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도시 환경 개선사업- 광주천의 자연형하천화 사업

I. 서론1. 들어가는 말인간의 생활과 생명의 원천인 물은 그 나라의 경제성장과 산업발전은 물론 각종 문화활동을 지속할 수 있게 해주는 기초자원으로서 그 중요성을 새삼 강조할 필요가 없을 것이다. 물은 고대로부터 인류사회의 발전과 불가분의 관계를 맺어 왔으며 다른 대체 수단이 존재하지 않는 지구상의 유일무이한 자연의 구성요소이다. 그러나 지구상의 물은 양과 질에서 지역적, 공간적, 시간적 환경 및 사회 경제적으로도 상당한 제한을 받고 있는 실정이다.또한 우리나라는 지난 30년 간 6차에 걸쳐 경제개발계획을 착실히 수행하여 국민경제의 고도성장을 달성하였다. 하지만 고도성장의 결과 인구도시집중 현상을 낳았고, 특히 대기, 수질 오염의 문제를 일으켰고 이런 인구집중으로 인해 발생한 쓰레기의 처리 역시 엄청나 사회문제를 발생 그 결과로 사회문제에서 빠질 수 없는 부분이 되었고 처리법(소각, 매립)에 따라 각종 환경문제를 낳고 있다. 특히 대도시를 흐르는 하천이나 쓰레기매립장 부근의 수질오염 문제가 점점 심각해져가고 있는 상황이다.2. 장소선정동기광주는 내가 태어나고 자란 고향이고 그 곳, 광주의 중심을 흐르는 광주천은 영산강의 지천인 하천이며, 광주의 심장이고 광주 역사의 산 증인이라고 할 수 있다. 그러한 광주천은 그 동안 여러 환경변화에 따른 많은 변화가 있었다. 우리 어머니 ? 아버지세대에는 빨래를 하고 멱을 감을 정도로 깨끗했던 광주천이었다고 하지만 나의 어린 시절의 광주천은 항상 퀴퀴한 냄새가 나며 검푸른 수초나 이끼로 덮혀있는 더러운 하천이었고 어떻게 저렇게 더러운 하천이 광주의 중심지를 흘러갈 수 있나 라는 생각이 들 정도였다.그러나 근래 들어 광주시와 시민들의 노력으로 많은 물이 흐르는 광주천으로 다시 태어나고 있다. 더럽고 거품이 둥둥 떠있던 물도 바닥이 들여다 보일만큼 깨끗해졌고 하천 바닥을 온통 덮고 있던 검푸른 수초들도 사라졌다. 물고기들이 다시 살기 시작했고 아직은 적은 수이지만 백로 등의 철새도 날아오고 있다. 그리고 이 정도의 변화에 만족하, 저 곳은 유명한 빨래터였어, 따위의 얘기들을 습관처럼 회자할 때가 많다.오염된 지금의 광주천의 모습만을 보아온 당대의 젊은이들로선 도무지 이해할 수 없는 일인지라 그때마다 고개를 갸웃하곤 하지만 그것은 사실이며 광주천은 시대 변천의 생태계의 눈금이기도 한 것이다.실제로 화순 쪽으로 나가는 주요한 교통로인 지근의 완지교 밑 물줄기가 구비를 이루고 있는 곳은 수심이 깊은데다 하상으로 모래톱이 생겨나 70년 초까지도 시민들이 수영장으로 즐겨 찾던 곳이기도 하다. 1928년 처음 가설된 광주공원 앞 광주교 밑은 직강 공사와 하천 정리 작업이 이루어 지기 전까지 오래도록 아낙들의 빨래터로 이용되었으며, 투망질을 해 물천어를 잡기도 했던 곳이다.지금의 현대극장 앞 광주대교에서 양동시장에 이르는 천변은 메콩강의 강변 가옥들처럼 세칭 무허가 판자집들이 즐비했다. 주로 만물상 비슷한 고물취급 상가들이었는데 양동시장 상권이 확립되고 74년 광주천 정화작업으로 모두 철거를 당하는 비운을 겪은 뒤 자취를 감추었다.천변의 풍경들을 회상하면 뽕뽕다리라 불렸던 양동 발산 다리를 빼놓을 수 없다. 이 다리는 양동의 발산부락과 전남방직을 잇던 다리로 전방에서 일하는 여성 노동자를 위해 전방에서 직접 만든 다리였는데 허술한 모습에 비해 이용하는 주민들은 매우 많았다.1973년 정식으로 발산교라는 콘크리트 교량이 건설되기 전까진 건설현장에서 사용하는 구멍이 숭숭 뚫린 비계발 판용 철물을 이용해 가설했던 까닭에 일화가 많았다. 당시 젊은 여자들이 즐겨 신고 다니던 하이힐의 뒷축이 뾰족한 것을 빌미삼아, 하이힐을 신고 그곳을 갈 수 있느니 없느니하는 우스개 소리가 시중을 굴러 다니기도 했고, 그곳 다리 밑에 서 있으면 좋은 구경(?)한다는 염치없는 말들도 파다했던 것이다.이런 얘기들 모두가 사실은 광주천이 그만큼 광주사람들의 삶 속에 깊숙히 자리하고 있었다는 지나가 버린 풍물에 얽힌 얘기들에 다름아니다. 그러나 지금이라고 광주천이 우리들로부터 예외 일 수는 없다. 그 때보다 훨씬 더 궂은 일들다른 종류의 생물에도 독성을 끼칠수 있으며 잘분해되지 않고 생태계에 남아 여러 가지 악영향을 미치며, 생체내에 농축되기도한다.③ 매립지 공사 폐기물i) 건설오니기초말뚝시고, 지하철, 하수관, 배선관, 공동하수구 등 쉴드공법에 의한 시공, 자하연속벽의 시공시 사용한 벤토나이트를 주로 하는 오물이 섞여 있어 불법투기 또는 매립 할 경우 토지가 연약하게 되어 알카리성 침출수가 나오기도 한다. 따라서 오니 자체는 독성이 없다 하여도 부적절한 처리를 할 경우 2차 오염 발생우려가 있어 처리에 주의를 요한다.ii) 폐목재폐목재는 목조구조물의 해체와 신축 현장에서 많이 발생한다. 콘크리트구조물 시공에서 콘크리트 벽을 만들 때 일정 간격으로 2장의 합판을 고정하고 그 틈에 모르타르를 타설하게 되는데 이들 형틀은 코크리트가 굳은 후 떼어내며 일부가 버려지므로 폐형틀이 다량으로 발생한다. 현재 이들 폐목재는 현장에서 다량 소각되고 있다.3) 최근 광주천의 수질현황광주광역시 광주천 1 측정소의 측정소의 연도별 평균.[측정개시 년월:1989년부터][측정위치 : 광주 동구 학동(방학교) ]구 분수온(˚C)PHDO(mg/l)BOD(mg/l)COD(mg/l)SS(mg/l)T-N(mg/l)T-P(mg/l)199115.67.27.14.15.87.72.5310.331199216.37.18.14.36.211.92.9770.673199315.67.18.14.18.216.53.6320.387199419.57.69.36.68.411.92.7590.293199516.57.58.92.83.97.83.6270.074199617.17.48.83.24.214.36.7960.157199716.37.69.64.86.223.311.3380.493199816.97.810.03.05.320.65.3960.170199916.18.110.54.06.08.03.7450.197200016.57.610.43.67.311.35.4860.353200117.47.812.42.04.75.13.6830.107200217.28.19.8 택지지구 개발 및 본촌 산업단지 개발등에 따라 유출률이 증대되고 있어 홍수에 의한 재해의 위험성이 증가되고 있는 현실에 있다.아울러 도시는 아스팔트나 콘크리트 포장으로 불투수층이 지배적이다. 따라서 강우시 유출되는 첨두유량이 짧은 시간 동안에 일어나 홍수피해를 일으키기 쉽고 건기시에는 도시 하천이 건천화되어 하천 자체의 제반 유지가 어려운 실정이다. 도시내 보도를 투수콘으로 전환하여 강우가 지하로 침투되어 토양내 함수능력을 증대시키는 방안이다. 둘째로 대형건물이나 아파트마다 빗물받이를 통하여 유하되는 유량을 지표면하 침투시설 설치를 아파트 단지나 대형건물에서 의무화하여 설치하는 방안이다. 빗물받이를 통하여 내려온 빗물은 1차 집수관에서 토사가 제거되고 2차, 3차 투수관에서는 하부에 자갈을 깔아 투수되도록 만들고, 4차 우수관은 침투되지 않고 월류된 빗물의 저장 및 일정량씩 배출하는 기능을 갖게 하는 방안이다.2) 수질하천의 수질보전이나 개선을 위한 목표를 어떻게 설정하는 가는 사람의 건강, 생활환경의 보전의 목적에 따라 다르며, 하천과 인간생활과의 관련정도, 이용목적, 하천 수질상황 등에 부합할 수 있도록 적절한 기준을 설정하지 않으면 안된다. 아울러 대상 수역의 현재 및 미래의 수질을 고려하여 기술적, 경제적, 사회적, 정치적인 사항 등을 종합적으로 비교분석하여 그 수역에 합당하고 현실적으로 달성가능한 목표치를 설정하여야 한다.광주천의 수질환경기준은 광주대교를 중심으로 상류지역은 Ⅱ등급(BOD 3이하), 하류지역은 Ⅳ등급(BOD 8이하)으로 설정하고 있다. 환경부의 수질측정망의 수질결과는 영산강 합류점 부근에서는 Ⅴ등급이하이며, 극락천 합류점 부근에서 상류까지는 Ⅲ등급을 유지하는 것으로 나타나지만, 양동복개시장내의 동계천 합류점의 수질상태는 Ⅴ등급이하로 나타나 하천복개가 하천환경 수질 오염에 지대한 영향을 미치고 있음을 단편적으로 보여주고 있다. 이상을 달성하기 위하여 광주광역시내에 하수는 찻집관로를 광주천 연변에 설치하여 하수를 처리하고 있다.3) 공간한 강바닥 재료, 습한 유수부에서 건조한 고수부(高水敷)까지 변화가 심한 수역에서 육지지역까지의 환경, 홍수에 의한 생물의 서식?생육환경 파괴와 재생의 반복 등 하천 특유의 환경조건하에서 형성되고 있다. 하천의 풍부한 자연환경은 이와 같이 다양성이 존재하는 하천에 의해 성립되고 있다. 자연형 하천 가꾸기는 이와 같이 다양한 하천의 자연환경을 보전하거나 가능한 한 큰 변화가 없도록 하며 또 변화를 주는 경우에도 최저한으로 변화를 억제하는 동시에 양호한 자연환경을 복원할 수 있도록 하천을 가꾸는 일이다.또 하천은 각 지역의 풍토에 맞는 경관을 가지고 있고 계곡에는 계곡에 어울리는 하천의 풍경, 전원에는 전원에 어울리는 하천의 풍경이 있는데, 이는 하천의 자연환경이 다양하고 양호하다는 것을 나타낸다. 자연형 하천 가꾸기에 맞는 것은 이와 같이 자연적이며 아름다운 하천경관을 보전?복원하는 일이다.1)-1 다양한 하천형상의 보전 및 복원하천 가꾸기에서는 홍수발생시 다량의 물을 안전하게 흘려 보내는 것을 기본으로 하면서 생물이 다양한 서식?생육환경의 장소를 확보하는데 노력했다. 이를 위해 하천수로를 직선화하는 등의 안이한 방법을 피하면서 다양한 하천형상을 보전?복원하는데 노력했다.1)-2 연속성 확보하천은 상류에서 하류까지 연속적일 뿐만 아니라 주변의 지천, 논과 수림지 등과 네트웍을 형성하고 있다. 자연형 하천 가꾸기를 계획할 때에는 이동하는 생물종을 파악하고, 이동을 저해하는 요인 예를 들어 낙차와 지천(支川) 사이에 높이 차가 없는지, 그리고 계획한 평면형이 주변과의 네트웍을 단절시키지 않는지 등을 점검할 필요가 있다. 또 견고하게 똑바로 서 있는 호안은 하천 주변부와 고수부 혹은 물가에서 생물의 이동을 저해하는 요인이 되므로 생물의 서식?생육환경의 연속성을 배려하고 생물의 자유로운 이동을 확보하는데 노력하는 것도 중요하다. 이 때문에 상하류, 횡단방향, 주변과의 연속적인 네트워크 확보에 노력한다.1)-3 귀중한 생물의 보호 및 증식희귀종과 멸종위기에 처한 종 등

사회과학| 2007.05.01| 17페이지| 2,000원| 조회(583)

환경, 도시, 도시환경, 광주천, 생태형하천

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한국의 지방자치 정도- 지방자치의 지표를 사용하여

목 차I. 서론II. 본론1.지방자치 지표- 국가공무원과 지방공무원(1) 지방공무원의 기준(2) 지방공무원의 현황(3) 지방공무원제도의 문제점2. 지방자치 지표- 국가재정과 지방재정(1) 지방재정(2) 지방재정의 현황(3) 지방재정의 국가관여형태3. 지방자치 지표- 국가와 지방세 수입비율(1) 재정자립도 현황(2) 국세와 지방세의 비중(3) 지방재정의 문제점과 해결방법4. 지방자치 지표- 기능의 배분와 권한의 하부이양(1) 기능배분과 권한이양의 현황(2) 현 제도의 문제점III. 결론I. 서론.최근 민선 지방자치단체의 활동이 10년째를 맞으면서 한국 지방자치의 현주소를 가늠하고 향후 과제를 모색하고자 하는 노력이 정부, 언론, 민간단체 등에 의해 활발히 진행되고 있다. 지방자치가 민주주의의 뿌리라고 할 만큼 지방자치 발전이 지닌 의미는 지대하다.자치란 스스로 다스리는 것 즉, 자기 자신의 일을 자기 스스로의 의지로 처리하는 것을 의미한다. 따라서 지방자치(Local government, Local Autonomie)라고 하는 것은 일정한 지역을 기초로 하는 단체가 스스로의 사무를 스스로의 기관에 의해서 처리하는 것을 의미한다. 즉지방자치란 지역사회에서 일어나는 제반의 문제를 지방 스스로 다스리는 것을 말한다.1949년 7월 지방자치법이 제정된 이래 19차례에 걸쳐 개정되오며 지방자치는 많은 발전을 해오고 있다. 한국에서의 지방자치 시행 이후의 60년 역사를 돌이켜볼 때 우리나라의 지방자치의 수준이 과연 어느 정도에 이르렀지 의문이 생긴다.여기에서는 안태백이 내세운 집권과 분권의 측정지표인 공무원 수와 지방재정도, 그리고 권한의 지방이양 등을 조사해 한국의 지방자치의 정도를 알아보고자 한다.(안태백,“집권과 분권의 분석모형,” 한국행정학보, 제13호, 1979, pp.284-289)(1) 국가공무원수와 지방공무원수(2) 중앙과 지방의 유능공무원수(3) 국가재정과 지방재정의 비율(4) 국가와 지방세 수입비율(5) 권한의 중앙집중도(6) 권한의 하부이양II. 본론1치되어 있음. 또한, 중앙의 획일적인 행정이 강조될 수 있다.◇지방공무원은 국가공무원에 비해 이직률이 더 높고, 자질이 점차 저하되가고 있다. 사회적 지위의 상대적 저하, 인사상의 차별, 보수의 미약, 업무의 과중, 책임과 의무의 강요, 장래에 대한 기대감의 약화 등은 지방공무의 이직을 촉구하고 이에 따라 공무원의 능력과 자질은 낮아지고 있다. 지방행정의 전문성은 더욱 요구되고 있는 현실에서 이러한 공무원의 질적 저하와 빈번한 이직은 지방행정의 수준을 약화시키고, 업무서행상의 혼란과 비능률을 초래하게 된다.2. 지방자치 지표- 국가재정과 지방재정(1) 지방재정지방재정(local finance)란 지방자치단체의 경제활동을 말한다. 지방자치단체가 그의 목적달성에 필요한 제기능을 수행하기 위해, 재원을 조달하고 지출하며 관리하는 체계적이고 계속적인 경제활동의 총체인 것이다. 지방자치의 성공적 실현을 위해서는 지방재정의 자립수준은 주요한 과제이다. 지방재정의 적절한 규모와 건전성 여부가 곧 지방자치의 활성화를 나타내는 척도라고 일컬어지고 있는 것도 같은 맥락이라고 하겠다. 이 말은 곧 지방재정이 지방자치의 성공을 위한 주요한 조건임과 동시에 지방자치 역시 지방재정의 의미에 중요한 역할을 제공하고 있다는 것을 시사한다.(2) 지방재정의 현황지방자치단체의 역할과 재정부문을 보다 정확히 파악하기 위해서는 중앙정부재정과 지방재정을 비교해 볼 필요가 있다.국가재정과 지방재정의 규모를 살펴보면 대체적으로 중앙정부의 재정이 지방정부의 재정 규모에 비하여 상대적으로 큰 것을 알 수 있다. 02년 중앙정부의 재정규모가 77.8%로 가장 높은 수준이었으며, 그 후 약 73%의 재정규모를 유지하고 있다. 반면에 지방정부의 재정 규모는 97년에 29.1%로 가장 높은 수준이었으나 그 후 약 26%의 재정규모를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 또한 GDP에서 차지하는 비율을 살펴보면 중앙정부의 재정 규모는 평균 21.2%를 차지하고 있는데 비하여 지방정부의 재정 규모는 평균 7.6%를 차지: 용도는 국가가 이미 확정◇지방채: 발행, 용도 중앙정부가 통제◇세출관여: 예산편성지침안- 경상경비기준, 급여, 수당단가, 재정운영에 대한 보고 등 국가의 중요한 통제3. 지방자치 지표- 국가와 지방세 수입비율(1) 재정자립도 현황지자제 실시 직후인 96년 전국 지자체의 재정자립도는 62.2%에서 04년 57.2%로 낮아졌다. 지자체의 의존재원인 지방교부세는 95년 15.5%에서 올해 18.3%로 증가했고, 국고보조금도 민선1기(95~98년)때는 8%대를 유지하다가 민선2기(98~2002년)말에는 16.3%까지 크게 늘었다. 지방재정의 자율성이 악화하고 지방재정의 중앙에 대한 종속성이 오히려 증가한 것이다. 감사원의 지자체 재정현황 분석결과 지난해 250개 지자체 가운데 87.6%가 재정자립도 50%에 못 미쳤다. 자체수입(지방세, 수수료 등 세외수입)으로 인건비도 감당못하는 지자체가 전체의 16%나 됐다.설상가상으로 지자체 간 재정불균형의 편차는 커졌다. 대부분 지자체들의 재정상황이 악화된 반면 서울의 강남권, 전국적으로 수도권은 반대로 부익부 효과가 나타났다.행정자치부에 따르면 자체 세수입만으로 살림을 꾸릴 수 있어 교부금을 받지 않는 지자체는 전국 11곳이다. 재정자립도가 높아진 지자체들은 정치적 영향력도 커져, 10년 사이 서울시나 강남구가 중앙정부와 대립각을 세울 정도가 됐다. 관선 시대에는 상상도 못할 일이다.이 같은 격차는 자치단체장의 역량 때문이라기보다는 지방세수의 원천인 재산세가 보유세라는 점 때문에 발생했다는 것이 전문가들의 분석이다. 90년대 이후 수도권의 땅값과 집값이 급격히 상승하면서 격차가 심해졌다는 것이다. 재산세 과표기준이 실거래가격으로 바뀌면서 오히려 지자체간 재정불균형 편차가 더 커질 것이라는 우려가 나오는 것도 그 때문이다.일반회계를 기준으로 지방재정의 세입규모와 구조 변화를 보면 지방세수입과 세외수입의 합이 세입총계에서 차지하는 비율인 재정자립도가 1996, 1997년 67%대에서 계속 감소추세를 나타내다가 2003년 67961997199819*************220032004국세78.878.979.279.880.381.978.276.777.677.5지방세21.221.120.820.219.718.121.823.322.422.5 국세와 지방세의 비율현재 국민이 부담하는 총 조세수입의 60% 정도를 지방에서 지출하고 있으나 지방자치단체들이 자치적으로 조달하여 사용할 수 있는 지방세 비중은 20%에 불과하고 지방세 수입의 2배에 상당하는 재원을 중앙정부로부터 지원 받고 있다. 이런 형편에서 중앙권한을 지방에 이양하는 경우에 발생하는 비용을 전액 의존재원으로 보전해주는 것은 지방의 중앙의존을 심화시키고 재정에 대한 지방의 도덕적 해이를 부추길 우려가 크다. 따라서 지방재정지원의 기본 방향은 가능한 한 지방세의 확충을 꾀하면서 필요한 경우에 지방교부세를 증액하는 것이다. 이와 관련하여 “권한의 이양에는 반드시 그에 상응하는 경비보상을 수반해야 하며, 지방자치단체의 재정력을 향상시키기 위해 경비보상의 절반 이상을 세원(稅源)의 이양으로 충당하고 나머지를 일반교부금에서 충당해야 한다”고 규정한 프랑스 지방분권법은 귀중한 참고가 된다.(3) 지방재정의 문제점과 해결방법정부간 재정 재구조화로 지방의 자주성을 강화는 것을 목표로 현재의 지방재정의 문제점과 앞으로의 과제를 제시해보면,첫째로 지방재정력의 확충 및 불균형 완화문제이다. 지방재정이 영세하고 지방교부세의 기본재정수요 충족율이 76.4%(2003년도 예산기준)에 불과해 구조적으로 취약하며, 재정자립도가 과천은 95.8%인데 신안군은 7.2%에 불과한 예에서 보듯이 세원의 불균형이 심각해 자치단체 간 재정력 격차가 심화되고 있다는 점을 문제점을 인식하고 있다. 이를 개선하기 위해서는 지방교부세의 법정율 인상, 국세의 지방세 이양 등 지방재정기반을 확충하고, 지방교부세의 산정방식의 개선, 지방양여금제도의 개선, 자치구 재원조정제도의 개선 등 지역간 재정격차를 완화는 방안을 모색하는 것으로 되어 있다. 2004년도에 지방교부세 법정율 인상제시하고 있다. 지방예산편성지침의 폐지는 2003년도부터 실시하고, 국고보조금사업의 정비 및 자주재원화는 2004년부터 실시하는 것으로 계획하고 있다.넷째로 지방재정운영의 투명성 건전성 확보문제이다. 재정운용, 재정성과에 대한 사후관리체제의 미흡, 사후통제장치의 미흡에 따른 재정운영의 투명성 저하 등 지방재정의 책임성이 부족하고, 건전지방재정운용을 위한 유인체계가 미흡하다는 것이 문제인식이며, 지방재정분석 및 진단제도를 강화하고, 복식부기제도의 도입이나 재정출납관의 독립성 강화 그리고 지방채 발행시 신용평가제도를 도입하는 등 투명한 재정운영을 확보하고 지방교부세의 인센티부 확대를 통해 합리적 유인체계를 마련하는 것이 개선방향이다. 복식부기는 2005년부터 전면실시하고 나머지는 2004-5년도에 걸쳐 법제화를 통해 시행하는 것으로 계획하고 있다.4. 지방자치 지표- 기능의 배분와 권한의 하부이양(1) 기능배분과 권한이양의 현황중앙행정 권한의 지방 이양이라 함은 중앙행정기관이 법령에 규정된 가지의 권한을 지방자치단체에 이양함으로써 중앙행정 기관의 권한에 속하는 사무를 지방자치단체의 사무로 하고 지방자치단체로 하여금 자기의 권함과 책임 아래 그 사무를 처리하도록 하는 것을 의미한다중앙정부와 지방자치단체간의 행정기능배분의 문제는 근본적으로 한 국가에 있어서 권력배분의 문제이며 정치적 문제이다. 지방자치에 대한 논의가 본격화되면서 지방자치단체의 자율성을 최대한으로 보장하기 위한 조치들이 모색되고 있는데, 1999년 1월자로 중앙행정권한의지방이양촉진 등에 관한 법률이 제정되었다. 이 법은 중앙행정 권한 중 주민의 복리증진과 지역의 발전에 이바지할 수 있는 권한을 지방자치단체에 최대한 이양함고 아울러 지방자치단체 간에 사무를 합리적으로 배분하여 지방자치단체의 자율성을 제고하고 주민 생활의 편익을 도모함을 목적으로 하고 있다.(2) 현 제도의 문제점① 중앙으로부터의 미진한 분권화 노력목하 한국의 지방자치 전개가 활성화되지 못하는 이유는 여러 곳에서 찾을 수 있지만 그 중 으된다.

사회과학| 2007.05.01| 9페이지| 1,500원| 조회(521)

지방자치, 지방행정, 행정, 한국지방자치

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부동산 소유권의 형태I. 序論토지는 생활과 생산의 장으로서 기능할 뿐만 아니라 재산으로서도 높을 가치를 지닌다. 따라서 시대의 변천과 나라에 따라 다소 차이는 있지만 토지에 대한 인간의 욕망은 클 수밖에 없었다. 토지소유권의 개념은 그 시대의 사회사상 및 운동, 그리고 사회구조변화의 영향을 받으며 발전해 왔다. 봉건체제하에서는 토지소유권이 사회 경제조직의 기초로서 모든 협동체적 구속과 결합하여 토지를 이용하는 자에 대하여 여러 가지 부담을 주고 그 신분적 예속을 수반하였다. 그러나 근대법은 이러한 봉건적 토지소유권을 협동체적 구속으로부터 해방시킴으로써 토지의 개인소유권을 자유롭게 하여 소유권의 이전을 당사자간의 자유계약관계에 맡기게 되었다. 자유계약에 의한 토지사유화 허용은 자본제적 경제조직의 발달로 결국 토지소유권을 소수계층에 집중시켜 소유권은 자본으로서, 다시 말하면 사실상 사람을 지배하는 힘으로 작용하게 되었다. 당초 개인의 자유와 평등 그리고 독립된 인격의 보장을 이상으로 하였던 소유권이 오히려 타인에 대하여 인간으로서의 생활을 위협하게 된 것이다.이 때문에 토지에 대한 사적 소유권의 국가적, 사회적 통제가 불가피하게 되었고, 고도로 발달한 자본제적 경제조직은 토지소유권을 기업조직의 한 구성분자로 변질시켜 금융자본이 통제 하에 놓이게 하였으며, 나아가 토지소유권은 사회의 경제조직에 있어서의 지위가 금전 채권보다 낮아지게 되었다. 따라서 오늘날 토지소유권에 대한 것과 동일한 사회적 통제가 금전채권에 대해서도 가해지고, 토지소유권의 사회적 통제 역시 기업의 사회적 통제라는 입장에서 고려되어야 한다는 현상이 속출하고 있다.여기에서는 시대에 따라 다양하게 변해온 부동산소유권, 특히 토지소유권을 중심으로 그것의 역사적 변천과정과 의의, 한계 등을 알아보도록 하자.II. 不動産所有權1. 소유권의 개념과 의의소유권이라 함은 사람이 물건을 자유로이 사용,수익,처분할 수 있는 물권을 의미하며 법률에서 규정하고 있다.(헌법 제 20 조 제 1항 단서 및 제 2항 3항 대 양반들의 토지사유는 널리 인정되었으며, 이를 농장(農莊)이라고 한다.ii) 근대적 소유권근대사회는 봉건사회의 신분적 구속을 타파하고, 자주적인 개인의 자유, 평등이 보장되는 사회로서 나타냈다. 따라서 근대사회에서의 토지소유권은 근본적으로 개인주의, 자유주의의 사상을 지도원리로 하여 이루어졌다.역사적으로 보면 자유, 평등의 이념은 18세기의 봉건제도로부터 개인을 해방하기 위하여 혁명원리로서 이바지하였다. 이와 같이 근대의 토지소유권에로의 길을 획기적으로 열어 놓은 것은 프랑스 혁명이라고 할 수 있다.버지니아 권리장전(1766년)은 소유권을 ‘자유, 독립의 신성불가침의 권리, 재산의 취득, 소유는 행복과 안녕의 추구와 획득의 수단이며, 생명과 자유를 향수하는 권리’라고 했다. 프랑스 형명에서 이루어진 인간 및 시민의 권리선언(1789년)은 인간의 소멸할 수 없는 자연권을 ‘자유, 소유권, 안전 및 억압에 대한 저항’이라고 표현하고 있다.토지소유권의 개념에 대하여 프랑스 인권선언(1789) 제 17조는 ‘소유권은 신성불가침한 권리이므로 법률에 의하여 공적 필요가 명백히 인정되고 또 미리 정당한 보상을 지급한다는 조건에서가 아니면 이 권리를 박탈할 수 없다.’라고 규정하여 소유권 절대사상의 근거가 되었다.iii) 현대적 소유권19세기 말에 이르러 산업자본의 고도화에 따라 근대시민법 체계의 자유로운 소유권의 원칙은 현실적으로 사회적으로나 경제적으로 약자인 도시 노동자나 소작농가의 생활이익을 압박하게 되었다. 자본주의적 소유 하에서는 소유권의 불가침이나 자유를 강요하는 사상은 타인의 노동의 지배와 착취의 자유를 공인하고 타인의 생활을 위협하는 자유를 옹호하는 것이 된다는 것과 같은 형상이 실현되었던 것이다. 근대적 토지소유권은 그 주체를 추상적 인격자로 보았으나 현실적인 구체적 인간은 결코 자유, 평등하지 않다는 것을 깨닫게 되어 현대에 와서는 개인의 양심만 가지고 되지 않는 곳에 사회의 양심이 발동하지 않을 수 없었던 것이다.개인주의와 자유주의 법사상을 수정하여 보도록 한다”라고 규정하고 있다.이렇게 볼 때 독일의 소유권 개념은 절대적 소유권으로 성립되었지만 소유권의 사회화를 표방한 바이마르헌법에 의해서 그 사상은 그케 변형되었다. 현재는 본기본법의 소유권에 관한 규정과 이를 근거로 하여 제정된 모든 법령에 의하여 절대적 소유권의 사회화 및 상대화가 진전되고 있다. 그 결과 독일에서는 공공목적에 적합한 토지이용이 촉진되고 있다고 볼 수 있다.(3) 영국영국은 시민혁명을 통해 토지의 사적 소유제가 성립되기 시작하였다. 시만혁명은 봉건제도하에서 국왕에게 부여되었던 토지소유권을 폐지시킴으로써 토지의 自由保障權을 확립하였는데, 이는 바로 토지소유권을 완전한 所有權으로 전환시키고자 하는 대변혁이었다.이에 의해 대지주와 자본가적 借地農과의 관계가 토지보유의 곤계로부터 임대차에 의한 새로운 형태의 이용권으로 전환되어 토지소유권은 소유와 이용 관계로 분리되고, 토지자유보유권의 절대성에 대한 제한이 계약에 의한 자률적 규제라고 하는 근대적 형태로 전환되었다. 이러한 임대제도는 지주와 借地人 사이의 토지에 대한 권리와 의무의 개념을 정착시켰고, 사적 토지소유권도 확립하였다.19세기 후반에 들어오면서 영국에서는 토지에 관한 일련의 특별법이 제정되었다. 이러한 입법으로 부동산 임대차 방법이 성립되고, 農地貸借權 즉, 이용권이 강화됨으로써 실질적으로는 임차권이 소유권과 비슷한 내용의 권리가 되었다. 그리고 膽本保有權도 자유화되기 시작하였다.이와 같은 새로운 토지소유권 개념의 형성과 더불어 토지공유화에 관한 주장과 사회운동이 당시 사회를 지배하는 경제, 사회사상 및 이념을 배경으로 활발히 전개되었다. 토지공유화는 크게 토지 그 자체만을 공유화하는 것과 토지를 포함한 생산수단 모두를 공유화하는 것의 두 가지 방향으로 구분된다. 전자는 로크의 자연법적 토지소유관념에 기초를 둔 것으로써, 토지집중 과정, 즉 대지주의 형성 과정을 일단 인정하고 공공단체가 토지를 매수하여 공유화한 다음 이를 소농에게 임대하여 그 이용권을 재분배해야 한다는 입장이다. 또의 소비, 변형, 파괴 등의 사실적 처분과 양도, 담보설정등의 법률적 처분을 말한다.2.소유권의 제한근대법의 초기에는 개인주의에 입각한 소유권 절대의 원칙이 강조되었으나, 오늘날은 사회일반의 복지의 요구에 따른 소유권의 사회성 내지 공공성이 강조되었다. 여기에서는 물적 성질에 의한 제한과 공공사회성에 의한 제한으로 나누어서 설명하기로 한다.I) 물적 성질에 의한 제한 : 부동산소유권은 부동산이 지니고 있는 부동성, 위치성 등의 물적 성질 때문에 필연적으로 제한을 인정하지 않을 수 없다. 소유권제한 가운데 물적 성질에 의한 제한을 해야 토지소유자가 소유 토지의 효용을 발휘할 수 있거나, 또는 증대시킬 수 있기 때문이다. 대표적인 물적 성질에 의한 제한으로는 상린관계(相隣關係)에 의한 제한이 있다. 소유권의 대상 토지는 다른 토지와 인접해 있다. 따라서 이웃 토지와의 연결로 인해 발생하는 여러 가지 문제들을 합리적으로 해결하기 위해 필연적으로 상린관계에 의한 제한을 한다. 물의 흐름, 경계, 담장, 굴착, 오염 등에 대하여 인접한 토지끼리 각종 권익을 주장하는 일이 발생한다. 상린관계에 의한 제한은 이러한 충돌하는 이익을 조정하는 기능을 갖는다. 더불어 토지소유자는 이러한 규제로 인해 자신의 소유토지의 효용을 증대시키는 경우도 많게 되는 것이다. 공공용지를 확보하게 하는 법리도 주변토지의 효용증진을 위한 것이다. 물론 최근에는 공공용지의 대상범위가 확대되고 있는 추세이다.ii) 공공, 사회성에 의한 제한 : 소유권은 공공, 사회성에 의해 수많은 제한을 받는다. 국가의 기능이 경찰국가적인 위치에서 적극적인 복지국가를 지향하는 위치로 바뀌면서 공공, 사회성에 의한 제한의 범위도 크게 확대되어왔다. 공공, 사회성에 의한 제한의 원리는 효율성(效率性)과 형평성(衡平性)에 집약될 수 있다.효율성을 위한 부동산소유권 제한은 원래 상린관계에 의한 제안이나 필요최소한도의 공공용지 확보를 위한 제한에 머물렀었다. 그러나 최근에 들어서는 국토게획의 수립을 위해 부동산소유권을 제한하그것의 공공성이 강조되고 있지만 공공성의 증진을 위해서 소유제도가 반드시 공유되어야 된다는 것은 커다란 잘못이다. 왜냐하면 공공의 이익을 효율적으로 증진시키기 위해서는 그 소유는 문화적 전통과 시대적 조류에 부응하는 것으로 되어야 하기 때문이다.(1) 부동산소유의 양극적 대립토지는 인류의 출현 이래 오랫동안 소유와 공유의 혼화된 보유개념으로 존재해왔다는 것은 널리 알려진 일이다. 그러다가 집단적인 거소(居所)를 형성해가는 시대에 들면서 특히 토지소유의 인식은 중요시되었고 토지소유의 경계문제가 발생되었다. 그러한 소유의 구분의 출현과 함께 고대에 있어서 토지는 대체로 어떤 집단의 총유형태(總有刑態)가 많았다. 그러던 중 근대 이전까지는 많은 부락적 집단이 국가적 집단으로 융합되면서 토지는 ‘국왕의 것’이라는 관념이 지배하였다. 그러다가 점차 귀속 중심의 사적 소유형태가 출현하기도 하였으나, 그 근간은 국가의 것이라는 관념이 지배해 왔다. 그러나 점차 토지의 사적 소유형태가 늘어나게 되었고, 특히 이조 말에는 우리나라의 많은 토지가 사소유화 되었다. 이후 일제의 토지의 강제매입 등의 과정을 지나, 해방 후 사소유권에 근간을 둔 소유제도가 변화를 거듭해 오면서 오늘에 이르고 있다. 여기에 사가의 기록을 일일이 소개하지 않더라도 부동산소유제도의 변천은, 특히 문명사회의 출현 또는 정주집단의 형성과 더불어 수많은 질곡을 경험해 왔다고 할 수 있다. 그러한 질곡 가운데서도 특징적인 것은 사유와 국유의 대립적 현상이었다. 사적 소유를 인정하느냐 또는 국유화하느냐의 대립적 현상은 오늘날 많은 사람들의 관념에 의해 부동산의 소유는 사유 또는 국유의 문제로부터 모든 것이 형성되어 가는 것처럼 인식되는 면도 있다.최근에 들어와 이러한 대립은 보통 다음의 두 주장과 같은 예에 의하여 첨예하게 들어나고 있다.① 전국토의 사유와 주창: 국부는 생산성에서부터 출발하여 어떤 제도는 그 제도와 다른 대안에 비하여 더 생산성 향상에 기여할 때 선이 되는 것이다. 인간의 자율과 욕망을 효율적으.)

사회과학| 2004.05.08| 24페이지| 2,000원| 조회(622)

토지, 부동산, 소유권

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[부동산] 부동산 시장의 구조 평가B괜찮아요

? 不動産市場의 分析Ⅰ. 序論우리가 알고 있는 많은 부분에 있어서 시장의 개념은 장소적 개념이며, 정보의 비대칭성이 존재하는 불완전한 시장이자 공급자 주도의 시장이며 규모의 경제가 존재하는 시장이었다. 이러한 시장의 개념과 기능이 계속적으로 유효하다는 전제하에 여러 부문의 시장 중 하나로서 부동산 시장을 바라보았으며, 부동산 고유의 특성을 근거로 다른 일반재화의 시장과는 다른 특징을 가지고 있다고 이해하여왔다.종래의 시장에 대한 경제이론의 배경에는 최소의 비용(희생)으로 최대의 효과(수익)를 가져오는 것을 의미하는 경제성의 원칙이 있으며, 이러한 경제원리의 바탕에는 경제가치와 관련하여 희소성의 원칙(principle of scarcity)이 있다.부동산시장은 1970년대에 들어 급속한 공업화가 이루어지면서 우리나라는 도시화가 가속되었다. 인구의 도시로의 이동이 심화되고, 도시토지이용이 다양화되었으며, 도시시설들이 급격하게 늘어남으로써 부동산의 개발?공급이 현저하게 증가하였다. 이에 따라 주로 부동산을 어디에 공급할 것인가, 누구에게 공급할 것인가, 공급된 부동산은 어떻게 이용되며 이용주체의 연쇄적인 변동이 어떤 경로를 통해 이루어질 것인가와 관련하여 많은 변화를 하고 있다.)부동산의 가치는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받는다. 미시적으로는 대상부동산 자체의 특성, 해당 지역이나 近隣(neighborhood)에 의해 영향을 받지만, 거시적으로는 정부정책, 다른 산업부문의 동향, 자금의 흐름 등에 의해 영향을 받는다.II . 不動産市場의 特性1. 부동산시장의 개념과 특성(1) 부동산시장의 개념어떠한 사회이든 간에 원하는 재화를 원하는 만큼 가질 수 있는 사회는 없다. 따라서 사회는 희소한 자원을 어떻게 효율적으로 관리하느냐에 많은 관심을 쏟고 있다. 희소한 자원을 효율적으로 관리하기 위해서는, 얼마만큼의 재화를 어떻게 생산하고 어떻게 분배해야 하느냐를 결정해야 한다. 시장경제체계에서는 이 같은 결정이 시장을 통하여 이루어진다.시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화은 지역이라 할지라도, 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분되며, 유사부동산에 대해 다른 가격이 형성되기도 한다.예를 들어, 같은 주택시장이라 하더라도 용도나 형태에 따라 단독주택시장, 공동주택시장 등으로 나뉘어지고, 단독주택시장도 규모나 질, 장소에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 나뉘어진다. 도한 주택시장은 임차자의 소유권 유무에 따라, 소유자점유 주택시장(owner-occupied housing market)과 임차자점유 주택시장(renter-occupied housing market)으로 나뉘어지기도 한다. 이처럼 부동산시장이 여러 개의 부분시장으로 나뉘어지는 현상을 ‘市場의 分化’(market segmentation)라 한다.부동산 시장의 분화현상은 경우에 따라, 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다. 시장의 불균형(market disequilibrium)이란 수요와 공급이 균형을 이루지 못한 상태를 지칭한다. 예를 들면, 팔려고 내놓은 집은 많은데, 전세로 내놓은 집은 거의 없는 경우와 같은 것이 그것이다. 이것은 지역의 주택시장이 자가시장과 차가시장으로 분화되어 있는데, 자가시장은 공급초과상태에, 차가시장은 수요초과 상태에 있다는 것을 의미한다.셋째. 부동산의 위치고정성, 내구성, 고가성 등은 시장의 자유조절기능을 저하시켜, 시장을 불완전하게 만든다는 것이다. 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에, 수요와 공급이 자유롭게 이동될 수가 없다. 그러므로, 어느 지역은 오랫동안 공급이 초과된 상태에 있기도 하고, 수요가 초과된 상태로 있기도 한다. 또한 부동산은 내구재이기 때문에, 비록 수요가 감소한다고 하더라도, 기존의 공급량이 쉽사리 줄어들지 않는다. 수요가 감소하면, 상당한 기간동안 빈 채로 남아 사회적 비용(social cost)을 가중시키기도 한다.부동산이 高價品이라는 사실도 부동산시장을 불오나전하게 만드는 요인이 된다. 일반적으로 고가품일수록 참여자의 시장진입과 탈퇴가 자유롭지 못하다. 재화시장은 시장에 진입하거나 탈퇴할 수 있고, 어느 누구도 시장가격에 영향을 미칠 수 없는 시장이다. 그러나 獨占競爭市場(monopolistic competitive market)은 제품의 독특성이나 제품에 대한 정보의 불완전성에 의해, 매도자가 시장에 내어놓은 제품의 양을 변화시킴으로써 시장가격에 영향을 줄 수 있는 시장이다.이미 설명한 바와 같이, 부동산시장은 여러 가지 요인으로 인한 불완전한 속성을 많이 갖고 있다. 개별부동산의 위치가 모두 다르다는 것은, 부동산이 본질적으로 이질적 상품(heterogeneous product)이란 것을 의미한다. 그리고 거래를 하는 데에 있어 중개사가 필요하다는 것은, 시장참여자들에게 제공되는 정보가 동일하지도 완전하지도 않다는 것을 뜻한다. 부동산시장의 이 같은 불완전성은, 시장참여자가 시장가격을 어느 정도 통제하는 것을 가능하게 하기도 한다. 예를 들어, 개발가능지역에 많은 토지를 소유하고 있는 사람은, 시장에 내놓는 토지의 양을 조정함으로써 가격을 조작할 수도 있다. 그 결과 그는 완전경쟁시장의 경우보다 더 많은 이익을 남길 수도 있을 것이다.그러므로, 어떤 학자들은 부동산시장은 독점경쟁시장구조를 전제로 하여 분석되어야 한다고 주장하기도 한다. 그러나 부동산의 시장가격이 부분적으로는 조작이 가능하다는 것을 인정한다고 하더라도, 그렇다고 해서 부동산시장 전체가 독점경쟁시장에 가깝다고 말하기는 곤란하다. 부동산시장에도 무수히 많은 매수자와 매도자가 관여하고 있으므로, 어떤 개인이나 기업이 시장가격에 영향을 미칠 수 있는 정도는 그렇게 크다고 볼 수 없다. 물론 어떤 특정시장은 완전경쟁시장이 아닐 수 있으며, 특정 개인이나 기업이 시장가격을 조작할 수도 있을 것이다.부동산 시장이 비록 완전경쟁시장이라고 보기 어려운 점이 많다고 하더라도, 부동산문제를 분석하는 데에는 독점경쟁시장보다는 완전경쟁시장을 가정하는 것이 훨씬 유용한 경우가 많이 있다. 완전경쟁시장을 전제로 하는 기존의 많은 模形이나 이론들은, 부동산시장을 분석하는 데에 리고 價格(price)이란 경제학에서 흔히 쓰이는 개념으로, 가치를 화폐액으로 표시한 것을 의미한다. 그러나 이같은 가치와 가격의 개념은 비내구재의 경우에는 적합할지 모르나, 내구재의 경우에는 그렇지 않다. 비내구재의 경우는, 효용의 제공과 효용에 대한 대가가 일정시점에 당해시장에서 1:!로 교환되기 때문에, 가격이나 가치는 개념상 별다른 차이를 보이지 않는다. 따라서 특별한 경우가 아니면, (가격=가치)라고 보아도 되며, 이들의 개념을 명확히 구별한다고 해서 특별한 실익이 발생하는 것은 아니다.그러나 내구재인 경우에는, 가격과 가치는 개념상 뚜렷이 구분된다. 부동산처럼 그 효용이 오랫동안 지속되는 내구재의 가치는, 장래 기대되는 便益을 현재가치로 환원한 값이라 정의된다. 장래 기대되는 편익(benefit)에는, 소득과 같은 화폐적 편익뿐만이 아니라, 만족감과 쾌적성과 같은 비화폐적 편익도 포함된다. 부동산학에서는 가격이란 특정부동산에 대한 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 지불된 실거래액으로 정의된다.대부분의 경제거래에 있어서, 재화의 가치와 그것의 매매가격은 서로 같다고 볼 수 있다. 그러나 부동산과 같이 오랜 기간 동안 효용이 지속적으로 제공되는 재화의 경우에는, 이 같은 효용의 ‘자본환원가치’(capitalized value)가 현재 시장에서 형성되고 있는 가격과 반드시 일치한다고 볼 수는 없다. 부동산에 대한 시장의 실거래액은, 정상적인 매매의 모든 측면을 구비하고 있지 못하는 수가 많기 때문에, 대상 부동산의 가치를 충분히 반영하고 있다고 보기는 어렵다. 즉, 부동산의 가치와 가격 사이에는 오차가 있다.가치 = 가격 + 오차이 오차는 (+)가 될 수도 있으며 (-)도 될 수 있다. 매매가격은 대상부동산 자체와는 직접적인 관련이 없는 다른 조건에 의해 형성되는 수가 많이 있다. 따라서 부동산의 가치를 평가할 때는, 적절한 방법으로 이 같은 차이를 수정하는 것을 원칙으로 하고 있다. 예를 들어, 어떤 사람이 돈이 급히 필요하여, 자신의 건물을 정상가되는 임대료를, i는 미래가치를 현재가치로 환원시키는 割引率(discount rate)이다. 흔히 말하는 부동산 임대료에는 토지임대료(land rent), 주택임대료(horsing rent)나 사무실 임대료(office rent)등이 있다. 토지임대료를 地代 또는 地料라 부르기도 한다. 임대료에는 일반적으로 측정단위가 따라붙는다. 예를 들어, 토지임대료가 매년 坪當 10만원이라고 하자. 여기에는 年이라는 시간을 나타내는 단위와 坪이라는 규모를 나타내는 단위가 붙어 있다. 그러나 부동산임대료를 이처럼 시간이나 규모로만 나타내는 것은, 경우에 따라서는 불합리할 수가 있다. 왜냐하면, 부동산의 위치나 질 등도 중요한 측정단위가 되기 때문이다. 어디에 있는 어떤 질의 부동산이 매월 평당 얼마라는 식으로, 임대료를 나타내는 것이 보다 정확한 표현이 된다.Ⅲ. 不動産市場과 效率的市場理論1. 효율적 시장이론(1) 효율적 시장의 개념부동산의 가치는 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값이다. 즉, 부동산의 가치는 현재에 즉시로 변한다. 우리는 주변에서 어떤 지역이 개발된다고 하면, 부동산가격이 급등하는 것을 흔히 볼 수 있다. 새로운 정보가 지체없이 즉각적으로 가치에 반영되는 시장을 ‘效率的市場’이라고 한다.(2) 효율적 시장의 유형효율적 시장에는 정보가 가치에 어떻게 반영되는가에 따라, 세 가지 유형으로 나뉘어진다.첫째, 弱性效率的 시장(weak efficient market)이란 현재의 시장가치가 과거의 역사적 추세를 충분히 반영하고 있는 시장이다. 따라서 약성 효율적 시장에서는 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석함으로써, 정상 이상의 수익을 획득할 수 없다.둘째, 準强性效率的市場(semi-strong efficient market)이란 공시되는 모든 정보가 지체없이 시장가치에 반영되는 시장이다. 따라서 준강성 효율적 시장에서는, 역사적 자료를 포함해서 회사의 영업실적, 사업계획 등과 같은 공표된 사실을 분석하고 이를 토대로 주식을 매수한다고 해서, 정상

사회과학| 2004.05.08| 12페이지| 1,000원| 조회(506)

부동산, 시장, 구조

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[부동산] 부동산의 특징 평가A+최고예요

? 부동산의 특징1. 부동산 특성의 분류부동산은 일반경제재와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있다. 특히 그러한 특성의 중심을 이루는 것은 토지의 특성이다. 이는 부동산을 대표하는 것은 토지이고 토지를 기초로 Improvments가 존재하기 때문이다. 토지의 특성으로는 토지가 본원적으로 지니는 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계가 성립됨에 따른 인문적 특성이 있다. 토지의 자연적인 특성이란, 부동산이 지니고 있는 물리적인 면에서의 가치가 일반경제재와는 본질적으로 성격을 달리하고 있는 것으로 본래부터 지니고 있는 성격을 말한다. 즉, 자연적 특성은 선천적, 비가변적(非可變的), 본원적, 태고적으로 지니고 있는 토지의 물(物) 자체의 특성이다. 그리고 토지의 인문적 특성은 자연적 특성과는 다르게 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이다. 자연적 특성이 토지가 지닌 물건으로서의 일반동산과 구별되는 특징이라고 한다면, 인문적 특성은 토지를 상대로 인간이 활동할 때 인간이 동산을 취급하는 것과 구별되는 성격이다. 즉 이 특성은 토지와 더불어 생활하는 인간이 토지로부터 영향을 받고, 또한 영향을 줌으로써 발생하는 특성이다. 여기서 전자는 고정적?경직적인데 비해, 후자는 가변적?신축적이다. 그러나 요즘 이러한 부동산의 특성을 물리적 특성과 제도적 특성, 그리고 경제적 특성으로 세분화시키는 경향이 있다. 따라서 물리적 특성은 자연적 특성과 연결시켜 생각해 볼 수 있겠고, 제도적 특성과 경제적 특성은 인문적 특성과 연결 지어 생각해 볼 수 있다. 토지는 평탄할 수도 있으며 굴곡이 심할 수도 있다. 또한 평야지형이거나 산악지형 또는 사막지형일 수도 있다. 주택은 목재로 되어 있을 수도 있으며, 시멘트로 되어 있을 수도 있다. 부동산은 이처럼 여러가지 분리된 다양한 구성요소들의 결합체로 되어있다. 개별 구성요소들은 질적으로나 양적으로 전혀 다른 상품일 수 있다. 이 같은 구성요소들은 별개로 분리되어 살 수도 있으나, 통상적인 관습으로는 주택이나 건물이라는 하나의 단위로 등에 미치는 영향을 숙지하여 부동산 가격의 정도를 높이는데 그 의의가 있다고 할 수 있다. 즉 올바른 부동산 시장의 정립과 발전된 시장의 모습을 기대하기 위해서는 부동산의 특성을 파악하는 것이 꼭 필요하다고 하겠다.2. 일반적 물리적 특성일반적 특성은 도시부동산이나 농촌부동산 할 것 없이 모든 부동산에게 공통되는 물리적 특성이다. 여기에는 부동선, 불괴성, 이질성, 비생산성 등이 있다.(1) 不動性부동산은 물리적인 의미에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다. 토지를 구성하고 있는 물리적 실체, 예를 들어 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나, 토지의 지리적 위치 자체는 이동되는 것이 아니다. 부동산의 이 같은 성질을 부동성(immobility)라고 한다. 부동성을 다른 말로 비이동성 또는 '위치의 고정성(fixty)'이라 한다.부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 소비자들이 소비지까지 이동하여 소비해야 하는 특수한 상품이다. 이러한 위치의 고정성으로 인하여 토지시장에서는 위치지대가 발생한다. 한편, 수요자의 입장에서 보면 입지에 따라 토지와 건물의 대체 수요가 형성되는 것을 볼 수 있다. 즉, 도심에서 멀어질수록 접근성이 나빠져서 지가가 하락하게 되며, 수요자들은 도심에서 멀어짐으로써 발생하는 추가적인 교통비의 부담을 주택과 토지의 소비증가로써 상쇄하려 할 것이다. 이러한 시장 움직임의 최종 결과는 도심에서부터 멀어질수록 토지 이용 밀도가 낮은 형태로 나타나게 되는 것이다. 부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그곳으로 이동 할 수가 없다. 부동산의 이러한 성격은 부동산시장을 국지화(localized)시키는 역할을 한다. 또한 부동산은 이동성이 없기 때문에, 부동산의 가치는 주변환경의 영향을 많이 받는다. 그러나 모든 정착물이 다 이동성이 없는 것은 아니다. 정도의 차이는 있으나. 주택, 건물, 기타 부동산정착물을은 어느 정도의 이동성을 가지고 있다. 이러한 부동산의 위치고정성으로 인하여 부동산 시장은 불완전 경자가 같은 설계도와 같은 원자재로 만든 아파트라 할지라도 같은 것은 결코 없다. 비록 처음에는 유사성이 매우 큰 부동산이라 할지라도, 유사성의 정도는 시간에 따라 점점 차이가 난다. 왜냐하면, 소유주나 점유자에 의해 부동산의 이용상태나 유지수준등이 달라지기 때문이다. 따라서 엄격한 의미에서 부동산은 대체할 수 없는(nonfungible) 물건이다.(4) 非生産性토지란 자연적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아니다. 토지의 이런 성격을 비생산성(unproductivity) 또는 不增性이라 한다. 토지는 생산되는 재화가 아니기 때문에 공금이 쉽사리 증대되지 않는다. 간척이나 매립을 통하여 이용가능한 지표면적은 증대될 수가 있다. 그렇다고 해서 공간으로서의 토지가 증대되는 것은 아니다. 토지의 공급은 어떤 목적의 토지이용에 대해서나 단기적으로 제한되어 있다. 그러나 장기적인 측면에서 보면, 특정토지에 대한 유용한 토지의 공급이 그렇게 제한되어 있는 것은 아니다. 왜냐하면, 다른 목적의 토지이용이 특정목적의 토지이용으로 용도가 전환되기 때문이다. 토지의 공급은 단기적으로는 비탄력적이지만, 장기적으로는 어느 정도 탄력적이라고 할 수 있다. 토지의 물리적 공급(physical supply)은 제한되어 있지만, 경제적 공급은 그렇게 제한되어 있지 않다는 것이다. 토지시장을 분석할 대, 단기공급곡선이 수직으로 되어있는데 반하여, 장기공급곡선은 우상향하는 이유도 여기에 있다.인구의 계속적인 증가는 유용한 토지의 공급을 제한하고 있다. 그러나 인구증가로 인해 토지수요가 절대적으로 늘어난다고 해서, 유용한 토지 공급이 반드시 줄어드는 것은 아니다. 유용한 토지의 공급은 토지를 얼마나 집약적으로 이용하느냐에 달려 있다, 토지를 집약적으로 효율적으로 이용함에 따라 유용한 토지의 공급은 오히려 증가할 수도 있는 것이다.3 개별적 물리적 특성앞에서 언급한 일반적 특성은 모든 부동산에게 공통되는 물리적 특성이었다. 그러나 개별적 특성(site-specific characteristi크기와 모양토지의 크기나 모양도 토지이용의 중요한 고려사항이 된다. 토지의 모양이 불규칙하면, 개발가능한 용도를 제한하여 토지의 가치를 하락시킨다. 도시계획법이나 건축법은 어떤 토지를 특정용도로 개발하고자 할 때나 건물을 신?증축하고자 할 때에 해당토지가 최소한 일정면적 이상이 될 것을 요구하는 수가 많다. 그런데, 특히 도시지역에서는 원래의 구상이나 개발계획에 완전하게 일치하는 토지를 찾는다는 것이 그렇게 쉬운 일은 아니다.따라서 적절한 크기와 모양을 갖춘 토지가 없을 경우에는, 개발업자는 일단의 토지를 원하는 크기와 모양으로 분할할 수도 있으며, 주변의 토지를 매수하여 적절한 형태로 만들 수도 있다. 이때 전자의 경우를 분필이라 하고, 후자의 경우를 합필(assemblage)이라 한다. 그러나 합필을 하려고 해도 상대방이 매도를 원하지 않거나 과도한 가격을 요구할 경우에는 문제가 발생할 수 있다.4. 경제적 특성(1) 分割可能性부동산 소유권은 여러가지의 법적 '권리의 묶음'(bundle of rights)으로 구성되어 있다. 즉 점유권(possession), 사용권(use), 享有權(enjoyment),처분권(disposition) 등이 여기 포함된다. 또한 소유권은 공간적으로 공중권, 지표권, 지중권 등을 포함하고 있다. 이 같은 여러가지 권리는 경제적 가치가 인정되는 한, 수요자나 투자자들의 특정목적에 적합하게 분할해서 거래할 수 있다. 부동산의 이 같은 경제적 특성을 分割可能性(divisibility)이라 한다. 우리는 주변에서 소유권 전체를 매도하지 않고 사용권만을 임대하고 그에 대한 대가를 받는 것을 흔히 목격할 수 있다. 이 같은 예는 부동산소유권의 분할가능성으로부터 연유하는 대표적인 거래관행이라고 볼 수 있다.(2) 變用性부동산은 여러가지 용도로 사용될 수 있다. 상업용부동산이 주거용으로 전환되는가 하면, 주거용 부동산이 상업용으로 전환되기도 한다. 또한 도시인구가 증가함에 따라, 저밀도 아파트가 고밀도 아파트로 재개발되기도 한다. 이처럼 동일떼 그 부동산의 가치는 상승되며 그렇지 못할 때는 하락한다.(4) 耐久性재화는 효용의 지속 정도에 따라 단용재와 내구재로 나눌 수 있다. 單用材(nondurable goods) 또는 非耐久材란 효용이 단기간만 지속되는 것으로서, 한번 사용하면 그 효용이 없어지는 재화를 말한다. 한편, 내구재(durable goods)란 효용이 장기간에 걸쳐 지속되는 것으로서, 한번 사용했다고 해서 그 효용이 없어지지 않는 재화를 말한다. 부동산은 대표적인 내구재이다. 부동산의 이같은 성격을 耐久性(durability)이라 한다.부동산의 내구성은 몇 가지 중요한 경제적 특성을 낳는다. 부동산학에서 價格(price)이라는 용어 대신에 價値(value)라는 용어를 주로 쓰는 이유도 바로 부동산의 내구성에 기인한다. 내구재는 장기간에 걸쳐서 효용을 계속해서 제공하므로, 부동산의 가치란 것도 장래 기대되는 수익이나 효용을 현재가치로 환원한 값이라고 정의된다.부동산의 내구성은 생산자나 소비자에게 중요한 의미를 부여하고 있다. 생산자의 입장에서 부동산의 내구성은 투하된 자본을 회수하는 데에 많은 시간이 걸린다는 것을 의미한다. 생산자 개인의 입장에서는 대상 부동산을 처분하여 투하된 비용을 비교적 단기간에 회수할 수도 있다. 그러나 사회전체의 입장에서는 그렇지 못하다. 일단 설치된 건물, 상하수도, 전기시설, 가스시설등과 같은 개량물들은 오랜 시간이 지나야만 투하된 비용을 회수할 수 있다. 또한 이것들이 제대로 유지, 관리가 되지 않으면, 슬럼화하고 노후화하여 사회적 비용을 부담지우게 하는 요인이 되기도 한다.부동산의 내구성은 생산자의 측면에서 뿐만 아니라 소비자의 측면에서도 중요한 경제적 특성을 낳는다. 경제학에서는 제약된 예산에서 최대의 효용을 얻을 수 있도록 재화의 구매량을 적절히 배분하는 것을 합리적 소비행위라한다. 또한 효용과 그 대가에 대한 교환이 동시에 1:1로 이루어지는 것보다 합리적이다.대체로 냉장고나 가구와 같은 내구재는 일시불로 판매하기 보다는 할부로 판매하는 것을 흔히.

사회과학| 2004.05.08| 9페이지| 1,000원| 조회(1,029)

부동산, 특성, 특징

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