주택재개발사업의 현금청산에 대한 감정평가 기준 (The Appraisal Criteria for Cash Liquidation of Housing Redevelopment Project)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 51권 / 89 ~ 112페이지
· 저자명 : 김종하

초록

주택재개발사업의 현금청산제도는 조기에 권리관계를 조정하여 사업의 원활한 시행과 재산권자의 권익보호를 위하여 도입된 제도이나, 재결절차와 관계를 명확히 설정하지 않았을 뿐만 아니라 현금청산의 효과를 명시하지 않아 실무적으로 혼란을 초래하고 있다. 이러한 문제의식에 근거하여 현금청산의 법적 성질 및 감정평가기준을 종합적으로 검토하였다.
주택재개발사업은 정비조합에 의하여 시행되는 공익사업에 해당하므로 사전 현금청산을 공법적 틀 속에서 해석하여야 한다. 따라서 현금청산 협의는 손실보상 협의와 동일하게 간주하여야 한다. 그럼에도 불구하고 실무상 현금청산 관련 분쟁을 민사소송의 형태로 제기하는 것은 하나의 법률 관계에 재결이라는 행정처분과 이에 대한 불복절차인 행정소송 외에 민사소송이 양립하여 존재하는 결과가 되고, 공법적 원인에 의한 손실보상문제를 민사관계로 보게 되면 해당 법률에 법원이 구속되지 않아 법원이 자의적으로 해석하여 법적 안정성을 해할 가능성이 있다. 아울러 사전 현금청산에 대한 감정평가 기준은 현금청산 대상자로 확정되는 시점으로 보아야 하므로 사전 현금청산 대상자와 분양대상자가 확정되는 관리처분계획 인가일을 기준일로 보아야 한다. 다만, 법적 혼란을 방지하기 위하여는 현금청산 제도를 삭제하되 대상자를 협의 및 재결 대상자로 규정하거나, 사전 현금청산제도를 유지하되 청산금 협의가 성립된 경우에는 토지보상법상 협의로 간주하여 소유권 이전 등의 법적 효과를 발생하게 하고 불성립하는 자는 재결대상자로 규정하는 것이 실무상 혼란을 방지할 수 있는 방안이다.

영어초록

Based on problem consciousness of cash liquidation system of housing redevelopment, legal character and appraisal criteria of cash liquidation was comprehensibly reviewed.
Since housing redevelopment project belongs to public service developed by a redevelopment association, prior cash liquidation should be identified as the prior stage of adjudication, loss compensation agreement. Therefore, filing a dispute relating to practical cash liquidation as a form of civil lawsuit results in coexistence of administrative measure followed by its appeal procedure, administrative lawsuit, and civil lawsuit against one legal affair. Consequently, possibility to damage legal stability by court's arbitrary interpretation since the court will not be bound to the law concerned if loss compensation issue caused by public law is considered as civil lawsuit issue. In addition, the appraisal criteria for prior cash liquidation should be based on the approval date of management and disposition plan when the parties for prior cash liquidation and sale are determined. However, in order to prevent any legal confusion, it is a solution to delete the cash liquidation system but define the subjects as agreement or adjudication subjects; or to maintain the prior cash liquidation system but, if agreement on liquidation amount is established, considering it as an agreement under the law of compensation in land use, to effectuate legal effect such as ownership transfer.

참고자료

· 없음