미등기전매에 의한 매수인의 법적 지위 (The legal status of the buyer by unregistered resale of real estate)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 36권 / 2호 / 1 ~ 23페이지
· 저자명 : 서호정

초록

2020년은 민법이 시행된 지 60년이 되는 해이다. 1960년 1월 1일부터 시행되고 있는 현행 민법의 내용은 사실상 대부분 일본 민법인 구민법의 내용을 수용하고 있지만, 완전히 다른 법리를 수용함으로써 변혁을 추구한 내용도 상당히 존재한다. 그 큰 변화 중의 하나가 부동산물권변동에 관한 법리이다. 구민법에서는 법률행위로 인한 부동산물권 변동은 등기를 하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다(제177조)는 의사주의를 취하고 있었다. 현행 민법은 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(제186조)」고 규정하여 형식주의로 개정하였다. 이는 그야말로 획기적인 변화라고 하지 않을 수 없다. 대법원의 판례도 그동안 형식주의로의 전환에 따른 법리 구축에 노력을 기울여 왔지만, 민법 제정 후 60년이 지난 지금도 부동산물권변동에 관한 일부 판례의 내용은 형식주의에 부합하지 않거나 오히려 형식주의에 반한다고도 볼 수 있는 예를 발견하게 된다. 특히 이 문제는 부동산의 미등기전매에 따른 매수인의 법적 지위와 관련하여 더욱 두드러지게 나타난다. 판례는 미등기전매에 의하여 매수인이 취득한 소유권이전등기청구권은 그 권리의 성질상 양도가 제한되는 것이라고 한다. 이와 같은 판례의 내용은 구민법상의 의사주의 하에서 소유권이전등기청구권을 양도받은 매수인은 등기 없이는 제3자에게 대항할 수 없다는 법리의 영향을 받은 것은 아닌지 의문을 제기하지 않을 수 없다. 민법전에 형식주의를 채택하여 60년이 경과한 지금까지 의사주의에 입각한 해석론이나 판례의 법리가 존재한다면 이는 과감히 개선되어야 할 부분이라고 하지 않을 수 없다. 그러한 점에서 미등기전매에 의한 매수인의 법적 지위와 관련하여서도 의사주의하에서 정립된 법리를 계속 유지하고 있는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다고 본다. 무엇보다도 형식주의하에서는 부동산의 미등기전매에 의하여 최종 매수인이 취득한 권리는 목적 부동산의 소유권이 아니라 목적물에 대한 소유권이전등기청구권이라는 점을 감안하여 관련 법리를 재검토할 필요가 있다. 이에 본 논문에서는 미등기 전매에 의한 소유권이전등기청구권의 양도성을 이행과정에서의 신뢰관계라는 이유로 제한하는 판례의 법리상 문제점을 지적하였다. 또한 중간생략등기에 관한 법리는 구민법상의 의사주의하에서 목적물의 소유권이 양도된 것을 전제로 정립된 내용임을 상기하여 미등기 전매에 의한 부동산 매매계약에 있어서 최초 매도인과 중간 전매자 및 최종 매수인 3자간의 합의가 있어야지만 중간생략등기가 유효하다는 판례의 법리 역시 재고할 여지가 있다는 점을 지적하였다.

영어초록

2020 marks the 60th anniversary of the korean Civil Code. Although most of the contents of the current civil code, which has been in effect since January 1, 1960, have been accepted by the Japanese civil corporation, there are also considerable contents that have sought transformation by accepting completely different laws. One of the major changes is the law on real estate property rights changes. Under the old civil code, changes in real estate property rights due to legal actions cannot be opposed to a third party unless registered (Article 177). The Civil Code adopts the doctrine of formalism that the acquisition of, the loss of, or any alteration in, juristic act over the real property takes effect upon its registration as a method of public notice. This is simply a drastic change. The Supreme Court's case has also been making efforts to establish legal principles following the transition to formalism.
Sixty years after the enactment of the Civil Code, we still find examples of some cases of real estate property rights changes that do not conform to or are contrary to formalism. In particular, this problem is more pronounced in relation to the buyer's legal status as a result of the unregistered resale of real estate. According to the precedent, the right to register ownership transfer acquired by the buyer through the unregistered resale is restricted in the nature of the right. The contents of these precedents cannot help but question whether the purchaser who has transferred the right to request the transfer of ownership under the will of the old civil code has been influenced by the law that the buyer cannot fight against a third party without registration. Taking this into account, we would like to examine the validity of the law based on the contents of the precedents established so far in relation to the buyer's legal status in the unregistered pre-sale as shown above.
Consequently, the claim for transfer of ownership and transfer of ownership acquired by the purchaser through a non-registered pre-sale is deemed to be transferable as a creditor claim. Therefore, the attitude of the precedent that the seller's consent should be obtained should be changed because trust follows in the implementation process.

참고자료

· 없음