부동산투자회사(Reits)제도의 운용현황과 발전방향 (A Study on the Application and Development Strategy for REITs in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 24권 / 1호 / 385 ~ 409페이지
· 저자명 : 엄수원

초록

부동산투자회사제도가 우리나라에 도입된 이후 몇 차례에 걸친 법 개정이 이루어 졌으나, 여전히 불합리한 법제도상의 문제점을 안고 있는 실정이다. 이러한 맥락에서 본 논문은 부동산투자회사제도의 그 운용현황 및 특성을 분석하고 문제점 및 발전방안을 제시하는데 연구의 목적을 둔다. 연구의 결과는 첫째, 리츠에 대한 기본인식의 전환 필요성이다. 기본적으로 도관체적 논리에 충실한 제도운용이 필요하다. 자기관리형 리츠나 위탁관리형 리츠 모두 설립목적과 투자대상 등 운용측면에서는 동일하나 법인설립형태의 차이만으로 인해 직접관리와 위탁관리 방식으로 구분되고 법인세혜택이 차등 적용되는 것은 제도의 도입목적에 우선하기 보다는 지나치게 형식에 치우친 측면이 있다. 리츠제도의 기본개념이 투자도관체라는 점에서 법인형태가 명목회사이든 실질회사이든간에 투자도관체로서의 기능을 정상적으로 발휘한다면 당연히 이중과세문제를 해결하기 위한 법인세 면제혜택이 주어져야 할 것이다. 둘째, 감독기관의 정비를 통한 관리·감독의 효율성 제고이다. 부동산투자회사법상 일반부동산투자회사는 건설교통부의 인가와 감독을 받아야 하며, 구조조정부동산투자회사는 건설교통부의 인가와 함께 금융감독원의 감독도 받도록 되어 있다. 따라서 금융감독원은 동일한 법에 있는 두 회사에 대하여 일반부동산투자회사에 대해서는 전혀 관여하지 않는 반면, 구조조정부동산투자회사에 대해서는 인가 및 감독에 참여하고 있는 기형적인 구조이며, 회사입장에서 이중의 감독을 받는 부담을 지고 있다. 셋째, 유사 제도의 정비를 통한 제도운용의 효율성 제고이다. 즉 자산운용업법상의 부동산펀드는 그 성격상 부동산투자회사법상의 리츠와 유사하지만 주무관청을 달리하면서 병행 운용되고 있어 제도의 비효율성을 초래하고 있는데 대한 정비가 필요하다. 넷째, 개발전문리츠의 도입에 따른 개발사업의 위험관리시스템 구축이 필요하다. 무분별한 개발사업에 대한 적절한 통제장치와 합리적인 시장성 및 사업성분석을 평가하는 시스템이 전제되지 않는 이상 개발사업의 리스크는 전적으로 투자자에게 전가될 수밖에 없다. 리츠의 근원적 속성이 소극적(passive)인 투자활동과 자산운용을 함으로써 리스크 저감을 통한 투자자를 보호한다는데 있음을 주지해야 한다. 다섯째, 이중과세(double taxation)문제와 조세의 형평성 문제 극복이다. 여섯째, 겸업제한규정의 완화로 자산관리회사의 적정성장 유도이다. 전문적인 부동산자산운용업무가 정착되어 있지 않은 국내 부동산시장의 상황에서 자산관리회사의 겸업제한규정은 자산관리회사의 수익모델부재를 야기하고 있다. 현재 설립되어 있는 자산관리회사의 경우 궁여지책으로 신탁업진출을 통해 수익모델개선을 모색하고 있으나 근본적으로는 자산관리회사의 일정규모이하의 직접투자, 개발사업시행 등 부동산관련 제반 사업에 진출할 수 있도록 겸업제한규정의 완화를 통해 전문적인 부동산운용회사의 성장을 유도해야 할 것이다. 이외에도 자산운용관련 전문인력의 양성, 구조조정리츠 존속기간에의 탄력성 부여 등의 발전방안을 제시 하였다.

영어초록

Amendment of REITs Act has been made ever since REITs system was introduced into Korea. But there still retains a lot of unreasonable problems in that system. In this context, this study is to analyze the application situation and characteristics of REITs and to propose the development program. The findings of this study suggest various development programs as follows ; the necessity of basic perception toward REITs system, enhancement of efficiency of REITs management including improvement of similar systems, establishment of risk management system in real estate development followed by new REITs products devoted for real estate development REITs, solution for double taxation and tax equity, promotion of reasonable growth for AMC(Asset Management Company) through relaxation of prohibition of sidetrade, training the professionals in asset management, and flexibility for duration of CR-REITs(Corporate Restructuring REITs).

참고자료

· 없음