부동산 시장에 영향을 미치는 요인① 일반경기부동산 경기에 가장 큰 영향을 미치는 것이 바로 일반 실물경기이다. 경제가 활성화되고 수출이 증가하여 무역수지가 흑자를 기록하면 국내자본의 축적이 늘어나 결국 축적된 자금은 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높아진다. 따라서 부동산에 대한 수요가 증가하고 가격이 오른다.실물경기는 부동산시장의 가장 중요한 요인이므로 실물경기가 뒷받침하지 않는 부동산 경기는 결국 한계에 부딪히게 된다.우리경제의 외수(수출)를 좌우하는 세계 경기(특히 미국 경기)가 향후 국내 경기의 본격적 회복 여부에 영향을 미칠 것으로 보인다.요즘 우리나라 경기가 카드채 문제, 신용불량자 증가, 가계부채, 청년실업 등의 구조적인 문제가 많아 않 좋은데 수출에만 의존하는 불안정한 경제구조를 타개하기 위해 내수 활성화 정책필요하다.민간소비와 설비투자 등 내수 경기의 과도한 위축으로 수출에만 의존하는 불안정한 경기상황이 2003년 이후 계속되고 있다..유가 등 원자재 가격의 변동과 국제 금융시장의 변화에 민감한 우리나라 경제여건을 감안할 때, 경제의안정화를 도모할 수 있도록 내수를 회복시키는 정책이 필요함.②금리2001년부터 지속되어 온 저금리 기조로 시중의 유동성 자금이 부동산 및 주식시장으로 유입하게 된다.최근 저금리 기조는 월세 증가→ 전세가격 상승→ 주택 자가수요 증가→ 부동산 가격 상승으로 연결되는 ‘ 전세가 견인형’ 부동산 경기의 양상을 보임.매매가 대비 전세가 비율이 최근 70%까지 육박하게 되었다.③ 물가요인부동산 경기에 영향을 미치는 요인 중 물가상승에 대한 우려는 실물에 대한 선점의욕을 자극하여 부동산 가격을 상승시키는데 결정적인 역할을 한다.부동산 가격이 폭등하던 1986～1990년 사이에는 물가뿐만 아니라 부동산 가격도 거의 2~3년 사이에 4~5배가량 상승함으로서 이 기간에 주택을 매각하고 즉시 구입하지 못한 사람은 2~3년 후에는 동일한 평수의 주택을 임대하기도 곤란했었다.주택가격의 상승률이 높으면 은행에 예금해 둔 예금자의 입장에서는 예금액의 실제 가치가 주택가격 상승률만큼 줄어든 셈이 된다.물가가 계속 상승하고 또 계속 상승하리라고 기대되는 상황에서 일반 소비자는 금융자산보다는 실물자산을 선호할 것이다. 여유자금을 예금해 두기보다는 귀금속이나 골동품, 부동산을 매입해 두려고 할 것이다.1960년대부터 70년대까지 인플레율 대비 부동산 가격 상승률을 비교해 보면 부동산 가격의 상승은 48.1%로 인플레율보다 2~3배가량 높았음을 알 수 있다.④주식시장일반적으로 주식과 부동산은 자산 포트폴리오상 대체제의 성격을 갖는다고 알려져 있지만 경기 상승시에는 보완재로서의 특징이 강하다. 주가상승이 일단락되면 시중 여유자금이 부동산시장으로 이동할 가능성을 생각할 수가 있으나 그 시기와 정도는 전반적인 경기상황과 기타 여건에 따라 좌우될 것이다.⑤통화량중앙은행이 여러 가지의 조절기능을 통하여 통화량을 늘리거나, 신도시 개발을 위하여 토지를 수용하는 과정에서 막대한 보상금을 지급하여 시중의 현금 보유고를 늘리는 등 민간부분의 통화량을 증가시키면 부동산에 대한 수요는 증가한다. 즉 통화량이 증가→ 금리하락→ 부동산 가격상승으로 이어지게 되는 것이다.특히 토지 수용에 따른 보상금은 다시 토지로 회귀하는 속성을 지니므로 신도시 개발이나 공장용지 개발 등에 따른 시중 자금증가는 부동산 가격을 상승시키는 하나의 요인으로 작용한다.⑥ 주택공급량부동산 가격이 수요공급의 균형점에서 결정된다고 볼 때 공급 측면에서 가격에 영향을 미치는 것으로는 토지의 개발공급과 주택(아파트)의 공급이 있다.6공화국 시절 200만호의 주택공급정책이 주택가격 안정에 미친 효과는 크다. 물론 신도시 개발을 위해 토지를 수용하면서 지급된 막대한 금액의 보상비가 부동산 시장에 재유입되면서 부동산 가격을 급격히 향상시킨 것은 별개의 문제로 보더라도 공급량 증가가 부동산 시장에 미치는 부동산 가격안정 효과는 컸다고 볼 수 있다.공급이 수요를 초과하여 신규 분양아파트의 불입금을 납부하기 위하여 기존 아파트를 매각하여야 하기 때문에 신규 아파트의 공급이 주택시장에 계속적인 파급효과를 나타내고 있는 것이라 볼 수 있다.⑦ 부동산 관련세제부동산 가격에 장기적이고 근본적인 영향을 미치는 것으로 부동산 관련세제를 들 수 있다.부동산 세금은 부동산 거래에 관한 간접적 규제방식으로 거래와 관련된 세금, 보유와 관련된 세금, 개발이익이나 지가상승에 관련된 세금 등이 있다.부동산 거래에 관련된 것으로는 취득세와 등록세, 양도세가 대표적이며 부동산 보유와 관련된 것으로는 재산세, 종합토지세가 있다.개발이익이나 지가상승과 관련된 것으로는 토지초과이득세(헌법불합치판정)나 개발부담금(개발이익환수에 관한 법률)등이 있다.부동산 거래에 관련된 세금을 강화하면 거래를 억제하는 효과가 발생하며 부동산 보유에 관련된 세금을 높이면 보유 자체가 부담이 되어 공급이 늘어난다.부동산 관련세금, 특히 보유에 관련된 세금이나 가격상승에관련된 세금을 강화할 경우 부동산 가격에는 가격안정의효과를 거둘 수 있을 것으로 대체적으로 분석하고 있다. 이와 관련하여 정부는 보유에 관련된 세금인 종합토지세의 과표(토지과표)를 공시지가 수준까지 상향조정한다는 기본 방침을 세우고 있다.⑧ 정책적 요인부동산 경기에 영향을 미치는 요인 중 정부의 부동산 관련 정책은 예측이 불가능하다. 하지만 우리나라에서 부동산 시장에 가장 많이 영향을 끼치는 것이 이 정부의 정책이다. 지가나 아파트 가격이 상승하고 있는 지역에 대해 국세청의 합동투기조사반이 투입된다든지 단기적인 부동산 관련정책이 부동산경기와 관련하여 수시로 수립, 집행되기도 하므로 부동산관련 정책은 경기예측과 관련된 예측 가능한 변수는 아니다.예를 들면 정부의 합동투기단속반의 가동, 부동산 종합전산망의 도입, 거래 빈도가 놓은 사람들에 대한 부동산 투기조사, 토지거래허가지역과 신고지역의 지정과 해제, 부동산실명제의 실시등과 2003년에 발표된 재건축 사업과 주상복합 등 주택건설사업에 대한 규제 강화조치로 사업추진이 어려워지고, 신규 주택분양시장이 위축되면서 미분양 주택호수가 증가등 부동산 관련정책 등은 부동산 가격에 장 단기적이고 즉시적인 효과를 가져온다.최근 부동산 경기의 부침(浮沈)은 정부의 일관되지 못한 정책 남발에서 초래됨.부동산경기에 따라 규제 강화와 완화를 되풀이하는 정책을 종식하고 장기적인 주택공급계획을 수립하며 조세정책 등 부동산정책의 일관성을 유지하는 것이 시급함.근간이 되는 주요 정책들에 대해서는 일관성 유지를 위해 원칙을 세워 잦은 변경을 자제하고, 집행에 있어서도 충분한 유예기간을 두고서 실행함으로써 법 집행의 예측가능성을 높여시장의 혼란을 막고 정책의 안정성을 도모해야 함.주택 등 민간 건축부문의 활성화를 위해서는 재건축사업의 합리적 추진이 가능하도록 소형평형의무비율과 후분양 의무기준, 개발이익 환수제 적용 등을 정상화시킬 필요가 있음.분양원가 공개는 분양가격 하락 수단으로 부적절하고 시장 불안정성을 가중시키므로 철회되어야 하고, 정부에서도 확고한 정책방침을 천명함으로써 분양원가 공개를 둘러싼 무익한 논란을 종식시켜야 함.부동산 시장에 존재하는 반시장적인 규제를 합리적 규제로 바꾸어 시장의 자율경쟁 및 활성화를 유도하는 정책이 요구됨.정부는 지난 7월 2일 “건설경기 연착륙 방안”을 발표하였음. 이중 주택시장과 관련이 있는 것은 공공택지 조기 확보 및 민간택지 개발 활성화, 임대주택건설 촉진 등의 주택건설 지원책과 모기지론 확대및 전세자금 지원을 통한 주택수요 창출방안임.⑨ 가격상승의 기대심리부동산 가격에 영향을 미치는 여러 가지 요인 중 사실상 그 영향이 큰 것을 가격 상승의 기대심리이다.부동산 가격이 오를 것이라는 기대는 가수요(假需要) 와 투자수요(投資需要)를 부추겨 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 현금소유자는 금융권에 여유자금을 예치하는 것과 부동산에 투자하는 것 중 어느 쪽이 더 수익성이 높을 것인가를 비교 분석하여 부동산 가격상승이 예금금리 보다 높을 것으로 판단되는 경우에는 부동산을 구입한다. 이 결과 부동산 가격은 상승한다.이 밖에 지역적국지적 지가 상승요인으로는 특정지역 개발정책, 지목변경, 도로개설 등이 있고 총선이나 대선 등 선거의 영향 등을 들 수 있다.
[Project Comment]부산 남천동 주상복합 프로젝트사회과학부 200120592 하유정1. 분양률 저조에 따르는 리스크 배제- 최근 부동산 경기 침체로 인한 분양율 저조 상황 발생- 이는 올해 서울시 동시분양 경쟁률이 대부분 미달사태 (10차 0.65, 9차 0.66 등)- 위 상황에서 본 프로젝트의 100%의 성공적 분양을 장담할 수 없음☞ 이에 부정적 분양 상황을 고려한 시나리오별 사업 수지 작성이 추가되어야 할 것임(APT, 상가 분양율 각각 90.3～4%선이 투입 비용대비 수익성의 BEP가 될 것으로 판단됨)- 또한 미분양시 할인 분양 등의 리스크 대비책에 대한 수립이 전혀 없어,☞ 이를 위해 분양가 조정을 통한 수지 변화를 표현할 수 있는 민감도 분석이 요구됨2. 상가부분 구체적 MD방안 미흡- 해당 사업제안서에는 상가부분에 대한 구체적 MD가 전혀 표현되지 못함- 기존 상가의 입주자들이 그대로 입주할 것으로 막연한 기대감의 표시로만 구성됨☞ 본 프로젝트 개발 이후 변화될 상권의 이미지나 요구되는 상가의 형태와 기존의 상가와는차별화될 필요가 있다고 판단됨☞ 지역 기성 상권(재래시장 등)을 고려하여 미흡한 부분 및 강화될 부분을 파악할 필요3. 상가부분 Anchor-tenant 확보 방안 미흡- 주상복합의 특성상 상가부분이 당해 건물의 사업 성패 및 이미지를 좌우하는 중요한 부분으로작용하고 있는바☞ 앞서 언급한 구체적 MD의 설정뿐 아니라 이에 적합하며 건물의 이미지를 손상시키지 않는수준의 tenant의 확보가 필요함☞ 또한, 대규모 상권의 경우 분양 이전에 잠재적으로 Anchor-tenant의 확보 계약이 필요함4. 관계법령 검토 미흡- 해당 부지의 토지이용계획에 대한 정보가 제안서에 전혀 언급되지 않았으며,- 해당 지자체의 도시기본계획 및 지구단위계획 등의 고려가 전혀 없음
연구주제: 성과 광고와의 관계사회과학부200120592 하유정Ⅰ. 연구문제 및 목적성적인 광고들이 우리 사회에 미치는 영향이 어떠한지 알아보고자 한다. 연구의 목적은 선정적 광고와 성차별광고가 우리사회에 윤리적 사회적으로 어떠한 영향을 미치고 앞으로 광고를 사용함에 있어서 어떠한 점에 유의해야 하는지가 목적이다.Ⅱ. 개념적 모형선정적 광고와 인과관계 우리 사회에성차별 광고가 (경험적 검증) 미치는 영향(성광고)원인 변수(X) 결과 변수(Y)Ⅲ. 연구 설계 및 자료수집방법(1)연구 설계①개념: 어떤 용어가 의미하는 바에 동의해 가는 과정을 개념화라고 하고 결과를 개념이라고 한다. ‘일단의 구상개념’이며 서로간의 동의에 의해 정신적 이미지들(구상개념)로부터 이끌어낸 구상물이다.②위 예에서의 개념: 선정적 광고란 성을 노골적으로 사용하여 주목 율을 높이려는 광고이다. 성차별광고란 여성의 지위를 고착화시키는 광고이다.③변수: 측정 가능한 개념. 계량적인 수치를 부여할 수 있는 개념. 측정의 개념이 내포되어있다.독립변수: 다른 변수를 설명하는 변수종속변수: 어떤 변수에 의해 설명되어지는 변수④위 예에서의 변수선정적 광고와 성차별 광고(성광고) → 우리 사회에 미치는 영향(독립변수) (종속변수)TV나 잡지에 얼마만큼의 성광고가 등장하는지를 측정한다.(2)자료수집 방법주된 방법으로는 관찰방법과 면접방법을 이용할 것이다.관찰방법은 연구대상을 조작하거나 통제하지 않고 일정한 시간에 걸쳐서 연구대상의 행태를 관찰한 결과를 기록하여 자료를 수집하는 방법으로서 TV나 잡지에 얼마만큼의 성 광고가 나타나 있는지를 관찰해 기록할 것이다.보조적으로 면접방법을 이용할 것이다.언어적 상호작용을 통하여 자료를 수집하는 방법인 면접방법을 이용해 광고계의 전문가들을 면접해서 성 광고에 대한 자료를 수집 할 것이다.Ⅳ. 연구방법의 문제점 및 보완자료 수집을 하는데 있어서 관찰방법과 면접방법을 이용할 것인데 관찰방법은 시간이 많이 걸리고 조사할 수 있는 것이 한정되어 있어서 보조적으로 면접방법을 이용할 것이다. 면접방법은 관찰방법에 비해 시간이 적게 걸리고 여러 사람의 생각을 알 수 있어서 관찰방법을 보완 할 수 있다.
연구주제: 성과 광고와의 관계사회과학부200120592 하유정Ⅰ. 연구문제(문제제기)성 광고에는 성차별 광고와 선정적광고가 있는데 이러한 성 광고들이 우리 사회에 미치는 영향이 어떠한지 알아보고자 한다.Ⅱ. 문헌 검토1. 기존 관련연구 검토(기술)(1)여성의 위치는 가정이다.전통적으로 우리나라는 결혼 후 여성의 역할은 자녀를 낳아 기르고, 가사를 전담하고 가정의 화목을 도모하는 것으로 기대되어 왔다. 가부장제가 오랫동안 자리 잡고 있는 사회에서 여성의 학력이 높아지고, 전문직에 종사하는 여성의 수가 증가한다 하더라도, 실제로 여성 자신의 역할인지와, 타인과 사회로부터의 역할기대에는 큰 변화가 일어나지 않는다.그러므로 여성들은 가정에서의 역할과 직장에서의 역할을 모두 잘 수행해야 한다는 이중부담을 안게 된다. 오랫동안 남성중심의 가치관이 팽배한 사회에서는 그 갈등의 정도가 약하거나, 갈등이 있다 하더라도 그에 대한 사회적 관심이 적다. 더욱이 자아실현을 위하여 가정 밖에서의 활동 혹은 직장생활을 할 경우에도 그로 인하여 전통적인 가정 내에서 여성의 역할이 소홀해지면, 그는 타인과 사회로부터 바람직하지 못한 여성으로 받아들여진다.(2)여성은 중요한 결정이나 중요한 일은 하지 않는다.남아는 강하고 체력이 크며, 외모와 행동에서 여아와 차이가 나타나며, 이러한 어린 시절의 이미지가 성인의 남성성과 여성성의 이미지에서도 일치된다.이러한 생물학적 차이는 남성의 성역할과 여성의 성역할을 양분화 시켰고, 남성이 여성보다 우월하다는 가치관을 심어줌으로써 남성은 중요한 결정을 내리거나 가정 내에서 그리고 사회에서 중요한 일을 담당하도록 하였다.(3)여성은 일차적으로 성적인 대상으로 간주된다.개인의 성향이나 능력과는 무관하게 여성은 남성에 의해 보호받는 존재로, 여성은 남성에게 바라보이는 대상으로 인식될 때, 그들의 성적 아름다움은 우아함, 부드러움 그리고 외적인 젊음으로 요약된다. 존재가치를 외모에서 구하는 여성상은 소비 지향적으로 흐르게 하고, "여성스러움"의 신화가 등장한다. 여성으로 하여금 외모에 치중하게 만들며, 내면적 자아실현의 의지가 없는 자신에 만족하게 한다.2. 비판위와 같은 인식으로 인해 광고에서는 선정적인 광고와 성차별적인 광고들이 주가 되고 있다.(1)선정적 광고 비판광고의 선정성은 인가받은 포르노라는 별명을 갖고 있다. 이는 광고주들이 수용자들의 주목을 끌고 무의식적인 욕구를 발생시키지 위해 선전적인 영상이나 문구를 이용하는 일이 빈번하기 때문에 갖게 된 것이다.오늘날 우리가 흔히 말하는 벗는 일컬어 상품화한 광고가 아니라도 여성을 은연중에 깎아내리는 듯한 광고 또 여자는 소비적 동물인양 소비를 조장하고 있는 광고가 대부분이다. 이를 해결하기 위해선 아무 의식 없이 받아들인 여성들 모두가 책임을 통감하고 올바른 광고주가 좋은 광고를 만득이 위해서 심혈을 기울여야 한다.(2)성차별 광고 비판생물학적 차이는 사회 문화적인 성역할 학습에 의해서 잘못 정형화 되었다. 어릴 때부터의 고정관념은 성차별을 자연스러운 것이라고 믿게 한다. 그러나 성차별적 고정관념에 대하여 생물학적 필연성은 발견할 수 없다.(3)요즘 tv광고속의 남녀 역할a. 전통적 성역할에 충실한 여성과 남성b. 남성성과 여성성을 극단화c. 여성의 목소리 반영d. 뒤바뀐 성역할e.중성적 이미지f. 공생관계 새롭게 조명g. 인간의 본질 발견(4)요즘 TV광고에 나타난 여성 이미지 변화첫째, 얼마 전까지만 해도 전문직 여성들의 묘사가 주를 이루었던 것과는 달리 최근 들어 현모양처를 예찬하는 듯 하는 광고가 많이 등장하고 있다. 우리 경제는 단순 노동력이 부족해지면서 기혼여성을 노동시장으로 적극 끌어들이고 있다. 그러나 불황 속에서 이들이 남성의 경쟁자가 되어서는 안 된다. 여성들을 단순직 저임금에 가두어두기 위해서는 이들의 본업은 현모양처여야 하는 것이다. 남녀평등을 외치면서 한편으로는 현모양처이길 강요하는 시대. 바로 2004년 한국의 현실인 것이다.
자기소개서사회과학부200120592 하유정저는 1980년 11월 3일 사랑?정직?성실을 가훈으로 하는 화목한 가정에서 1남 1녀 중 첫째로 태어났습니다. 저를 사랑으로 감싸주시고 긍정적으로 살 것을 가르치시는 부모님 아래에서 부족함이 없이 자랐습니다. 저는 지금 사는 곳 바로 옆에서 태어났는데 남들은 이사 가는 것이 싫다고 하지만 전 어렸을 때 이사 가는 게 부러웠습니다. 계속 그곳에만 살아서..전 어렸을 때부터 책 읽는 것을 좋아했습니다. 엄마 아빠가 장사를 하셔서 혼자 있는 시간이 많아서 그런 것 같습니다. 책을 가까이하면서 또래와 어울리기보다는 혼자 읽고 생각하고 상상하는 시간이 많아졌고 그러면서 점차 내 안으로 파고들기 시작했는지도 모르겠습니다. 특히 추리소설이나 의학소설을 좋아합니다. 중학교 때는 애거서크리스티와 셜록홈즈에 빠져서 살았습니다.그래서 그런지 성격이 내성적입니다. 낯도 많이 가리는 편입니다. 그리고 완벽한길 원해서 실수하는걸 용납하지 않는 성격입니다. 중?고등학교 때는 선생님이 뭘 시켜서 말하지 못하면 하루 종일 그 생각에 빠져서 있던 적도 많습니다. 중학교 3학년 때 담임선생님이 저의 이런 고민을 들으시고 너무 그러지 말고 남들이 안 볼 때 슬쩍슬쩍 나쁜 짓도 하고 자신을 죄인처럼 가두지 말라고 하시더라고요. 깨끗한 물에는 잔고기 밖에 없다고 하시면서 친구도 별로 없지 하시면서요. 사실 친구도 별로 없었습니다.이런 성격으로 인해 수능시험 전날에는 떨려서 잠을 한숨도 못자서 시험도 망치고 지방에 있는 경찰행정학과에 들어갔는데 적성과 맞질 않고 더 좋은 학교에 가고자 재수를 시작했고 우리학교 사회과학부에 오게 되었습니다. 대학에 들어와서 성격이 전보다는 많이 변했는데 많이 활달한 편은 아니지만 친해지고 그 분위기에 익숙해지면 적극성을 띠기도 하게 되었습니다. 대학교에 들어와서 인간관계를 더 넓히기 위해 좀 더 활발한 성격을 가지려고 노력중이고 동아리 활동도 하고 있습니다.실수를 용납하지 않아서 피곤하기도 하지만 차분하고 신중한 편이라 일을 결정할 때 시간이 조금 더 걸리더라도 그냥 마음 내키는 대로하는 것이 아니라, 여러 번 생각해서 하기 때문에 실수를 적게 합니다. 또한 꼼꼼하고 덜렁거리지 않아 물건을 잃어버리거나 하는 일은 좀 체로 없으며, 그러한 성격 덕분에 음식점과 학교에서 아르바이트를 했었는데 칭찬을 받곤 하였습니다. 제 성격 중 단점은 내성적인 것에서 기인한다고 보는데, 상대방이 들어 언짢아 할 것 같은 말은 해야 할 필요가 있는 말임에도 할 말을 하지 않고 가슴속에 묻어둔다는 것입니다. 행여 싸움이라도 날까봐 차라리 내가 참지하고 넘어가기 일쑤입니다. 그런 제가 좀 답답할 때가 있습니다. 그래서 이 성격을 좀 고쳐 상대방의 기분은 상하지 않도록 조심하게 할 말을 하려고 합니다.‘첫 번째는 실수요, 두 번째는 실패요, 세 번째는 패배다. 그러나 숫자는 ‘3’에서 끝나는 것이 아니다.’ 어디에선가 보고 가슴에 와 닿아서 생각하고 또 생각해서 외운 말입니다.살다보면 내 뜻대로 되지 않아 좌절하고 쓰러질 때가 있을 지도 모릅니다. 하지만 하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다고 노력하고 또 노력하면 노력의 대가는 반드시 따른다고 생각합니다. 인생은 흘러가는 것이 아니라 채워지는 것이라고 봅니다. 하루하루를 보내는 것이 아니라 내가 가진 무엇으로 채워 가는 것입니다. 아직까지는 내가 가진 것이 보잘 것 없고 얼마돼지도 않지만, 살아가면서 내 인생을 가득 채울 수 있는 것들을 발견하고 완전한 내 것으로 만들어 차곡차곡 쌓을 것입니다. 누군가가 말한 ‘오늘은 어제 죽은 이가 그토록 원하던 내일이다.’ 라는 글귀를 상기하며 제게 주어진 날들을 헛되이 보내지 않게 살아갈 것입니다.
부동산 시장에 영향을 미치는 요인
평가D별로예요
