경매에서 최저매각가격 결정의 하자와 그 법적 구제 - 서울북부지원 2019.5.10. 자 2018라74 결정의 평석 - (A Grave Defect in a Decision on the Minimum Sale Price and its Remedy in Law)

서지정보

· 발행기관 : 인하대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학연구 / 22권 / 2호 / 65 ~ 102페이지
· 저자명 : 이진기

초록

서울북부지원 2019.5.10. 자 2018라74 결정은 대법원 2000.6.23. 자 2000마1143 결정을 수용하여 최저매각가격의 결정에 중대한 하자는 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 사정이 있어야 하고 단순히 감정인이 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 저렴하다는 사유만으로는 이에 해당한다고 볼 수 없고 적어도 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저히 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하게 인정되는 경우이어야 한다고 판시한다.
최저매각가격의 결정은 집행법원의 행위이며, 잘못된 감정평가는 집행법원으로 말미암은 것이다. 한편 법률이 정하는 절차의 형식적 준수는 최고매각가격 결정을 위한 최소한의 기준으로서 그의 정당성을 보장하는 장치까지는 되지 아니한다. 중대한 하자는 감정평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저히 반하거나 사회통념상 현저히 부당한 경우에 인정되나, 그 판단은 법원의 자유재량에 맡겨진다. 그런데 최저매각가격이 과대평가된 사안이 문제된 대상결정의 경우 ‘현저한 차이’와 ‘사회통념’의 정도와 범위가 문제된다. 분명한 사실은 대부분 고가의 부동산을 대상으로 하는 경매에서 ‘현저한 차이’가 「민법」 제104조의 ‘현저히 공정을 잃은’에 이를 정도일 필요는 없다는 것이다.
최저매각가격을 결정하는 주체는 집행법원이고, 그의 하자를 이유로 하는 이의신청과 즉시항고는 일정 부분 미리 재평가하지 않은 법원의 잘못을 사후적으로 바로잡는 제도이다. 그럼에도 ‘현저한 차이’를 엄격해석하면, 이는 집행법원이 결정한 최저매각가격을 신뢰하여 이를 근거로 매수의사와 매수가격을 형성한 매수인의 권리구제를 가로막고 반대로 법원의 잘못을 합리화하는 결과를 부를 수 있다. 이로 인한 폐단은, 대상결정에서와 같이, 항고법원이 항고심의 판단을 지연할 때에는 걷잡을 수 없이 확대될 것이다. 적정가격의 1.5배 이상으로 결정된 이 사건에서와 같이, 최저매각가격이 부당하게 결정된 객관적 사실의 존재로 감정평가방법과 평가결정의 위법이 추정된다. 이와 함께 매수가격결정에 흠이 있을 때에는 매수인에게 이를 원인으로 하는 착오취소를 허용함으로써 그의 권리보호를 강화하여야 하며, 이는 현행법률의 해석으로도 얼마든지 실현가능하다고 여겨진다.
마지막으로 항고보증금제도의 개선이 시급하다. 의도적인 경매지연을 방지할 목적으로 도입된 항고보증금제도는 그 자체로서 매수인에게 과대평가된 최저매각대금의 지급에 덧붙여 2중의 부담을 안겨주는 불합리한 권리억압장치이기 때문이다. 여기에 ‘현저한 차이’에 대한 엄격해석이 가세하면 항고보증금제도는 제도적으로 항고포기를 강요하는 것과 다르지 않다. 보증금제도의 채용으로 항고의 남용을 억제하거나 방지하기에 앞서 국민의 재판받을 권리와 권리구제가 최우선보장되어야 한다. 이를 위하여 법원이 이의신청과 항고사유를 가급적 넓게 인정함으로써 매수인 등 이해관계인의 권리구제에 적극적으로 앞장서는 모습을 보여야 한다.

영어초록

Bei der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht zunächst aufgrund der Werteinschätzung eines Grundstücks durch einen Sachverständigen das geringste Gebot festzustellen: dieser ist der Vollstreckungsbehife des Vollstreckungsgerichts. Das allein ist völlständig verantwortlich für die angemmessene Feststellung des geringsten Gebotes.
Die Interessenten nämlich Schuldners oder Eigentümers des Gegenstandes usw, können insoweit Beschwerde einlegen oder die Aufhebung des Zuschlages im Wege der Berufung beantragen, als das festgestellte geringste Gebot in einem auffälligen Missverhältnis zu dem Marktwet stehen(Vollstreckungsgesetz[im Folgenden VG] §121 Nr.5).
Aber da der Oberste Gerichtshof jedoch die Voraussetzung des Missverhältnisses aufrichtig sehr eng und strikt anerkennt, ist der Käufer regelmässig ausserstande, im Wege der Klage sich zu schützen. Dazu kommt die sog Berufungskaution(VG §130), die ein berufener Intessente in Depositum geben soll. Die Summe der Kaution, die gesetzlich 1/10 des Kaufpreises beträgt, ist zwar do belastend, dass der Interessente in der Tat auf das Recht auf Beschwerde oder Berufung verzichtet. Diese Folge ist weder richtig noch erwünscht. Der Fehrer bei der Feststellung des geringsten Gebotes wird gerade von dem Vollstreckungsgericht verursacht, und deshalb es wäre noch gerechtigt, Chancen zu erteilen, sich zu korrigieren. In dieser Hinsicht hat der Beschwerdegericht entscheidende Pünke verpasst.

참고자료

· 없음