주택 매매가격 및 전환임대료 결정요인에 관한 비교분석 (Comparative Analysis on the Determinants of Housing Sale Price and Conversion Rent)

서지정보

· 발행기관 : 한국주거환경학회
· 수록지 정보 : 주거환경 / 19권 / 3호 / 43 ~ 67페이지
· 저자명 : 신성윤, 이현준, 이한민, 엄수원

초록

본 연구는 최근까지 누적되어온 국내 주택 시장의 가격 구조와 주거실태에 대해서 재해석하고자 하였다. 매매가격은 자산가치로 가정하고, 월세, 전세, 보증부월세를 전환임대료로 환산하여 이를 사용가치로 가정해서 주택이 가진 특성들이 매매가격과 전환임대료에 어떠한 영향을 미치는 지와 두 종속변수 간의 차이를 비교하여 실증적으로 고찰하고자 하였다. 연구의 분석 결과를 살펴보면 지역 특성에서 매매가격과 전환임대료에 서울이 가장 큰 양(+)의 영향을 미치며 이어서 제주가 높은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 제주도의 중국인 유입 및 투자, 그리고 관광 및 휴양지로의 기능, 매스컴의 제주도 붐이 주택의 매매가격과 전환임대료에 모두 긍정적인 영향을 미친 것으로 생각된다. 주택 특성에서는 주택 유형에 따라 매매가격 및 전환임대료에 차이가 있으며, 아파트는 타 주택 유형보다 매매가격 및 전환임대료가 높음에 따라 자산가치와 사용가치 모두 높다고 볼 수 있다. 영업 겸용 단독주택의 경우 상업적 기능으로 인하여 매매가격에는 양(+)의 영향으로 작용하지만, 사용가치인 전환임대료에서는 음(-)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 시설 및 주호 부문에서는 도시가스, 지역난방, 양변기 화장실 및 온수 공급 목욕시설 단독사용에 대한 변수들을 통하여 쾌적성, 안전성, 편리성, 효율성이 일반적인 가설과 같이 매매가격과 전환임대료 모두에게 양(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 매매가격(자산가치) 결정요인 모형 1에서 건축 연한 2차 함수 변수를 통한 분석 결과를 보면 주택의 연식의 흐름에 따라 매매가격이 감소하다가 38.76년부터 증가하는 것으로 분석되었다. 이는 재건축 호재가 주택 가격에 작용한 것으로 보인다. 전환임대료(사용가치) 결정요인 모형 2의 주택면적 2차 함수 변수를 통한 분석 결과를 보면 주택면적에 증가함에 따라 전환임대료가 감소하다가 79.92m²부터는 증가하는 것으로 분석되었다. 이는 주택면적이 증가함에 따라 1인 가구 중심의 주거유형에서 가족 단위의 주거유형으로 변함에 따라 주거면적에 대한 수요가 변하여 임대료가 영향을 받은 것으로 보인다. 본 연구는 주택의 매매시장과 더불어 월세, 보증부 월세, 전세라는 주택 임대시장에 대해서 자산가치와 사용가치로 구분하여 실증적인 분석을 시도하고 주거실태를 반영했다는 점에서 학술적으로 의의를 가진다. 주택 시장의 정책은 매매시장과 임대시장으로 구분됨에 따라 각 시장 간에 차이가 있으며 이를 고려하여 정책을 추진해야 할 필요가 있다. 본 연구가 우리나라 주택 시장에 대한 정책이 더욱 세분화되고 정교한 정책으로 발전되는 기여하고자 한다.

영어초록

This study analyzes the price structure of the domestic housing market in Korea, which has been accumulating. It is assumed that the sales price represent the property value. The monthly rent, Chonsei and guaranteed monthly rent are converted into conversion rent. This study uses the Hedonic Price Model to empirically analyze two dependent variables to determine how the characteristics of a house affect the sales price and conversion rent. It analyzes the determinants of housing sales price and conversion rent comparatively.
The results show that the regional characteristics of Seoul have the highest positive effect on sales prices and conversion rent, followed by those of Jeju. Regarding housing characteristics, the sales prices and conversion rent vary depending on the type of house. Apartments have both property value and value in use since they have higher selling prices and conversion rent than other types of housing. Single-family housing with commercial functions has a positive effect on the sales price but a negative effect on the conversion rent, which is the value in use. In the facility and household sectors, exclusive use of urban gas, district heating, toilet facilities, and hot water supply baths have positive effects on both sales prices and conversion rent. This study also finds that sales price decreased as the year flows and then increased 38 years later because of favorable factors of reconstruction. Moreover, conversion rent decreased as the housing area increased but increased from 79m² because of changes in demand for residential area.
This study establishes the relationship between the housing sales market and the rental market, and we hope to contributes to the research on the price and structure of the housing market and national housing supply politics in Korea.

참고자료

· 없음