서울시 주택임대차 계약구조 전환의 시공간 분석 (An Analysis of Time-Space on Transition of Lease Contract Type of the Rental Housing Market in Seoul)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산학회
· 수록지 정보 : 부동산학보 / 66호 / 130 ~ 144페이지
· 저자명 : 주충열, 김형주

초록

주택 임대차 구조에 관한 선행연구들은 장기적으로 전세시장이 보증부월세 시장으로 전환될 것이라고 예측 하고 있다. 이 연구는 2016년 1월 국토교통부가 제시한 임대 유형기준을 바탕으로, 전세, 준전세, 준월세, 월세 등 네 가지 임대차구조에 대하여 임대 유형별 거래량, 매매수익률, 전세가상승률, 전세가비율, 전월세전환율 등을 도출하여, 시간적 차원과 공간적 차원에서 분석을 시도하였다. 연구결과는, 첫째, 거래량 데이터로 관찰할 때, 2014년부터 매매 거래량이 증가하는 경향과 함께 전세 거래량이 하락하는 추세가 뚜렷하게 관찰되었다. 둘째, 임대차유형별로 보다 세분화하여 보증부월세 거래량을 확인한 결과, 준월세보다 준전세 거래량이 2014년 이후 빠르게 증가하는 것을 볼 수 있었다. 셋째, 매매 수익률과 전세가 상승율 핫스팟은 서로 다른 패턴을 보이면서 전개된다. 넷째, 전월세전환율의 경우에는 대부분 지역에서 콜드스팟과 핫스팟이 유의하지 않은 것으로 나타났다. 연구결과를 종합하면, 임대차계약구조는 선행연구들의 주장과 달리 전세에서 주로 준전세나 매매로의 전환이 이뤄지고 있으며, 월세나 준월세로의 전환이 예상만큼 빠르게 진행되지 않음을 확인할 수 있었다.

영어초록

1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Focusing on the Seoul apartment rental market, this paper aims at analyzing the rental type which drives the change from the rent to Jeonse, examining the spatial cluster, then identifying the effect of regional factors on the rate of return on price and the Jeonse price of apartment, and Jeonse-to-rent conversion ratio for all types of rental arrangements.




(2) RESEARCH METHOD This paper analyzes the change of the Seoul apartment rental market, using the real price transaction data of 48 months from January 2012 to December 2015, available in the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.




(3) RESEARCH FINDINGS The analysis results were as follows. First, it was evident that the number of housing transaction increased since 2014 at the expense of Jeonse contracts in terms of transaction data. Second, the number of semi-Jeonse transaction increased faster than the number of semi-monthly rental transactions since 2014, based on more detailed data on rental with deposit contracts. Third, ‘hot spots’ for the growth rate of return on transaction and the growth rate of Jeonse prices varied widely showing different patterns. Fourth, cold spots and hot spots in most areas were not statistically significant when it comes to the Jeonse-to-rent conversion ratio.




2. RESULTS In conclusion, we found that the overriding pattern in the housing market was that Jeonse contracts were moving toward semi-Jeonse or outright selling, with the possibility of Jeonse converted to monthly rental and semi-rental arrangements limited, which was slightly different from the claims of the majority of previous studies.

참고자료

· 없음