시계열분석기법을 활용한 아파트 전세와 보증부월세 계약 비율 변화요인 분석 (A Time Series Analysis on Ratio of Chonsei to Monthly Rent with Variable Deposit Contracts of Apartments)

서지정보

· 발행기관 : 한국주택학회
· 수록지 정보 : 주택연구 / 18권 / 4호 / 5 ~ 30페이지
· 저자명 : 심종원, 정의철

초록

통계청 인구센서스 자료에 따르면 1995년 임차가구 중 전세가구의 비중은 63.57%이며 보증부월세가구의 비중은 22.04%이나, 2000년에는 임차가구 중 전세가구 비중은 61.59%, 보증부월세의 비중은 23.24%로 보증부월세의 비중이 약간 증가하였다. 그리고 2005년에는 임차가구 중 전세가구의 비중은 50.39%, 보증부월세의 비중은 33.92%로 외환위기 이후 전세제도가 주를 이루던 임대주택시장에서 보증부월세 계약의 비중이 늘어나고 있다. 이러한 임대계약형태의 변화는 전세에 의지하던 기존의 국내 주택 임대차시장의 해석에서 보증부월세에 대한 관심을 높이는 계기가 되었다. 그런데 우리나라 주택 임대차시장의 대표적인 형태인 전세와 보증부월세 계약추이를 설명하기 위해서는 보다 폭넓은 논의가 필요하다.
이에 본 연구에서는 첫째, 임대인 입장에서 전세와 보증부월세의 계약 추이를 시계열분석을 통하여 분석하였다. 이론적 모형에서는 전세와 보증부월세의 계약구조는 자산보유자인 임대인이 자기자본에 대한 투자수익률을 극대화하는 과정에서 이루어지며 이 과정에서 재무레버리지의 효과가 중요한 요인이 될 수 있음을 제시하였다. 또한 전월세 전환율뿐만 아니라 매매가격 상승 예상률, 주택담보대출 금리, 매매가격 대비 전세 보증금의 비율, 매매가격 대비 보증부월세 보증금의 비율도 전세와 보증부월세의 계약 구조에 영향을 주는 중요한 요인임을 밝혔다.
실증분석에서는 전세와 보증부월세의 자기자본에 대한 투자수익률에 대한 시장관찰 지표인 보증부월세 계약 대비 전세 계약의 비율에 영향을 미치는 관련 변수들의 효과를 오차수정모형을 이용하여 추정하였다. 추정결과, 보증부월세 계약비율 대비 전세 계약비율에 매매가격 상승 예상률은 양(＋)의 효과를, 전월세 전환율은 음(－)의 효과를 보이는 것으로 나타났다.

영어초록

Recently, the rental housing market in Korea has experienced substantial changes in preferred rental contracts between Chonsei and monthly-rent-with-variable-deposit. Until a few years ago, Chonsei has been a dominant rental contract. However, for the recent years, monthly-rent-with-variable-deposit structure has taken a substantial portion of rental contracts.
This study attempts to analyze factors affecting changes in the ratio of Chonsei contract to Monthly rent with variable deposit contract from an investor's viewpoint. A theoretical model is developed accounting for financial borrowing constraint, and empirical models are estimated with standard time series techniques.
Empirical results show that the expected house price appreciation rate, Chonsei-to- monthly-rent conversion rate, and ratio of sale price to Chonsei deposit are statistically significant explanatory variables. While Chonsei-to-monthly-rent conversion rate negatively affects the ratio of Chonsei to monthly-rent-with-variable-deposit contract, the expected house price appreciation rate and the ratio of sale price to Chonsei deposit positively influence the ratio between Chonsei to monthly-rent-with-variable-deposit contracts.

참고자료

· 없음