매장이 분양된 대규모점포에서 대규모점포관리자와 집합건물 관리단의 관계 (Relationship Between the Manager of a Superstore and the Association of Unit Owners of a Condominium in a Superstore)

서지정보

· 발행기관 : 한국집합건물법학회
· 수록지 정보 : 집합건물법학 / 53권 / 103 ~ 136페이지
· 저자명 : 김영두

초록

대규모점포가 집합건물의 형태를 취하는 경우, 대규모점포관리자와 집합건물 관리단 간의 권한이 중첩되면서 법적 충돌이 발생한다. 「유통산업발전법」 제12조제4항은 ‘구분소유에 관한 사항’에 대해서는 집합건물법을, 그 외 대규모점포의 유지·관리에 대해서는 「유통산업발전법」을 적용하도록 규정하고 있으나, ‘구분소유에 관한 사항’의 개념이 명확히 정의되지 않아 실무에서 혼란이 지속되고 있다.
본 연구는 대규모점포관리자와 집합건물 관리단 간의 권한 관계를 명확히 하기 위해 ‘구분소유에 관한 사항’의 법적 개념을 분석하고, 몇 가지 쟁점을 중심으로 논의를 전개하였다. 첫째, 공용부분의 유지·관리는 대규모점포관리자가 수행할 수 있으나, 공용부분의 변경은 구분소유자의 직접적인 이해관계가 있는 사항이므로 관리 권한에서 제외된다. 다만, 관리단집회의 결의나 규약에 따라 대규모점포관리자에게 위탁된 경우, 일정 범위 내에서 공용부분 변경 업무를 수행할 수 있다.
둘째, 주차장 사용료나 공용부분 임대로 인한 수익은 원칙적으로 구분소유자에게 귀속되어야 하나, 입점상인들이 공용부분의 수선유지비를 부담하고 있는 점을 고려하면 공용부분에서 발생하는 수익의 일부는 입점상인에게도 배분될 필요가 있다.
셋째, 대규모점포관리자는 대규모점포의 유지·관리를 위한 관리비를 입점상인으로부터 징수할 수 있으나, 공실 점포의 경우 구분소유자가 대규모점포의 관리로 인한 이익을 얻고 있으므로 공실 구분소유자도 일정 범위 내에서 관리비를 부담해야 한다. 또한, 관리비를 부담하는 구분소유자는 회계장부 열람 및 복사 등의 권리를 행사할 수 있어야 한다.
넷째, 장기수선충당금과 관리비 예치금은 관리단의 자산이며 ‘구분소유에 관한 사항’에 해당하므로 구분소유자가 납부의무를 부담하고 관리단이 지출을 결정해야 한다. 따라서 대규모점포관리자는 이를 징수할 권한이 없으나, 관리단집회의 결의나 규약에 따라 위탁된 경우에 한해 업무를 수행할 수 있다.
다섯째, 점포의 업종제한은 점포의 가치와 밀접하게 연관된 ‘구분소유에 관한 사항’이므로 대규모점포관리자는 업종제한을 설정하거나 이에 반하는 업종변경을 승인할 수 없다. 다만, 대규모점포 내에서 업종제한에 관한 단체적 질서가 형성된 경우, 대규모점포관리자는 업종제한 위반 시 영업중단 등의 조치를 취할 수 있다.
본 연구는 위와 같은 쟁점에 대한 분석을 통하여 대규모점포관리자와 집합건물 관리단 간의 권한 범위를 명확히 하고, 실무에서 발생하는 법적 충돌을 해소할 수 있는 방안을 살펴보았다.

영어초록

When a superstore takes the form of a condominium, the overlapping authority between the manager of a superstore and the association of unit owners of the condominium leads to legal conflicts. Article 12, Paragraph 4 of the Distribution Industry Development Act stipulates that matters related to divided ownership shall be governed by the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, while other aspects of superstore maintenance shall be subject to the Distribution Industry Development Act. However, since the concept of "matters related to divided ownership" is not clearly defined, ongoing confusion arises in practice.
This study seeks to clarify the legal concept of "matters related to divided ownership" and examines the relationship between the manager of a superstore and the association of unit owners of the condominium through the following key issues. First, while the manager of a superstore has the authority to maintain common areas, changes to common areas directly affect the interests of unit owners and thus fall outside the manager’s authority. However, if the association of unit owners delegates such authority through a resolution or regulation of the association, the manager of a superstore may carry out common area changes within the designated scope.
Second, revenue generated from parking fees or leases of common areas should, in principle, belong to unit owners. However, given that tenants bear the cost of maintenance and repairs of common areas, a portion of the revenue should also be allocated to them.
Third, the manager of a superstore may collect management fees from tenants for the upkeep of the superstore. However, in cases where a shop remains vacant, the unit owner still benefits from the maintenance of the superstore. Therefore, it is necessary to impose a certain portion of the management fees on the unit owner of the vacant shop. Additionally, unit owners who bear management fees should have the right to inspect and copy accounting records, similar to tenants.
Fourth, Reserves for Long-term Repairs and Deposit for Management Expense are assets of the association of unit owners and fall under "matters related to divided ownership." Consequently, unit owners are responsible for their payment, and the association determines their expenditure. Therefore, the manager of a superstore does not have the authority to collect them. However, if such responsibilities are delegated through a resolution or regulation of the association, the manager may carry out these tasks within the delegated scope.
Fifth, restrictions on business are closely related to the value of the shops and are therefore considered "matters related to divided ownership." Accordingly, the manager of a superstore cannot establish or enforce business restrictions, nor approve changes that violate existing restrictions. However, if a collective order concerning business restrictions has been established within the superstore, the manager of a superstore may take measures such as business suspension against violations of these restrictions.
By analyzing these key issues, this study aims to define the scope of authority between the manager of a superstore and the association of unit owners of the condominium, thereby proposing solutions to mitigate legal conflicts in practice. Through these efforts, the study is expected to contribute to the efficient operation of superstores and the establishment of legal stability.

참고자료

· 없음