목차제목 : 주거용 부동산에 대한 대출 및 금융분석Ⅰ. 서론 : 고전적 이론과 현대적 이론1.1 토지가치론과 가격론의 현대적 함의1.2. 리카르도의 차액 및 절대지대론과 마르크스 지대이론1.3. 현대적 확장에서의 토지평가Ⅱ. 본론 : 국내 부동산금융의 현황과 전망2.1. 전통적인 국내 부동산금융의 특징2.2 외환위기 이후 국내 부동산금융의 변화2.3 부동산신탁제도의 도입2.4 매각 후 재임대 방식의 파이낸싱 기법 (Sale & Leaseback Arrangement)2.5 자산담보부증권(ABS, MBS, CMBS)의 확대2.6. 신탁업법에 의한 부동산투자신탁의 도입2.7 새로 도입되는 부동산 파이낸싱, REITs2.8 선진 부동산기법의 정착Ⅲ. 결론 : 학자들이 주장하였던 전통적*현대적 이론과 현실의 실제성립정도3.1 부동산가격 산정방법론에 대한 함의3.2 고전적 지대이론의 현실설명력 제고를 위한 과제Ⅰ. 서론 : 고전적 이론과 현대적 이론1.1 토지가치론과 가격론의 현대적 함의부동산에 대한 평가활동은 수 천년의 역사를 가지고 있다. 이것은 부동산 평가활동이 가격에만 국한되어 있는 것이 아니고, 아울러 가격도 시장활동의 결과만을 보여주는 것이 아니라는 것을 시사한다. 오늘날 부동산에는 토지와 그 위에 있는 정착물이 포함되지만, 지난 1만년의 역사를 뒤돌아보면 부동산이란 본래 토지만을 지칭했다. 주택 등 건축물은 토지에 부착된 개량물(improvements) 또는 부착물(attachments)로 간주되었을 뿐이다. 그러다 자본주의가 심화되면서 건물도 또 다른 형태의 부동산으로 자리잡게 되었다. 따라서 부동산 평가도 당초는 토지의 가치 및 가격만을 대상으로 하였다.로마시대를 제외한 대부분의 국가와 사회에서 부동산(토지)소유권은 국가와 사회 공동의 재산으로 남아있었다. 다만 그 토지의 실제 이용권은 사원, 귀족, 군대, 그리고 농민에게 이양되었다. 토지의 원소유권자인 국가나 사회는 이들 토지를 이용하는 사람이나 기관에게서 적절한 사용료 또는 세금을 받아야할 이유가 일정 할인율을 적용했던 수익환원법이 다시 재조명 받았다. 이번에는 지대 산출의 지표로서 농산물 대신 당해 토지가 매년, 또는 매분기 산출하는 수익이 사용되었다1.3. 현대적 확장에서의 토지평가과표결정의 객관성 미흡과 과세의 지역별 불균형 문제를 완화하기 위해 공시지가제도가 도입되면서 토지등급 구분 및 토지과표 결정방법은 새로운 전기를 맞게되었다. '91년부터 토지과표는 공시지가를 기초로 산정하도록 전환되었다. 이제 과표평가에 전문적인 토지평가 개념이 공식적으로 도입되었다. 이와 같은 전환은 부동산투기가 풍미하던 당시의 부동산시장 상황에 기인하였다.부동산투기로 인한 지가 폭등이 사회문제로 대두되자 '89년 토지공개념제도가 도입되었다. 이때 공시지가제도도 도입되었다. 공시지가제도는 토지공개념제도를 지원할 뿐만 아니라 각종 부담금이나 양도소득세, 종합토지세 등의 조세효과를 높이기 위하여 시가근접도가 높은 공적지가를 확보하고자 하였다. 다시 말해 공시지가는 시장가격 지향적인 성격을 가졌다. 그러나 '80년대 말에 공시지가가 도입될 당시에는 정보수준과 제도적 여건이 시장가격을 정확히 파악하기에 불충분했다. 이 때문에 감정평가사에 의한 전문평가를 통해서 1차적인 가격자료(표준지공시지가)를 마련하고 이를 기초로 공무원이 전국의 토지가격(개별공시지가)을 산정하도록 하였다.공시지가 평가에는 실거래가격 확보를 위해 매매사례비교법이 주로 사용되었다. 그러나 실제로는 적정가격을 기초로 평가되었기 때문에 시장에서 거래되는 실거래 가격과는 차이가 있었다. 여기서 적정가격이란 비정상적인 거래나 투기가격을 배제하고 시장에서 합리적으로 형성되는 가격이라는 개념이다. 이와 같은 적정가격은 평가자의 합리적인 가격개념에 기초하고 있기 때문에 현실시장에서 거래되는 실가격과는 차이가 발생할 수 있었다.'97년 외환위기를 거치면서 토지가치 평가활동에 새로운 수요가 나타났다. 하나는 행정시스템의 정비에 따른 실거래 가격 정보에 대한 수요이다. 다른 하나는 사적인 평가시장에서 중시하는 수익가치 개념에 그 동안 다원화되어 있던 공적지가를 일원화하면서 공시지가가 사적평가에서도 기준으로 사용될 수 있게 하였다. 그리하여 담보감정 등 모든 사적평가에서도 공시지가를 기준으로 평가하였다.이에 따라 공시지가에서 목표로 하고 있는 적정가격 개념은 토지시장에서 형성되는 가격정보라기 보다는 감정평가사가 합리적인 수준이라고 판단하는 정상가치 개념에 가까웠다. 그러나 정상가치 개념을 추구하면서도 공시지가를 평가하는 기초자료는 대부분 매매사례가격이었다. 평가방법도 매매사례비교법에 주로 의존하였다. 이는 우리 나라의 부동산가격이 급상승 내지 보합세를 유지하는 추세가 일반적이었기 때문에 시장적응을 위한 자연스러운 방법이었을 것이다. 대부분 부동산의 자산가치가 이용가치를 상회하는 상황에서 수익가치보다 자산가치가 더 중요했기 때문이었다.이러한 매매사례 위주의 가치평가방법은 외환위기를 맞으면서 큰 도전을 받게 되었다. 외환위기 이후 기업의 구조조정으로 인한 매물 증대로 부동산가격이 30%이상 하락하였다. 부동산 시장구조도 공급자 주도에서 수요자 주도로 변하였다. 부동산가격은 하락하지 않는다는 신화가 깨지면서 자산가치 중심의 종전 평가방법으로는 부동산 수요자의 요구조건을 충족시킬 수 없게 되었다. 특히 우리 나라의 부동산 시장구조에 익숙하지 않은 외국투자자를 중심으로 수익성에 기초한 부동산가치 평가에 대한 요구는 계속 늘고 있다. 외환위기 이후 추진한 급격한 개방정책으로 부동산시장의 국제화가 촉진되면서 수익가치 중심의 평가방법에 대한 수요는 더욱 커질 것이다Ⅱ. 본론 : 국내 부동산금융의 현황과 전망2.1. 전통적인 국내 부동산금융의 특징전통적인 부동산 관련 기업 자금조달 방식으로는 기한부 일반대(Term Loan), 신디케이트론, 회사채 등의 차입조달(debt financing)과 주식 발행(유상증자), 기업공개(IPO) 등의 주식시장 자금조달(equity financing)의 두 가지가 있었다. 이들 방식은 차입기업(debt company) 자신의 전적인 신용에 의존하기 때문에 차입기업도는 1980년대 후반부터 본격화된 대외 개방에 대비, 부동산 개발의 경쟁력을 확보한다는 차원에서 부동산 개발 및 금융 기법의 발전 방안으로 제시되었다.부동산신탁제도는 부동산 소유자로부터 부동산을 위탁받고 이를 담보로 금융기관으로부터 자금을 대출받아 개발·관리·처분 등의 운영을 통해 발생수익을 위탁자 즉, 부동산 소유자에게 분배하는 방식이다. 부동산신탁회사의 고유업무로는 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 토지신탁 등이 있으며, 토지신탁에는 다시 부동산을 분양 처분하여 분양수익을 교부하는 분양형과 임대하여 발생한 임대수익 및 원본을 수익자에게 교부하는 임대형으로 구분된다.그러나 이러한 부동산신탁은 운용상 많은 어려움을 내포하고 있었다. 우선 부동산신탁은 금전신탁을 위탁받는 것이 아니므로 자기신용에 의해 차입하거나 선분양을 통해 자금을 조달해야 하기 때문에 부동산경기 침체시 자금수급 불일치 등으로 유동성 위험에 노출될 가능성이 높다는 사실이다. 실제로 금년 2월 자본잠식 상태에 빠진 한국부동산신탁은 부도 발생 후 영업정지 중이며, 마찬가지로 자본잠식 상태에 빠진 코레트신탁 역시 지난 2월 28일 4,800억 원 규모의 CP 만기도래로 부도 위기에 처했으나, 채권 금융기관들이 2004년까지 채무유예와 워크아웃 지속을 결정하면서 부도 위기를 모면한 상황이다.또, 주로 단기차입금을 조달하기 때문에 분양률이 저조한 경우 유동성 위기에 직면하게 되며, 부동산신탁회사의 건설업에 대한 전문지식 및 전문인력의 부족, 사업 타당성 분석능력의 부족, 시공사 부도시 공사선급금 환급문제 발생 등 많은 문제를 내포하고 있다. 게다가 신탁업법이 금전신탁을 중심으로 규정되어 있어 부동산신탁의 특징을 제대로 반영하지 못해 문제 발생시 처리 방향이 불명확하여 신탁 개발건이 부실화될 경우 법적으로는 신탁자가 배상하는 것이 원칙이지만, 실제 모든 관리·운영을 신탁회사가 주관하기 때문에 신탁자가 배상하는 사례는 거의 없는 상황이다.여기에다 사업성에 대한 정확한 분석 없이 단기간에 무리하게 토지신탁사업화전문회사가 이들 자산을 기초로 자기 명의로 발행하여 매각하는 사채형(bond) 또는 지분형(equity) 증권이며, 증권 원리금의 상환 주체는 유동화전문회사이다.자산유동화에 관한 법률에서는 3가지 형태의 자산유동화제도를 규정하고 있는데, 먼저 유동화전문회사가 자산 보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고 당해 유동화증권의 관리·운용·처분에 의한 수익으로 유동화증권의 원리금·배당금을 지급하는 형태가 있고, 다음으로 신탁회사가 자산 보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하며 당해 유동화자산의 관리·운용·처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 형태가 있다. 마지막으로 신탁회사가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산 보유자로부터 유동화증권을 양도받아 당해 유동화자산의 관리·운용·처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 형태가 있다.자산유동화 구조를 살펴 보면, 자산유동화는 특수목적 회사(SPC)나 KoMoCo 또는 신탁을 통해 유동화하도록 규정되어 있다. ABS 유동화자산에는 제한이 없고 채권이나 부동산 기타 재산권으로서 현금흐름을 창출할 수 있는 것이면 되고, 유동화증권의 종류에도 제한이 없어 사채, 수익증권, 출자증권 기타 증권 또는 증서 모두 가능하다. 반면, MBS의 유동화 자산은 주택금융채권에 한정되어 있다.현재 약 6조 7,000억 원 정도의 ABS가 발행되어 있으며, 그 중 부동산 관련 ABS(토지, 부동산담보부 채권 등)가 약 50%를 차지하고 있고, 나머지는 할부, 리스채권, 화의, 정리채권 등이다. MBS법에 따라 최근 KoMoCo가 5,000억 원 규모의 최초 MBS를 발행하였다.한편, 상업용 부동산저당증권(CMBS)은 기본적으로 방법론과 구조에서 주택저당채권과 유사하지만 저당권의 내용, 부동산의 수익 창출력, 상업용 저당채권 풀(pool)에 수반되는 위험 등 주택저당과는 여러 가지 면에서 상이하다.주택과 상업용 저당채권 풀(pool)의 주된 차이점은 디폴트 가능성 있다.
서 문Blackwell의 handbook 시리즈에 유용하게 추가된 것이 환경영향평가(EIA)의 주제가 될 것으로 제안되었을 때, 당면한 논점은 다른 책이 주제에 기여 할 수 있는 것은 무엇인가? 하는 것이었다. 국가적인 환경 정책 활동(NEPA)이 전 세계 EIA에게 근거를 제시한 후의 30년 중에서, 그 주제에 관한 심각한 논의와 평가와 많은 이론의 논의로부터, 영향평가방법에 대한 안내서와 전략적인 환경 평가(SEA)의 잠재성의 논의에 이르기까지 훌륭한 논문이 있어왔다. 그러나 이 시리즈에서 부가물의 가치에 대한 논점은 단지 순간적인 것이다. 특히 우리가 새 천년의 시작에 직면하고 있는 환경보호에 대한 도전은 우리에게 우리지식과 우리가 창조한 관리체계의 한계와 잠재성에 대해 자각하고 있기를 요구하고 있기 때문이다.영향평가를 위한 국제 위원회와 협력하여 캐나다 환경영향평가 기관에 의해 주도된 국제적인 영향 연구는 1996년에 보고 되었다. 실천가와 관리자들은 21세기를 위해 자연 환경의 파괴 없이 무한정 유지되는 메커니즘으로써의 날카로운 안목과 환경평가의 위치를 추구하여야만 한다. 이것은 이 프로젝트에 대한 어떤 자극을 제공해왔다. 100개 이상의 나라와 단체들이 정식으로 EIA 시스템을 도입하기로 선택했다. 그러나 그것은 그 시스템이 완전한 잠재력을 이룰 수 있게 하는 가정에는 옹호할 수 없는 것이었다. 그들은 복잡한 환경문제에 대해서는 견고하고 정확한 과학의 적용을 확신하거나 아니면 그들은 투명한 결정을 수립하기 위한 증가하는 대중의 요구와 직면한다. 너무 자주 EIA는 여전히 개발을 위해 방법을 극복하는 보통의 장애물과 환경문제를 가라앉히는 수단으로써 보여진다.EIA가 개발결정의 부분과 영향 완화가 제기되도록 보증해 왔다는 확실한 징후가 있다. EIA에서 최고의 방법중에서 어떤 것들은 이 핸드북에서 개방성, 이해력, 투명성 그리고 환경결정의 견고성을 개선하는 과정의 예로 제공하는 것으로 돌렸다.그러나 효과적인 EIA의 실행은 여전히 깊이 수행하는 사람들의 가까이 두고 사용하며 이 책의 효용성과 최근 근원과 포괄적인 근원의 참조를 찾길 바란다. 이 책은 우리가 새 천년의 시대로 이동할 때 최고의 연습과 의사결정 시스템의 발전에 대한 기부를 제공한다. 나는 후에 이 책의 교정을 위해 책을 향상시킬 수 있는 독자들의 논평을 환영한다.part 1 결정의 도구로써의 환경영향평가이 핸드북은 환경에 대한 관심을 의사결정으로 가져가는 도구로써의 환경영향평가와 관계가 있다. 지난 30년동안 EIA 시스템은 세계적으로 채택되어 왔고, EIA PROCESS는 정책과 계획단계의 관심과 함께 발달되어 왔다. (전략 환경 평가SEA)이 핸드북의 첫 부분의 목적은 EIA 목적과 절차의 규정을 나타내는 것이고(chapter1) 지속가능한 개발 의사결정의 관계에서의 EIA의 위치 (chapter2). 관련 있는 다른 의사결정 방법(chapter3). 같은 방법으로써의 SEA chapter4에는 SEA가 같은 방법으로 위치하고 있다.chapter5와 6은 환경의 중요성이 어떻게 결정되어 지고, 임이의 의사 결정 시 어떤 위치에 있는지를 나타낸다.한편, 결정자들은 나중에 것으로부터의 유동성에 호의를 나타낸다. 다른 의견을 가진 사람들은 종종 중요한 영향에 대한 비판과 표준의 유도와 적용에 있어서 예측과 투명성을 확실히 증가시키는 필요 때문에 스트레스를 받는다. chapter6은 환경의 가치를 경제적으로 접근하는데 중점을 두었다. 이론을 설명할 뿐만 아니라 비교 대조하여 EIA에 경제학적으로 접근하였다.chapter7은 영향평가에 대한 관련된 비평을 포함한 의견에서 EIA의 영향에 대해 논하였다. 이 토론은 국제규정에 따라 발전되어졌으나, 이 개요를 핸드북의 처음 포함하는 것이 중요해 보인다. 근본적으로 EIA는 환경에 영향을 미치는 결정을 다르게 만드는 것을 의미한다.chapter8은 EIA의 범위 내에서 그것과 관련된 목적과 배경에서 공공의 참여기술과 과정을 고려하고 있다. 대중의 참여가 생태학적 평가나, 도시 계획적 평가, 소음평가처럼 E 제기한 경제적 관심의 증가에 반응하여 1960 후반에 결정 도구로 생각되어 졌다.이 책은 의사결정의 도구로써의 유용성에 관한 토론을 통해서 인간 활동의 영향이 어떻게 예상되고 평가되는지에 대한 고려와, 어떻게 환경, 경제, 사회적 관계가 조화를 유지할 수 있고 세대의 정신 즉 유지 가능한 발전을 높이는 도구의 가능성이 있는지에 관한 논의를 조합할 것이다. 이 chapter는 몇몇의 중요한 정의와 EIA 절차의 윤곽과 그것의 가능성을 이루었는지 아닌지 여전히 주의가 요구되는 다음의 chapter들에 의해 고조된 핵심 논점을 확인한다.1.2 용어적 문제들용어를 주제로한 어떤 책의 한 부분을 시작함에 있어서 독자들은 초기에 책을 덮는 가능성이 있다. 특히 약 30년의 EIA 실행에 의해 완벽하게 이해되어진 기본적인 논점을 아는 환경분야에 종사하는 사람은 더욱 그러하다. 그러나 때때로 이러한 기본으로 돌아가는 것이 필수적으로 보여진다. 또한 환경 위험 평가와 관리의 핸드북을 소개함에 있어서 용어, 다른 경험과 일반 관습에서 오는 모호성, 다른 언어의 차이는 위험을 느끼게 한다. 환경은 확실히 이 범주에 일치한다. Munn은 환경과 인간의 건강 그리고 복지가 EIA의 초점이라는 것을 확인했다. 두 번째 구성요소는 과학적 사회는 생물 지리 물리학상의 환경에 초점을 맞추는 경향이 있다는 인식을 강조했다. EIA의 실행 경험은 환경에 대한 개념과 폭을 강조하고 명확하게 하는 많은 시도들을 촉진 시켰다. 특히 물리학-화학적, 생물학적 문화와 사회경제적인 구성이 환경의 총 구성요소이다란 Canter의 정의를 잘 설명한다.모든 영국 법령에서 유럽인 지령의 5개의 조항(European Directive 85/337/EEC)이 영국에서 가장 넓은 환경의 정의의 산물인 EIA규정으로 번역되는 것은 주목할 만 하다.1. 인류, 동물군과 식물상2. 경지, 물, 공기, 기후와 도시계획 사업3. 1과 2에서 거론된 요소들의 상호 작용4. 물질 자산 과 문화적 유산그 지령은 순수한 고용을 평점을 맞추는 것은 평가되어져야 하는 행동의 제한된 관점의 인식뿐만이 아니라 결정의 책임감의 범위를 인식하는 것을 분명하게 제공한다. 즉 하나의 환경 영향에 대한 정보로부터 나온 기술 혹은 절차는 개발자와 다른 원인으로부터 나온 것 모두를 모은 것이며, 발전이 진행되어야 되는지 아닌지에 대한 개발당국의 그들의 판단을 형성하는 것을 계산에 넣어야 한다.계획을 위한 영국의 EIA정의는 미국의 NEPA의 구성요소를 포함한 다른 권한을 시행하기 위한 것으로서 환경 평가를 언급한다. 국제 유용성 연구는 정책의 전략상 평가와 EIA의 계획을 포함한 일반적인 절차로써 EA를 사용하고 그 조건을 보는 넓은 관점을 가지는 것이 선택된다. 이 차이점은 EIA의 역할과 발전 결정 과정 내에 지속 가능한 보장을 조건으로 한 정책적 환경 평가(SEA)을 논의하기 위해 2장에서 소개되어 지고 있다. 술어학을 통한 이 관계는 의미론의 논점이라는 것을 사람들은 논할지 모른다. 생명과 관련된 요구는 그것의 배경에서 이해되는 모든 조건이다. 이 핸드북은 국제적으로 친근한 인식 내에서 EIA를 나타내는 것을 선택하였다. 정책적 평가의 고려 사항 내에서 선택하였다.1.3 환경영향평가 절차가장 큰 정책적 혼돈과 실행자의 혼돈은 아마도 EIA가 단지 결정을 더하는 도구인지 혹은 결정하는 절차인지에 대한 것으로부터 발생되어 왔다.EIA를 단지 도구로써 보는 관점은 EIA가 결정과정을 위한 기준 적인 접근을 위한 조사를 만족시킨다.이러한 기술중심과 연산방식에 기초한 평가에 대한 접근은 손쉽게 확인될 수 있다. EIA의 최소한의 개념화는 과학적이고 이성적인 절차이지만, 그것은 종종 비이성적인 결정 과정을 통합하고 있다.도구와 같은 EIA의 소유물을 제공하는 절차로써의 EIA의 개념은 다른 집단의 이익과 관심을 결정 과정과 결정이 위치되어 있는 견지를 포함하고 있다.그림 1.1 은 이 책에서 개념화된 것으로서의 EIA 과정을 보여준다. 잠재적 한계와 목적이 집중되어 규정하는 기술된(특히 2권에서) 정의는 상 중요성 평가 ; 그리고 다른 흥미분야에 의한 조사와 전망을 위한 보고서 요소들의 기초.결정하기 - 어떤 결정단계는 자리바꿈을 포함한다. 결정은 거의 예 , 아니오 로 말할 수 있는 것이 아니다. 그리고 결정에서 EIA의 영향은 그 과정이 영향을 미칠수 있는 범위 안에서 결정하는 환경의 본성에 의해 영향을 받는다. 결정의 효율성과 효력은 EIA 보고서의 질과 이어지는 과정의 요소의 질과 형식적인 심의, 그리고 평가의 결정에 의해 영향을 미친다. 그러나 다른 결정들은 또한 때때로 다른 기능에 의해 요구되어질지도 모른다. 그 내부의 연계성은 EIA 계획과 연관된, 예를 들면, 오염조절목적을 위한 조치의 허가는 환경관리목표에 도달할 수 있는 중요한 기회가 된다.이행과 후속조치 - 많은 결정은 초기제안에서의 변화들을 포함한다. 어떤 단계의 변화 그리고 본질의 완화를 하게 하는 조건과 환경영향을 최소화하는 장소에의 조절이 필요하다. 후속조치는 본질적인 질을 보장하는 단계이다.1.4 전략적인 환경평가는 무엇이 다른가?SEA의 정의는 EIA의 정의를 반영하는 것으로 보여졌다. : 즉. 정책, 계획, 프로그램의 환경결과를 평가하기 위한 체계적인 과정, 그러나 EIA과정이 SEA 단독의 목적을 충족시키는 것으로 되풀이 될 수 있든 없든 간에의 연관성은 분명하다. 확실히 SEA는 대안들을 보내야만 한다. 그리고 환경의 결과를 예측하고 평가해야 한다. 그러나 더 유연한 결정에 접근하기 위한 필요성은 더 넓은 범위에서 강조되어진다. 전통적으로 계획을 위해 EIA에 있어왔던 것보다 그리고 권위자들이 그들 자신의 특별한 목표와 목적(예를 들면, 수송하는 계획, 에너지 정책, 수자원 관리 또는 쓰레기 관리 계획)에 조명을 계속 맞추려 할 때 그 결과물로서 SEA는 활동에 영향 받는다기보다 자원에 영향이 있어야만 한다. 적지 않게 그것이 떠받치는 발전과 도전의 결과로 나타나기 때문이다. SEA는 특정한 활동이라기보다 개념을 다루는 것이다. 그리고 크로스 컷팅(대조적으로 비교하는 기술) 환.
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