전세금과 傳貰權의 관계 - 傳貰權 요소의 법적 의미와 傳貰權의 법적 성질 - (La relation entre le dépôt du bail réel et le droit du bail réel sur dépôt - La notion juridique de l’élément du bail réel sur dépôt et le caractère juridique du bail réel sur dépôt -)

서지정보

· 발행기관 : 서울대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 서울대학교 법학 / 49권 / 3호 / 181 ~ 212페이지
· 저자명 : 남효순

초록

전세금은 傳貰權의 법률관계에서 중요한 의미를 갖는다. 그러면 전세금의 지급
이 있어야 傳貰權이 성립하고 또 용익기간 중에는 전세금의 반환채권은 확정적
분리양도가 허용되지 않는가? 민법은 이 문제에 대하여 명확한 언급을 하고 있
지 않다.
전세금을 지급하는 것은 전세물의 사용ㆍ수익에 대한 대가를 지급하기 위한
것이다. 민법이 전세물의 인도를 傳貰權의 성립요건으로 규정하고 있지 않은 이
상, 전세금의 지급도 傳貰權의 성립요건으로 보지 않는 것이 공평에 부합한다.
또 傳貰金返還請求權은 용익기간 종료시에 그 반환이 이루어지고, 또 채무불이행
이 있으면 손해상당액을 공제한 후 잔액을 반환하는 것을 조건으로 하는 조건부
채권이다. 따라서 용익기간 중 傳貰金返還債權의 확정적 분리양도를 허용하더라
도, 민법이 예정하고 있는 전세권의 유상성, 손해배상금의 공제 그리고 전세금의
증감청구는 얼마든지 유지될 수 있다. 한편 전세권제도에 부동산을 담보하고 신
용을 수수하는 기능이 있다는 점을 고려할 때, 전세권제도에 담보제도로서의 기
능(담보물권성 또는 우선특권성)을 인정하지 않을 수 없다. 다만, 담보물권성 또
는 우선특권성의 성립시기와 용익기간 중의 존속 문제는 민법이 이를 구체적으
로 해결하고 있지 않다.
판례는 전세금을 傳貰權의 성립요건으로 하고 또 엄격한 의미에서 존속요건으
로 하고 있다. 그 결과 傳貰權은 성립시뿐만 아니라 용익기간 중에도 용익물권성
과 담보물권성을 모두 겸유하게 된다. 이처럼 판례는 전세금을 가장 강력한 의미
에서 傳貰權의 요소로 파악하고 있다. 그러나 민법이 傳貰權의 법률관계에서 구
체적으로 전세금에 어떠한 법적 의미를 부여하고 또 傳貰權을 어떻게 운용할 것
인가는 전적으로 개방하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 판례는 傳貰權의 법률관계
를 가장 제한적으로 운용하고 있다는 문제점을 안고 있다.

영어초록

Selon l’article 303(alinéa 1er), le droit du bail réel sur dépôt(ou le bail réel sur
dépôt) est le droit d’user et jouir de l’immeuble et d’être payé en préférence avant
les créanciers garantis inférieurs et les autres créanciers, en payant le dépôt dont
l’intérêt sert du loyer du bail réel. Ainsi, le dépôt du bail réel a un rôle très
important dans le bail réel sur dépôt. Quelles significations juridiques le dépôt du
bail réel a-t-il? Le bail réel sur dépôt ne peut-til être constitué avant le paiement de
ce dépôtt?(le problème de l’élément constitutif)? La créance de restitution du dépôt
peut-elle être cédée définitivement pendant la durée du bail réel?(le problème de
l’élément substituant) Le dépôt du bail réel constitue la contrepartie d’usage et
d’jouissance de l’immeuble. Il sera donc équitable de ne pas constituer le paiemnent
du dépôt comme un élément constitutif du droit du bail à moins que la délivrance
de l’immeuble ne soit considérée comme un élément constitutif. Il ne sera pas
suffisant de constituer le paiemnent du dépôt du bail réel comme un élément
nécessaire pour la constitution du droit du bail, à la seule raison que le dépôt du
bail réel est un élément du droit du bail réel.
Le problème de savoir si la créance de la restitution du dépôt du bail réel peut
être cédée définitivement pendant la durée du bail réel sur dépôt ne peut être résolu,
à notre sens, sans savoir si le droit du bail réel peut rester, même après la cession
de cette créance, comme le droit réglé par le Code civil, notamment par les articles
303, 312-2 et 315. La créance de la restitution du dépôt du bail réel ne peut être
excercée qu’à la fin de la durée du droit de bail. Elle est également un droit avec une condition suspensive qui en permet la déduction en compensation des dommages
causés par le titulaire du bail réel sur dépôt. En vertu de ces caractères ci-dessus, le
bail réel sur dépôt maintient le caractère à titre onéreux même après la cession de
cette créance. Et également, le contituant du bail réel sur dépôt peut toujours déduire
du dépôt les dommages causés à son immeuble et les parties ne perdent pas le droit
de l’augmenter ou le réduire . En conséquence, il en résulte, au moins, que le Code
civil ne prohibie pas la cession de la créance la restitution du dépôt.
En ce qui concerne le caractère juridique du bail réel sur dépôt, les opinions sont
divisées entres les auteurs. Selon une partie des auteurs, le bail réel sur dépôt est
seulement un droit d’usufruit ou un droit de sûreté réelle. Cependant, suivant les
autres auteurs majoritaires, il est en même temps un droit d’usufruit et un droit de
sûreté réelle.
Le Code civil ne dit pas d’une manière évidente si le dépôt du bail réel constitue
un élément constitutif ou un élément subsistant. A notre sens, il n’est pas décidé
définitivement par le Code civil. Il est mis à la décision de la jurisprudence.
Cependant; selon la jurisprudence coréenne, le dépôt du bail réel est un élément
constitutif et subsistant du bail réel sur dépôt. Et le bail réel sur dépôt est en même
temps un droit d’usufruit et un droit de sûreté réelle. A la déchéance du terme du
bail réel sur dépôt, selon la jurisp dence elle, le droit du bail réel sur dépôt
maintient seulement le caractère du droit de sûreté réelle. On pourrait dire que la
jurisprudence garde une notion la plus étroite de la notion d’élément du bail réel sur
dépôt, ce qui cause des déavantates à l’égard du titulaire de ce droit.

참고자료

· 없음