(부동산법제) 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

소개글

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 2억 원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)
[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)
[문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

문 1
I. 서론

II. 본론
1. 대항력의 개념
2. 대항요건
1) 주택의 인도
2) 주민등록, 전입신고
3) 대항력 발생 시기
4) 근저당권의 취득 시기

III. 결론-갑의 대항력 검토를 중심으로-

문 2
I. 서론

II. 본론
1. 우선변제권의 요건
2. 우선변제권 발생 시기
3. 소액임차인의 최우선변제권
1) 문제의 소재
2) 소액임차인의 우선변제 요건
가. 소액임차인 범위에 속할 것
나. 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건 구비
다. 주택이 경매, 체납 처분으로 매각될 것
라. 배당요구를 할 것
3) 최우선변제권의 효과

III. 결론

참고문헌

본문내용

I. 서론
갑이 가지는 권리는 임차권이다. 갑은 원래 주택의 소유자였으나, 을에게 매도하였으므로 을에게 소유권이전등기를 경료한 날부터는 더 이상 이 주택의 소유자가 아니게 된다. 따라서 갑은 앞으로 임차권만을 가지게 된다. 문제는 갑이 가지는 임차권이 해당 주택에 설정된 근저당권의 설정자인 병이나 병이 실시한 경매에서 해당 주택을 낙찰받은 A에게 대항할 수 있는, 대항력을 갖춘 임차권이냐는 점이다.

II. 본론
1. 대항력의 개념
대항력은 임차인이 제3자에 대해 자기 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이다. 우리나라 민법은 민법이 인정하는 권리에 한하여 물권으로 본다. 이를 ‘물권법정주의’라고 한다. 그런데 우리 민법은 임차권을 물권으로 규정하지 않는다. 따라서 임차권은 비록 그것이 부동산에 대한 권리라고 하더라도 전세권과 달리 물권이 아닌 채권이다. 채권은 제3자에 대해서는 효력을 가지지 않는 권리이기 때문에 원칙적으로 계약의 상대방 아닌 제3자에게는 자기의 권리나 계약의 효력을 주장할 수 없는 권리이다. 그런데 예외적으로 주택임대차보호법에서 사회적, 경제적 약자의 위치에 놓이기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임차권에 대해 예외적으로 대항력을 인정한 것이다. 따라서 주택임대차보호법이 정하는 대항요건을 갖춘 임차인은 주택에 대한 제3자, 예컨대 임차 주택의 양수인이나 임대할 권리의 승계인 등에게 자기의 임차권을 주장할 수 있게 된다.

2. 대항요건
따라서 갑이 자기의 임차권의 효과를 제3자인 A에게 주장하기 위해서는 갑이 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 검토해야 한다. 임차권은 일반적으로 등기를 하지 않는 권리이다. 임대차 계약의 존속 기간은 2년이 기본이고, 갱신을 한다고 하더라도 최장 4년에 불과하기 때문에 등기에 드는 비용과 시간을 고려하면 단기 권리라고 할 수 있는 임차권을 굳이 등기할 필요를 느끼지 못하기 때문이다. 그렇기 때문에 임차권이 등기된 경우는 거의 찾아보기 어렵다.

참고 자료

민법
주택임대차보호법
찾기쉬운생활법령정보; 주택임대차; 대항력 및 우선변제권 취득
대법원 2017.8.29.선고 2017다212194 판결