일본에서의 갱신지불특약의 불공정성 논의와 그 시사점 - 임대인의 임차인에 대한 비용전가특약의 불공정성 검토를 중심으로 - (An Argument about the Fairness of Having a Special Agreement to Pay the Renewal Fee in Japan and Its Implications - A Consideration of Unfair Contract between a Lessor and a Lessee about Renewal Fee -)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 27권 / 2호 / 163 ~ 191페이지
· 저자명 : 김도년

초록

임대차계약에 있어서 임대인과 임차인 사이의 불공정거래가 빈번하게 발생하고 있다. 우리나라에서 임차인이 임대차계약의 갱신을 하고자 하는 경우, 임대인은 임차인에 대하여 차임의 증액청구를 하거나 개별적 합의에 근거한 부수적인 비용청구 등을 한다. 이때 임대인과 임차인 사이에서의 주된 분쟁은 계약기간 및 임차료증감에 관한 사항이지만, 그 이외에 임대인이 임차인에 대하여 임대목적물에 대하여 발생하는 모든 비용을 임차인에게 부담시키는 합의도 불공적 임대차계약 역시 상당히 빈번하게 문제 제기되는 부분이다.
그런데 계약갱신과정에서 임차인이 부담하는 금전적 비용의 내용은 구체적으로 파악해야할 필요가 있으며 그 명칭에 구애되어서는 곤란할 것이다. 이와 같은 관점에서 우리나라에서 임대인이 부담하여야 하는 제비용을 계약갱신시에 증액된 임차료에 모두 반영하고 있는 모습은 일본에서 임차인이 임대인과 계약갱신료특약을 맺고 계약갱신시에 임차인이 계약갱신료를 부담하는 모습과 본질적인 의미에서 매우 유사한 목적을 가지고 있다고 볼 수 있다.
우리나라는 원칙적으로 임대차 계약의 갱신 당사자들의 구체적인 개별합의가 있는 경우 이를 규제하기가 쉽지 않다. 비록 해당 특별법의 적용이 있다고 하더라도 증액된 임차료 및 기타 다양한 명목의 비용 등이 가지는 다의적 법적성격으로 인하여 임차인을 보호하기 힘들다. 그런데 일본에서는 계약갱신료의 유무효와 관련한 상반된 판결을 내리면서, 계약갱신료의 법적인 의미의 분석이 활발하게 이루어졌고, 이 과정에서 계약갱신료를 인정할 수 있는 구체적인 요건을 살펴볼 수 있었다.
일본에 있어서 임차인의 계약갱신료 부담문제가 우리나라에서는 임대인이 임차인에 대한 비용전가로 이해할 수 있으므로 일본 판례에서 계약갱신료특약의 불공정성 여부 논의는 우리나라에 있어서 불공정한 임대차계약 성립여부를 판단하는데 참고가 될 것이다.

영어초록

In lease contract, a lot of unfair terms of lease have occurred between a lessor and a lessee. Generally, what is an important term in the lease contract is not only the period of contract and rent increases, but also expenses which is caused by use. In korea, if lessee wants to renew the lease contract with same lessor, lessor tends to ask for additional charge based on the lease contract which is completed in initial lease contract. by the way the problem is occurred frequently about handing over the expenses to lessee.
Recently Japan court ruling and showed that additional fee to renew the lease contract is unfair under the special condition. In determining whether or not the contract with the renewal fee clause infringed the Consumer Contract Act, Article 10, the court continued to rule that it did not infringe and that it was valid up to the decision that was made by the Otsu District Court on March 27, 2009. The contrary decision was made by Osaka High Court on August 27, 2009, ruling one after another that the renewal fee was invalid and that it infringed the Consumer Contract Act, Article 10. While this court decision was to seemingly become established, more recently the Osaka High Court again ruled on October 29, 2009, that renewal fee did not infringe the Article 10 and that it was valid.
Acknowledging that the contract was demanding to such a degree that it infringed the good faith and bona fide principle, the October ruling put emphasis on the disparity of the interests between the parties. Here, it is important to explore the reason why the good faith and bona fide principle was used as criteria for Article 10 and in that context we need to know how the good faith and bona fide principle was interpreted.
How to interpret special agreement to pay the renewal fee in Japan is good guide to determine whether additional fee to renew the lease contract is unfair or not.

참고자료

· 없음