보수되지 않은 주택을 인도받은 임차인의 임대인에 대한 미장수리(Schönheitsreparaturen) 이행청구권에 관하여 - 2020. 7. 최신 독일연방법원 판례에 대한 소고 - (Eine Untersuchung über Ansprüche des Mieters einer unrenoviert belassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter - über die BGH-Urteile vom 8. Juli 2020 -)

서지정보

· 발행기관 : 한양대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 37권 / 3호 / 119 ~ 141페이지
· 저자명 : 김가은

초록

민사사건 중 특히 주택임대차법과 관련한 분쟁을 관할하는 독일연방법원의 제8민사부는 최근 선고된 두 개의 판결을 통해 실무에서 의미있는 법률문제를 다루었다. 즉, 임차인이 수선되지 않은 주택을 그에 상응하는 적절한 보상 없이 인도받았고 나아가 표준임대차계약서에서 정한 바에 좇아 임차인에게 미장수리를 전가한 것이 독일 민법 제307조상 무효인 경우에 있어, 주택의 미장상태가 현저하게 불량해진다면 임차인은 임대인에게 미장수리를 요구할 수 있으나 신의칙상 절반의 비용은 부담해야 한다는 것이 그 요지이다. 이러한 사안에서는 결국 원칙으로 돌아가 독일 민법상 임대인의 유지･수선의무의 이행이 관건이 된다.
이와 같은 법적 쟁점에 대한 논의는 독일과는 달리 아직까지 국내에서는 시작단계에 있다고 할 수 있다. 다만 한국의 경우에도 독일에서처럼 원칙적으로 임대인은 민법 제623조에 따라 임차목적물에 대한 유지･수선의무를 부담하지만, 당사자간 특약에 의한 면제나 전가는 허용된다. 다만 그 구체적인 의무의 내용이나 범위에 대해서는 보다 상세한 연구가 필요한 실정이다.
위와 같은 관점에서 이번 연구의 목적은 특히 주택미장수리와 관련하여 독일의 법제와의 비교를 통해 임대인의 유지･수선의무의 내용과 그 범위를 구체화함에 있어 단초를 제공하고자 함에 있다. 이 연구논문이 바탕이 되어 관련 주제를 둘러싼 학계와 더 나아가 입법과정에서의 논의가 활발해지기를 기대하여 본다.

영어초록

Der Ⅷ. Zivilsenat des Bundesgerichtshof in Deutschland hat am 8. Juli 2020 in zwei Verfahren entschieden, dass der Vermieter beim Eintreten der wesentlichen Verschlechterung des Dekorationszustandes zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung - ohne angemessenen Ausgleich - als vertragsgemäß überlassen wurde und auf ihn die Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht unwirksam abgewälzt wurden. Allerdings habe er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür erforderlichen Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, da die Ausführung des Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des unrenovierten Dekorationszustandes der Wohnung bei Mietbeginn führe. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.
Anders als in Deutschland hat die Diskussion über die Schönheitsreparaturen in Korea gerade erst begonnen. Da in Korea der Vermieter wie in Deutschland in der Regel zur Instandhaltung des Wohnraumes verpflichtet ist, lässt sich zwar dieses Problem einigermassen beilegen. Aber dieses Kriterium der Pflicht des Vermieters zu pauschal wäre, erweist sich dieser Maßstab als ungeeignet, nicht nur sie zu bestätigen, sondern auch die Anteilnahme der Reparaturkosten von den beiden Mietvertragspartner festzulegen. Allerdings ist häufig in der Praxis zu beobachten, dass eine vertragliche Überwälzung von dieser Pflicht auf den Mieter genehmigt wird. Aber soll der Umfang wie der Inhalt dieser Pflicht noch ausführlicher untersucht werden.
In dieser Hinsicht verfolgt diese Studie das Ziel, anhand der beiden Rechtssprechungen des Bundesgerichtshof in Deutschland den Umfang sowie den Inhalt der Instandhaltungspflicht des Vermieters in Korea anders als bisher zu konkretisieren. Aufgrund dieser Basis will sie sowohl in wissenschaftlicher Hinsicht als auch für die zukünftige Gesetzgebung einen wichtigen Beitrag leisten.

참고자료

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