1.주택임대차보호법의 개념일반적으로 주택을 임대하는 뎅 있어서 집주인들은 전세권 등기를 해주는 것을 꺼리는 경향이 있다. 따라서 어려운 입장의 임차인은 등기없이 들어가는 경우가 대부분이다. 그렇게 되면 등기하지 않은 전세는 2순위에 해당되는 채권인지라 우선변제권이 없기 때문에 그동안 임차인들이 많은 피해를 입어 왔다.부동산이 호경기일 때에는 주택가격이 계속 상승하기 때문에 보증금의 회수에 문제가 없었으나 불경기가 계속되어 주택가격이 하락하는 경우에는 주택이 안팔리게 되어 강제집행인 경매나 공매에 의존하는 경우가 많기 때문에 문제가 발생 되었다.왜냐하면 경매,공매로 주택이 팔리는 경우가 시가의 60~70% 수준에 매각이 되기 때문에 시가계산으로 충분한 보장이 된다고 믿고 입주한 임대차 입주자들이 거의 보증금 회수를 하지 못하는 경우가 많다는 것이다.이처럼 어려운 입장의 전세입자들이 피해를 입고, 이것이 사회문제로 제기되자 정부에서는 이러한 전세입자들을 보호하고자 민법의 특례규정으로서 주택임대차보호법을 만든 것이다. 임대차보호법은 민법의 특별법으로, 특별법 우선적용의 원칙에 의하여 민법에 우선하여 적용된다. 이 법은 또한 강제로 지켜야 하는 규정이므로 이에 어긋나는 내용은 무효가 되기때문에 그 효력이 강력하다 하겠다.주택임대차보호법은 모든 사람에게 적용되는 일반법과는 달리 주택임차인 이라는 한정된사람의 경우에만 적용되는 특별법이다. 따라서 특별법 우선적용의 원칙에 의해 민법에 우선하여 적용이 되고, 결국 여기에서는 임차인의 지위를 상당히 강화시켜 놓은 것이다.2.주택임대차보호법의 목적주택임대차보호법은 주택임차인의 권리 보호를 위한 특별법으로서 법에서 보장하고 있는 특별법 우선주의에 의해 일반법인 민법에 우선하여 적용된다.이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 그 목적으로 한다.*법 제1조소액보증금, 즉 최저생활보장을 하기 위해 확정일자부여는 기본생활의 보장이 된다. 이는문화사회의 인간다운 생활의 영위하기 위한 것으로 임대차의 대항력을 갖는 것이다.3.적용범위* 법 제2조이 법은 주거용 건물의 전부, 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.위와 같은 법 조항에 따라 법의 보호를 받을 수 있는 건물은 사실상 주거의 용도에 사용하면서 등기된 건물이나 미등기 건물, 무허가 건물, 가건물 건물의 구조나 용도를 변경해서 세를 준 건물, 건물의 절반 이상을 주거 용도로 사용(예:가게,가내공장 등 겸용), 살임을 할수 있도록 설비가 된 견고한 건물 등이다.법조항에서 주거용 건물의 전부, 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다는 뜻을 해석하면 단독주택 전체의 독채 전세나 아파트 연립 등의 한 동 전세나 방 한 칸만 세를 얻은 경우에도 모두 똑같이 주택임대차보호법이 적용된다는 의미이다. 또 여기서 주거용 건물이란 사람이 주거할 수 있도록 밥을 해먹고, 잠을 잘 수 있고, 살림을 할 수 있도록 기둥과 벽 등이 설치되어 있으며 쉽게 해체나 이동할 수 없도록 견고하게 만든 건물을 말한다. 즉 건물의 공부 상의 표시만을 기준으로 하지 않고 사실상의 실제 용도에 따라 결정된다는 것이다. 그리고 임대차계약 당시에 주거용 건물로 임차했는지 비주거용 건물로 임차했는지에 따라서 달라지게 된다.법 조항에서 말하는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용하는 경우란 점포나 가내공장 등을 주택 안에서 같이 겸용하는 경우를 말한다. 이 경우 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용하는 경우는 법에 규정되어 있으므로 논란의 여지가 없느나 임차주택의 대부분이 주거외의 목족으로 사용하는 경우 등은 논란이 된다. 여기에는 다음과 같은 두 가지 견해가 있다.1. 면적대비 판단설: 주거용과 비주거용의 면적을 기준으로 판단하여 법의 보호를 받는지여부를 결정한다는 설2.사실 판단설: 사실상 주거를 하고 있으면 주거용과 비주거용의 면적에 관계없이 법의보호를 받는다는 설법 조문 상의 해석으로 면적대비 판단설이 적합하나 임차인의 주거생활보호라는 입법취지를 살펴보면 사실판단설이 적합하다. 결국 임대차의 목적을 살펴서 개개의 사정에 따라서 달리 판단한다 하겠다.*법의 보호를 받는 경우1.등기된 여러 종류의 주택(단독주택,아파트,연립,다세대,다가구,맨션,빌라등)2.미등기 건물(소유권 보존 등기를 하지 않은 건물)3.준공필증을 받지 못한 건물4.무허가 건물5.가건물(쉽게 철거할 수 없도록 튼튼하게 지은 가건물)6.주인이 건물의 구조,용도를 변경하여 주거용으로 세놓은 경우7.방에 딸린 가게나 가내공장8.비주거용 건출물에 세들어 있다가 주인의 승낙을 받고 개조하여 주거하는 경우*법의 보호를 못받는 경우1.보증금이나 월세를 내지 않은 사용대차2.일시사용을 위한 임대차=여관,호텔,민박,가건물 등(특별히 임대차인을 보호할 필요가 없으므로 당사자의 계약자유의 원칙을 존중)3.오피스텔,콘도4.공장이나 창고용으로 빌린 사람이 주인의 허락을 받지 않고 개조하여 주거용으로 사용하는 경우4.규정주택임대차보호법1981년 3월5일 법률 제3379호개정 1983.12.30 법3682호1989.12.30 법4188호제1조 【목적】이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.제2조 【적용범위】 이 법은 주거용 건물 (이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임대차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.제3조【대항력 등】 ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.③민법 제757조 제1항,제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매, 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.제3조의 2 【보증금의 회수】①제 3조 제1항의 대항요건과 임대차계약 증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매또는 국제징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.②임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제1항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.③제1항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원, 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.④민사소송법 제590조 내지 제597조의 규정은 제3항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.⑤제3항의 규정에 의하여 이의 신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임대인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 분배하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 분배한다.제4조【임대차기간 등】【】①기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
