주택임대차의 대항력과 동시이행항변권 (Opposing Power in Housing Lease and Concurrent Performance Plea)

서지정보

· 발행기관 : 한국재산법학회
· 수록지 정보 : 재산법연구 / 32권 / 3호 / 25 ~ 51페이지
· 저자명 : 오시영

초록

동시이행항변권의 본질은 이행거절권이다. 이러한 이행거절권은 변론주의 결과 주장책임과 증명책임에 의해 청구를 당한 채무자가 동시이행항변권의 존재를 주장하고, 채권자가 채무자의 동시이행항변권을 부정하기 위해 자신의 이행이 선행되었음을 증명하게 된다. 즉 주장책임과 증명책임의 주체가 분리된다. 동시이행항변권은 채무자가 행사를 포기할 수도 있으므로, 법원은 소송과정에서 채무자가 동시이행항변권을 행사하지 않으면 단순이행판결을 해야 하고, 행사하면 상환이행판결을 해야 한다. 반면에 이행지체억지효 및 상계억지효는 쌍무계약에서 발생한 양 채무의 이행상의 견련성을 보장하기 위해 당사자가 주장하지 않더라도 당연히 인정된다고 하겠다.
한편 임차인의 대항력은 임대인의 임차주택 반환청구에 대한 임차인의 주거권 보장 및 임차보증금반환채권과 동시이행관계에 있다. 임차인의 대항력은 임차계약의 당사자가 아닌 주택승계인에 대하여도 주장할 수 있게 된다. 결국 동시이행항변권의 제3자에 대한 확장이라 하겠다. 임차인의 대항력은 그 성립 형태와 관련하여 절대적 대항력, 상대적 대항력, 제한적 대항력 등으로 구분되는 것이 타당하다. 대법원은 상대적 대항력에 대한 경락인의 인수 범위에 대해 매각대금납부시설을 취하고 있으나, 배당요구종기일제도의 도입에 따라 매각허가결정확정 시로 단축되는 것이 타당하다고 하겠다. 제한적 대항력의 경우 임차인의 대항력은 대항력 취득일과 확정일자 취득일 사이에 개입한 다른 선순위 채권자의 채권액에 대하여는 매수인의 인수책임이 면제된다고 보는 것이 타당하다고 하겠다.
결국 임차인의 대항력은 주택임대차보호법에 의해 제3자에 대한 동시이행항변권의 확장이라 할 것인바, 그 행사에는 다른 이해관계인의 이익과 조화되는 범위 내에서 제한적으로 해석하는 것이 타당하다고 할 것이다.
주택임대차보호법상의 임차인의 대항력은 임차보증금반환채권과 동시이행관계에 있다고 할 것인데, 대항력의 종류, 즉 절대적 대항력, 상대적 대항력, 제한적 대항력에 따라 동시이행항변권의 범위 및 내용이 달라진다고 보는 것이 타당하다고 하겠다.

영어초록

From its nature, concurrent performance plea is an exercise of a right to refuse performance. Concerning such right to refuse in the adversarial system, a debtor claims the existence of concurrent performance plea according to the burden of allegation, and a creditor denies the concurrent performance plea by proving that his performance was fulfilled according to the burden of proof. In other words, the agent of the burden of allegation and the agent of the burden of proof are separated. Additionally, the debtor can waive his right to plea the concurrent performance defense. If the debtor waives his concurrent performance plea, the court renders a judgment granting affirmative relief. If the debtor pleas the concurrent performance defense, the court gives a judgment ordering the concurrent performance. However, deterring effect of delay in performance and set-off is recognized to protect the dependent relation of performances in a bilateral contract.
Meanwhile, in the opposing power of a lessee, the duty of the lessee to return the leased housing and the duty of the lessor to ensure residential right and to repay the housing deposit are in the relation of concurrent performance. A lessee can claim the opposing power to a successor of the housing. This can be viewed as the expansion of the concurrent performance plea to the third party. The opposing power can be classified as absolute opposing power, relative opposing power and limited opposing power. The Supreme Court ruled that relative opposing power binds a successful bidder when he pays the price for the auction. However, it would be more reasonable to institute “deadline for a request for distribution” system and shorten the effect of opposing power to the date of confirmation of sale permission decision. In case of limited opposing power of lessee, it would be reasonable to exclude the credit amount of unsubordinated creditors who established the debt between the date of acquisition of opposing power and the date of acquisition of the fixed date from the purchaser’s liability.
In conclusion, concerning that the opposing power of lessees is the expansion of concurrent performance plea to the third party by the Housing Lease Protection Act, it should be balanced with the interest of the other interested parties in its exercise.
Opposing power of lessees under the Housing Lease Protection Act is in concurrent performance relation with the duty to repay the housing deposit. Thus, it would be reasonable to view that the extend and content of concurrent performance plea depend on the type of opposing power, absolute, relative and limited.

참고자료

· 없음