강남역 메디컬센타 프로젝트Ⅰ. 사업 환경 분석 Ⅱ. 시장조사 및 타당성 분석 Ⅲ. 개발 Concept 설정 Ⅳ. 경쟁 환경 분석 Ⅴ. 수익성 분석 및 평가 Ⅵ. 상품 구성 Ⅶ. 마케팅 및 사업관리 Ⅷ. 결론Contents프로젝트 목적 진행절차 부동산 시장 환경 기초 수요여건 분석 사업 입지 분석 사업개요Ⅰ. 사업 환경 분석본 프로젝트의 목적은1. 최소비용으로 최유효 이용방안을 모색하고 2. 소비성향을 최적화한 상품을 개발하여 3. 합리적인 가격설정으로 최고 수익 창출에 있다. 이를 위해 본 보고서에서는 강남역의 인문환경과 도시환경의 조사를 통한 사업환경분석과 대상지 인근상권을 분석하여 이를 토대로 해당 사업지의 최적입지요건과 입지별 최적 Concept을 분석해본다.1. 프로젝트 목적사업주 의뢰컨설팅 목표 설정사업환경분석시장조사타당성 분석개발 컨셉 설정상품구성수익성 분석 및 평가주변상권 부동산중개업소조사 유사사례 분석타겟설정2. 진행절차3. 부동산 시장 환경거시 지표○ 부동산 경기회복 연장선상 (지속적), 상반기 대비 하반기 강세 경향 - 10.29안정대책 발표 → 기조 변동 거의 없음 (부분적) ○ 저금리 기조 유지 / 주식시장 회복 둔화 - 97(24.3%), 99(9.9%), 00(8.1%), 01(7.1%), 02.1/4(6.5%), 02, 2/4(7.5%)공급 측면○ 상반기 : 안정대책 반작용, 공급 감소, 분양 부진 → 하반기 이후 분양 회복 ○ 하반기 공급량 증가세 - 입지여건이 양호한 지역위주의 분양 : 분양율 호조 (하반기 이후) ○ 공급의 대형화 추세 /전문테마 상가 선호수요 측면○ 고소득 전문직 전용빌딩시장 선호도 강세 일정 유지 (2002년 하반기 ∼ 2004 년 상반기) ○ 외곽지역 보편화(상반기) → 주로 도심권(신촌 등) 및 강남권 집중화명확한 컨셉과 브랜드를 가진 차별화된 클리닉센터 최적의 입지 구비 :교통, 환경, 투자가치 등 향후 병ㆍ의원만이 입주한 순수 클리닉센터 시장 지속적 상승 추이 :현재 여타(주식 등)의 투자여건 개선기미 개인서비스업의 순으로 강남역은 서비스 업종의 비율이 높은 편임사업체 현황5. 사업 입지분석업종별 추이52.41 %38.54 %9.06 %서비스업외식업판매업서비스업이 52.41%로 가장 높은 비율을 차지하며 서비스업의 종류로 교육,오락 의료 순으로 나타나고 있음 그 뒤로 외식업과 판매업 순으로 나타나며 업종순위로 어학원, 커피숍, 미용실 등이 주로 입지하고 있음5. 사업 입지분석부동산(11)10노래방(14)9사무실(14)8고기집(15)7유학원(20)6호프(23)바(23)미용실(23)3일반커피숍(24)2어학원(25)1업종명순위업종 순위서비스업1.10%3숙박서비스2.21%6금융서비스2.94%8스포츠서비스6.99%19기타11.40%31미용서비스12.50%34대행서비스13.97%38의료서비스20.59%56오락서비스28.31%77교육서비스비율점포수업종5. 사업 입지분석0.50%1기타2.00%4패스트푸드2.50%5중식3.50%7제과/제빵6.00%12분식8.00%16일식11.00%22양식18.50%37음료18.50%37한식29.50%59주점비율점포수업종외식업판매업2.13%1가정용품10.64%5패션용품14.89%7가전/컴퓨터17.02%8교육용품17.02%8건강미용용품38.30%18생활용품비율점포수업종5. 사업 입지분석인구 현황 (연령별)- 전체적으로 10대에서 50대의 비율이 높게 나타나고 있음 - 경제 가능 인구(20~60세) 비율은 전체 인구의 71.21% 를 차지하고 있음 - 경제 가능 인구는 전국(35%, 2002년 기준) 대비 높은 수준으로 본 사업의 수요가능 인구를 추측해 볼 수 있음100.00937,669481,621456,048계3.1429,47019,9329,53880대이상2.2521,09513,8427,25370대5.2649,34723,37925,96860대11.43107,21153,87653,33550대17.47163,85288,81575,03740대17.05159,83781,13078,70730대20.00187,55097,60789,94320대14.17업지 주변 환경동영상6. 사업 개요시장조사 및 타당성 분석시장조사개요 사업지 적정 Concept 개발가능시설· 2004년 5월 24일∼5월 28일 (5일간)조사기간· 점포주, 부동산중개업자 방문 조사조사방법· 대상지 인근 1km이내 점포 및 점포주 · 대상지 부근의 부동산중개업소와 분양 사무실 방문 · 대상지 주변 쇼핑센터조사장소· 대상지 주변의 주요 상권 · 대상지 상권 발전 가능성 및 필요 업종 · 대상지 주변의 상가와 주거지의 분포 비율조사내용· 본 조사는 강남 메디컬 센터 사업의 타당성 여부와 적정 컨셉 및 업종 선택을 위한 것임. · 인근 주민을 대상으로 상권 발전 가능성 및 희망 입주 업종 등을 조사하여 차별화된 개 발 계획을 수립하고 수익성을 최대화 할 수 있는 컨셉을 파악하는데 목적이 있음.조사목적1. 시장조사 개요희망 Concept건물 Concept본 대상지의 건물 컨셉을 묻는 질문에 차별화된 건물로 개발하는 것을 최우선으로 함. 낮은 분양가의 일반적인 개발 계획을 진행시 현재의 침체된 상권에서 구매력 부족으로 사업 실패 요인이 될 수 있음 사업 실패에 대한 부담감을 최소화하고 수익성을 최대화 하는 방법으로 적극 활용 주위여건을 최대한 활용하면서 지역 이미지 개선, 독특한 입면설계로 강남의 명소로 부각시킴주 고객층의 욕구 충족강남 메디컬센터수요자/ 시행자의 수익성 확보사업성이 고려되고 차별화된 개발시설 선정2. 사업지 적정 ConceptX협소한 부지로 인해 검토 불가넓은 부지 및 관련법률과의 적합성 요구주변 골프연습장 활성화검토불가골프 연습장사우나종합 스포츠 센터대형마트의 류 아울렛O⊙XX종합평가인근 오피스 사무직 종사자 대상으로 가능인근 오피스의 사무직종사자와 인근 아파트지역을 배후지로 결정 가능넓은 면적과 충분한 주차공간 요구. 가족단위의 소비층이 주 대상이됨.강남의 고급화된 이미지로 인하여 Brand name 없이는 분양성 없음분양수요측면남성사우나, 남서울온천.파워gym헬스댄스, 강남헬스뱅크, 삼성레포츠센터,서초온천헬스 등인근 아파트 상가 컨셉설정시 고객유치 적합대형화, 고급화로 수요창출 가능특화된 서비스로 수요창출 가능.삼성 신사옥의 변수종합평가대형화, 고급화 추세대형 주차시설같은 건물내의 입점할 타업종과의 적합도 요구.업종 고유특성요인주택가 기존 업소와 경쟁오피스 밀집지역의 사무직 종사자와 인근 아파트의 주민을 통한 수요창출대상지 주변지역 이 유흥상권지역으로 경쟁과 수요를 유발함.수요/경쟁요인입지요인소형화, 홍보없이 개발시 기존 업소와 경쟁 우려편리한 교통 및 시인성 선호업종스포츠 시설과의 연계개발이 아닌 단독개발시 사업성 우려대로변 시인성 뛰어난 입지대상부지가 유동인구의 흐름과 동떨어져 접근성이 떨어짐.도로변 입지개발RISK요인구 분3. 개발 가능 시설 종합*************35계32202221172서초동*************3역삼동내과소아과비뇨기과신경외과이비인후과피부과안과정형외과치과성형외과구분주변 상권 병원 현황S.W.O.T 분석 Concept 도출과정 기본 Concept 설정 주요 Concept 설정개발 Concept 설정대상지 주변에 서초프로젝트A라는 사업이 완료시 많은 인구유입예상 대상지주변에 성형외과는 많으나 전문클리닉에 관한 병원은 매우부족Opportunities의료와 주거의 결합으로 수익성을 높일 수 있는 방안 도출 강남의 입지적 여건으로 부유계층을 위한 보다 전문적 차별화 방안 도출다른출구에비해 유동인구가 적음 건물 앞으로 나무, 공작물 등이 있어서 가시성이 떨어짐Threats기존 병원 이미지를 탈피할 수 있는 독특하고 고급스러운상품 개발 프로그램식 치료방법으로 진료의 차별화SO 전략ST전략Strength주변 전문 CLINIC 센터 부족 사업지 입지 우수 (역세권, 테헤란로변)주거와 의료, 레포츠 등이 결합된 멀티공간으로 수익성을 높일 수 있는 상품 개발Weakness유동인구가 적으며 대상지 노인층을 타켓으로 할 만한 시설 부재 사거리중심에 위치하여 교통혼잡으로 인한 자가운전자의 접근성이 떨어짐WO 전략규모, 시설 등을 차별화하여 유동 인구를 전주 명소로 부각 될 수황 및 사례분석2. 유사입지 분양 현황 및 사례분석선릉역 메디벨리분양가 산정 simulation 분양가 산정 사업수지분석 분양가 세부 내역 예상 수익률Ⅴ. 수익성 분석 및 평가1. 분양가 산정 Simulation산출 방법① 투자자 수익율 역산 방식 (40%) ② 비교사례법 (60%) - 최근 유사입지 평균분양가 적용각 항목별 산술 평균 (기준층 분양가 산출)분양가 차등층별 차등 적용 : 3分 (저층, 기준층, 로얄층) - 저층 :B1~2 (휘트니스, 푸드코트) 기준층 : 5~14F (전문 클리닉) 로얄층 : 1~4F(근린생활시설 및 전문 클리닉)납부 비율계약금 20%, 중도금 60%(중도금의 30%내 융자가능), 잔금 20%2. 분양가 산정3. 사업 수지 분석3. 사업 수지 분석4. 분양가 세부 내역5. 예상 수익률메디컬 센타 컨셉 방향 메디컬 센타 프로그램 메디컬 센타 시설Ⅵ. 상품 구성1. 메디컬 센터 컨셉 방향1. 내부적으로 개방감을 확보하고 외부적으로 공간 활용의 극대화를 꾀하며, 채광과 통풍 효과가 뛰어난 자연친화적 공간 2. 층고(floor height)와 천정고(ceiling height)를 최대한 높여 시각적인 개방감을 확보하였으며 자유로운 인테리어가 가능하도록 설계 3. 실용성과 아름다움을 함께 고려하여 품격높은 외관설계로 강남역의 새로운 랜드마크 4 . 충분한 주차대수 공간을 확보함으로써 편리한 주차건물 Concept 방향2. 메디컬 센터 프로그램병원3. 메디컬 센터 시설병원3. 메디컬 센터 시설휘트니스 클럽3. 메디컬 센터 시설스카이라운지부대시설3. 메디컬 센터 시설분양 Concept 설정 마케팅 핵심 Key-word 사업관리Ⅶ. 마케팅 및 사업관리1. 분양 Concept 설정상품의 가치적 측면건물 기능성 위주의 컨셉 (테마화) 차별화된 컨셉으로 투자 안정성 확보 현재, 향후계획 홍보 주력상품성 强시 장 수용성 측면마케팅 방식테마상가에 의한 사전분양 제고분양 Concept목표설정 : 초기 분양 100% 제고 분양 Concept : Premihow}
강남역 소매입지 지역분석2003. 11. 211조 오재경, 장대희, 최순화프로젝트의 개요 경제기반산업 분석 상권현황 분석 경쟁자 분석 향후전망Contents제 1 절 지역선정 배경 제 2 절 지역분석 목표 제 3 절 거시경제 분석프로젝트의 개요■ 지역선정 배경■ 지역분석 목표1970년대 중반 강남역 일대가 서울의 핵심 상권으로 등장 1982년 말 잠실 종합운동장에서 교대까지 지하철2호선이 개통 1990년대 들어 테헤란로를 중심으로 대형 업무지구가 형성되어 직장인들의 수가 급격히 증가 용인,수원 등 서울 근교 지방대학의 통학버스 승하차 지역으로 지정 1991년부터 시작된 분당 신도시 입주는 강남역 상권을 서울에서 '노른자 위' 상권으로 자리매김본 프로젝트는 강남역 일대 지역적 현황을 분석하여, 해당 지역이 갖는 각종 지역적 특성에 대하여 정확히 파악하며, 파악된 지역특성에 적합한 소매입지 및 업종을 선택하여 이에 따르는 추세나 전망을 예측하여 본다.1. 지역선정 배경 및 목표■ 거시경제 지표자료 : 한국은행 주요경제지표(2003. 5), 삼성경제연구소 경제동향 316호2. 거시경제 분석■ 서비스업 활동지수자료 : 통계청 「서비스업 활동 동향」▶ 2003년 3월중 서비스업 활동은 전년동기대비 감소로 전환 - 도소매업의 감소폭이 확대되고, 금융.보험업 및 숙박.음식점업이 감소로 전환 - 교육서비스업, 개인서비스업 등의 증가세가 둔화(전년 동기대비, %)2. 거시경제 분석제 1 절 경제기반산업 분석 제 2 절 기반고용및 총인구 예측경제기반산업 분석1. 경제기반산업 분석(자료 : 강남구, 서초구 통계연보)1. 경제기반산업 분석2. 기반고용 및 총인구 예측2. 기반고용 산출3. 경제기반 승수4. 총고용 예측5. 인구대비 고용비율6. 총인구 예측2. 기반고용 및 총인구 예측상권 현황 분석제 1 절 상권 개요 및 유래 제 2 절 상권의 범위 제 3 절 교통망 제 4 절 인구 현황 제 5 절 인구 이동 방향 제 6 절 교통 현황 제 7 절 도로망 제 8 절 항공사진 제 9 절 사업체 현황 제10절 업종분포도1. 상권의 개요 및 유래강남역 일대는 학생층과 직장인, 10대에서 40대에 이르기까지 다양한 소비력 존재 - 일일 평균 유동인구가 30만 명에 달하고 서울및 성남,분당,용인,수원등 경기 남부일대 인구수용 - 음식점, 호프집, 카페, 퓨전바,일본식 레스토랑등 세련된 인테리어및 새로운 메뉴 창출로 고객 유인 - 주된 상권은 전철역 - 지오다노, 시티극장, 교보빌딩 경부고속도로와 남부순환도로. 성남과 분당, 용인을 연결하는 교통망 등 서울과 지방, 서울의 동과서, 서울에서 수도권을 연결하는 교통의 집결지라는 특징으로 인해 유동인구의 수도 점점 늘어나는 추세■ 상권의 개요■ 상권의 유래배추밭이었던 강남은 강남지역의 대대적인 개발의 진행과 아파트 개발 소식이 전해지자 사람들이 강남으로 이주해오기 시작 - 부동산 투기란 말도 강남의 개발에서 야기된 것임 서울전체의 1/10수준으로 삼성역 상권에 이어 배후 상권인구가 가장 높은 지역 현재 강남역 상권은 강남구와 서초구의 경계상에 위치 강북에서 강남을 관통하는 강남대로와 강남대로를 기준으로 서측상권과 동측상권으로 대별■ 상권의 범위교보빌딩북 쪽크라운베이커리,남 쪽지오다노, 뉴욕제과서 쪽Z00002, 씨티극장동 쪽2. 상권의 범위3. 교통망■ 인구 현황 (연령별)(자료 : 강남구, 서초구 통계연보 2001년 기준)(단위 : 세대/명)4. 인구 현황4. 인구 현황■ 상권 구성■ 유동인구 분석4. 인구 현황4. 인구 현황5. 인구 이동방향■ 교통량(단위 : 대)(자료 : 서울시 교통국 교통통계)6. 교통 현황■ 대중교통 (버스)■ 대중교통 (지하철)- 지하철 2호선 강남역 1일 승차인구 : 88,971명, 1일 하차인구 : 91,113명, 지하철 3호선 교대 인접6. 교통 현황7. 도로망8. 항공사진■ 사업체 현황(자료 : 강남구, 서초구 통계연보)9. 사업체 현황10. 업종 분포도제 1 절 설문조사 통계 제 2 절 경쟁자 분석 제 3 절 경쟁자 분석 결과 제 4 절 대상업체 선정경쟁자 분석1. 설문조사 통계1. 설문조사 통계1. 설문조사 통계1. 설문조사 통계2. 경쟁자 분석1.뉴욕제과87.0면적비61,000매장평당100평매장면적86.3종업원비244,000종업원1인당25종업원수88.4판매액비6,100,0001일평균판매액43,000,000주당판매액2,0501일평균고객수2,500주말최고2,330주말최저2,330주중최고1,830주중최저고객수105시간주당08~11시주말08~11시주중영업시간서초동 1318-1번지 1층소재지뉴욕제과구분(단위: 명,원,%)2. 경쟁자 분석2. 크라운베이커리13.0면적비53,000매장평당15평매장면적13.7종업원비214,000종업원1인당4종업원수11.6판매액비800,0001일평균판매액6,000,000주당판매액2851일평균고객수300주말최고250주말최저300주중최고200주중최저고객수105시간주당08~11시주말08~11시주중영업시간서초동 1330-11(우성@옆)소재지크라운베이커리구분(단위: 명,원,%)3. 경쟁자 분석 결과ABC대상 입지 C 에서 경쟁자 B까지 동선을 따라 도보 12분 지하도 5분 경쟁자 A까지 지하도로 10분 정도 거리에 있다.뉴욕제과 지하철 6번출구에서 100m위에 위치하고 있으며 바로 뒷편에 유흥시설이 위치하고 있어 약속장소로 많이 이용되고 있으며 강남역의 랜드마크로 고객들에게 인지도가 높으며 매장내 커피숍이 있어 강남역에 주요 고객층인 20대이외에도30~50대까지 다양하게 이용을 하고 있다. 크라운베이커리 지하철 3번출구에서 100m위에 위치하고 있으며 역세권의 반대방향에 위치하고 있어 유흥시설이 있는 곳과는 거리가 떨어져있으나 대로에 위치해있고 버스정류장이 근접해 있으며 간판등 시설이 잘 갖추고 있어 가시성이 높다. 주 이용고객은 10~20대및 아파트단지에 사는 주민들이 많다 결 론 같은 지하철 2호선 출구에서 100m 위에 위치해 있고 버스정류장이 근접해 있지만 뉴욕제과는 유흥시설 이 근접해 있어 약속장소로 꾸준히 이용되고 있다. 또 제과점과 연계있는 커피숍이 매장내 같이 상주해 있어 다양한 고객층대를 형성하고 있으나 크라운베이커리는 역세권에서 약간 떨어져 있으며 주 이용고객 이 한정적이므로 뉴욕제과에 비해 열위에 위치하고 있다고 판단된다.3. 경쟁자 분석 결과4. 대상업체선정1. 인지도2. 지원내용오픈베너,플래카드,전단지,풍선1,000개제공,시식용제품(50만원),오픈기념사은품(시계,식빵)40개제공, 각종POP,액자,보드, 가격표지원, 오픈후 10일간 기술자2명파견뚜레쥬르개업후 3일간 판매,생산 지도사원파견, 포스트,현수막,POP, 전단, 사은품등 판촉물제공, 시식용케이크 3일간제공,퀴즈게임행사, 개점후1개월간 반품 20% 본사부담,2개월째는 5%부담신라명과개점후 5일간 판매사원 오븐기사 파견,머그컵,전단,가격표,플래카드,명함,POP,판촉물 지원, 개점후 5일간 반품 전액 본사 부담, 개점전 점주교육(4일간)실시크라운베이커리판촉행사제품 30만원 어치 제공,개업일부터 3일간 판매사원 파견, 제조기사 15일간 파견 기술지도, 명함,화한,POP,풍선,축하케이크제공,점주제조교육(15일),점포교육(3일)실시파리크라상개업시본사지원내용업체명5.30.32050.3호감도평가37.518.581.590.8비보조인지도2.30.34646최초상기도인지도쥬르명과베이커리바게트뚜레신라크라운파리구분4. 대상업체선정3. 파리바게뜨 창업비용(40평기준)4. 대상업체선정4. 강남역일대 임대료5. 파리바게뜨 예상수익액(40평기준)660260월 평균순수익200200기타비용540540인건비(1인당 90만원)1,0001,800임차료3,6004,200매출원가6,0007,000월 평균매출액B급지 예상액A급지 예상액항 목600~1,5006,000~15,00020,000~50,00090B1500~1,0005,000~15,00020,000~40,000452F800~2,5008,000~30,00020,000~60,000501F임대료(만원)보증금(만원)권리금(만원)평수층수향후 전망제1절 결론1. 결론■ 강북에서 강남을 관통하는 강남대로와 강남지역 중심가를 다시 동서로 연결하는 테헤란로가 교차하는 지점으로, 지하철 2호선 강남역을 중심으로 형성된 부도심 상권임. 서울이남에 위치한 수도권 대학들의 통학로로 10대~20대의 젊은 연령층의 인구유입이 크며, 어학원 및 학원시설과 주변 극장의 인구유발효과가 뛰어남 ■ 테하란로를 중심으로 밀집한 업무시설의 직장인들은 강남역 상권에서 강세를 유지하고 있는 호프집, 식당 등을 이용하며, 강남역 6번출구 인근의 뉴욕제과에서부터 지오다노에 이르는 사각형의 구간에는 20대를 주 대상으로 하는 오락, 유흥업소가 집중적으로 발달되어 있 고, 교보생명 사거리 일대의 유흥상권까지 확산되어 가고 있다. ■ 최근에는 서초 초등학교 인근에 TGIF등의 패밀리 레스토랑이 입점하여 새로운 상권을 형성하고 있으며, 삼성쉐르빌 등이 신축 되어 상권활성화 요소로 기대되나, 인근의 아파트단지와 삼성역 코액스몰 및 교육시설로 인하여 제한적일 것으로 예측됨. ■ 강남역 상권 역시 타 상권과 유사하게 TGIF, 베니건스류의 패밀리 레스토랑과 던킨도너츠, 버거킹 스타벅스 등의 외국브랜드의 패스트푸드점의 도약이 가장 두드러진 특징임.■ 강남역 일대는 뛰어난 접근성을 가지고 있는 지역으로 서울 인근도시에서의 출퇴근 직장인들과 수도권 남부의 대학교로 등.하교 학생 등 유동인구가 많은 지역이며, 강남구와 서초구의 경계에 접해 (두 지역의 인구가 서울 전체인구의 약 10% 정도) 배후 상권인구가 높은 지역이다. ■ 이러한 수요에 적합한 이 지역의 유망한 부동산의 종류는 5~6층 정도의 일반 상가건물로 1층과 2층에는 주변 사무용 빌딩의 직장인들과 지하철역과 버스정류장을 오가는 유동인구를 타겟으로 하는 패스트푸드 음식점이나 옷가게, 편의점 등을 2층에는 커피숍이나 칵테일바 호프집등을 입주시키고 강남대로과 테헤란로와 연계되는 특징을 살려서 중소기업이나 벤쳐기업의 사무실을 3층 이상의 공간에 입주시켜 사용하는 임대 상가건물이 유망할 것으로 판단된다.많은 유동인구 (직장인 + 학생)오피스 수요의 유입 (테헤란 - 강남역)점포 / 상가1. 결론{nameOfApplication=Show}
< 目 次 >아파트 소재지 및 특징교통환경문화환경생활환경개발환경재건축후 조망도화서 주공 아파트의 재건축 진행 현황화서 주공 아파트의 가격 변동 현황< 참 고 자 료>< 재건축 대상 화서주공 아파트 가격변동 >화서주공은 13평형 단일평형 1,647가구로 향후 건립가구수는 24평형 474가구, 30평형 1129가구, 40평형 124가구로 재건축할 아파트 단지이며 대지면적은 2만3776평 규모이다. 또한 화서주공은 전철 1호선 화서역 인근에 자리잡고 있는 역세권 아파트로 서울 시청까지 전철로 40분대에 도달할 수 있어 재건축시 관심이 주목될 아파트로 판단되며 주변이 아파트단지로 형성돼 있는 전형적인 주거지역으로 수원 정자지구 및 천천지구 등과도 인접해 있어 학교 및 편의시설이 잘 발달해 있어 재건축대상 사례로 지정하여 화서주공의 각 단계별 시행에 따른 가격변동을 조사해보고자 한다.아파트 소재지 및 특징소재지경기도 수원시 장안구 화서1동 79-5번지 화서 주공 2단지단지규모총1,647세대평형분포13평입주년도1979.01건설회사대한주택공사난방방식개별난방난방연료도시가스지하철수원선 화서역 도보 10분교육시설화서초, 수원여중, 수원여고생활편의시설뉴코아백화점, 아주대병원, 동수원, 홈플러스등단지특징14~23동 79-5번지 사용교통환경역세권인 화서역이 도보10분,수원역이 차량6분거리이며 월암I.C를 이용하여 사당, 과천, 양재 진입이 용이하여 서울 출퇴근가능하며 수원역~의왕을 연결하는 왕복 8차선 도로인 서호로가 개통되면서 전철1호선의 노선과 같이 진행되어 안양,평촌,과천으로 이어지는 육상교통이 예전보다 훨씬 편리해 졌다. 더욱이 서울~목포을 잇는 남북 대동맥인 서해안 고속도로가 개통이 되어 수도권 남부지역의 거점도시로서 경부고속철도 공사가 수원까지 완료되었고 수원역이 개통된다면 동서,남북간 교통이 제일 편리한 도시인 수원에 위치하고 있어 최적의 교통환경을 갖추고 있다.문화환경약수터와 체육공원으로 유명한 숙지산공원을 수원시에서 깔끔한 화장실과 배드민튼경기장을 준공했고 2003년부터 축구장, 정구장, 야외음악당을 건설하기 위해 토지보상을 착수해 곧 착공하기로 하여 서호 호수공원을 비롯하여 수원성이 있는 장안공원으로 인하여 화서동지역 주민들의 건강과 생활환경뿐 아니라 전통과 문화유적지로 수원시의 지위가 훨씬 상승했다.생활환경서호호수공원근접이 근접하여 있고 성균관대, 아주대, 각종병의원, 애경백화점 홈플러스 화서시장등,생활편의시설과 쾌적환경을 동시에 갖추어 편리한 생활 환경을 제공하고 있다.개발환경숙지산 공원 아래자락에 자리한 1978년에 건축된 주공 2단지 화서아파트가 2001.12월에 재건축 조합 설립인가및 안전진단 E급을 판정받아 안전진단을 통과했고 2002.6.15 에 건축심의를 완료하여 2002.11.25. 부터 이주보상비 신청을 받고 있다.재건축후 조망도 HYPERLINK "http://www.hwaseo2apt.com/images/20py_b.jpg" t "_blank" 2. 화서주공아파트 재건축 진행 현황일 시추 진 내 용1996. 1월●재건축 찬,반 설문조사(설문동의 1,647중 1,348세대 찬성)1996. 4월● 재건축추진위원 선정공고1996. 5월● 재건축추진위원회 재건축규약승인 및 임원선임1996. 7월●재건축사업 추진중단1999. 5월●재건축사업 재추진2000. 7월●각동 소유권자 재건축에 대한 설명회 개최(7월8일 ～ 15일)2000. 8월●설계사 선정공고●입찰자격-회사자본금 3억이상-재건축,재개발 1,000세대이상 설계용역업체-공동주택 설계용역 다년경력2000. 9월●추진위원회 회의 개최- 건교부 표준규약 검토- 조합규약 심의2000. 9. 4●구조물 안전진단 신청2000. 9. 21●설계사 참여업체 설명회 개최(4개사)2000.10. 7●설계사 대상업체로 선정- (주) 무영종합건축사무소2000.12.19●구조물 안전진단결과 통보 - E급 판정- 경기안전진단공사2001. 5월●시공사 공개모집 (1차 지분제) 최종 제안사 1개사2001. 5월●시공사 공개모집 (2차 도급제) 최종 제안사 1개사2001. 7월●대의원회의 개최 - 3차 시공사 모집결의2001. 9월●시공사 공개모집 (3차 도급제) 최종 제안사 1개사2001. 9월●시공사 최종 사업제안서 접수- 최종 사업참여 제안서 제출 1개사 (벽산건설)2001.10. 30●조합원 동의율 80% 초과2001.11. 8●대의원회의에서 조합원 창립총회 개최 확정2001.11. 30●조합원 창립총회2001.12. 21●조합설립 인가2002. 2. 21●교통영향평가 완료2002. 6. 15●건축심의 완료2002. 9. 30●문화재심의 완료2002.11. 9●교통영향평가 재심의2002.11. 5●사업계획 승인신청2002.11. 27●사업계획 승인신청 반려2003. 4.16●사업계획 승인 재신청2003. 6.19●지구단위계획 주민제안서 제출3. 화서주공아파트 가격변동 현황년 도가 격비 고1996년3200~3500만원재건축사업을 추진했지만 중단되었기에 기존의 가격 그대로 유지1999년3500~4000만원재건축사업을 재추진함에 따라 기대효과로 가격 상승2000년4000~4500만원재건축사업이 추진됨에 따라 구조물 안전진단 E급판정으로 점차 가격상승2001년4500만원상반기에 시공사모집,하반기에 조합설립인가로 2001년에는 크게 가격변동이 없음2002년 6월5000만원건축심의가 완료됨에 따라 가격상승이 다시 시작됨2003년 1월8500만원건축심의를 기초로 하여 문화재심의,사업계획신청으로 본격적으로 가격상승시작2003년 3월9000만원사업계획신청 반려로 가격 주춤하나 가격은 상승하고 있는 추세2003년 7월1억2000만원사업계획 승인 재신청 및 투자심리작용으로 가격 재상승2003년 8월1억1100만원 ~ 1억5000만원계속적인 투자심리작용으로 최고의 가격대 형성2003년 9월1억1000만원 ~ 1억3000만원9월5일 재건축시장안정대책발표로 가격이 하락세를 보임2003년 10월8000만원 ~ 9000만원정부의 재건축 정책에 따른 규제로 투자심리가 위축되어 계속적인 하락세2003년 11월9500만원 ~ 1억원10월부동산대책이 발표되었지만 E급을 판정받았기에 잠재수요 존재화서2주공은 가격 변동에 있어서. 2002년도 와 2003 에 많은 변동이 있었다.특히 2002년 2월 교통영향 평가를 시점으로 6월 건축심의 완료 문화재 심의 완료, 11월 교통영향평가 재심의 11월 사업계획 승인 신청, 11월 27일 사업계획 승인 신청 반려, 2003년 4월 사업계획 승인 재신청을 통해 가격의 오르내림세를 볼수가 있다..또, 2003년 9월 5일 재건축대책' 여파로 재건축시장이 크게 위축된 분위기와 함께. 가격이 하락되었다. 현재 학교용지확보에관한특례법상 300세대 이상의 아파트를 건설할 경우 학교용지의 확보의 계획이 있어야 하고, 주택건설기준등에관한규정에 따라 법정 진입로가 있어야 하는데 현재 진입로가 없어 지구단위계획을 조정해야 한다며 수원시에서 사업시행인가 신청을 반려하고 있으며 재건축 조합은 이에 대해 학교용지확보 계획의 경우 현지 상황을 봤을 때 2006년 늘어나는 초등학생 수가 80여명에 불과, 화서나 화양 초교 등 기존 학교를 증축하거나 분산시키는 방안으로 추진해야 한다고 주장하고 있으며 진입로 문제는 이미 3,500여평의 부지를 확보한 상태라 문제없다는 입장으로 재건축을 추진하는데 난항을 겪고 있다. 그리하여 9월5일 정부의 재건축시장안정대책가격대과 더불어 최고 1억5천까지 올라가던 가격이 9500만원을 상향하는 상태에서 보합상태를 유지하고 있는 상태이다. 하지만 현장 답사해본 결과 당연히 E등급을 판정만큼 생활하기에는 매우 위험한 상태이므로 위 두가지 문제만 해결된다면 언제든지 가격은 다시 오를것이라 판단되는 지역으로 판단된다. 또 화서동 주변의 32평 아파트가 9500만원에서 1억3천만원으로 거래되고 있는 상황이므로 현재 9500만원을 상향하고 있는 화서주공은 아직까지 잠재적인 투자수요를 가지고 있다 판단 할수 있으며 주위 생활환경 및 교통, 교육환경등 최적의 조건을 갖추고 있으므로 내집마련 대상지로 물망에 오를 지역으로 판단된다. 아파트 입구 아파트내 놀이터 아파트 현관 아파트 균열 아파트 상가 아파트 재건축조합 사무소 아파트 앞 도로
부동산 경기변동과 일반경기변동[1] 서론일반적으로 ‘경기(景氣)’라 함은 시장경제체제하에서의 시장의 상황을 말한다. 그러나 경기순환을 가리킬 때에는 경제 전체수준의 생산과 소비의 상황을 지칭하기도 한다. 경제현상은 어떤 경직된 상태를 지속하는 경우는 드물고 언제나 쉼과 움직임을 반복하는 운동을 하고 있다.)[2] 경기변동의 개념경기변동(business cycles)이란 경제 활동의 순환적 변동(cyclical movement)을 의미한다.1.일반경제(general economy)부동산경기는 일반경제와 밀접한 관계를 가지고 있다. 일반경제의 경기 변동은 끊임없이 변화하고 있으며 호경기와 불경기를 주기적으로 반복하고 있다. 이러한 경기변동은 국가에 따라 다양게 고성장 추세와 저성장 추세가 다양하게 나타난다. 때로는 천재지변등의 돌발적인 사태로 인하여, 경기가 침체 국면에 빠지기도 한다.)(1)경기변동의 유형① 순환전 변동(cyclical movement)② 계절적 변동(seasonal variation)③장기적 변동(long-term movement)④ 무작위적 변동(random change)(2)부문별 경기변동일반경제시장에는 여러 개의 부문이 있고 각 부문별로 경기가 일치하는 것은 아니다.(3)지역별 경기변동국가 전체의 호황과 불황을 떠나 어떤 지역의 경기 변동을 말한다. 이처럼 경기는 여러개의 부문별 경기변동과 지역별 경기변동의 가중 평균치(weighted average)적인 성격을 지니고 있다.2. 부동산부문의 경기변동(1)부동산경제의 부문부동산경제(real estate economy)는 일반경제를 구성하고 있는 가장 중요한 부문 중의 하나이다. 부동산경제와 경제일반경제는 는 서로 하나의 특수부문(specific sector)이지만, 부동산경제도 또한 여러 개의 특수부문으로 나누어진다.①주거용②상업용③.공업용시장(2)부동산 활동① 건축활동②. 평가활동③. 매매활동(3). 부동산경기변동의 유형부동산경기변동도 지역별?부문별 경기변동의 가중평균치적인 성격을 지니고을 기초로 하여 주요 경제지표의 변화를 파악하고 이로부터 현재의 경기 상태가 경기 조절정책을 실시할 필요가 있는 시기인가를 표시하여 는 예고적인 성격을 갖는 경기지표를 말한다.②. 경기 종합 지수 : 경기종합지수(CI : Composite Index)는 경제 각 부문에서 발생하는 순환변동을 각 부문을 대표하는 지표를 선정(선행 ? 동행 ?후행)하여 반여하고 이를 종합함으로써 경기의 전반적인 변화를 파악하기 위해 작성하는 지표를 말한다.③. 경기 확산 지수 : 경기확산지수(DI : Diffusion Index)는 경기 동향지수라고도 한다 이것은 경기와 대응성이 강한 수십 개의 중요계열 통계들을 한 셋트(set)로 하여 그통계계열들 중에 확장과정에 있는 계열수를 전 계열수로 나눈 값에 100을 곱하여 지수로 작성한것이다. 50% 이상은 확장에 해당된다.④ 기업실사 지수 : 기업실사지수(BSI : Business Survey Index)는 경기에 대한 기업가들의 판단, 장래에 관한 계획 및 전망들을 설문서를 통해 조사하여 이를 지수화 한 것이다.증가표시사업체수-감소표시사업체수BSI= × 100 + 100전체 조사 업체따라서 BSI가 100을 초과하면 팽창국면이고 100미만이면 위축국면을 나타내며, 100 내외인 경우는 경기의 전환점을 의미한다.4.부동산의 경기순환과 특징(1)부동산 경기는 보통 건축경기와 토지가 상품의 하나로 취급되어질때 그시장의 상황을 총칭하며 바이머(A. Weimer)와 호이트(H. Hoyt)의 견해에 따르면 ‘일반경기에 비해 부동산 경기는 주기가 길고 경기 진동의 폭이 크기 때문에 높은 정점과 낮은 저점을 보여 준다.’고 한다. 이 같은 경험에 비추어 부면 부동산 경기의 특징을 일반경기와 비교하여 어느 정도의 함축된 개념으로서의 정립이 가능하다.(2)부동산의 경기 변동부동산의 경기 변동도 일반경기변동과 같이 그순환현상의 기본적 ‘틀’은 상승 ? 정상 ?하향 ? 계곡이라는 변곡(變曲)의 국면을 가진다. 경기변동은 제지표의 변량을 마치 물결과도 같다섯째, 평가에 있어 거래사례비교에 의한 판단을 할 경우에는 후퇴시장이나 하향시장에서의 동시장의 시계열상의 과거의 거해 사례자료가 상한자료가 되는 현상이 사라지고 회복이 진행되면 회복시장에서의 동시 계열상의 과거의 거래사례자료가 하한자료가 되기도 한다.여섯째, 전체적인 건축허가 신청건수가 점차 증가하는 편이지만 경기 변동의 경험에 있어서 큰 호황과 긴 불황을 반복해 온 경우에는 시장에 참여하는 사람들의 심리적인 작용 등에 기인하는 ‘타성현상(惰性現像)’이 존재 하게 되므로 회복의 동향과 비례한 건축허가신청건수의 증가는 일어나지 않는다.일곱째, 부동산유통에 관계하는 부동산 전문활동을 하는 업자들에 있어서는 경기 하향시의 매방중시화(買方重視化)로 변화한다.②상향시장 : 회복시장의 상황이 지속해 감으로써 불황을 벗어나 호황에 이르러 경기상승국면을 지속해 가는 시장을 말한다. 상향시장(advancing market)에서는 부동산거래가 활기를 띠게 되고 동상승국면에서의 시계열상의 과거의 거래사례자료는 하한선이 되기도 한다.매방은 가격상승률 이 점차 놓아지기 때문에 거래 성립을 미루려는 매방의 관리에 더욱 주안점을 두게 되기도 한다. 건축허가 신청은 늘어날 뿐만 아니라 ‘타성의 작용’이 존재하는 곳 에는 그로 인한 시장참여 의 억제력이 갑자기 해제되기 때문에 급격한 건축허가 신청의 증가가 일어날 뿐만 아니라 그 증가율이 계속 상승하기도 한다.③. 후퇴시장 : 경기의 상승국면이 하향전환점 또는 정점을 중심으로 하여 상승세가 하향세로 바뀌어 하강세가 이루어져 가지만 아직 불황의 시황에 까지 하강하지 아니한 시장의 국면이다. 후퇴시장(closing market)에서는 그하강의 지속해 가게 되면 동국면에서의 종전의 거래사례가격은 가격시점에서는 상한선이 되기도 한다. 부동산 전문활동에서는 매방중시화 현상이 점차 증가하다가 반전되어 매방중시화 현상이 커지게 된다. 이러한 후퇴시장이 일반경기와 병행하여 장기화하게 되면 점차 공실률이 커지기도 한다. 때에 따라서는 하강이 급격하게 진행 안정시장의 유형에 속한다고 한다. 이러한 곳의 주택은 경기의 호 ? 불황의 진동의 크기가 다른 부동산에 비하여 비교적 낮다는 것이다. 때문데 투자와 관려하여 그 위험성을 상정할 경우에는 안전시장(safety market)의 형태라 할 수 있다.5.부동산경기순환의 유형(1)경기순환의 유형① 전순환적 : 부문별 경기가 일반경기에 비해 앞서 진행되는 것② 동시순환적 : 동시에 진행되는 것③ 후순환적 : 뒤에 진행되는 것④ 역순환적의 : 부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 정반대 방향으로 진행되는 것일반적으로 주식시장의 경기는 전순환적이며, 부동산시장의 경기는 후순환적인 것으로 알려져 있다. 그러나 부동산시장도 부문에 따라 그 유형을 달리하고 있다.6. 주거용부동산의 경기 : 역순환적①신용의 유용성주거용부동산의 건축경기는 일반경제의 경기와는 반대되는 역순환적 현상을 보이고 있다. 이것은 주거용부동산의 공급자와 수요자에게 제공되는 신용의 유용성(credit availability)과 밀접한 관계가 있기 때문이다.②호경기일 경우일반경기가 호황일 때는, 유용한 자금의 상당 부분이 수익성이 높은 다른 부문으로 투자되기 때문에, 주택부문에 투자되는 부분은 상대적으로 적어진다. 호황기에는 기업으로부터 자금수요가 많아 이자율이 높아지는 경향이 있다. 그런데 주택수요자에게 제공되는 주택자금은 저리인 경우가 많으므로, 금융기관이나 투자자는 수익성이 높은 다른 부문으로 자금을 이동시킨다. 주택자금의 융통이 어렵게 됨에 따라, 주택에 대한 수요는 감소한다. 그리고 주택수요가 감소함에 따라, 주택건설업체의 주택공급량도 줄어든다.③불경기일 경우그러나 불경기가 되면 이와는 반대현상이 나타난다. 불경기가 되면 일반산업부문의 투자기회가 적어지게 되어, 기업의 자금수요가 감소한다. 따라서 시장의 이자율은 하락하고, 상대적으로 저리인 주택금융부문에서 이용할 수 있는 자금이 풍부해진다. 이자율이 하락하기 때문에, 주택수요자나 공급자들의 자금융통도 수월해지다. 그에 따라 주택착공량은 증가하게 된다. 계절적 변동이라 한다. 이같은 계절적 변동이 나타나는 것은 계절이 가지는 속성과 그에 따른 사람들의 관습 때문이다. 연말연시에는 백화점의 매상고가 증가하는 경향이 있고, 여름철에는 여름용 상품이, 겨울철에는 겨울용 상품이 잘 팔리는 경향이 있다.?이같은 현상은 부동산의 경기에도 마찬가지로 나타난다. 일반적으로 겨울철에는 부동산경기가 다른 계절보다 둔화되는 성질이 있다. 또한 대학교 근처의 임대주택은 방학을 주기로 공가율이 높아지고 있다.2. 장기적 변동(1)개념장기적 변동이란 통상적으로 50년 또는 혹은 그 이상의 기간으로 측정되는 것으로, 일반경제가 나아가는 전반적인 방향을 의미한다. 산업혁명 후부터 현재에 이르기까지, 구미제국들은 꾸준한 성정추세를 지속시켜 왔다. 그리고 대부분의 신생국들도 2차대전 후부터 계속적으로 성장하고 있다. 세계경제의 이같은 장기적 성장추세는, 인구의 증가, 자연자원의 개발, 기술의 진보 등에 기인하는 것으로 믿어지고 있다.?부동산부문의 장기적 변동부동산부문에도 이같은 장기적 변동현상은 나타나고 있다. 장기적 변동현상은 어뗜 지역이 새로 개발된다거나, 기존의 지역이 재개발되었을 때 나타난다. 예를 들어, 어떤 지역이 새로 주거지역으로 개발되었다고 하자, 개발이 진척됨에 따라 새로운 주택들이 점점 많이 건설되고, 주변에 생활편의시설도 많이 들어서게 된다. 사람들이 몰려들고 새로운 건물이 들어서게되어 유용한 토지가 없어지게 되면, 더 이상의 성장은 멈추어지고 지역사회는 안정단계에 들어서게 된다. 그리고 일정기간 동안의 안정기가 지나고 나면, 대상지역사회는 장기적인 쇠퇴현상을 보이게 된다. 이른바 근린지역의 생애주기 현상이 바로 장기적 변동에 해당된다.(2)부동산경기의 장기적 변동은, 일반경제의 장기적변동보다는 기간이 짧고 지역적인 수준에서 불규칙적으로 나타나는 경향이 있다.3.무작위적 변동(1)무작위적 병동이란 예기치 못한 사태로 인해 초래되는 비주기적 경기변동현상을 지칭한다. 이것은 정부의 정책에 의해 야기될 수도 있고, 지진, 홍
![[건설] 강남역프로젝트](https://image4.happycampus.com/Production/thumbnail/2004/10/04/data2950756-0001.jpg)
[건설] 강남역프로젝트
![[부동산] 강남역 소매입지 분석](https://image4.happycampus.com/Production/thumbnail/2003/11/21/data2507618-0001.jpg)
![[부동산] 재건축사례](https://image4.happycampus.com/Production/thumbnail/2003/11/20/data2506893-0001.jpg)
[부동산] 재건축사례
평가C아쉬워요
