❖ Considering Sustainable Urban FormUN Conference on Environment and Development (Rio de Janeiro, 1992) - Promote sustainable development World Summit on Sustainable Development (Johannesburg, 2002) – Highlight the environmental consequences of modern forms of development
I. INTRODUCTION; Background and General Legal IssuesToday, more than ever, community leaders and citizens are searching for ways to make their cities and towns more distinctive and more livable. Improving the quality of life in the community can, in turn, help attract economic development. Firms increasingly put a high value on livability in making locational decisions. Not surprisingly, this quest for distinctiveness and livability is often played out before planning and zoning commissions in the form of aesthetic-based regulations - historic preservation ordinance, design review standards, view protection regulations, sign controls, and tree protection measures.Although sometimes includes in a separate “appearance code,” most aesthetic or architectural controls are actually included in the zoning ordinance. Furthermore, many traditional zoning controls are basically aesthetic: most limitations on building height and many setback requirements are based on aesthetic judgments rather th” and none of these were defined. The court stated:The basic criterion for design review under the ordinance is harmony with existing structures and terrain. This standard does not adequately circumscribe the process of administrative decision nor does it provide an understandable criterion for judicial review. It vests the design review committee, as well as the planning board, with too broad a discretion, and permits determinations based upon whim, caprice or subjective considerations.The ordinance offers no workable guidelines to one seeking approval of plans, rendering it almost impossible for an applicant to conform his plans to its requirements and making the utilization of his property dependent upon the subjective reactions of members of an administrative agency as to the harmoniousness of a proposed structure to the existing development.Despite the New Jersey court's clear message to local governments, many cities and counties have adopted ordinances with language that is simiruck down the ordinance as a taking and also held that only money, not density credits, could amount to “just compensation.” Moreover, the court held that, under Arizona law,public interest in aesthetics, standing alone, is often too vague to offset substantial injury to a landowner in a rezoning case.... The evidence does not support nor did the trial judge find that a deplorable condition exists or would exist without the Hillside ordinance.This decision was upheld on appeal to the Arizona Supreme Court, which also ruled that damages were payable for a temporary taking while the offending regulations were in place.While the Corrigan decision is limited in applicability to Arizona and has come under severe criticism, it stands as a sober warning to local governments to proceed carefully in the area of protecting scenic views when restrictions effectively prohibit development on significant tracts of land.The legal issue of roadside improvement also appeared with an interest with desiguirements. While all legal requirements applicable to land-use and environmental controls would apply equally to tree protection and landscaping law, the fact of the matter is that it would be very difficult to prove that they were unreasonable or arbitrary. For example, only in unusual circumstances would a prohibition on tree removal amount to a taking. Moreover, most developers are amenable to reasonable requirements that usually end up enhancing the value of their projects.Courts have generally been sympathetic to tree protection efforts in cases that have reached them. In a case upholding St. Petersburg’s tree ordinance, a landowner challenged the ordinance as an unlawful delegation of authority because it gave the city manager power to issue removal permits only if he found certain criteria were met and there would not be a “significant adverse impact” on the environment (e.g., the permit must be denied if tree removal adversely alters the water table). The court had no difficultse in the area of sign regulation. In that case, the high court struck down a city ordinance that imposed substantial restrictions on outdoor signs. While the decision is somewhat confusing (the Court actually struck down a local sign ordinance), commentators agree that, overall, it strongly supports local sign regulation. The ordinance distinguished between on-premises and off-premises signs. It permitted on-premises commercial signs but forbade all off-premises signs, with certain exceptions. As the Court noted in its opinion, most noncommercial messages have no premises and, thus, were effectively banned.In Metromedia, the city of San Diego had enacted a nearly total ban on billboards within city limits. Like many local sign laws, the ordinance allowed exceptions for on-site commercial signs; political campaign signs; historic and religious markers; time, temperature, and news signs; and a few others. The California Supreme Court sustained the measure, but the U.S. Supreme Court rev2
Regional Planning도시나 타운을 하나의 확장된 경관(경관이란 그것의 도시근교, 시골 그리고 불규칙적인 행렬)에서 분리되고 떨어진 독립체로 고려하는 것은 외부 태양계의 환경에서 행성 지구의 현상을 이해하려고 노력하는 것이다. 지구와 천공의 형태는 하나의 거대한 상관관계와 상관 반응하는 하나의 전체로 이루어진다. 그리고, 이러한 기초에 두고서 이해되어지는 것만이 가능하다. 그래서, 그것은 도시와 그것을 지탱하는 지역과 함께 한다.대부분의 환경에 대한 고려는 정치적인 분야의 경계를 넘어서 확장된다. 대도시 지역(metropolitan area)의 개개의 도시와 도시화된 카운티들은 그것들이 그들 자체가 섬들인 것처럼 계획하는 것은 불가능하다. 시골의 카운티들은 또한 지역적인 기반에서 더욱 효율적으로 계획하는 것이 가능하다. 빠른 인구성장과 인구이동집중화와 그들의 급격한 토지, 용수, 통행체계, 교통, 그리고 공공설비에 대한 수요는 대부분의 지역에서 절대적인 필요성으로 지역적인 반응을 만들어낸다. 대부분의 지방정부는 현재 지역발전의회, 지역공원공단, 지역계획협의회와 같은 것을 만들 수 있는 권위가 있다. 몇몇은 이미 이루어져있다. 그러나, 이러한 기회를 이용하는 것과는 아직은 거리가 있다.무질서한 도시와 도시근교의 성장은 개별적인 관할권에서의 토지이용, 교통, 보전 적인 계획사이의 조화가 거의 없는 것을 보여준다. 예를 들어, 중심도시는 이웃한 카운티에서의 오픈스페이스를 얻기 위한 여유를 가지는 것은 불가능하다고 느낀다. 그리고, 근교 카운티는 상당한 양의 오픈스페이스를 보유하여도 중심도시에게 제공할 것을 의도하지 않는다. 이러한 결과는 완전한 막다름(체스에서 수가 막히는 것: stalemate)이고, 연결되는 세대간의 전체적인 지역에서의 다발적인 재건이나 간척사업같이 조절이 안 되는 개발을 가하게 될 것이다.모든 지방정부는 지역계획의 노력으로서 결합하기 위하여 잘 하여야 한다. 다른 지방이 무엇을 하는지를 배우고, 주정부나 연방정부의 프로그램을 지속적으로 타운광장에 관련된 결정은 광장을 이용하는 사람들에 의해 만들어져야 한다. 도시근교나 농촌에 관계되는 결정은 그들의 삶이 직접적으로 영향을 받는 이들에 의해 최선의 결정이 만들어 져야한다.● Ensure a sense of community (지역사회의 판단력을 확보)사람들은 소속되는 것을 필요로 한다. 많은 사람들은 우리의 도시화된 지역에서 대부분을 이루는 불규직적인 확산(sprawling)과 형태없는 영향(backwash)속에서 길을 헤메고 방향을 잃어버린다.역사적으로 그러한 정착들은 대부분 합의되었고, 그런 시민들은 결합력있고 동일시할수 있는 단일체로서 읽혀지는 것으로부터 시와 지역사회가 있는 곳에서 근교의 이웃과 대부분 수행하였다. 그러한 독특하고 보전된 오프스페이스로 에워쌓여있는 다양한 단일체들의 개념화와 분포는 지역계획에서의 최고의 작업일 것이다.● Promote social interaction(사회적 상호작용을 장려)각각의 주거지 또는 상업지역의 이웃 안에서 건축물 형태와 이용의 귀중한(rich) 혼합은 단지 허용되는 것이 아니라 권장되어야 한다. 이것은 오래된 유럽이나 동양의 지역에서는 매력과 생명력을 영속시키는(perpetuating) 보다 중요한 요소이다. 사회계층의 대립(polarization)그리고 이용과 단체들의 냉정한(clinical) 고립이 우리의 수많은 새로운 지역사회의 삶과 활기(vibrancy)를 강탈해오고 있다.사람들이 만나고 군집하는(congregate) 장소에 꼬마 놀이터(tot lot), 운동장, 대광장(plaza) 또는 쇼핑몰(mall)과 같은 다양하고 많은 공공장소를 제공하자. 쉽고 즐겁게 접근할 수 있는 장소에 순환식 통로 체계를 계획하자.● Provide a full range of cultural opportunities(모든 범위의 문화기회를 제공)대학, 도서관, 박물관, 경기장 그리고 동물원같은 사람을 끌수 있는(attraction) 요소의 배치(deployment)와 대지계획(siting)은 지역 삶의 환모순된 요소(모든 공해형태를 포함해서)의 제거는 필요조건으로 우선 인정한다(미리 예상한다).미와 행복은 종종 유사어로 다루어진다. 둘 다 사람들이 올바른 관계를 가질 때 그리고 사람들 스스로가 자연과 조화를 이루어가며 살고 일할 때 매우 강렬하게 경험되어진다.An ecological survey(생태적인 조사)토지이용(정원, 농장(farmstead), 또는 새로운 사회집단)으로의 합리적인 접근은 토지와 자연과정의 공부와 함께 시작한다.정원사들은 바람으로부터 보호되어지는 풍부한 롬(loamy)질의 토지와 배수가 잘되며 충분한 수분을 보유하는 것을 찾을 것이다. 그들은 모든 식물들이 광합성을 위하여 필요한 빛을 받도록 태양빛의 흐름에 맞게 줄을 세운다.농부들은 그들의 과수와 들을 토지에 적합하도록 토양의 종류와 깊이에 맞도록 할 것이다. 그들은 용수와 우수가 토지에 잘 스며들어 유지되로록 밭고랑을 등고선을 따라서 갈 것이다. 그들이 건물들은 폭풍으로부터 보호되어지면서 frost pocket(서리주머니)위로 들어져있고, 이슬과 안개(damp)로부터 벗어날 수 있게 지어진다. 그들의 가정은 여름의 산들바람(breeze)을 받으면서, 이들 뒤이어 오는 산들바람이 헛간마당(barnyard) 우리(coops)나 축사(pens)들은 가로지르지 않아야 한다. 헛간(barn)과 건초두는 곳(hayloft)은 옆바람(crosswind)이 유지되도록 하고, 굴뚝(chimney)으로부터 불꽃(flying spark)의 길에서 벗어나 있어야 한다.지역사회 계획가들의 도해(개념도: diagram)는 지형학(topography)에 맞는 토지이용의 배치(layout)로 시작한다. 다양한 패턴의 교통로는 바람직한 접근(access)과 전망(view) 제공하고 통행우선권(right-of-way)내의 우수관과 하수구(sewer)의 중력(gravity) 흐름을 안전하게 하는 완만한 경사도(rising and falling)를 따르는(trace) 것이다.또한 자연의 현상에 대하여 다른 영향력은 경관만들고(inventory) 도면을 작성(plot)하여야 한다.● List the eco-determinants to be investigated(조사된 생태결정인자는 목록을 만들자)지역연구에 대한 새로운 견해에 대하여 고려되어지는 상황속에서 특정한 프로젝트와 관련있는 모든 자료와 생태결정인자의 종합적인 체크목록(check list)을 준비하도록 도와야한다. 그것들은 이 지역에서 저 지역으로 이 연구에서 저 연구로 상세한 정도의 범위(scope)에서 다양하게 나타날 것이다. 예를 들어 아리조나주의 공항, 운송체계(transit system), 산업단지의 위치는 밀물(flood tides)이나 또는 강하구에 형성된(estuarine) 토지와 관련된 생산품에 대한 정보는 필요치 않을 것이다. 반면에, 만이 있는 연안은(Gulf Coast) 심각히 고려하여야 한다.주어진 지역안에서 다양한 형태의 변수가 있고, 상당한 양의 생태자료가 필요하다. 고속도로 구획(segment)의 위치는 공원이나 오픈스페이스체계의 지정 또는 범람원(floodplain)의 한계에 대한 결절요인과는 전체적으로 다른 자료가 필요하다.● Get all, but only, the data required(전부 그러나 꼭 필요한 자료를 수집하자)요구에 맞는 조사의 평가는 그것이 완벽하고 정확하고 유기적으로 잘 되어 있냐는 것이다. 그러나, 그것은 오로지 가까운 장래(at hand)의 연구에 필요한 정보이어야만 한다. 외부에 발생한 이질적인 자료는 지도를 산만하게 만들고, 자료철을 방해하고, 곧 시대에 뒤진 자료가 된다.자료수집의 기법은 과학 그 자체이다. 필수적으로, 가능한 한 크로스 체크(cross-check)가 된 권위가 있는 근거로부터 수집되어야 하고, 연구의 수행에 영향을 미치고 이바지하는 다른 사람들과 기관장과의 인터뷰와 만남의 기회를 가짐으로 수집절차를 이용하여야 한다.● Systematize the finding(발견한 것은 체계화)대부분의 정보는 공동작업이 가능한 기초 지도에 최선으로 reserved(보전되어야 할 영역을 규정하자)● Denote land for conservation(보존을 위한 땅을 표시하자)● Outline the development areas(개발구역의 윤곽을 잡자)● Explore the plan alternatives(계획의 대안을 조사하자)● Selected the preferred land-use pattern(선호하는 토지이용 형태를 선택하자)The plan elements (계획의 요소들) -> 266page● Give homes and housing preferential treatment(가정과 주택에 우선처리를 주자)● Reassess the residential land-use inventory(거주지역의 토지이용 목록을 재평가하자)● Isolate, or insulate, housing developments(주택개발을 격리 고립하자)● Preclude the improper location of residential uses(거주지의 부적절한 위치를 배제하자)● Differentiate between, and accommodate, the various types of commercial use(다양한 상업적 이용사이에 편의성과 차별화를 주자)● Encourage planned commercial clusters(상업의 군집을 권장하는 계획)● Group the highway services(고속도로 서비스를 묶자)● Consider new forms of commercial land use(상업적 토지이용의 새로운 형태를 고려하자)● Locate industrial and other employment sited near areas of dense population(고밀도 인구지역 가까운 곳에 산업지역이나 고용가능지역을 입지시키자)● Combine industrial uses also into self-contained "parks"(자생적 억제 기능을 가진 공원과 공업용지와의 결합)● Lo 보전)