재건축아파트-비재건축아파트의 가격상승분 이중차이분석을 활용한 재건축초과이익 환수제도 연구 (A Study on the Rebuilding Excess Profit Restitution System Based on a Difference-in-Difference Analysis of Price Increases between Rebuilding and Non-Rebuilding Apartments)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 55권 / 4호 / 95 ~ 116페이지
· 저자명 : 이동훈, 장석길, 김태형

초록

재건축초과이익 환수제도가 당면하고 있는 규범적문제점과 헌법상의 재산권보장 원칙을 고려한다면, 사업구역 내에서만 이익을 환수하는 규범적 내용에 부합하면서 동시에 「재건축이익환수법」 제1조에서 밝히는 바와 같이 부담금 부과를 통해사회적 형평과 조세부담의 형평을 달성하기 위해서는 재건축아파트 가격이 비재건축아파트 가격보다 초과적으로 상승한 부분이어느 정도인지를 정확히 계측하여야 할 것이다(정하중, 2003; 홍정선, 2018; 홍준형, 2018). 또한, 이를 바탕으로 재건축아파트의차별적 가격상승분에 해당하는 부분만을 부담금으로 산정해야할 필요성이 있다(김흥린, 1993; 나달숙, 2006; 박정훈, 2006; 김호철·최창규, 2008; 김형태·김정욱, 2012; 이형찬 외, 2014).
이러한 배경에서 연구의 목적은 다음과 같다. 첫째, 1990년 6월25일 헌법재판소가 제시한 중대한 과제7)인 개발이익의 합리적 환수와 관련하여 합리적인 재건축 초과이익 환수범위를 논의하고자 한다. 둘째, 420개 아파트단지를 대상으로 단지 내·외부의 가격형성요인을 통제한 채, 재건축아파트와 재건축을 하지 않는 아파트(이하 비재건축아파트) 사이의 가격상승분 격차를 분석하여 재건축사업으로 인한 초과적 가격상승분을 계량적으로 분석한다. 셋째, 논의한 내용과 분석결과를 종합하여 재건축초과이익환수제도의 개선방안을 제시하고자 한다.

영어초록

According to the Restitution of Excess Rebuilding Gains Act of 2006, reconstructed apartments in the three Gangnam districts are believed to be a source of the instability in the Korean housing market. For better social equity, the act aims to retrieve the excess of the price increase accruing to the reconstruction association from the reconstruction of the apartments; thus this study attempts to quantitatively present the excessive price increase for the apartments relative to non-reconstructed apartments. Specifically, it employs a difference-in-difference model to compare the price increase between the reconstructed and non-reconstructed apartments using 10-year data of the market housing values for all 420 apartments in the three districts in which repeated sales pairs are present. The model finds that the excessive increase is insignificant in the districts of Gangnam and Songpa, whereas in Seocho, it is around 10%. Then, as the findings are incon\-sistent across the districts, this study conducts a further analysis with regard to the basic assumption of difference- in-dif\-ference analysis such that between the compared subjects, characteristics other than the reconstruction should be simi\-lar. For the analysis, it excludes 11 legal dongs, including Yangjae and Woomyeon, in which reconstructed apartments are not located; instead, the sample consists of the other 20 dongs that have both reconstructed and non-reconstructed apart\-ments. The analysis presents no differing results for Songpa and Gangnam while for Seocho, the excessive increase turns out to be unidentifiable. The finding of no excessive increase for apartments in all the three Gangnam districts implies that the reconstruction contribution levy possibly distorts social equity. Thus, this study recommends a way of improving the restitution system to mitigate the inequity of the reconstruction contribution levy, which is imposed only on the reconstruction association.

참고자료

· 없음