서울시 다세대주택 임대료 결정요인에 관한 연구 (A Study on Rent Determinants of Multiplex Housing in Seoul)

서지정보

· 발행기관 : 건국대학교 부동산도시연구원
· 수록지 정보 : 부동산·도시연구 / 16권 / 1호 / 113 ~ 134페이지
· 저자명 : 김영옥, 임은지

초록

다세대주택의 임대료는 아파트와 마찬가지로 다양한 요인에 의해 결정된다. 아파트 가격의 지속적인 상승으로저소득층의 대체주거 유형으로 다세대주택이 대두되었고, 이는 다세대주택의 수요가 증가하게 되는 현상을 초래하였다. 이에 다세대주택 관련 연구의 필요성을 인지하지만, 자료 수집의 어려움, 거래사례 부족 등의 이유로 다세대주택의 임대료에 관한 연구는 매우 미진하여 선행연구가 전무한 실정이다. 본 연구에서는 다세대주택의 임대료 형성요인에 대하여 각 특성별로 보여주는 초기 연구로서의 의의가 있다.
본 연구를 진행하기 위해 서울시 전 지역을 대상으로 다세대주택 실거래 자료를 수집하였다. 2018년부터 2020년까지 3년의 기간동안 전월세 임대차 계약 체결건 중 세대 호별 정보가 명확한 2,933건의 표본을 기반으로, 지역특성, 입지특성, 토지특성, 건물특성, 호별특성, 시기특성으로 분류하여 헤도닉가격모형 다중회귀분석을 실시하여연구결과를 도출하였다.
실증분석 결과 첫째, 직전연도의 다세대주택 공급량이 적을수록 임대료가 상승하며, 동남권, 도심권에 입지할수록 임대료가 높은 가격대를 형성하는 것으로 분석되었다. 둘째, 입지특성 중 지하철과 환승역, 학교거리, 마트거리가 가까울수록 임대료가 상승하고, 근생시설이 입점되고 세대수가 많으며 승강기가 설치된 경우에 임대료가 상승하는 것으로 분석되었다. 셋째, 토지특성 중 경사지보다 평지인 경우 임대료가 상승하였다. 건물특성 중 경과연수가낮을수록, 승강기가 설치된 경우 임대료가 상승하였으며, 지하주차장, 필로티 구조, 건물방위가 남향인 경우 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 호별특성에서는 전용면적이 작을수록 임대료가 상승하며, 거래층은 4층까지는 층수가 올라갈수록 임대료가 높게 형성되다가 탑층인 5층에서는 임대료가 낮아졌다. 연도특성에서는 거래된 표본의 2018년 대비 2019∼2020년에 거래된 다세대주택의 임대료가 낮은 것으로 분석되었다.
본 연구는 그동안 부동산 연구대상에서 소외되었던 다세대주택 전월세 임대료에 대한 초기 연구로서 정확한 다세대주택 임대료 시세 정보를 제공할 수 있으며, 부동산 임대차 시장의 안정화를 도모하는데 시사점을 제공한다.

영어초록

This study aims to analyze the factors affecting rent for multiplex housing units in Seoul.
To conduct this study, we collected data on multiplex housing rental transactions in all areas of Seoul. Based on a sample of 2,933 rental contracts from 2018 to 2020, This study employes a hedonic price multiple regression analysis. The independent variables are categorized by regional characteristics, location characteristics, land lot characteristics, building characteristics, housing unit characteristics, and contracting time characteristics.
The empirical analysis results are as follows.
First, the lower the supply of multiplex housing in the previous year, the higher the rent this year, considerably higher in the southeast and downtown areas. Second, among the location characteristics, the closer to subway stations, transit stations, schools, and supermarkets, the higher the rent. The rent will also be higher if there are neighborhood living facilities, many units, and an elevator. Third, among the land lot characteristics, the rent increased when the land was flat rather than sloping. Among the building characteristics, the shorter age of the building, an elevator, an underground parking lot, a piloti structure, and a building orientation facing south show positive signs. Fourth, in terms of rental unit characteristics, the smaller the usable area, the higher the rent. Regarding the floor location, the rent goes up from the first to the fourth floor but is reduced on the top floor, the fifth floor. In terms of contracting year characteristics, we analyzed that the rents of multiplex houses transacted in 2019 and 2020 were lower than those in 2018.

참고자료

· 없음