서울시 오피스 공실률이 임대차 계약구조에 미치는 시차･선행 상관관계에 관한 연구 (A study on the time lag and lead correlation between office vacancy rate in lease contract structure in Seoul)

서지정보

· 발행기관 : 대한부동산학회
· 수록지 정보 : 대한부동산학회지 / 43권 / 1호 / 73 ~ 91페이지
· 저자명 : 김대현, 김재태

초록

본 연구는 2017년 1분기부터 2024년 3분기까지 서울 오피스 시장에서 공실률과 주요 임대차 계약 요소 간의 시차 및 선행 상관관계를 분석한다. 분석 대상은 CBD, GBD, YBD, OBD의 4대 업무지구이며, 주요 연구 변수로는 실질 임대료(Effective Rent), 무상임대기간 (Rentfree) , 인테리어 지원금(T.I.), 무상인테리어기간(Fitout)을 포함한다.
분석 결과, 공실률과 실질 임대료 간에는 단기적으로(0~5분기) 강한 음의 상관관계가 확인되었으며, 시간이 지나면서 그 영향이 감소하다가 장기적으로(11분기 이후) 반전되는 경향이 나타났다. 즉, 공실률이 상승하면 실질 임대료가 감소하지만, 시간이 지나면서 시장이 조정되며 다시 상승하는 움직임을 보였다. 무상임대기간(Rentfree)는 공실률과 유사한 양의 상관관계를 나타내며, 공실률 상승 초기에 가장 빠르게 반응하였다. 이는 건물주들이 단기적으로 손실을 최소화하려는 경향을 반영한 것으로 보인다. 반면, 인테리어지원금(T.I.)는 초기에는 상대적으로 낮은 반응을 보이다가, 중기 이후(6~10분기)부터 강한 양의 상관관계를 형성 하였다. 이는 공실 발생 초기에 건물주들이 렌트프리 및 Fitout만으로 임차인을 유인하려는 전략을 사용하다가, 이후 공실이 지속될 경우 추가적인 T.I. 제공을 통해 임차인을 유치하려는 경향을 보인다는 점을 시사한다.
또한, 선행 상관관계 분석을 통해 현재 공실률이 미래의 임대차 계약 구조에 미치는 영향을 확인하였으며, 시간이 지나면서 공실률의 영향력이 변화하는 양상을 파악하였다. 본 연구는 공실률 변화에 따른 임대차 계약 요소의 반응을 정량적으로 분석함으로써 시장 참여자들 에게 객관적인 의사결정 자료를 제공하며, 이를 통해 임대인과 임차인의 협상 전략 수립 및시장 대응 방안 마련에 실질적인 시사점을 제시한다.

영어초록

This study examines the correlation between vacancy rates and key lease contract components in Seoul's office market from Q1 2017 to Q3 2024. Using time-series data from four business districts (CBD, GBD, YBD, OBD), it analyzes effective rent, rentfree periods, tenant improvement (T.I.), and fitout months.
Findings show a strong negative short term correlation (0–5 quarters) between vacancy rates and effective rent, which weakens and reverses over time (11+ quarters). Rentfree periods and T.I. are positively correlated with vacancy rates, peaking within a few quarters before declining. Fitout also rise initially but decrease as vacancy rates stabilize. The lead correlation analysis further confirms that current vacancy rates significantly predict future lease contract adjustments.
As vacancy rates decline, landlords reduce incentives, reshaping lease terms.
This study highlights the short term impact of vacancy fluctuations and the long term equilibrium adjustments, providing strategic insights for landlords, tenants, and investors in the commercial real estate market. Understanding these trends can help market participants optimize lease negotiation strategies.

참고자료

· 없음