상위투자기구로서 리츠가 가지는 법적 제약 (The Legal Constraints on the K-REITs as a Parent Investment Vehicle)

서지정보

· 발행기관 : SH공사 도시연구원
· 수록지 정보 : 주택도시연구 / 12권 / 2호 / 145 ~ 162페이지
· 저자명 : 민성훈

초록

2015년 정부가 뉴스테이 공급을 위해 모리츠를 제안한 이후 허브리츠, 앵커리츠 등 여러 상위투자기구가 리츠의 형태로 만들어고, 최근에는 민간의 상장 리츠에서도 다층투자구조가 확산되고 있다. 이러한 경향은 앞으로도 계속될 것으로 예상되는데, 아쉽게도 상위투자기구로서 리츠가 가지는 장단점은 충분히 알려지지 않았다. 본 연구는 리츠를 상위투자기구로 활용할 때 예상되는 법적 제약을 폭넓게 분석하였으며, 그 결과는 다음과 같다.
첫째, 리츠의 인가 제도는 설립에 소요되는 기간을 증가시켜 상위투자기구로서의 경쟁력을 약화시킨다. 특히 공모 리츠는 인가신청과 증권신고의 대상이 달라서 인가를 받고도 공모를 하지 못할 불확실성에도 노출되어 있다. 이러한 약점은 부동산시장에서 투자경쟁이 치열할 때 특히 부각된다. 둘째, 리츠의 공모와 주식분산 의무는 상위 또는 하위투자기구로 사모 리츠를 활용할 때 제약으로 작용한다. 이는 상위 리츠 투자자의 범위를 제한하거나, 하위 리츠 자산의 종류를 제한하는 결과로 나타난다. 셋째, 주식회사 형태를 가지는 리츠에 대해서는 은행, 보험회사 등 금융기관의 줄자제한이 적용된다. 그 결과 리츠의 투자자 범위가 축소될 수 있다. 넷째, 리츠는 자산운용과 관련해서 자산의 구성, 증권에 대한 투자 비중 등 다양한 규제를 받는다. 하지만 리츠나 펀드에 투자하는 것은 부동산에 투자하는 것으로 인정되고, 다양한 예외 또한 적용되어 상위투자기구로 활용하는 데 큰 문제는 없다. 다섯째, 주식회사 형태를 가지는 리츠에 대해서는 외부감사와 공정거래(지주회사)에 관한 규제가 적용될 수 있다. 이는 상위 리츠의 활동을 직접 제약하기보다는 해당 의무를 준수하기 위한 업무의 부담을 가중시키는 결과를 초래한다. 본 연구의 결과는 리츠를 상위투자기구로 활용할 때 상당한 주의가 필요하다는 것을 알려준다. 또한 다층투자구조가 확산되는 변화에 밎추어 관련 제도의 개선을 검토할 필요도 있다고 생각된다.

영어초록

Since 2015, many parent investment vehicles, including Hub-REITs, Anchor-REITs, and some listed REITs, were made by the form of REITs in Korea. While this trend is expected to continue, the legal constraints on REITs as a parent investment vehicle have not been sufficiently revealed, because they have a short history and play simple roles. This study analyzed the possible legal constraints and main results are as follow.
First, the government approval for the operation of REITs takes time, and undermines the competitiveness of REITs as a parent investment vehicle. Also, REITs must endure the uncertainty of failing securities registration after operation approval, because the governmental authorities are different. Second, the duty of public offering and the limit of stock ownership narrow the range of the investors of parent REITs and asset sectors of sub-REITs, when REITs are made by private placement. Third, the equity investment of financial institutions in REITs, is limited by the law prohibiting the governance on industries by financial institutions. It is because REITs are made by the form of corporation. Fourth, the regulations on the asset allocation and securities investment are exempted, when REITs invest in other real estate investment vehicles. Thus, REITs don’t have critical limitation as a parent investment vehicle, in terms of asset allocation. Finally, REITs are under regulations of external audit and fair trade, even though they are investment vehicles. It is also because they are made by the form of corporation. Results show that we must be cautious when using REITs as a parent investment vehicle.

참고자료

· 없음