부동산개발사업 자금조달 구조에 관한 연구 - 주택개발사업 PF대출 사례로 - (A Study of Project Financing for Housing Development in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산연구원
· 수록지 정보 : 부동산연구 / 19권 / 2호 / 175 ~ 190페이지
· 저자명 : 윤혜정

초록

2008년 미국발 금융위기로 미분양주택수가 증가하면서 주택개발사업과 관련한 대출에 보증을 섰던 건설업체들이 유동성위기를 극복하지 못하고 부도를 맞는 사태가 일어났다. 이런 상황은 1990년대 IMF구제금융시기에 건설업체들이 겪었던 위기와는 다른 주택공급 구조에서 유발되었다. 연구목적은 IMF 금융위기 이후 다단계화된 우리나라 주택공급구조를 분석하고, PF대출방식으로 자금을 조달한 주택사업의 실태조사를 통해 자금조달방식의 문제점을 진단하는 것이다. 실태분석결과를 요약하면, 첫째, 총사업비의 85～90%를 타인자본으로 충당하고 있었기 때문에 주택경기 변동에 따라 사업의 성패가 좌우되어 사업의 안전성이 부족하다. 둘째, 사업 계획단계에서의 초기 분양률과 분양완료시점 예측이 대부분 부정확하였다. 셋째, 금융권에서의 대출에 있어서 사업 타당성 분석에 근거한 위험도에 따라 이자율이 책정되는 것이 아니고 시중금리 + α 의 형태로 결정되어 타 산업에 비해 수익구조가 나빠지는 원인이 되고 있다. 넷째, 사업기간이 계획보다 길어지면서 자금의 회수기간이 예상보다 길어지고 금리부담이 증가하는 문제점이 발생하고 있다. 다섯째, 결과적으로 사업 착수 단계에서의 사업성 분석결과 예상 수익률과 실 수익률간의 격차가 발생하게 된다. 본 연구에서 선정한 사례들 모두 비교적 성공적인 사업이었음을 감안할 때 초기의 예상치와 실현치상의 차이가 크다는 점은 문제라고 할 수 있다.
결론적으로 우리나라 부동산개발사업의 자금조달 구조의 문제점을 해소하고, 금융산업의 선진화를 배경으로 우리나라의 부동산개발사업이 정착되기 위해서는 장기적으로 자본력과 경영능력을 갖춘 부동산개발업의 육성이 필요하다. 또한 사업성분석기법의 개발, PF 대출 지원체계의 정비, PF 대출 위험의 분담할 수 있는 보증체계의 정비 등이 필요하며, 시공사에 집중된 사업 위험성을 다양한 사업 참여 주체가 분담할 수 있는 자금조달구조의 개발이 필요하다.

영어초록

The purpose of this study is defining the limits and problems of housing development financing system through 6 project cases.
The results are 1) the rate of loan was too high(85~90%). 2) Feasibility studies were inaccurate. 3) the interest rate are generally set additional rate. 4) According the regulatory process was delayed, the amounts of capital increased. 5) most of all required rate of return on investment did not realize.
Finally, we need to develop the proof methods of project's feasibility, to improve PF system and to adjust guarantee of an obligation. Also the land development companies should consolidate to capacity of finance and management.

참고자료

· 없음