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가등기담보 평가B괜찮아요

가등기 담보1. 의의채권 특히 금전채권을 담보할 목적으로, 채권자와 채무자(또는 제3자)사이에서 채무자(또는 제3자)소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 그의 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 경우를 통틀어서 가등기담보라고 일컫는다.2.작용1)채권자는, 저당권과 대물변제예약 가운데서, 자기에게 유리한 어느 하나를 선택해서 채권의 회수를 꾀할 수 있다.2)대물변제예약이 폭리행위로써 무효로 되더라도, 저당권이 있기 때문에 채권자는 우선변제권을 잃지 않는다.3)대물변제예약을 실행함으로써, 복잡하고 번거로운 저당권실행이 절차를 생략할 수 있을 뿐만 아니라, 채권자가 목적물의 취득을 원하는 경우에는 확실하게 손에 넣을 수 있다.3.성질가등기담보는 이미 본 바와 같이, 담보형태로서는 제한물권형이 아니라 소유권이전형의 담보방법이다. 한편 가담법 즉 가등기담보 등에 관한 법률 도 그 물권성에 관하여 분명하게 밝히고 있지 않다, 여기서 가등기담보는 이를 일종의 담보물권이라고 할 수 있느냐가 문제된다. 가담법은 가등기 담보의 물권성에 관하여 직접 언급하는 규정을 두고있지 않다. 그러나 동법에 의하면, 첫째로 가등기담보권자에게 목적 부동산의 경매청구권을 인정하고, 그 경매에 관하여는 가등기담보권을 저당권으로 보고 있다. 둘째로, 담보목적물에 대하여 제3자가 경매절차를 밟게 된 때에는, 가등기담보권을 저당권으로 보아서 가등기담보권자는 가등기의 순위를 가지고 우선변제를 받는 것으로 하고 있다. 셋째로, 파산절차에 있어서는, 파산법 중 저당권에 관한 규정을 가등기담보권에 적용하는 것으로 함으로써, 별제권을 인정하고, 또한 국세기본법 국세징수법 지방세법 사회정리법의 적용에 있어서도 가등기담보권을 저당권으로 보고 있다. 이와 같이 여러 경우에 가등기담보권을 저당권으로 보고 있을 뿐만 아니라, 가등기담보권에 인정되는 경매청구 우선변제 별제권 등은, 모두라고 규정하고 있으므로, 부칙 조항의 내용 및 취지에 비추어 볼 때채권자와 채무자가 법 시행일 이전에 채권 담보의 목적으로 가등기를 마치기로 하는 내용의담보계약을 체결하고 담보계약에 따라 가등기 역시 시행일 이전에 마친 경우 그 가등기에는 위법이 적용되지 아니하여 우선변제권이 인정되지 아니한다.4.효력가등기담보권을 일종의 담보물권으로서 파악한다면, 그의 중심적 효력은 우선변제적 효력에 있다고 하여야 한다. 문제는 비전형담보인 가등기담보권에 있어서, 우선변제적 효력이 어떻게 실현되는 것으로 하느냐이다. 이 점에 관하여 가담법은 두 방법을 정하고 있다. 하나는, 가등기담보권자가 목적부동산의 소유권을 취득하는 형식으로 목적물의 가치를 취득하여 피담보채권을 회수하는 방식이다. 이는 비전형담보에만 인정되는 특수한 실행방법이며, 권리취득에 의한 실행 이라고 부를 수 있을 것이다. 다른 하나는 가등기담보권자가 경매를 신청함으로써 목적부동산을 환매하여, 그 대가로부터 피담보채권의 변제를 받는 방법이다. 즉, 그것은 전형적 담보에 있어서의 원칙적 실행방법인 경매에 의한 실행 이다. 가담법은, 이들 두 실행방법 중 어느 것이든, 가등기담보권자가 원하는 데 따라 선택할 수 있는 것으로 하고 있다. 그밖에 다른 채권자에 의하여 경매절차가 개시된 경우에, 그 절차 내에서 우선변제를 받는 것도 가담법은 인정하고 있다. 이는 엄격히 말해서 가등기담보권의 실행 그 자체는 아니나, 목적물의 교환가치로부터 만족을 얻는 수단인 점에서는 가등기담보권의 실행과 같은 것이라고 말할 수 있다.5.가등기담보의 소멸1)소유권 이전에 의한 소멸가등기담보법 제3조 이하의 절차에 의하여 목적부동산의 소유권이 채권자에게 이전한 때에는 가등기담보법은 소멸한다.대법원1997.10.24.선고97다29097판결담보가등기의 피담보채무가 소멸했음에도 가등기에기한 본등기가 경료되고 그에따라가등기후 매수인의 소유권이전등기가 직권말소된 경우 ,가등기후 매수인이 소유권에기한방해배제청구로서 직접 가등기 및 그에기한 본등기의 말소등적 효과가 있음에지나지 아니하므로 채무자 이외의 이해관계자에 해당하는 담보 부동산의 양수인으로서는 여전히독자적으로 소멸시효를 원용할 수 있다2)경매에 의한 소멸가등기담보권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 통상의 강제경매 또는 담보권실행 경매가 행하여지는 때에는, 그 부동산의 매각으로 가등기담보권은 소멸한다.3)기타의 원인에 의한 소멸채무의 변제 목적물의 멸실에 의해서도 가등기담보권은 소멸한다. 또한 피담보채권이 시효로 소멸하면, 부종성에 의하여 가등기담보권도 소멸한다. 그러나 가등기 담보권이 독립해서 시효로 소멸하지는 않는다.가등기담보등에관한법률--------------------------------------------------------------------------------제정 83.12.30 법률제3681호일부개정 97.12.13 법률제5454호(정부부처명칭등의변경에따른건축법등의정비에관한법률)제1조 (목적)이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약함에있어서 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 이에따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 경료된 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을목적으로 한다.제2조 (정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "담보계약"이라 함은 민법 제608조의 규정에 의하여 그 효력이 상실되는 대물반환의 예약(환매,양도담보 기타 명목여하를 불문한다)에 포함되거나 병존하는 채권담보의 계약을 말한다.2. "채무자등"이라 함은 채무자와 담보가등기목적 부동산의 물상보증인 및 담보가 등기후 소유권을취득한 제3자를 말한다.3. "담보가등기"라 함은 채권담보의 목적으로 경료된 가등기를 말한다.4. "경매등"이라 함은 강제경매와 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다.5. "후순위권리자"라 함은 담보가등기후에 등기된 저당권자 · 전세권자 및 담보가등기권리자를말한다.제3조 (담보권의 실행의 통지와 청산기간)1 채권자가 담보계약에 의한을 취득할 수 없다.대법원1993.4.13.선고92다12070판결채권자와 채무자 또는 물상보증인이 가등기담보권설정계약을 체결함에 있어가등기이후에 발생될 채무도 피담보채무의 범위에 포함시키기로한 약정의효력(=유효)채권자와 채무자 또는 물상보증인이 가등기담보권설정계약을 체결함에있어 가등기 이후에 발생될채무도 가등기부동산의 피담보채무범위에 포함시키기로 한 약정은 가등기담보등에관한법률 제4조제1항 내지 제3항의 어느 규정에도 반하는 것이라고 볼 수 없고 가등기담보권의 존재가 가등기에의하여공시되므로 후순위권리자로 하여금 예측할 수 없는 위험에 빠지게 하는 것도아니다.가등기담보권이설정된2개이상의부동산전체의평가액이채권액에미치지아니하는경우가등기담보권자가부동산전체에대한가등기담보권실행통지를하면서각부동산별로평가액을구분하여명시하지아니한사유만으로위통지가무효로되는지여부(소극)같은 법 제3조는 후순위권리자의 이익을 보호하기 위하여 담보목적부동산이 2개 이상인 경우에채권자는 자기의 채권액을 각 부동산별로 나누어 어느 부동산에 대하여 얼마의 채권액과 비용으로소유권을 취득하겠다는 채권액의 배분액을 구분 표시하도록 한 것일 뿐 담보목적부동산의평가액은 청산금평가액 산정의 기초가 되는 데 지나지 않는 것이어서 가등기담보권의 실행통지를할 때 이를 명시할 것을 요구하고 있기는 하나 각 목적부동산별로 나누어 명시할 것까지는요구하고 있지 않으며 부동산 전체의 평가액이 채권액에도 미치지 아니하는 경우에는가등기담보권자가 부동산 전체에 대한 가등기담보권 실행통지를 하면서 각 부동산별로 평가액을구분하여 명시하지 아니하였다고 하여 그런 사유만으로는 위 통지를 무효라고까지 할 수 없다.가등기담보등에관한법률 제9조에서 규정하고 있는 통지의 구속력이 채무자등에게통지된 채권액에 미치는지 여부 (소극)같은 법 제9조에서 규정하고 있는 통지의 구속력이 발생하는 사항은 가등기담보권실행을 통지할때 채무자 등에게 통지된 청산금의 평가액 자체뿐이고 청산금산정의 기초가 되는 데 지나지 않는채권액까지는 구속력이 생기지않는다.제4조 (행이 귀속청산의 방법으로 이루어졌다는주장이 있어야 하고, 또한 채권자가 가등기에 기하여 본등기를 경료하였다는 사실만으로는부족하고 담보 부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가 금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 채무자에게그와 같은 내용의 통지를 하는 등 정산절차를 마친 사실이 인정되어야 한다대법원1993.6.22.선고93다7334판결가.채권자가 채권담보의 목적으로 소유권이전청구권 보전의 가등기를 경료하였다가변제를 받지 못하여 본등기를 경료한 경우의 법률관계채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하였다가 그 후변제기까지 변제를 받지못하게 되어 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 경우에는 당사자들이 달리 특별한약정을 하지 아니하는 한 그 본등기도 채권담보의 목적으로 경료된 것으로서 당사자 사이에정산절차를 예정하고 있는 이른바 '약한 의미의 양도담보'가 된 것으로 보아야 할 것이다.나."약한의미의양도담보"가 이루어진 경우 채무자가 담보목적물에대한 가등기등의 말소를청구할수있는시적한계(=정산절차종료시)"약한 의미의 양도담보"가 이루어진 경우 채무의 변제기가 도과된 후라고 하더라도 채권자가담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있는 것이다.대법원1992.12.8.선고92다35066판결양도담보권자가 담보목적부동산에 대하여 가등기담보등에관한법률 소정의 청산절차를이행하지아니한채 소유권을 이전한 경우 부동산매수인이 소유권을 취득하는지 여부 (적극)양도담보권자가 담보목적부동산에 대하여 가등기담보등에관한법률 소정의청산절차를 이행하지아니한 채 소유권을 이전한 경우 부동산 매수인은 소유권을 확정적으로 취득한다.대법원1992.1.21.선고91다35175판결가.가등기담보등에관한법률 시행전의 가등기에기하여 본등기가 경료됨으로써 그가등기후 경료된제3취득자의 소유권이전등기가 직권말소된 경우 제3취득자가 피

법학| 2001.06.10| 14페이지| 1,000원| 조회(1,242)

등기, 담보, 가등기

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