부동산 자산관리-중간고사,기말고사

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문서 내 토픽

• 1. 자산으로서의 부동산의 특성

  부동산은 유형자산에 속하며 재화의 생산, 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적으로 사용할 목적으로 보유하는 물리적 형체가 있는 비화폐성 자산이다. 부동산은 금융자산에 비해 장기간의 보유기간을 갖는 투자대상이며, 매매와 관리가 복잡한 특성이 있다. 토지는 부동산 중 영속성이 있는 자산으로 가치 보존력이 우수하다. 부동산은 지역, 지구 및 도시 계획 규제에 의해 공급이 통제되며, 자산 가치 평가에 있어 표준적 기준이 없다는 특성이 있다. 또한 부동산은 지렛대를 이용하여 지분수익률을 상승시킬 수 있으며, 인플레이션 헷지 수단이 될 수 있다.

• 2. 자본환원율 방식

  자본환원율 방식은 장래의 이익을 현재가치로 환원하는 비율로, 현재 투자금액(자산의 시장 가치)을 예상 순운영소득(NOI)을 현재 자본환원률로 나누어 산출한다. 자본환원율은 투자자가 부동산에 투자한 돈에 대한 수익이 얼마인지를 나타내며, 시장참여자에 의해 결정되고 유사한 자산의 거래 등으로 추정이 어려운 특성이 있다.

• 3. 할인현금흐름법(Discounted Cash Flow)

  할인현금흐름법은 보유기간 동안 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하여 서로 비교한 후 투자여부를 판단하는 타당성 분석기법이다. 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성 지수법(PI) 등이 있으며, 이 중 순현재가치법이 가장 선호되는 투자 준거이다.

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• 1. 자산으로서의 부동산의 특성

  부동산은 다른 자산과 구분되는 고유한 특성을 가지고 있습니다. 첫째, 부동산은 고정자산이기 때문에 이동성이 낮고 거래비용이 높습니다. 둘째, 부동산은 공간적 특성으로 인해 지역적 요인에 크게 영향을 받습니다. 셋째, 부동산은 내구성이 높아 장기적으로 보유할 수 있는 자산입니다. 넷째, 부동산은 생산성이 높아 임대수익을 창출할 수 있습니다. 이러한 특성으로 인해 부동산은 투자자산으로서 중요한 역할을 하며, 포트폴리오 다각화를 통해 위험을 분산할 수 있습니다.

• 2. 자본환원율 방식

  자본환원율 방식은 부동산의 가치를 평가하는 대표적인 방법 중 하나입니다. 이 방식은 부동산의 순영업수익을 자본환원율로 나누어 부동산의 가치를 산출합니다. 자본환원율은 부동산의 위험, 수익성, 유동성 등을 반영하는 지표로, 일반적으로 시장에서 형성되는 수준을 사용합니다. 자본환원율 방식은 단순하고 직관적이며, 부동산의 수익성을 반영할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 자본환원율 선정에 주관성이 개입될 수 있고, 미래 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있습니다. 따라서 자본환원율 방식은 부동산 가치평가의 한 방법으로 활용되며, 다른 평가 방법과 함께 고려되어야 할 것입니다.

• 3. 할인현금흐름법(Discounted Cash Flow)

  할인현금흐름법(DCF)은 부동산의 미래 현금흐름을 현재가치로 환산하여 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. DCF 방식은 부동산의 미래 수익과 비용을 예측하고, 적절한 할인율을 적용하여 현재가치를 산출합니다. 이 방식의 장점은 미래 현금흐름을 고려할 수 있다는 점입니다. 따라서 부동산의 수익성과 위험을 보다 정확하게 반영할 수 있습니다. 또한 다양한 시나리오 분석을 통해 부동산의 가치를 민감도 있게 평가할 수 있습니다. 그러나 미래 현금흐름 예측과 할인율 선정에 많은 주관성이 개입될 수 있다는 단점이 있습니다. 따라서 DCF 방식은 다른 평가 방법과 함께 고려되어야 하며, 평가 결과에 대한 충분한 검토와 분석이 필요합니다.