(채권각론) 2023. 5. 1. 甲은 자신이 소유하는 Y 주택을 시가 1억 원에 매매하기로 乙과 합의하였다

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문서 내 토픽

• 1. 계약 해제 가능 여부

  갑과 을이 주택 매매 계약을 체결하고 계약금을 주고받았지만 아직 매수인 을이 중도금을 매도인에게 지급하지 않은 상황이다. 계약금만 주고 받은 상태에서는 사유를 불문하고 매도인이든 매수인이든 계약을 자유롭게 해제할 수 있는지 여부가 문제된다. 민법 565조에 따르면 매매의 당사자 일방은 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금이나 보증금 명목으로 상대방에게 교부했을 때 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전에는 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다. 따라서 매수인 을은 아직 중도금을 지급하지 않은 상태이므로 이행에 착수하지 않은 상태이다. 따라서 매도인 갑은 을에게 계약 해제를 주장할 수 있으나, 이를 위해서는 그가 받은 계약금 1천 만 원의 2배에 해당하는 2천 만 원을 을에게 돌려주어야 한다.

• 2. 동시이행의 항변권

  을이 중도금을 지급해야 하는 날은 7월 1일이었다. 그런데 을은 중도금을 지급해야 하는 날에 중도금을 지급하지 않았다. 이뿐 아니라 잔금을 지급해야 하는 날인 9월 1일에 중도금 5천 만원은 물론이고 잔금 4천 만 원마저 지급하지 않은 상태이다. 그런 상황에서 을이 갑에게 주택의 소유권이전등기를 청구한다면 갑은 이에 대해 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 민법 536조는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그의 채무를 이행하기 전에는 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 매매계약은 쌍무계약이므로 매도인 갑은 매수인 을이 중도금과 잔금을 지급하지 않은 상황에서 을의 소유권이전등기 청구를 거절할 수 있다.

• 3. 채무불이행과 손해배상

  을은 중도금을 지급해야 하는 7월 1일에 중도금을 지급하지 않았고, 잔금을 지급해야 하는 9월 1일에 잔금을 지급하지도 않았다. 따라서 9월 1일 이후에는 사실상 매매계약은 파기 일보 직전이라고 할 수 있다. 매도인 갑의 입장에서는 을의 채무 불이행으로 인해 손해를 입고 있는 상황이다. 민법 390조는 채무자가 채무 이행에 좇은 이행을 하지 않았을 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있게 하고 있다. 또 민법 397조에서는 금전채무를 이행하지 않았을 때 상대방이 청구할 수 있는 손해배상액은 법정이율로 계산한다고 정하고 있다. 문제에서 이율은 월 1%라고 가정하였으므로, 을이 지급해야 할 지연배상액은 중도금 5천 만 원에 대해 4개월 동안 1%로 200만 원, 잔금 4천 만 원에 대해 2개월 동안 1%로 80만 원, 총 280만 원이 된다.

Easy AI와 토픽 톺아보기

• 1. 계약 해제 가능 여부

  계약 해제 가능 여부는 계약의 내용과 당사자들의 권리 및 의무에 따라 결정됩니다. 일반적으로 계약 당사자 중 한 명이 계약을 위반하거나 계약 이행이 불가능한 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 계약 해제에는 일정한 요건과 절차가 필요하므로, 구체적인 상황에 따라 신중하게 검토해야 합니다. 계약 해제 가능 여부를 판단할 때는 계약의 내용, 당사자들의 권리와 의무, 계약 위반의 정도, 손해 발생 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

• 2. 동시이행의 항변권

  동시이행의 항변권은 계약 당사자 간 상호 이행 의무가 있는 경우, 한 당사자가 자신의 의무를 이행하지 않으면 상대방도 자신의 의무 이행을 거부할 수 있는 권리입니다. 이는 계약의 공정성과 형평성을 보장하기 위한 제도입니다. 동시이행의 항변권은 계약 당사자 간 권리와 의무가 균형을 이루도록 하여, 일방 당사자의 일방적인 행동을 방지하고 계약 이행을 촉진하는 역할을 합니다. 따라서 계약 당사자들은 동시이행의 항변권을 적절히 행사하여 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

• 3. 채무불이행과 손해배상

  채무불이행은 계약 당사자가 자신의 의무를 이행하지 않는 것을 의미합니다. 이 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상은 채무불이행으로 인해 발생한 손실을 금전적으로 보전하는 것입니다. 손해배상 청구를 위해서는 채무불이행, 손해 발생, 그리고 채무불이행과 손해 간의 인과관계가 입증되어야 합니다. 손해배상의 범위는 통상손해와 특별손해로 구분되며, 계약 당사자들의 예견 가능성 등을 고려하여 결정됩니다. 따라서 채무불이행과 손해배상 문제를 해결할 때는 구체적인 사실관계와 법리를 종합적으로 검토해야 합니다.