산업단지개발사업의 개발이익 적정성분석에 관한 연구 (A Study on the Analysis of Propriety for the Development Gains from Industrial Complex Development Projects)

서지정보

· 발행기관 : 사단법인 한국건설법무학회
· 수록지 정보 : 건설법무 / 6권 / 1호 / 117 ~ 143페이지
· 저자명 : 최연희

초록

토지개발로 부터 발생하는 불로소득적 개발이익을 환수하는 개발부담금 제도는 정치적, 경제적 사유 등으로 인하여 한시적 부과중지 및 부과유예, 부과감면, 부과율 조정 등의과정을 거치면서 정착되어 왔다. 계획입지 및 개별입지에서 시행되는 개발사업으로 부터발생하는 개발이익을 기준으로 부과율을 적용하여 개발부담금을 부과하고 있다. 계획입지에 의한 개발사업인 산업단지는 국가경제의 발전에 따라 대규모의 중화학공업위주로조성되었으나 지역적으로 지속적인 미분양의 누적과 노후화 등의 문제점이 발생되고 있고, 신사업육성과 지방경제 활성화 및 혁신기반구축과 같은 산업패러다임의 변화로 인해새로운 산업분야의 창업과 그를 위해 필요한 인력충원의 조화가 가능한 도시를 중심으로첨단산업 중심의 소규모 산업단지개발사업으로 변화되고 있다. 산업단지개발사업의 특성으로 인하여 계획적이고 체계적인 개발과 토지가격 안정 및 분양가격 결정에 관한 사항을 별도로 규정하고 있다. 특히 분양가격을 결정하는 경우 적정이윤을 제한하도록 제도화 되었다. 그로인해 산업단지개발사업 실시계획승인일 이후 분양가 산정시 결정되는 적정이윤과 준공인가일 이후 개발부담금을 산출기준이 되는 개발이익은 그 적용기준에서차이를 보이고 있어 이에 대한 연구가 필요해 보인다. 개발부담금 제도상의 개발이익은토지로부터 발생하는 지가차이에 의한 미실현 개발이익을 확인하여 조세적 성격인 개발부담금을 부과하는 것이므로 부과권자와 납부의무자 모두에게 개발이익산출의 정확성과객관적 기준을 규정하는 것은 반듯이 필요한 측면이 있다. 그러나 산업단지개발사업은 국가 또는 시·도의 조례로 적정이윤율을 규정하여 분양시 자본비용 등을 공제한 조성원가에 규정된 적정이윤율을 적용하여 분양가를 결정하고 있다. 즉 분양시 적용되는 적정이윤은 처분가와 조성원가를 기준으로 실질적이익을 담보하여 분양가를 결정하는 실현이익이 되는 것이다. 따라서 현재 산업단지개발사업의 실시계획승인일과 준공인가일의 기간동안의 지가차이를 기준으로 산출되는 개발이익과 실현이익을 기준으로 적정이윤율을 적용하여 산출된 이익을 적용하여 개발부담금을 부과하는 방안을 연구하므로써 실질적 개발이익을 기준으로 개발부담금을 환수할 수 있는 방안을 모색할 수 있을 것이다.

영어초록

The development charge system, which seeks to redeem the unearned development gains from the property development, has been settled through such changes, due mainly to political and economic reasons, as temporary exemptions, deferment, reduction, adjustment of the charge rate, et cetera. Currently, development charges are imposed at a certain rate on the development gains that are incurred from development projects on both planned and individual locations. The industrial complex as a planned location has constructed mainly in a large-scaled complex for heavy chemical industries as the nation’s economy grows. However, there have been some problems as the accumulation of unsold sites and deterioration continues.
Also, the industrial paradigm was changed to fostering new businesses, activation of localization, and construction of innovative bases. As a result, there are more demands for smaller-sized state-of-the-art industrial complex near city areas which easily enables to establish new businesses and recruit necessary personnel. Considering the unique characteristics of industrial complex development projects, the government separately regulates planned and systematic development, stabilization of property prices and guidelines to decide a sale price. In particular, an institutionalized limit should be applied in profit margin at an appropriate level when developers decide a sale price. As a consequence, there exist differences in time and profit level between the appropriate profits, which come out when developers decide sale price, and development gains, which are finalized after the approval date of construction to calculate development charges. Thus, a study on this matter seems necessary. The development charges have a nature of tax basically and are imposed on unrealized profits which come from a rise of property price after development.
Therefore, specification in the calculation of development gains and the objective standard must be clearly defined for both imposers and payers. Meanwhile, by the ordinance of the central government or municipal entities, the sale price of industrial complex units should be determined, applying an appropriate profit margin rate on construction cost after deduction of capital costs. In other words, appropriate profits from the sale are realized profits after considering actual sale price and construction costs. The conclusion of this study is to find a way to partially redeem the development profits from industrial complex development projects based on the actually realized profits, which come out after the application of an appropriate profit margin rate.

참고자료

· 없음