입주자대표회의가 한 하자보수청구와 구분소유자에게 귀속하는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 제척기간과의 관계 (The Relation between Demands for defect-repair by ‘Residents representative committee’ And Exclusion period of ‘Claim for damages instead of defect-repair’ belonging to Unit owners)

서지정보

· 발행기관 : 민사판례연구회
· 수록지 정보 : 민사판례연구 / 34호 / 433 ~ 484페이지
· 저자명 : 구태회

초록

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의하면, 아파트 구분소유자들은 분양자에 대하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있지만, 수천 세대에 달하는 구분소유자들이 개별적으로 하자를 확인하고 손해배상청구를 한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 이와 같은 점을 고려하여 이 사건 원심판결을 비롯한 2009년 상반기까지의 다수의 하급심 판결들은 입주자대표회의가 분양자 등을 상대로 하자보수를 요구한 사정이 입증되면, 이를 구분소유자를 대신하여서 한 재판 외의 권리행사로 보아 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간을 준수한 것으로 해석하였다.
그러나 대상판결은, 입주자대표회의가 한 하자보수청구는 구분소유자에게 개별적으로 귀속하는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간에 아무런 영향을 미치지 않고, 아파트 인도일로부터 10년 이내에 구분소유자들이 손해배상청구권을 행사하지 않았다면, 제척기간이 경과하였다고 판시하면서, 위와 같은 하급심 실무가 잘못이라는 점을 명백히 밝혔는바, 이는 그동안의 논란을 정리한 최초의 판결이라는 점에서 그 의미가 크다.
물론, 현실적인 필요성을 도외시할 수는 없겠지만, 기존의 하급심 실무를 따를 경우, 구분소유자들로서는 입주자대표회의를 통해 간편하게 권리 행사를 할 수 있을뿐더러 손쉽게 10년이라는 장기간의 제척기간도 보전하게 되는데, 이는 현행 법률 체계ㆍ구조상으로 보거나, 또 담보책임기간의 합리적 조정이라는 측면에서 보더라도 구분소유자의 보호에만 치우쳐 분양자에게 일방적으로 불리한 결과를 낳게 된다.
따라서 주택법상의 하자보수청구권과 집합건물법상의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 서로 별개의 권리로 보고, 이를 근거로 집합건물법상 손해배상청구권에 대하여 주택법상 단기 하자보수책임기간(1~3년)의 적용을 배제하고 있는, 현재 대법원의 확립된 입장을 견지하는 한, 이론적 명확성뿐만 아니라 구체적인 타당성의 측면에서도 대상판결의 결론은 타당하다고 생각한다.

영어초록

Unit owners of apartment can make a ‘claim for damages instead of defect-repair’ against sellers of apartment by the Art. 9 of the korean ‘Act on the Ownership and Management of Condominium (AOMC)’. But realistically speaking, it is impossible that thousands of unit owners check defects of apartment and claim damages individually. Considering the reality such as above, until the first half of 2009, a lot of lower courts, including the appellate court of this case, had regarded demands for defect-repair by ‘residents representative committee’ as extrajudicial claims which ‘residents representative committee’ makes on behalf of each unit owners, and so had decided that unit owners kept the exclusion period of ‘claim for damages instead of defect-repair’.
However, this judgment of the Supreme Court holds that demands for defect-repair by ‘residents representative committee’ have no concern with the exclusion period of ‘claim for damages instead of defect-repair’ belonging to each unit owners, and therefore the exclusion period is lapsed unless unit owners demand damages within 10 years from the date of apartment-delivery. So, the Supreme Court makes clear that the decisions of lower courts such as above is wrong. This is the leading case, which calms controversy until recently.
Of course, we can not ignore realities. But according to decisions of lower courts until recently, unit owners can claim damages conveniently through ‘residents representative committee’ as well as can keep long exclusion period of 10 years easily. This result is unilaterally unfavorable to sellers of apartment compared with unit owners, even from the perspective of reasonable adjustment of defect-warranty period or structure of current laws.
Thus, as long as we maintain the established stance of the Supreme Court which does not apply short defect-warranty period(1~3 years) by the korean ‘Housing Act (HA)’ because of separating the ‘claim for defect-repair’ by HA and the ‘claim for damages instead of defect-repair’ by AOMC, I agree theoretically and practically with the conclusions of this judgment.

참고자료

· 없음