(부동산법제) 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

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문서 내 토픽

• 1. 주택임대차보호법 적용 여부

  사례에서 甲은 乙과 Y 주택의 매매계약 및 임대차계약을 체결하였다. 이는 전세권등기 없는 채권상의 임대차계약이므로 주택임대차보호법의 대상이 된다. 주택임대차보호법 제1조에 따르면 대한민국 국적을 가진 사람이 보호대상이 되고, 제2조에 따르면 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다. 또한 제12조에서는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 대해서도 주택임대차보호법을 준용하도록 명시하고 있으므로, 甲과 乙의 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용된다.

• 2. 甲의 대항력 성립 여부

  주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력을 갖춘 것으로 본다. 사례에서 甲은 2020년 4월 1일부터 Y 주택에 주민등록을 마치고 거주하고 있었으나, 대법원 판례에 따르면 주민등록만으로는 부족하고 제3자가 점유관계를 인식할 수 있는 수준이어야 한다. 따라서 甲의 대항력 성립 시기는 乙이 Y 주택의 소유권이전등기를 완료한 2022년 5월 10일이며, 주택임대차보호법에 따라 다음 날인 2022년 5월 11일 오전 0시부터 대항력이 성립한다.

• 3. 甲의 우선변제권 및 최우선변제권

  주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따르면 대항력을 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 통한 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정된다. 다만 이는 선순위권리자에 대해서는 주장할 수 없다. 사례에서 乙과 丙의 근저당권이 2022년 5월 10일에 등기되었으므로 이에 우선한다. 한편 주택임대차보호법 제8조에 따르면 소액임차인의 경우 다른 담보물권자에 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 최우선변제권이 인정된다. 사례에서 甲은 서울특별시 종로구 소재 Y 주택의 보증금 1억 5천만 원 임차인으로, 2023년 2월 21일 기준 최우선변제권의 대상이 되므로 5천 5백만 원을 우선 변제받을 수 있다.

Easy AI와 토픽 톺아보기

• 1. 주택임대차보호법 적용 여부

  주택임대차보호법은 임대인과 임차인 간의 권리관계를 규율하는 법률로, 일정 요건을 충족하는 경우 그 적용을 받게 됩니다. 구체적으로 살펴보면, 주택의 전용면적이 85㎡ 이하이고 보증금과 월세의 합계가 일정 금액 이하인 경우 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 이러한 요건을 충족하는지 여부에 따라 임대차계약의 효력, 임차인의 권리 등이 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요할 것으로 보입니다.

• 2. 甲의 대항력 성립 여부

  대항력이란 임차인이 임대인 이외의 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마쳐야 합니다. 이러한 요건이 충족되면 임차인은 임대인 이외의 제3자에 대해서도 자신의 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 甲이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤는지 여부를 확인하여 대항력 성립 여부를 판단해야 할 것으로 보입니다.

• 3. 甲의 우선변제권 및 최우선변제권

  주택임대차보호법상 임차인은 일정한 요건을 충족하는 경우 우선변제권과 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 우선변제권은 임대인이 파산하거나 경매 등의 절차가 진행되는 경우 임차보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이며, 최우선변제권은 경매 절차에서 다른 담보권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 이러한 권리가 인정되기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 요건 외에도 일정 기간 동안 계속 거주했어야 한다는 요건이 충족되어야 합니다. 따라서 甲이 이러한 요건을 충족하는지 면밀히 검토해야 할 것으로 보입니다.