상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판 - 입법론의 관점에서 - (The Criticism on the Article about Protection of the Opportunity to Collect Premiums in the Commercial Building Lease Protection Act - de lege ferenda -)

서지정보

· 발행기관 : 한국민사법학회
· 수록지 정보 : 민사법학 / 96권 / 159 ~ 195페이지
· 저자명 : 최준규

초록

상가건물임대차보호법 10조의4는 기존임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 임대인을 간접적으로 강제함으로써, 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 돕는다. 기존임차인은 임대차종료 시점의 영업가치를 권리금의 형태로 보상받게 된다. 상가임대차보호법은 임대차계약이 종료되어 점포에 대한 사용수익권이 없는 임차인도 해당 점포에서 발생하는 장래의 영업이익에 대하여 원칙적으로 권원을 주장할 수 있다는 전제 하에 입법되었다.
그러나 점포의 사용수익권이 없는 기존임차인은 해당 점포로부터 발생하는 장래의 영업이익에 대하여 원칙적으로 권원을 주장할 수 없다고 보아야 한다. 예외적으로 기존임차인이 형성한 영업가치를 신규임차인이 공정한 상거래 관행이나 경쟁질서에 반하는 방법으로 무단활용한 경우에만 신규임차인에게 손해배상책임을 지워야 한다. 예외적 보호라는 위와 같은 법리가 기존임차인에게 가혹하다면, 법상 보장된 임대차기간을 연장하여 기존임차인의 사용수익권을 강화하는 방향으로 입법이 이루어져야 한다.
상가임대차보호법은 사용수익권이 없는 임차인에게 임대인의 소유권을 제한하는 막강한 권한을 부여함으로써 해석론 상 많은 문제를 일으키고 있다. 임차인의 사용수익권을 강화하고(임대차기간 연장, 임차권 양도․전대의 원칙적 허용), 임차인은 그와 같이 “강화된 사용수익권의 범위 내에서” 임차권 양도를 수반한 영업양도의 대가로 권리금을 수령할 수 있으면 충분하다. 또한 신규임차인이 부당한 부담을 지는 것을 막고 권리금 거래질서를 정상화하기 위해, 임대인의 권리금 수령을 금지하는 입법이 필요하다.

영어초록

Article 10-4 of the Commercial Building Lease Protection Act helps the previous tenant to collect the premium from the new tenant by indirectly compelling the landlord to conclude a lease agreement with the new tenant arranged by the previous tenant. The previous tenant can be compensated for the present value of his(or her) business in the way of premium from the new tenant. The Commercial Building Lease Protection Act was enacted on the premise that a tenant who no longer has the right to use the leased store due to the termination of lease contract can claim the title to the future operating profit from that store in principle.
However, the previous tenant who no longer has the right to use the leased store should, in principle, be unable to claim the title for future operating profit from that store. In exceptional cases, the new tenant shall be liable for damages only if the new tenant uses the business value established by the previous tenant without permission in a manner contrary to fair trade commercial practices or competitive order. If the above legal principle of ‘exceptional protection’ is harsh on the previous tenant, legislation should be made in the direction of extending the minimum duration of commercial lease contract to strengthen the previous tenant’s right to use the leased store.
The Commercial Building Lease Protection Act has a lot of loopholes, because it grants the weak tenant who no longer has the right to use the leased store, the powerful right to restrict the landlord's ownership and freedom of contract. Instead of current system, it is sufficient and desirable that the tenant’s right to use the leased store is strengthened (ex. extension of the minimum lease period, permission of assignment or sub-lease of the leasehold right), and the tenant can receive the premium in return for business transfer accompanied by the transfer of the leasehold right within the scope of the tenant’s “remaining” right to use the leased store. In addition, in order to prevent new tenant from taking an unreasonable burden and to normalize the transaction orders related to the premium in the commercial lease, legislation is needed to prohibit the landlord’s receipt of the premium from the new tenant.

참고자료

· 없음