부동산 이중양도의 반사회성에 대한 판단 기준 (The Standard of Judgment of Antisocial Nature of the Duplication Transfer of Real Estate)

서지정보

· 발행기관 : 중앙대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 法學論文集 / 34권 / 2호 / 95 ~ 118페이지
· 저자명 : 황경웅, 유충호

초록

부동산이중양도에서 바탕이 되고 기초적으로 해결을 해야 하는 이중양도의 반사회성의 판단기준에 대하여 알아보았다. 연구목적이 되었던 이중양도의 인정여부와 반사회성의 판단기준에 대하여 지금까지의 판례들을 분석하여 그 기준을 명확히 하고자 하였다.
우선 부동산이중양도의 인정여부에 대해서는 사적자치에 의한 계약자유의 원칙에 따라 자유로운 경쟁을 인정하여야 하지만, 그 범위는 건전한 사회질서를 해하지 않는 범위 내에서, 즉 제3자에게 악의적으로 피해를 주지 않아야 한다는 범위 내에서 이루어져야만 할 것이다. 그러므로 부동산이중양도를 원칙적으로 인정하되 건전한 사회질서에 반한다는 예외적인 상황 하에서는 인정할 수 없다고 할 것이다.
이중양도의 반사회성에 대한 판단기준으로서 언제부터 이중양도를 하여야 반사회적인 행위로서 무효로 되는가와 관련하여서는, 양도인이 자기의 임의대로 제1매매계약을 해제할 수 없는 단계에 이르게 되면 양수인을 위하여 매매계약에 따른 구속을 받아야 하는 입장에 있기 때문에, 해약금으로 해제를 할 수 없는 단계 즉 중도금이 지급된 때나 혹은 제1양수인이 계약의 이행에 착수한 때 이후에는 이중양도를 하게 되면 반사회적 행위로서 무효로 될 수 있다고 할 것이다.
다음으로 판단기준이 되는 적극가담론에 대하여는 행위자를 중심으로 하여 양도인과 제2양수인간의 충분하고 명백한 이유가 인정된 경우와 제2양수인의 적극가담이 인정된 경우를 나누어 좀 더 그 기준을 명확히 하고자 하였다.
즉, 양도인과 제2양수인이 모두 제1양도계약의 인식사실을 넘어서 가장채권에 기한 강제경매나 양도금액이 부적합한 경우, 매매계약 시 현장답사로 인한 이중양도의 인식가능성 그리고 양도인과 제2양수인이 특수한 관계인 경우 등의 제1양도계약에 따른 제1양수인의 채권을 침해하려는 해의를 가지고 통모한 것으로 볼 수 있거나 또는 통모의 간접증거로 볼 수 있다면 반사회적 행위로서 민법 제103조 위반으로 무효로 볼 수 있다고 할 것이다.
하지만 피상속인의 제1양도사실을 모르는 상속인이 이중양도를 한 경우처럼 양도인과 제2양수인 중 일방만이 제1양도계약에 따른 의무를 회피하려는 의사가 있는 것으로 위에서 언급한 통모에는 해당되지 않는다고 보는 경우에는 양도인은 제1양도계약에 따른 의무가 있다는 것을 몰랐다고 하더라도 제2양수인이 그런 사실을 잘 알면서도 그 의무를 면탈시키려는 의도로 계약에 임하였다는 예외적인 경우에 한하여 민법 제103조 위반이 된다.
제2양수인의 적극가담한 경우는 양도인이 초기 의사가 이중양도를 의욕하지 않았다는 전제하에서 제2양수인이 양도인을 기망하거나, 궁박한 사정을 이용한 경우, 양도인에게 양수받을 수 없어 양도인과 관련된 제3자를 사주하여 양도 받은 경우, 그리고 양수인에게 선행(先行)의 양도사실이 없는 것처럼 오신하게 만든 경우에는 이중양도계약이 있기 전에 양도인이 이중양도를 할 의사가 없었음에도 불구하고 제2양수인의 적극가담행위로서 이중양도계약이 체결된 것이기 때문에 그 법률행위는 무효라고 할 것이다.
따라서 종래의 반사회적 무효론의 문제점과 거래질서의 안정, 제1양수인의 합리적인 보호 등을 고려해봤을 때 이중양도의 반사회성에 대한 판단은 위에서 언급한 요건들을 기준으로 엄격히 판단하여야 할 것으로 생각한다.

영어초록

I have looked into antisocial standards of judgment which are basic and should be fundamentally solved in the duplication transfer of real estate. I wanted to clarify if it is admitted as duplication transfer or not as antisocial standard of judgment which is my research's goal by analyzing precedents.
Regarding whether the duplication transfer of real estate is approved or not, we should accept free competition according to a liberal contract principle conducted by private autonomy. However, the scope should be in a sound social norm, in other words, not causing damage to anybody on purpose.
Concerning when the duplication transfer is done in order that an antisocial action should be invalid as an antisocial standard of judgment, when a transferor can't cancel the positive conspiracy, because the transferor should be restrained by a grantee, when the contract can't be canceled by a cancellation fee, that is to say, an intermediate payment is already paid or the first grantee undertakes the contract, it is said the duplication transfer can be invalid as an antisocial act.
Next, about active participation which is a standard for duplication transfer of real estate, I intend to establish clear -cut lines of that by dividing cases into two : the sufficient and evident reason is allowed and the second grantee is accepted as active participation.
Although both the transferor and the second grantee recognize the positive conspiracy, when they do a compulsory sale by fake bonds or dealing money is not suitable and there is possibility that the duplication transfer is recognized at the time the trade agreement is done on field work and the transferor and the second grantee have special relationship, if having malicious intent and working in concert can be considered or indirect evidence of acting in league can be seen, they are regarded as violating article 103 of the Civil Law as an antisocial action.
However, like a legal heir who doesn't know an ancestor's transfer does the duplication transfer of the real estate, when either transferor the second grantee has intention of avoiding the duty according to the positive conspiracy and it doesn't belong to the working in collusion mentioned above, it violates the article 103 of the Civil Law only if the second grantee knowing the fact well undertakes the contract to avoid legal obligation even though the transferor doesn't know there are duties according to the positive conspiracy.
In the case that the second grantee has active participation, under the precondition that a transferor doesn't have any purpose of the duplication transfer when the second grantee deceives the transferor, takes advantage of urgent situation, incites the third person related to the transferor so as to get the transfer because of impossibility to get the transfer from the transferor, or leads to misbelieve that the transferor has no positive conspiracy, the legal action is invalid because the duplication transfer is agreed as the second grantee's active participation even if the transferor has no intention of the duplication transfer before the duplication transfer.
Therefore, regarding the problems of antisocial nullity and transaction safety, and the first grantee's reasonable protection, antisocial standards of judgment about the duplication transfer of real estate should be strictly acted by the factors mentioned above.

참고자료

· 없음