주택임대차시장의 가격급등문제에 대한 세제적 해결방안 (Taxational Solution for Price Jump in House Rental Market)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 32권 / 1호 / 109 ~ 151페이지
· 저자명 : 박정우, 정래용

초록

주택임대차시장의 주택임대가격 급등문제는 우리나라가 당면하고 있는 매우 심각한 현안임은 주지의 사실이다. 본 연구는 주택임대가격 급등문제에 대한 세제측면의 해결방안을 제시하기 위한 것이다. 즉 정부의 관리대상에서 벗어나 있는 80% 수준의 무등록 다주택 보유자의 임대주택을 주목하여 이들의 임대주택 등록을 유도하여 전세가격을 안정화시키는 방안을 제시하였다. 본 연구는 이들의 주택담보대출이 주택가격의 하향화와 장기적인 저금리 전망과 맞물려 야기된 안전하지 않은 임대주택 물량이 전세공급을 감소시켰고 이것이 전세가격 폭등을 야기하고 있다는 문제의식에서 출발하였다. 따라서 이들의 임대주택 등록을 유도하는 세제지원 방안을 제시하고 그 대신 이들의 연간 전세가격 인상을 5% 이내로 제한함으로써 전세가격 폭등 문제를 해결하는 방안을 제시한 것이다. 현재 무등록 다주택 보유자들이 임대주택을 등록하도록 유도하는 세제지원은 소득세 30% 감면 규정이 있다. 그러나 본 연구는 동 세제지원이 이들의 임대주택 등록의 동기부여 수단으로는 미흡하므로 이들이 기존 주택을 10년 이상 임대하게 되면 동 주택을 양도할 경우 양도소득세를 면제해주자는 것이다. 이 방안은 준공공임대주택사업자가 일정한 요건을 구비하여 10년 이상 임대한 주택을 양도할 경우 양도소득세를 전액 감면하는 규정을 원용한 것인데 이 규정은 신규주택을 취득하는 경우에 적용되는 것으로서 현재 기존 주택을 10년 이상 임대하고 양도한 경우에 대한 양도소득세 감면 규정은 없다.
본 연구가 제시하는 세제혜택은 다주택자 입장에서는 10년 후의 주택 가격 추이를 예상하기가 쉽지 않다 하더라도 임대주택으로 등록된 주택의 양도 시 양도소득세 부담을 면제시켜주는 것은 추가적인 자본이득에 대한 기대를 부여해 주는 효과가 있을 것이다. 그리고 과세관청 입장에서는 장래 얼마가 될지도 모르는 불확실한 금액의 양도소득세 과세를 포기하는 대신 전세시장을 안정화시키는 효과를 기대할 수 있고 이들의 사업자 등록에 따른 현실적인 세수 증대 효과를 기대할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라 이러한 세제지원은 장기적으로 주택매매의 촉진과 주택 경기 활성화 나아가 주택담보대출 문제의 해소와 임대주택 시장의 투명화에 기여할 것이다.

영어초록

It is a matter of common knowledge that price jump in house rental market is a highly serious pending issue in Korea. The rise in lease price has been continuous since September 2012 and even a term of lease refugee is coined, which describes seriousness of the issue. With depression in housing business and low interest rate, it is unavoidable that most of rental houses go monthly rent type but currently soaring lease price is not likely to be solved by supplying more monthly rent or inducing lease to become monthly rent.
This study is to suggest taxational solution for price jump in house rental. In other words, it suggests inducing unregistered owners with multiple houses to register their rental houses to stabilize lease price with focus on rental houses owned by about 80% of those owners who are out of government control. This study started from awareness that mortgage loan of unsafe rental house supply incurred both by declining housing price and long-term prospect of low interest rate has decreased lease supply and it leads to jump in lease price. Therefore, this study presents tax support to induce registration of these rental houses and in return, to restrict lease price's annual increase within 5% to solve the issue of price jump in lease. Current tax support to induce unregistered owners with multiple houses to register their rental houses is 30% reduction of income tax. This study, however, presumes that the current tax support is not sufficient to motivate the owners to register their rental houses so it suggests exemption of transfer income tax if an owner leases an existing house for more than 10 years and then transfers it. This plan is to invoke a regulation of total exemption of transfer income tax when a quasi-official rental house operator satisfies relevant requirements and then transfers a house rented for more than 10 years but this regulation is applied to cases when a house is newly acquired and there is no regulation on transfer income tax exemption to ones when an owner transfers an existing house after leasing it for more than 10 years.
Tax benefit of exempting transfer income tax that this study suggests would be effective to give expectation of additional capital gains for owners of multiple houses upon their transferring houses registered as rental houses even if they find it difficult to predict housing price in 10 years. From the point of taxing authorities' view, they can anticipate both stabilization of lease market instead of giving up uncertain amount of transfer income tax in the future and practical increase in tax revenues with the operators' registration. In addition, this tax support will contribute to promoting housing sales; vitalization of housing business; resolution of mortgage loan issue and; transparency of rental house market in the long term.

참고자료

· 없음