상가 및 오피스텔 건물의 층별 효용비 추정 - 다수준모형에서의 관점 - (Estimation of the utility ratio per floor for retail shops and officetels: A multi-level perspective)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 48권 / 4호 / 117 ~ 133페이지
· 저자명 : 이창로, 박기호

초록

토지, 건물 등 부동산 이용형태는 사회 발전에 발맞추어 꾸준히 변화하여왔다. 통계청 주택총괄조사(2011)에 의하면 1975년 89,248호에 불과했던 아파트는 2010년 8,185,063호로 100배 가까이 증가했다. 이는 폭발적으로 증가하는 인구를 수용하기 위한 주거용 부동산 형태의 대응이라고 볼 수 있다.
마찬가지로 상업용 부동산도 가용 도시토지의 부족 등으로 오래된 단층 상가의 철거 및 신축을 통한 고층화가 이루어졌으며, 이에 따라 한국의 도시경관은 자연스럽게 다양한 고층 건물(아파트, 오피스, 대형 상가 등)이 밀집 분포하는 형태를 띠게 되었다.
지표 공간뿐 아니라 지상의 공중 공간을 입체적으로 활용하려는 고층 건물의 출현은 소유권이 미치는 공간적 범위에 대한 소유자간 분쟁 등 예상치 못한 문제를 초래했다. 이에 정부는 1984년 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 제정하기에 이르렀고 동법에서는 집합건물의 수직적 분할방식, 소유권이 미치는 범위, 소유권의 이전 절차 등을 규율하고 있다.
집합건물은 수직적 위치에 따른, 즉 층에 따른 가격 격차가 큰 것이 일반적이다. 상업용의 경우 2층이나 지하층의 거래가격 및 임대료는 1층의 수준을 상당히 하회하는 것이 통상이다. 상업용만큼 현저하지는 않지만 주거용의 경우 1층보다는 상층부로 올라갈수록 거래가격 수준이 상승하는 경향이 있다.
집합건물에서 층간 가격 격차 발생은 여러 분야에서 중요한 시사점을 갖는다. 우선 집합건물을 개인 간 거래 또는 임대차하는 경우 거래가격이나 임대료 수준 결정에 핵심적 역할을 하게 된다. 건축업자가 집합건물을 신축하여 일반에게 분양하는 경우에도 층간 가격 격차는 분양가 산정에 핵심 요인이 된다.
또한 층간 가격 격차는 개인의 재산권 침해액 산정에 중요한 쟁점으로 떠오르고 있다. 자신이 소유한 토지의 지하 및 공중 공간에 대한 재산권 개념이 보다 명확해지면서 과거에는 이슈가 되지 않았던 선하지(線下地) 및 지하부분 손실보상에서 층간 가격 격차는 그 의미가 보다 중요해지고 있다. 즉, 송전선이나 지하철 건설에 따라 제한을 받는 지하 및 공중 공간에 대한 재산권 침해액 산정시 층간 가격 격차는 중요한 요인으로 작용하게 된다.
마지막으로 집합건물의 층간 가격 격차는 재산세 부과를 위한 과세표준 산정에 의미 있는 시사점을 제공한다. 현재 상업용 집합건물의 재산세 과세표준은 층간 가격 격차가 충분히 반영되지 않아 면적이 같은 경우 1층 소유자와 2층, 지하층 소유자가 모두 유사한 재산세를 부담하는 불합리한 현상을 발생시키고 있다. 지하층 소유자의 재산세 이의신청․행정소송은 잘 알려진 사실이다.
집합건물의 층간 가격 격차 중요성에도 불구하고, 부동산 평가 실무에서 ‘상가의 1층 대비 2층의 가격은 약 절반 정도이다’라는 식의 달관적 방법만 통용되고 있을 뿐, 이에 대한 체계적 접근은 미흡한 실정이다.
이에 본 연구에서는 층간 가격 격차 발생원인을 이론적으로 고찰하고, 집합건물의 가격 추정에 효율적인 모형 형태를 검토하고자 한다. 이후 사례 지역을 선정, 적합한 형태의 모형을 적용하여 층간 가격 격차율을 추정한다. 마지막으로 본 연구의 결과를 부동산 평가실무에 적용할 수 있는 방안을 제시하고자 한다.

영어초록

Multi-unit buildings in S. Korea are very popular where available land resource for urban use is relatively scarce. While the floor-level premium, or the utility ratio per floor has pragmatic implications in the property infringement and the government's taxation strategy, little systematic research has been conducted on the hierarchial structure of valuation process of individual property unit in multi-unit buildings.
We develop and compare the hierarchial models for hedonic pricing of retail shops and officetels, which explicitly take account of the vertical dimension. We assess the added-value of 3-level model specification when compared with the complete-pooled OLS and 2-level models. We quantify the net effects of floor levels as well as overall fitting of the model. The result shows that the multi-level model specifications are of value in improving the existing utility ratio tables.

참고자료

· 없음