주택임대차보증금과 보증금보호제도에 대한 소고- 영국 주택임대차보증금보호제도와 비교를 통한 시사점 - (Residential Tenancy Deposit and the Protection System - A Comparison with the Tenancy Deposit Protection Scheme in the England -)

서지정보

· 발행기관 : 한국사법학회
· 수록지 정보 : 비교사법 / 32권 / 1호 / 373 ~ 396페이지
· 저자명 : 성주현

초록

우리나라 주택임대차보증금과 그 보호제도는 전세(傳貰)와 관련이 있다. 다른 나라의 주택임대차보증금이 순수하게 임차인의 차임지급연체와 임대차목적물의 파손 등 임차인의 채무불이행을 담보하기 위한 것인데 비해, 우리나라 임대차보증금의 대부분은 고액의 전세금으로 일종의 민간금융으로서 기능도 같이 겸하고 있기 때문이다.
영국은 ‘2004년 주택법’을 통해 보증금보호제도를 도입하였는데, 이는 임대인이나 그 대리인인 중개업자를 가입하게 하고, 보증금을 제3기관을 통해 보관하거나 보증금 미반환을 대비한 보험을 활용하는 것이다. 이 제도는 분쟁발생시 해당 기관의 재정(adjudication)을 통해 보증금 관련 분쟁을 해결하고 있다. 이는 임대차보증금 미반환시 임대차목적물을 경매하여 보증금을 마련하는 우리나라 제도와는 확연히 다른 점이다.
위와 같은 제도는 ‘제한적인 금액’의 보증금을 전제로 한다. 영국은 ‘2019년 임대료법’을 통해 보증금의 액수를 최대 6주 분의 차임으로 제한하였다. 이에 비해 우리나라의 보증금은 전세금과 같은 ‘고액 보증금’으로, 이의 문제점은 그 액수의 과다함으로 인하여 단기임대차를 선호하게 되어 존속보장에 대한 논의를 어렵게 하고, 특히 보증금 미반환과 같은 사건발생시 그 처리가 어렵다는 데 있다.
따라서 연구자는 순수임대차를 도입하여, 순수임대차보증금과 전세금을 분리할 것을 제안한다. 이를 위하여 보증금의 액수는 2～3개월 정도의 차임 또는 유지·수선에 필요한 정도로 제한하여, 차임 미지급이나 목적물 손상을 담보하는 그 자체의 목적에 충실하게 하여야 한다고 생각한다.

영어초록

Korea's residential tenancy deposit and its protection system are related to Jeonse(傳貰). This is because residential tenancy deposits in other countries are purely intended to guarantee tenants' default, such as tenants' overdue rent payments and damage to rental objects, while most of Korea's rental deposits are high-priced Jeonse deposits and also function as a kind of private finance.
In the case of the England, a deposit protection scheme was introduced through the Housing Act 2004, which is in the custody of a third institution or insurance schemes are used in preparation for non-return of the deposit. Landlords or agents are required to join the scheme, and in the event of a dispute, disputes related to deposits are resolved through adjudication by the Scheme. This is a marked difference from the Korean system in which a deposit is prepared by auctioning the object of the letting if the deposit is not returned.
The above schemes presuppose a 'limited amount' of deposit. The England limited the amount of deposits to up to six weeks' rent through the Tenant Fees Act 2019. The problem with "high-value deposits" such as Jeonse deposits is that short-term leases are preferred due to anxiety caused by excessive amounts especially in the event of an incident such as non-return of the deposit, which makes it difficult to discuss guarantee of housing rights for tenants.
Therefore, I think that by introducing a pure tenancy system, we should separate the pure tenancy deposit from the Jeonse lease deposit. The amount of the deposit shall be limited to the extent necessary for rent of two to three months, maintenance, and repair, and must be faithful to its own purpose of guaranteeing non-payment of rent or damage to the object.

참고자료

· 없음