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[경영]아파트형 공장사업계획서 평가C아쉬워요

경북 구미시 공단동 OO아파트형 공장개발사업Ⅰ. 제출개요1) 제안의 개요Ⅱ. 사업 개요IV. 사업성분석1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석ContentsContentsContentsV. 분양가 및 분양성 리서치1) 개요 2) 용도별상세면적 3) 분양수입 4) 사업수지 5) 프로젝트 내역 6) 금융비용 7) 캐쉬플로어III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과1) 제안의 개요제안의 개요1Ⅰ. 제출 개요아파트형 공장이란?아파트형 공장의 입주대상 및 업종동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물을 말한다. 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 6항 근거 “3층이상의 집합건축물로서 6이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다”.아파트형 공장에 입주 할 수 있는 대상업종으로는 도시형제조업 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발업 및 기타 서비스제조업 등이 입주대상업종에 포함되어 있습니다.Ⅰ. 제출 개요Check Point재산세 . 토지세 50% 감면 혜택재산세 및 종합토지세 : 5년간 50% 감면 혜택 - 아파트형 공장을 분양 받아 사업을 하게 되면 5년간 재산세 및 토지세를 50% 감면 받을 수 있음.취득세 . 등록세 100% 감면 혜택모든 입주대상업체는 취득세, 등록세를 100% 감면 혜택 - 중소기업자가 아파트형공장을 분양받아 취득하는 경우 취득세와 등록세를 100% 감면 ( 단, 아파트형공장 입주업체가 부동산을 취득한 후 정당한 사유없이 취득한 날로부터 1년 이내에 지정한 공장 또는 사업에 직접이용하지 아니하는 경우 또는 5년 이내에 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 면제된 취득세 및 등록세는 추징함.)아파트형 공장의 장 점공동브랜드 및 공동마케팅 가능, 유사업종 군락으로 인한 시너지효과 시내권에 입지하여 지가상승과 재산가치 상승효과, 입주회사에 대한 외부인식변화 및 신로도 제공 능률적인 작업공간을 제공함으로써 생산성 향상효과, 각종 업무지원시설로 비즈니스 효율 향상 각종 세제혜택과 융자지원으로 운영자금에 대한 부담 감소 임대공장을 전전하는 영세업자에게 안정적인 조업장소 제공 시설의 공동이용으로 원가절감이 가능하고 유사시설의 파급효과정책자금 지원 및 종류 (분양가의 70%이내)대출시 상환 내용 결정 연 2.5 ~ 4% (변동금리)일반은행 자금대출시 상환내용 결정 연 6 ~ 7% (변동금리)엔화 자금3년 거치 5년 분활 상환 연 4 ~ 5% (변동금리)중소기업 진흥공단 자금1) 제안의 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석사업개요1Ⅱ. 사업 개요사 업 명 : 구미시 공단동 OO 아파트형 공장사업위 치 : 경북 구미시 공단동 260-10지역지구 : 도시지역/ 일반공업지역, 국가지방산업단지 내위치도 - 12Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석위치도 - 22Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석도면 (지상 1층)3Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석도면 (지상 2층)3Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석도면 (지상 3층)3Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석도면 (지상 4~10층)3Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석SWOT분석4Ⅱ. 사업 개요1) 사업개요 2) 위치도 3) 도면 4) SWOT분석STRENGTH주변 시설낙후로 업무지원시설(연구시설 등)부족. 쾌적한 근무 환경, 상가 건물 대비 저렴한 유지비용. 지방산업단지 및 주변 입주 대상업종이 다양함.OPPERTUNITY구미 시의 공장시설 지원금 및 중진공의 지원기금 지원 차별화된 근무환경 및 지원시설(휴게실, 첨단 통신망지원) 입주자 세제혜택(취/등록세 면제 및 종토세 감면 혜택) 실수요의 접근 용이(약 30%투자로 입주가능)WEAKNESS구미 4공단, 주변 농공단지 등의 Open으로 가격 경쟁력 약화. - 대도시 유입 수요층에 대한 경쟁력 미흡.THREAT- 장기적인 경기 침체로 인한 투자심리 위축ANALYSIS구미지역 및 인근(산동, 해평, 인동 등)지역의 유입가능 업종에 대한 틈새시장 확보. 가망고객에 대한 사전 홍보활동 및 입주자 혜택 등 투자(입주) 접근성 확보. 구미지역 경제규모 대비 첨단테크놀로지(IT, R D..) 사업시설에 대한 랜드마크 확보.기업간협력(협동화)자금 소개1III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과다수의 중소기업이 공동으로 입지문제를 해결하고, 생산시설, 공해방지시설, 창고 및 제품전시 판매장을 설치·운영하여 생산성을 향상시키며 협업화를 통한 경영개 선으로 공동기술개발 및 원자재공동구매 등을 추진함으로써 대내·외 경쟁력을 강화할 수 있도록 지원하는 사업입니다.사업소개중소기업기본법상의 중소기업에 해당하고, 융자제외대상업종 에 해당되지 않는 중소기업 ※ 창업일로부터 1년 미만인 업체는 참가업체수의 1/2 범위 이내로 제한 (단, 벤처기업 및 창업보육센터 졸업기업은 예외)참가업체 자격협동화사업의 추진의사가 있는 3개 이상의 중소기업을 규합해야 하고, 신망있고 사업을 원활히 추진할 수 있는 대표자(추진주체)를 선정하여야 하며, 협동화사업 추진 효과가 있는 사업계획을 수립하여야 합니다.추진요건사업종류 및 융자범위2III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과사업종류- 공동인터넷사이트개발- 원자재공동구매- 공동상표개발- 공동제품개발- 기업간컨소시엄사업중소기업자들이 경영개선을 위하여 기술개발 및 제품개발, 상표개발, 판매활동, 원자재구매, 품질관리, 정보수집, 해외시장진출, 수출협업 등을 공동으로 추진하는 경우협 업 화- 공동시험검사시설- 공동폐수처리시설- 공동물류창고- 공동제품전시판매장- 공동제조공장중소기업자들이 개별적으로 설치하기 어려운 고가의 생산시설, 연구개발시설, 환경오염방지시설 및 물류창고, 제품전시판매장 등을 공동으로 설치하여 이용하는 경우공 동 화- 무역중개사무소집단화- IT업체사무실집단화- 시험연구실집단화- 제조공장집단화중소기업자들이 공동으로 경쟁력 강화를 위해 일정지역에 사업장과 그 부대시설을 집단화하는 경우집 단 화추 진 유 형 사 례사 업 내 용구분시설자금 : 건물·부지매입비, 조성공사비, 임차보증금, 건축공사 및 기계시설 설치비 등 운전자금 : 사업장 가동, 경영안정, 연쇄도산방지 등에 소요되는 자금 협업화자금 : 판로개척, 기술 및 제품개발, 원자재 구매, 상표개발등에 소요되는 자금융자범위융자조건 및 추진절차3III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과융자조건1회전 소요자금의 100%이내(거치기간 2년 포함)운전자금소요자금의 100%이내5년 이내협업화자금기계설비: 소요자금의 100% 이내건물: 소요자금의 80% 이내토지: 소요자금의 80% 이내개별시설소요자금의 100%이내(거치기간 5년 포함)(기준금리)공동시설10년 이내4.75%시설자금지 원 비 율대 출 기 간금 리용 도* 업체의 신용등급 및 담보종류에 따라 차등금리 적용융자조건 및 추진절차3III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과추진절차기대효과4III. 중소기업진흥공단 협동화자금1) 자금소개 2) 사업종류 및 융자범위 3) 융자조건 및 추진절차 4) 기대효과투자비 절감 및 기업경쟁력 증대중소기업이 자동화된 생산설비나 공해방지시설 등을 도입할 경우 설비의 효율적 운영을 위해 일정규모 이상의 자금 및 공간이 필요하지만 중소기업이 공동으로 투자하여 이용할 경우 개별기업이 도입하는 경우보다 투자비를 획기적으로 줄일 수 있음은 물론 운영상의 비용절감을 통하여 생산성 향상을 기할 수 있어 성장 잠재력을 높이고, 이에 따른 원가절감과 원자재의 공동구매, 공동수주사업 등 공동사업 시행으로 중소기업의 수익성 및 경쟁력이 향상됩니다.품질 향상개별 중소기업 차원에서는 도입이 어려운 시험연구시설이나 품질검사시설 등을 공동으로 설치하여 입주업체가 함께 이용함으로써 생산제품의 품질 향상이 가능하고, 또한 입주업체간의 기술 및 정보공유를 통하여 이러한 품질향상효과는 더욱 크게 됩니다.수출 증대협동화사업 추진으로 투자비 및 원가절감에 의한 생산성 향상, 품질향상 등에 의한 생산제품의 대외적 경쟁력 향상으로 수출증대에도 긍정적 효과를 나타내며, 또한 협동화사업장 입주로 인한 기업규모의 증대, 설비의 현대화 등은 기업의 대외적 신용도를 증대시켜 제품의 해외수출에도 유리한 요소로 작용하고 있습니다부지의 효율적관리 및 용지난해소협동화사업은 수개의 기업이 단일사업장에 입주하여 공동이용시설을 설치 이용하므로써 개별사업체의 입주시보다 부지활용의 효율성을 높일 수 있으며 특히 진입로, 용수시설, 배수시설, 수전설비 등 기반시설을 공동으로 설치하므로써 효율성이 증대됩니다인력난 해소중소기업의 경우 기업규모상 통근버스 운영, 구내식당, 휴게실 등 종업원 복지시설의 운영이 곤란하며 또한 시설의 낙후로 안전사고 등의 위험이 상존하고 작업장의 환경도 열악합니다. 협동화사업장내 입주업체가 종업원 복지시설을 공동으로 설치, 운영함으로써 근로조건을 개선하고 동시에 협동화사업장을 통한 현대화된 설비의 도입으로 안전사고의 감소 및 작업환경의 개선을 통해 중소기업의 인력난 해소에 기여합니다.{nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2007.05.30| 17페이지| 2,000원| 조회(2,436)

아파트, 사업계획서, 계획서, 공장, 아파트형공장

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[수익구조 모델] NC소프트의 수익구조 및 전반적인 조사 평가A+최고예요

★기업의 일반적인 조사★ NC소프트의 연혁1997년.03 (주)엔씨소프트 창립05 웹기반의 퍼블릭 온라인 서비스 '넷츠고' 개발07 문서편집기 'NC HTML Editor 1.0' 개발12 문서편집기 'NC HTML Editor 2.0' 개발12 기술신용보증기금 인정- 우량기술 보유업체 지정12 美마이크로소프트사와 솔루션 파트너 (아시아권 최초)1998년.05 가톨릭 서울대교구 종합 정보시스템 구축 수주06 기업용S/W 'NC폼프로세서 3.0' 개발09 온라인게임 「리니지」 국내 상용 서비스 개시11 대우전자 '탱크포스트'에 그룹웨어 콤포넌트 공급12 「리니지」 대한민국 게임대상 대상 수상 (문화관광부)1999년.01 '99 유망 중소 정보통신기업 선정(정보통신부) - 선정 육성품목: 게임 S/W04 한국전자통신연구원(ETRI) 그룹웨어 공급 계약06 EIP 그룹웨어 「인포마인」 개발11 KCC그룹에 그룹웨어 및 문서관리시스템 공급12 「리니지」 '99하반기 천리안 컨텐츠 대상 수상12 「리니지」MMORPG 국내 최초 동시접속자수 1만 돌파2000년.02 EIP그룹웨어 「인포마인」, 「NCEIP」로 제품명 변경07 「리니지」 대만 상용서비스 개시07 코스닥 등록08 美 현지법인 「엔씨인터랙티브」설립10 '2000 벤처기업 대상「중소기업 특별위원장상」 수상12 「리니지」MMORPG 국내 최초 동시접속자수 10만 돌파200104 리니지 고객지원센터 오픈04 정보통신기업 디지털대상 「국무총리상 수상」 (한겨레 Dot21)05 「리니지」 미국 상용 서비스 개시05 美 게임회사 아티팩트 엔터테인먼트와 전략적 제휴 체결05 리차드 게리엇등 세계 정상급 美 게임전문가그룹 영입06 홍콩에 감마니아와의 합작법인 「엔씨감마니아」설립07 「리니지」 홍콩 상용서비스 개시08 코스닥 최우수 공시법인으로 선정09 일본에 소프트뱅크 그룹과의 합작법인 「엔씨저팬」 설립11 한국IR협의회 주최 제1회 IR 우수기업 시상식에서 코스닥 부문 우수상 수상11 '2001 뉴미디어대상 소프트웨어 부통해 디지털 월드를 향한 꿈을 실현하고 있다.1989. 2 서울대학교 공과대학 전자공학과 학사1991. 2 서울대학교 공과대학 전자공학과 석사1997~98 서울대학교 공과대학 컴퓨터공학과 박사과정1985~89 서울대 컴퓨터 연구회 활동1989 아래아 한글 공동개발1989 컴퓨터 기자단이 뽑은 올해의 인물로 선정1991~92 현대전자 보스턴 R&D Center 파견1995~96 국내 최초의 인터넷 온라인 서비스아미넷(現 신비로) 개발 팀장1998. 4 마이크로소프트 공인지역 대표 ? RD(Regional Director)1999.12 조선일보가 뽑은 ’99 떠오른 정보통신 인물로 선정2000. 1 한국경제신문이 뽑은 100명의 벤처기업인에 선정2000. 1 내외경제신문이 뽑은 신 벤처시대 리더로 선정2001. 11 FEER 선정 “변화를 주도하는 인물”2002. 9 美비즈니스 위크지 선정 “세계 e비즈니스 영향력 있는 25인”NC소프트의 주요사업 안내1) ‘리니지’를 중심으로 한 온라인 게임사업2) ‘인포마인’, ‘NC EIP’ 등의 그룹웨어 솔루션3) 종합 엔터테인먼트 포탈사이트인 ‘웹 라이프’등의 인터넷 신규사업★기업의 이비즈니스 사업분석★NC소프트 비즈니스 모델 (수익구조)NC소프트수익구조(리니지를 예로 들어 조사)1.피씨방 가맹점 운영2.개인별 정액요금3.휴대폰 미니게임다운(예:리니지몬퀘스트)4.벨소리다운로드5.통화연결음 다운로드6.계정도용방지시스템(로그인시 자신의 휴대폰에 문자가 옴)7.정보조회의 유료화8.휴대폰 약정화면 다운9.아이템 사용10.해외수출11.ASP종량제@수익모델1:개인사용자개인사용자의 수가PC방 이용자의 수보다 늘고있다.오히려PC방 이용은 감소추세..개인사용자를 위한 다양한 이벤트와 함께 다양하고 폭넓은 요금 체계를 유저들이 쉽고 간단하게 결제하는 방식을 채택하여 게임에대한 접근성을 높이고 유저의 편의를 돕고있다.@수익모델2:PC방예전보다 감소추세이지만 초창기와는 달리 PC시스템과 게임환경이 노후되고 업그레이드가느려 일반가정의 컴퓨터시스구축-ETRI의 연구원 통합 정보시스템 프로젝트에 공급된 그룹웨어는 익스체인지 웹 기반의 「엔씨마인」으로 이 제품 도입을 통해 ETRI는 연구원내 경영정보시스템(MIS)과 전자결재를 엔씨소프트가 개발한 폼 처리기인 「엔씨폼」을 이용, 웹 환경에서 통합하고 문서관리시스템, 팩스, 기업간 전자상거래 등과도 연동해 전사적 정보포털을 운영할 수 있게 됐다.2. ㈜하우리(컴퓨터 바이러스 백신 프로그램 및 데이터 복구 전문 개발업체)의 온라인 바이러스 진단/치료 엔진을 이용한 바이러스 치료 15일간 무료 실시- 백오리피스를 비롯한 각종 해킹을 원천 봉쇄할 수 있는 시스템을 게임내(클라이언트)에 연동시키는 한편, 리니지 홈페이지에 바이러스 검사/치료 및 해킹차단 시스템을 도입하여 고객의 정보 보호에 만전을 기하게 되었다. 엔씨소프트는 하우리와 잉카인터넷의 인터넷 보안 솔루션의 도입으로, 선두 게임업체로서 온라인게임의 대 고객 서비스에 있어 획기적인 전환점 마련 및 나아가 건전한 인터넷문화 선도의 시발점을 마련한 것으로 평가된다.3. 본격적인 오프라인 상담 서비스로 고객 서비스 강화- 상담센터를 오픈 하고 고객 서비스 강화에 나섰다. 전화와 이메일로만 고객 지원을 해오던 게임업계의 관례를 깨고 오프라인에서 고객의 불편사항을 처리해주는 서비스 센터를 운영하는 것은 엔씨소프트가 처음이다.-청소년보호를 위해 게임 도중 채팅 등에 의한 회원들의 명예훼손 및아이템 거래를 막는 불량이용자 신고센터를 운영함4.전국 게임대회 개최(향후고객 대상)리니지의 전국적 붐업과 PC방 활성화를 위한 연례 행사로 마련5.사회단체에 기부활동리니지 월정액 결재금액의 일부를 사회복지기관인 한국복지재단에 기부할 예정이라고 밝혔다.엔씨소프트는 이 기간 중 리니지 월정액 결재금액(27,000)의 1%를 적립하여 한국복지재단을 통해 전국 16만명에 달하는 결식아동을 위해 사용할 예정이며 총 기부금액은 1억원 대에 이를 것으로 예상하고 있다.엔씨소프트의 김택진 사장은 “향후 리니지의 주 고객 층인 청소년을 대상으망했다.엔씨소프트는 지난해 9월 모바일게임 ‘리니지 몬퀘스트’를 출시한데 이어 다음달 ‘리니지 포켓캡슐’을 상용화할 예정이다. 또 올해안에 ‘리니지 공성영웅전’,‘리니지 몬배틀’,‘리니지 소드파이터’ 등의 모바일게임을 출시할 계획이다.9.온-오프 라인제휴온라인 게임-오프라인 놀이공원과 제휴함서울랜드는 지난해 엔씨소프트로부터 여전사와 요정 등 5m 높이의 대 형 리니지 캐릭터들을 기증받아 서울랜드 정문 화단 양쪽에 설치했는 데 사진촬영을 하려는 청소년들이 몰리는 등 호응이 높다.서울랜드 관계자는 "연 70만~80만명의 청소년들이 서울랜드로 소풍을 오는 만큼 청소년 문화의 중심이 되고 있는 온라인게임을 오프라인 놀이공원에 끌어들여 더 많은 관람객들이 몰려올 것으로 기대한다"며 "궁극적으로 볼거리가 가득한 엔씨브랜드관을 만들기 위해 엔씨와 협 의중"이라고 밝혔다.10.게임 다양화로 승부수엔씨소프트는 ‘리니지’ 사용자들의 요구에 따라, 리니지의 2D 서비스를 유지하기로 했다. 기존의 ‘리니지’ 서비스를 유지하면서, 에피소드, 새로운 종족의 추가등 업그레이드에 주력하기로 했다. 이러한 방침하에 올 6월께 6개의 새로운 에피소드를 담은 ‘리니지 파트2’를 선보일 예정이다. ‘리니지’의 3D 개발 프로젝트로 알려진 ‘리니지 포에버’는 ‘아이온’이라는 새로운 브랜드로 개발할 예정이다. ‘아이온’은 게이머와 게임 속 환경의 대립을 중심으로 하는 새로운 형식의 게임으로 개발할 방침이다. 또, 게이머들의 큰 기대를 받고 있는 ‘리니지2’는 하반기중으로 상용화하기로 결정했다. ‘에버퀘스트’와 24일 전면적으로 개편한 ‘샤이닝로어’는 6월 이후 상용화할 방침이다. 그동안, ‘리니지’에 편중된 수익구조를 다변화하는 것이다.11.만화책을 배경으로 한 탄탄한 스토리신일숙 작가 원작의 리니지라는 만화책을 바탕으로 한 게임과의연계12.고객참여활동 적극 후원-게이머들이 참여한 음반이나오는 등 게이머들로부터 직접 받은 가사에 곡을 붙여 앨범을 내놓는다.-전세계 리니지 사연공모전:우리나라뿐만이 아 45억 달러에 달한다. 전 세계적으로 살펴볼 때, PC의 급속한 확산에도 불구하고 PC게임과 온라인 게임이 차지하는 비중은 전체 게임 시장의 8%에 미치지 못하고 업소용 게임(아케이드 게임)이 게임시장을 주도해 나가고 있으나, 온라인게임의 성장률은 매우 크므로 앞으로 온라인게임의 시장점유율은 보다 높아질 것으로 전망된다. 앞으로 지속적인 정보통신 기술의 진전과 창의적인 게임 컨텐츠 개발 등으로 온라인게임의 성장은 더욱 가속화될 것이기 때문이다. 그 중에서도 게임산업의 최근 변화방향은 휴대폰을 이용한 모바일 게임의 보급이 진행되고 있으며 플랫폼간의 게임연동을 가능하게 하는 단말기 및 게임 컨텐츠 개발이 이루어지고 있다는 점이다. 이러한 현상은 '게임 플랫폼의 통합화', '게임의 one source multiuse화'라는 일반적인 게임산업 경향이 국내외에서 확인되는 것이라고 할 수 있다.국내의 경우 전반적으로 게임시장이 확대되고 있으며 통신기술의 진전과 함께 네트워크 기반의 온라인게임은 타 게임과 비교할 때 가장 높은 성장률을 기록하고 있다. 국내 게임시장은 99년에는 9,014억 원, 2000년에는 11,702억 원으로 추정되고 있으며, 앞으로 점차 온라인게임이 PC 게임의 시장점유율을 앞서게 될 것으로 전망된다. 외산게임의 비중이 높은 업소용 아케이드 게임이나 비디오 게임에 비해 국산 게임 컨텐츠의 점유율이 높은 온라인게임의 성장은 PC방이라는 우리나라만의 독톡한 인프라를 기초로 하기 때문으로 파악되며 이러한 시장을 기반으로 지속적인 발전을 거듭하면서 국내 온라인 게임 기업들은 세계적인 경쟁력을 갖추고 있다는 평가를 받고 있다. 앞으로 게임산업의 성장과 함께 기존 매출의 대부분을 차지했던 업소용 아케이드게임은 타분야 매출액의 상승으로 상대적으로 정체될 것으로 보이나, 첨단화, 네트워크화 등 현재의 아케이드 게임기 발전내용이 그대로 적용될 경우, 비중은 줄어들지라도 그 시장규모는 증가할 것으로 예상할 수 있다. 비디오게임의 경우도 인터넷 및 하드웨어의 발전으로된다.

경영/경제| 2004.06.30| 7페이지| 1,000원| 조회(1,968)

기업소개, 리니지, nc소프트, 수익구조

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[부동산 감정평가론] 잔여법에서 분리환원이율을 적용하는 이유

* 수익방식수익방식은 가격의 3면 중 수익성에 착안한 방식으로 소득접근법이라고도 한다 즉, 수익방식은 대상물건이 발생하는 수익에 착안하여 대상물건의 가격 또는 임료를 구하는 방법으로 내용년수 전기간을 통하여 발생할 수익을 기준으로 하여 교환의 대가인 가격을 구하는 방법을 수익환원법이라 하고 일정기간 동안의 사용수익을 통하여 얻는 용익의 대가인 임료를 구하는 방법을 수익분석법이라 한다.* 수익환원법우리나라 감정평가에 관한 규칙 제4조 6호에 의하면, 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다 라고 규정하고 있다. 이 방법에 의하여 산출한 가격을 수익가격이라 한다. 수익가격은 기대되는 장래의 순수익을 수익환원한 가격시점 현재의 대상물건의 가격이다. 수익환원법의 적용에 있어서 중요한 요소의 순수익, 환원이율, 수익환원방법인데 이 3가지를 수익환원법의 3요소라고 한다.이 방법은 수익방식 중 부동산의 가격을 구하는 경우에 유효하며 순수익, 환원이율 및 수익환원밥법결정이 가격의 정도를 결정하게 된다.1) 성격 및 기본산식이 산식의 기본요소는 순수익, 환원이율, 수익환원방법이다. 따라서 수익가격의 산정은 순수익, 환원이율, 수익환원방법의 적용에 의해 이루어진다.** 수익가격= 순수익 / 환원이율2) 순수익** 순수익= 총수익 - 총비용표준적이고 객관적인 수익 이어야 한다. 즉, 객관적, 통상적 이용, 계속적, 규칙적인 수익, 안전, 확실할 것, 합리적, 합법적일 것이 요구된다.순수익을 구하는 방법으로는 직접법, 간접법 및 잔여법이 있다.1. 잔여법순수익이 건물과 부지와 같이 복합적으로 구성된 복합부동산의 경우에는 잔여법으로 순수익을 구할 수 있다.복합부동산 전체의 순수익에서 토지이외의 재산에 귀속될 순수익을 궁제하며 토지에 귀속될 순수익을 구하는 토지잔여법이 있으며 복합부동산 전체의 순수익에서 건물이와의 재산에 귀속될 순수익을 공제하여 건물에 귀속될 순수익을 구하는 건물잔여법이 있다. 이외 부동산 잔여법도 있다.1) 토지잔여법토지잔여법이란 전체 순수익에서 토지이외의 부분에 귀속되는 순수익을 공제함으로써 토지에 귀속되는 순수익을 구하는 방법을 말한다. 토지, 건물의 복합부동산의 경우 전체 순수익에서 복성식평가법이나 거래사례비교법을 사용하여 구해진 건물가격에 건물의 환원이율을 곱하여 얻은 건물에 귀속되는 순수익을 전체 순수익으로부터 공제하여 토지에 귀속되는 순수익을 구할 수 있다.** 토지의 순수익= 토지, 건물의 순수익 - {건물의 가격 × (건물의 상각 후 환원이율 + 건물의 상각율)}이와 같이 토지잔여법의 산식을 사용하여 토지의 순수익을 구할 경우, 건부지인 때에는 평가대상 건물 및 부지의 현상, 이용상태 등 제반조건이 유사한 사례를 채택해야 할 것이며 대상토지가 나지(裸地)와 같이 최유효이용이 기대되는 경우에는 수익사례도 최유효이용이상태에 있는 것을 채택해야 한다.간단히 토지잔여법의 장단점을 살펴보자.장 점1) 복합부동산일 경우에 유용하게 적용할 수 있다.2) 토지가격을 시장방식, 개발방식 등으로 구하기 어려울 때 유효하다.단 점1) 최유효이용이고 신축인 조건 등의 두 가지 충족이 드물고 건축 중에서 재조달원 가를 구해야 하는 경우가 많으므로 적용상 어렵다.2) 재조달원가의 신뢰성 및 총수익, 필요제경비, 순수익의 신뢰성을 확정하는 자료 의 불비, 부족이 많다,3) 일반적으로 토지가격은 비교방식에 의존하기 때문에 토지잔여법을 실무에 적용 하는 일은거의 드물다.2) 건물잔여법건물잔여법이란 전체 순수익에서 건물이외의 부분에 귀속되는 순수익을 공제함으로써 건물에 귀속되는 순수익을 구하는 방법을 말한다.** 건물의 순수익 = 토지, 건물의 순수익 - 토지의 가격 × 토지의 환원이율(토지의 가격 × 토지의 환원이율) 이부분은 토지에 귀속되는 순수익이다. 따라서 상각율에 의한 상각전 순수익의 문제가 제기되지 않는데 토지는 상각자산이 아니기 때문에 상각여부를 고려할 필요가 없다. 이와 같이 건물잔여법은 복합부동산의 전체 순수익에서 거래사례비교법이나 복성식 평가법을 사용하여 구하여진 토지가격에 토지의 환원이율을 곱하여 얻은 토지에 귀속되는 순수익을 공제하여 건물에 귀속되는 순수익을 계산할 수 있다.간단히 건물잔여법의 장단점을 살펴보면장 점1) 현재 건물이 최유효이용이 아니라도 적용될 수 있다.2) 건물투자의 적정여부를 판단할 수 있다.단 점1) 부동산투자가는 토지와 건물을 분리하여 생각하는 일이 별로 없기 때문에 투자 가의 태도를 반영하는 방법은 아니다.2) 건물의 수익예정기간이 건물의 잔존내용년수보다 짧은 경우에 적용하기가 곤란 하다.2. 환원이율환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수이율에 대상물건의 위험율을 가산한 율로 한다. 위험률은 위험성(기대순이익과 실현여부 등 투자적 위험), 비유동성(환금성), 관리의 난이성(임료의 수납, 물건의 수선 및 유지 등), 자금의 안전성(화재, 인플레이션, 멸실, 도난, 지진, 풍수해 등에 의한 가격하락)등을 참작한 것이어야 한다.종합환원이율은 2개이상의 물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에 물건별 가격구성비율에 물건들의 개별환원이율을 적용 가중산술평균한 율을 말한다.환원이율은 순수이율과 위험율의 복합이율이다. 위험율에 관한 위험율에 관한 위험성은 법률, 경제, 기술의 3측면에서 발생하기 쉬운 거래사고를 말하는데, 거래주체의 전문지식 또는 능력 등의 부족이라는 개별적인 사정에서 비롯되는 경우도 많다. 또한 부동산의 종류 및 시대, 지방, 유통기구, 제도 등에 따라서도 차이가 있다. 그러나 위험율에 포함시킬 것은 보편적인 것이어야 한다.** 환원이율 = 순수이율 ± 위험율1) 환원이율의 성격환원이율을 결정하는 방법은 가장 일반적이라고 생각되는 투자의 이율, 즉 순수이율을 표준으로 하고, 그 투자대상과 관련하여 당해부동산을 투자대상으로 할 경우의 위험율(위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안전성 등)을 종합적으로 비교, 고찰하여 구한다.☞ 순수이율순수이율은 공사채, 주식, 예금 등의 이자율을 표준으로 한 가장 안전한 투자이율 즉, 안전율을 말한다.☞ 위험성부동산은 사회적, 경제적, 행정적 변화에 따라 기대수익의 실현가능성에 제약을 받는다. 그러므로 부동산이 산출하는 순수익은 예금이자와 같이 확실성이나 안전성을 가지지 못한다.☞ 비유동성부동산은 다른 금융자산과 비교할 때 환금하는데 많은 시간이 소요되며 그 절차도 복잡하다.☞ 자금의 안전성부동산은 타재화에 비교하여 안전성이 있다. 또한 화폐가치의 하락에 의한 원본가치의 감소 등 위험성이 적기 때문에 인플레 헤지 역할을 한다.☞ 관리의 난이성부동산은 주식이나 현금에 비하여 부동산을 관리함에는 어려움이 따른다. 예를 들면 임료의 징수, 유지수선, 계약관리 등 많은 시간과 비용이 소요된다.*** 이러한 환원이율을 구하는 방법의 종류에는 여러 가지가 있다. 종류에는 요소 구성법, 이자율합성법, 직접시장조사법, Ellwood법 등이 있다.*** 환원이율의 종류로는 상각전, 후의 환원이율과 세 공제전, 후의 환원이율 그리 고 개별환원이율 종합환원이율이 있다.*** 순수익을 환원하는 방법으로는 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법 등이 있다.3. 잔여법에서 분리환원이율을 적용하는 이유수익환원법이란 대상 부동산의 운용에 따른 장래 기대 수익을 토대로 부동산의 가격을 평가하는 방법이다. 수익환원법을 사용하는데 있어 중요한 것은 수익과 환원이율이다. 수익환원법에서의 수익은 장래 기대 되는 수익이기 때문에 수익을 올바르게 추정하는 것이 가격 평가의 객관성을 확보하는 가장 중요한 요소이기 때문이며 장래의 수익을 현재 가치로 환원함에 있어 그 환원 이율을 얼마로 산정하느냐에 따라 평가액이 차이가 나므로 환원이율의 정확한 추정 또한 수익환원법의 중요 요소일 수밖에 없다.

인문/어학| 2004.06.30| 6페이지| 1,000원| 조회(664)

분리환원이율, 수익방식, 수익환원법, 잔여법, 화원이율

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[부동산법통론] 공중권에 대한 요약 평가B괜찮아요

공중권공중권이란 토지의 지표면과는 별도로 독립된 지표위의 상부공간(지상공간)에 대한 소유권을 말한다. 물리적 실체가 뚜렷하지 않은 지상공간에 대한 소유권이라 낯선 느낌이 들지만, 토지의 입체적 이용을 생각할 때 지표에서 일정높이 이상의 공간에 대한 개발용량의 소유권으로서 그 공간을 건물이나 시설물 등에 이용할 수 있고 개발된 건축부분 등에 대한 소유권을 행사할 수 있으며 건축물등이 소멸되더라도 토지소유권과 마찬가지로 완전한 권리를 행사할 수 있다.공중권, 즉 지상공간의 소유에 대한 논의는 1578년 영국의 관습법(Common Law)에서 토지를 소유한 자는 하늘에 이르기까지 그 상공을 소유한다는 데서 출발하여 대지경계선을 넘는 옆집 지붕처마의 불법침해 여부에 대한 논란등을 통하여 발전하였다. 미국에서도 1906년 뉴욕고등재판소에서 토지의 상부공간은 토지와 같은 부동산으로 인정되며 토지소유자의 소유이고 토지의 일부로서 토지소유자가 독점적으로 이용할 권리를 갖는다는 판결을 내렸다. 이를 근거로 토지소유자는 지표부분의 이용을 계속하면서 자기 소유의 부동산의 일부인 상부공간을 수평면으로 잘라 타인에게 양도하거나 임대하는 것이 가능하다고 보았다. 즉 토지의 지표를 소유할 권리와 공간을 이용할 권리가 별개의 독립된 권리로 인정되었다. 일리노이주에서는 1898년 판례에서 획기적으로 지표와는 별도로 공중의 소유를 인정하였고, 1927년 최초로 공중권(Air Rights)을 규정하는 성문법을 마련하여 입법하였다.이러한 논리는 더욱 발전하여 이용되지 않은 상부공간의 개발용량을 다른 토지로 이전하여 이용할 수 있도록 하는 개발권이양제도(TDR)를 탄생시켰다. TDR은 개발권(개발용량)의 공간적 이동에 초점을 둔 것이므로 공중권과는 약간 다른 개념이라 할 수 있으나 공중권이나 TDR 모두, 토지의 소유보다 이용의 중요성이 높아짐에 따라 토지의 소유권 개념에서 이용권 개념이 분리되면서 만들어진 제도이다.공중권이라는 용어는 1913년 뉴욕 Grand Central역의 상부공간을 개발자에게 임대하여 그 하부에 2층의 터미널을 건설하였을 때부터 사용되기 시작했다. 이후 철도역 뿐만아니라 도로, 공원 등에서 학교, 미술관 등에 이르는 각종 공공용지와 사유지에도 공중권의 활용이 활발해졌으며, 이렇게 양도나 임대된 상부공간은 주차장이나 저소득층을 위한 임대주택, 호텔, 사무소, 상업시설 등 다양하게 활용되었다. 특히 철도와 고속도로의 상부공간 이용은 기존 시설로 인하여 단절되는 시가지를 서로 연계시켜 준다는 점에서 환영받기도 하였다.미국의 공중권의 이용형태는 기존 건물을 증축하는 공동빌딩방식과, 우리나라의 낙원상가나 세운상가와 같이 도로나 철도의 상부에 인공지반을 설치하여 건축하는 인공지반방식 등 두가지 방법으로 이루어진다. 공중권의 활용은 도시의 한정된 지표공간과 높은 지가로 인한 평면적 확산을 억제하고 이용되지 않고 있는 상부공간을 이용함으로써 토지의 효율적 이용을 도모하며, 새로운 개발공간과 더불어 수익을 창출하고, 점차 증가하는 입체적 토지이용과 함께 복잡해가는 권리관계를 명료하게 해준다.우리나라는 아직 공중권에 대하여 제도적으로 규정된 바는 없지만, 이와 유사한 개념들로서 지상권, 구분소유권, 구분지상권 등의 규정이 있는데, 개발형태상으로만 보면 구분소유권은 공동빌딩방식에 의한 공중권, 그리고 구분지상권은 미국의 인공지반에 의한 공중권과 유사하다.민법상 토지소유권은 지표 뿐만아니라 지표의 수직선상에 있는 지하 및 공중을 모두 포함하며, 지상권은 토지 자체에 대한 소유가 아니라 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 그 토지를 사용하는 권리이다. 지상권은 토지소유권자의 승인을 전제로 설정되며, 지상권자는 건물등을 소유할 목적으로 제3자의 토지의 사용을 제한할 수 있다. 지상권은 토지와 토지위의 건물 즉 토지이용을 구분짓는 개념이기는 하지만 평면적 토지이용의 개념이다.토지의 입체적 이용이 증대되면서 토지의 상하공간의 이용에 대한 권리관계를 법적으로 규명해줄 필요가 생겼으며, 이를 위해 구분소유권 및 구분지상권의 개념이 성립되었다. 구분소유권에 대해서는 민법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에서 여러사람이 한동의 건물중 일부분만을 구분하여 소유할 수 있음을 규정하고 있다. 따라서 한동의 건물일지라도 수개의 부분에 대한 각각의 소유권이 인정되어 다수의 소유자가 존재할 수 있는데, 이때 구분된 일부분은 다른 부분과 합치지 않고서도 독립된 건물로서 이용이 가능해야 하므로 전용부분과 공유부분 중에서도 전용부분만이 구분소유의 대상이 된다. 아파트나 그 밖에 입체환지에 의해 개발된 건축물에서 구분소유권의 예를 볼 수 있는데, 복도 및 계단실, 토지 등에 대해서는 공유부분이 되고 주거등 전용부분만 구분소유의 대상이 된다. 그러나 구분소유권은 전용부분에 해당하는 건물에 대한 소유권이지 공간자체, 즉 건축물의 용적(개발용량)에 대한 소유권은 아니기 때문에 건물등의 구분소유대상이 멸실되었을 경우에 문제가 발생할 수 있다. 그리고 미국의 공중권은 공유지분이 없이도 건물 내지 개발용량에 대한 완전한 소유권을 주장할 수 있는 반면, 구분소유권은 공유지분 등 토지에 대한 소유권이 없이는 완전한 재산권 행사가 어렵다.

법학| 2004.06.30| 3페이지| 1,000원| 조회(1,393)

민법, 공중, 공중권, 법통론

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[부동산 감정평가론] 거래사례 비교법의 의의와 장단점

1. 거래사례비교법의 의의우리나라 감정평가의 기준에 관한 규칙 제4조 2호에 의하면 거래사례 비교법이란 (대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법) 이라 하며 이 방법에 의해 산정된 감정가격을 비준가격이라 한다고 규정하고 있다. 즉, 이 방법은 시장에서 실제로 이루어진 다수의 거래사례로부터 가장 적절한 자료를 수집하여 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인비교, 면적비교 등을 통하여 가격시점에서 대상물건이 갖고 있는 적정가격을 구하는 것을 말한다.2. 이론적 성립 근거거래사례비교법의 이론적 근거는 시장성의 사고방식에 있고, 관련이 깊은 평가원리로는 `대체의 원칙과 최유효이용의 원칙 및 경쟁의 원칙 과도 관련이 있다. 즉, 대체성이 있는 물건(유사한 부동산) 상호간에는 수요공급과 경쟁의 과정을 통해서 가격이 형성되며 그 가격은 상호작용을 통하여 일치하려는 경향이 있다. 또한 수요, 공급과 경쟁은 대체관계에 있는 물건의 시장권역 내에서 이루어지는바, 거래사례비교법에서 인근지역이나 동일 수급권 내의 유사지역의 개념은 이런 수요, 공급의 원칙과 경쟁의 원칙을 기반으로 성립된 것이다.3. 거래사례비교법과 비준가격의 성격거래사례비교법에 의하여 구하여진 가격은 비준가격인데, 그 성격을 밝혀둠이 필요하다. 비준가격은 거래사례 비교가격에 비준하는 것이기 때문에 거래사례가격에 준하는 가격이다. 거래사례가격은 시장에서 성립된 가격이기 때문에 비준가격은 시장에서 성립되는 가격이다. 예컨대, 대상택지와 비슷한 택지가 일정한 가격에 거래되면 대상택지도 그 가격수준에서 거래될 것으로 추정되는 가격이다. 따라서 관찰의 촛점이 되는 사례부동산에 대한 정상화 작업이 중요하다.4. 거래사례비교법의 적용선택한 거래사례를 기초로 사정보정 및 시점수정을 행하여 가격시점 현재 시장에서 성립 가능한 정상가격으로 보정한 후, 사례와 대상의 비교작읍으로 지역요인비교, 개별요인비교의 과정을 거쳐 구체적 가격인 비준가격을 산출한다.1) 물적 유사성(개별요인비교 가능성)물적 유사성이란 개별적 요인의 비교가 가능한 것을 말한다. 따라서 거래사례는 대상부동산과의 사이에 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되어야 하고, 그 가격은 상호관련, 유지되어야 한다. 예컨대, 목조건물에 대한 사례를 석조건물에서 구한다면 물적 유사성이 결여되었다고 할 수 있다. 즉, 건물은 구조, 물리적, 기능적 상태, 구성재료, 재질, 연수, 규모, 설비, 용도, 권리상태의 태양 등이 유사해야 하며, 토지는 지목, 지적, 획지형태, 이용상태 등이 유사하여야 한다.2) 위치의 유사성(지역요인비교 가능성, 장소적 유사성)거래사례자료는 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역에서 수집하여야 한다. 특히 거래사례자료는 용도가 동일하고 위치가 근접한 지역에서 선택해야 하며, 가능하면 지리적 위치의 접근성보다는 용도적, 연령상의 접근성을 중시해야 한다.3) 시점수정의 가능성(시간적 유사성)가격형성요인의 변동으로 인하여 부동산가격은 가격시점에서만 타당성이 인정되므로 거래사례자료는 거래시점이 분명하고 거래시점에서 가격시점까지의 가격변동에 관한 자료를 구할 수 있는 것이어야 한다. 또한 가격변동지수는 오차를 포함하므로 될 수 있는 한 최근의 사례를 선택하는 것이 유효하다. 시점수정이란 가격의 산정에 있어서 거래사례자료의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준에 변동이 있을 경우 거래사례가격을 가격시점의 수준으로 정상화하는 작업을 말한다.4) 사정보정의 가능성부동산의 거래에는 시장사정에 정통하지 못하거나 특수한 사정에 의하여 거래가 성립될 수도 있다, 그러한 사정 또는 동기가 없는 거래와 그러한 조건을 결한 경우에는 거래가격에 큰 영향을 미치기 때문에 그 거래사정이 정상적인 것으로 인정되는 것 또는 정상적인 것으로 사정보정한 것이어야 한다. 특수한 사정이나 동기의 개재가 없는 사례가 있으면 그것을 선택해야 한다. 즉, 비 전형적인 매매상황은 비교매매사례의 선정과정에서 일단 제외되어야 한지만, 이 같은 것 외에는 비교매매사례가 없을 때에는 사정보정 가능성있는 사례이어야 한다. 이런 요건이 충족되지 않으면 대표성이 없으므로 거래사례선정에서 제외된다. `사정보정 가능성 이란 매매사례가격이 비시장가격일 경우, 즉 정상가격이 아닐 경우 사정보정을 하기 위해서는 사정의 개입정도를 파악할 수 있는 사례이어야 한다.★사정보정 문제를 발생시키는 예1.연고지나 친척 등 특수한 이해관계자 상호간의 거래2.공매, 경매 등의 경우3.해외이민 등의 사유로 급히 매매한다든가, 또는 특별한 개인사정으로 급히 구입한다던가 이외 공권력 등에 의한 강제거래행위로 특별히 거래가 동기가 개재된 경우5. 거래사례비교법의 장단점★장 점1) 현실적이고 실증적이며 객관적이므로 설득력이 있다. 특히 시장접근법은 가치추 계가 법적으로 문제가 되었을 경우, 다른 어떤 것보다도 강한 설득력을 지닌다.2) 충분한 가격자료와 비교요건의 적용이 전제된다면 3방식 중 가장 활용도가 높기 때문에 3방식 중 중추적인 역할을 한다. ☞ 표준지 비교법3) 자유경쟁이 가능한 공개시장에서 매우 번번하게 거래되는 주택이나 주관성을 피 할 수 있다.4) 대상부동산과 유사부동산에 대한 적절한 사례가 있으면 모든 물건에 적용할 수 있다. ☞시산가격의 조정5) 산식이 이해하기 쉽고 간편하여 실무에서 가장 많이 적용된다.산식) 비준가격=사례가격 사정보정치 시점보정치 지역요인비교치 개별요인비 교치 면적비교치 기타 보정치6) 시장접근법은 미래의 순영업소득을 예측하는 데에 야기될 수 있는 부정확성이나 주관성을 피할 수 있다.7) 시장접근법은 인플레가 계속적으로 심한 상황하에서는 보다 직접적으로 시장가 치를 지지할 수 있는 수단이 된다.★단 점1) 객관적 기준이 불완전하며 평가사의 주관이 개재되기 쉬워 사정보정이나 시점수 정 등 분석판단에 명확성을 기하기 곤란하다.2) 평가사의 지식, 경험, 판단력에 대한 의존도가 높아 동일한 물건에 대해서도 감 정가격의 편차가 크다.3) 논리적 기반이 취약하여 비과학적이다 특히1), 2)에 의하여 부동산의 매매가격이 왜곡되어 있는 수가 많다.4) 매매가 잘 이루어지지 않는 지역 [예:농촌, 벽지 등]의 부동산, 거래사례가 부족 한 부동산[예:대공장, 대적택, 대형빌딩]이나 시장성이 없는 교회, 학교, 공공용, 공 익용 부동산 등 비교매매사례가 적을 경우에는 적용이 곤란하다.5) 비교매매사례의 가격은 어디까지나 과거의 역사적 가격이므로, 수집된 사례에 대 한 시점수정의 기술 및 경기국면에 대한 조정, 극복의 기술 등의 애로점이 있다. 따라서 극단적인 호, 불황의 국면에서는 적용이 곤란하다.6) 부동산시장이 불안정한 경우와 투기적 요인이 포함된 경우에는 거래사례의 신뢰 성 여부가 의문시된다. 특히 우리나라는 부동산시장자료의 비공개성으로 사례수집 의 어려움이 있다.

법학| 2004.06.30| 5페이지| 1,000원| 조회(2,236)

장단점, 거래사례비교법, 비교법, 감정평가론

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