목 차Ⅰ. 서설Ⅱ. 전자상거래의 일반 이론Ⅲ. 전자상거래의 경제·사회적 파급 효과Ⅳ. 부동산중개업계의 정보화 현황Ⅴ. 부동산 전자상거래의 구성Ⅵ. 부동산거래 전문 전자상거래 가능성Ⅶ. 전자상거래 시대와 부동산중개업의 변화Ⅷ. 대응방안Ⅸ. 전자상거래를 통한 부동산거래의 장래부동산 전자상거래우리가 살고 있는 세계는 지금 인간들의 삶의 근본적으로 바꿀 수 있는 정보화의 거대한 물결에 직면하고 있다. 정보화는 정보기술의 발전과 혼합으로 자본과 자원이 중시되는 산업사회로부터 정보의 축적, 처리, 전달능력을 획기적으로 증대시켜 정보의 가치가 보다 주요시되는 사회이다. 이러한 정보화는 이전의 노업사회에서 산업사회를 변화할 때처럼 우리의 사회구조를 변화시킬 것이다. 이러한 정보화가 미치는 영향은 다양하나 특히 일반상거래에서도 많은 영향을 미치고 있다. 재화의 거래에서 일반적인 유통경로를 거치지 않고 인터넷을 비롯한 각종 통신장비를 통하여 쉽게 구입할 수 있는 전사상거래의 추진은 거래관행의 획기적인 수단으로 나타나고 있다.전자상거래의 발달과 유통상의 장점으로 인해 장래에는 일반거래의 많은 부분을 전자상거래가 담당할 것으로 예상되며, 이것은 부동산의 거래에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.이러한 흐름으로 인해 정부에서는 전자상거래의 표준화를 위해 1999년 2월부터 시행되는 전자거래기본법, 전자서명법을 제정. 시행하고 있고, 방문판매에 관한 법률, 전산망보급확장과 이용촉진에 관한 법률등 관련 법령을 개정하였으며, 공정거래위원회에서는 전자거래 소비자보호지침을 고시하여 전자상거래의 활성화를 위한 제도를 마련하고 있다.그러므로 부동산 전자상거래도 정부에서 마련하고 있는 전자상거래의 표준에 의해 구성되어야 할 것이다. 그러나 부동산은 일반상품과는 달리 그 고유의 특성으로 인해 일반상품의 거래와는 다른 특징이 있다. 그러므로 일반적인 전자상거래와는 다른 형태로 구성되어야 할 것이다.현재 건설교통부에서는 2000년 말까지 인터넷으로 부동산을 사고 팔 때 사용할 수 있는 온라인 표준매매계약서, 신원이 확인되면 거래가 성사되어 양 당사자간에는 대금지급의무와 상품인도 의무가 발생하여 판매자는 우편, 택배 등의 방법으로 소비자에게 상품을 전달하고, 소비자는 자신의 지불수단으로 금융기관을 통하여 판매자에게 대금을 지급하는 형식으로 이루어진다.2)전자상거래의 구성요소가. 가상의 공간가상의 공간은 판매자가 재화나 용역을 진열하는 곳이며, 소비자는 필요한 재화나 용역을 구입하는 전통적인 거래에서의 상점과 같은 역할을 하는 곳으로 현재 쇼핑몰이 가장 대표적인 것이다. 인터넷상의 홈페이지에 존재하는 것이 가장 대표적이며 이곳에 판매자가 팔고자하는 상품이나 용역을 전시함으로써 가상의 공간은 형성되는 것이다.나. 정보보안인터넷을 기반으로 하는 전자상거래의 특성이 불특정 다수에게 개방되어 있는 개방형의 구조와 또한 양방향적 구조를 가지고 있어 전통적 상거래와 비교해 볼 때 거래에 관한 정보가 거래당사자의 의사에 반하여 제 3자에게 노출될 수 있을 뿐만 아니라 당사자 개인의 신용정보가 도용되어 불법적 또는 거래 당사자의 일방의 고의적 발상에 따라서 침해가 예견되어질 수 있다.이러한 문제는 거래 당사자간의 불신, 위험성을 사전에 방지하고 거래정보 및 거래 당사자의 보호를 위한 것으로 전자매체 자체의 시스템뿐만 아니라 지급결제, 전자인증등의 분야에도 적용된다.다. 전자서명전자서명이란 거래당사자간의 신원확인과 의사표시의 진위여부를 확인하기 위한 것으로 서면의 문서에서의 서명과 같이 전자문서에서 정보보안 요소 중 무결성, 진정성, 부인장지를 해결하여 전자상거래의 신뢰성과 안전성을 보증하고 있는 표준이다.전자서명은 기술적으로 대칭키 암호시스템을 이용한 전자서명, 비대칭 암호시스템을 이용한 전자서명, 비대칭 암호시스템을 이용한 전저서명, 해쉬함수를 이용한 전자서명이 있으나, 현재 우리나라에서 추진하고 있는 전자서명 방식은 비대칭 암호시스템으로 표준화하고 있다. 또한 정부에서는 전자서명인증기관으로 한국정보인증(주), 한국증권전사(주)를 지정하여 전자서명에 관련한 전자인증에 법적 효 사용하는 경향이 확산되고 있는 이유는 인터넷이 가지고 있는 개방적인 특성과 발전된 정보 산업이 인터넷을 지원해 주고 있기 때문이다. 규모가 큰 네트워크에 동참하는 것이 소규모의 네트워크에 동참하는 것보다 많은 경제력을 제공하기 때문에 인터넷과 같은 대규모 네트워크에 새로이 진입한 기업들도 계속해서 개방적인 특성을 가지게 될 것이다. 이것보다 더 중요한 이유는 개방화가 기업의 전략으로 대두되고 있다는 것이다. 즉 전자상거래에서 성공을 거두고 있는 대부분의 기업들은 제휴업체와 소비자들에게 자신들의 내부 작업, 데이터베이스, 인력 등에 대한 무제한의 접근을 허용해 주고 있다. 이러한 현상으로 말미암아 소비자는 점차 제품의 설계와 창출 과정의 동반자로 간주되고 있고, 이에 따 라 소비자의 역할에 변화가 발생하고 있다. 많은 수의 기업 (그리고 각국의 정부)들이 이러한 모델을 도입함에 따라, 개방화에 대한 기대감은 소비자/시민의 편에서 구축되고 있고, 이에 따라 경제와 사회에 긍정적인 변화와 부정적인 변화를 동시에 야기할 것으로 예상된다. 3 전자상거래는 시간의 상대적인 중요성을 변화시킨다. 전자상거래는 생산 속도를 빠르게 하고, 소비자들이 24시간 거래를 수행할 수 있게 해 줌으로써, 시간의 중요성을 감소시키고 있다. 시간의 역할이 변화하는 것과 마찬가지로 기업 활동과 사회적인 활동의 구조도 변화할 것이고, 이에 따라 커다란 파급 효과를 야기하게 될 것이다.4 전자상거래는 시장을 변혁시킨다. 전자상거래는 사업을 영위하는 방법을 변화시킬 것이다. 전통적인 중간매개 기능은 다른 기능으로 대체되고, 새로운 제품과 시장이 개발되고, 기업과 소비자간에 새롭고 보다 긴밀한 관계가 수립될 것이다. 또한, 전자상거래는 작업을 수행하는 조직을 변화시킬 것이다. 지식을 확산하고 사람들간의 상호 작용을 원활하게 수행할 수 있는 새로운 채널이 열리고, 유연성과 적응력이 보다 더 요구되고, 작업자의 기능과 작업 기술이 재정의 될 것이다. 그 결과 전통적인 시장에서의 거래와 상호 작용에서 전자상거래는 거래 이외의 행정적인 절차까지 이루어지는 형태를 말한다.그러나 부동산의 거래형태를 보면 거래가 이루어졌다고 해서 그 거래가 종결되는 것이 아니라 등기라는 권리의 인정을 받아야 그 거래가 종결된다고 할 수 있다. 현행 우리나라는 부동산의 이전에 등기를 요하고, 이에 부수되어 세금이나 지방정부의 각종 대장에 등록·등재되어야 완전한 거래의 종결이 된다고 할수 있다. 그러므로 협의의 부동산 전자상거래는 궁극적으로 광의의 부동산 전자상거래로 전환될 것이다.1. 형태1)협의의 부동산 전자상거래협의의 부동산 전자상거래는 일반적인 전자상거래와 같이 부동산 매도자와 매수자 사이에 가상의 공간이라는 곳에서 거래가 이루어지는 형태로 일반적인 전자상거래의 형태와 동일하다. 매도자와 매수자는 거래만 이루어질 뿐 그 이후의 행정적인 절차는 양 당사자가 직접 또는 대리기관을 통하여 해결해야한다.2)광의의 부동산 전자상거래광의의 부동산 전자상거래는 매수자와 매도자가 온라인 또는 오프라인을 통하여 부동산의 거래계약이 체결되면 부동산 중개업자는 부동산거래지원센터로 모든 서류가 이동하여 여기서 전자서명과 인증, 대금지급이 이루어져 거래가 성사되면 부동산거래지원센터에서 직접 세금납부, 등기신청, 등록·등재신청 등 행정적인 절차를 모두 이루어지게 된다.광의의 부동산 전자상거래와 협의의 부동산 전자상거래와 다른점이 부동산거래지원센터와 거래와 관련된 정부기관이 참여하는 것이 다른 내용이다. 여기서 부동산거래지원센터의 인적 구성원들을 등기, 세금납부 등 행정적인 절차를 하기 위해서 법무사, 변호사, 세무사, 감정평가사, 중개사 등으로 구성되어 각 업무를 수행하고, 부동산의 대금을 보관, 지급하는 에스크로업도 수행할 수 있다.현재 조세방식이나 등기제도 등을 고려할 때 광의의 부동산 전자상거래는 아직까지는 실현될 수 없으나 등기제도와 세금제도의 신고, 확인, 납부 등의 행정적인 절차가 전자적으로 해결될 경우 쉽게 해결될 수 있다. 법원에서는 2003년까지 전자작업으로 등기부를 열람하고, 신청특성인 고정성, 개별성 등의 특징으로 인해 가상의 공간에 효과적으로 전시할 수 없다는 근본적인 문제점이 있다.물론 현재 디지털 사진기와 동영상의 발달로 이 문제를 대치하고자 하는 노력을 하고 있으나 동영상이나 사진은 많은 용량의 서버를 요구하고, 또한 인터넷상의 정보전달 속도의 문제로 용량을 줄일 수 있는 획기적인 기술이 보완되지 않는 이상 소비자의 욕구에 맞는 서비스를 제공하기 쉽지 안을 것으로 예상된다. 부동산을 제외하고는 모두 기준시가나 개별공시지가로 과세표준을 산정한다. 그러나 부동산 전자상거래가 실행될 경우 명확한 거래가격이 노출되어 각종 세금 계산에 실거래가격을 적용해야 하지만 이것은 과세형평의 문제가 발생된다. 그러므로 부동산 전자상거래시 실거래가격을 적용할 경우 감면을 하거나 일반거래와 같이 기준시가나 개별공시지가로 산정하도록 하여야 한다. 부동산 전자상거래는 과거의 잘못된 부동산 거래관행을 근본적으로 해결 할 수 있는 제도이다. 그러므로 부동산 전자상거래의 활성화와 그로 인한 부동산 거래관행의 정상화를 위해서는 부동산 전자상거래의 거래시 세제혜택 등 인센티브를 제공하는 것이 바람직할 것이다.셋째, 전시된 부동산의 신뢰성에 관한 문제이다. 부동산은 각종 권리 관계가 복잡하고, 등기부상에 없는 권리도 인정되는 것이 있으며, 부동산의 질적인 면에서도 가격과 많은 연관관계가 있다. 그러므로 전시된 부동산의 권리관계, 질적상태 등이 정확하게 표현되어야 하며, 만약 표현된 부동산의 하자가 있다면 그 책임 소재를 명확하게 할 필요가 있다.Ⅵ. 부동산거래 전문 전자상거래 가능성현재까지의 경험을 바탕으로 다양한 전자상거래 성공 사례와 실패 사례를 분석해 볼 때, 미래에 전자상거래에 의해서 많은 영향을 받을 것으로 예상되는 산업은 크기나 부피에 비해서 가격이 높은 제품을 취급하는 산업이다. 이러한 예로는 음악 CD, 출장 목적의 항공권과 같은 일상적인 제품, 전자적으로 배달할 수 있는 소프트웨어와 같은 무형 제품을 취급하는 산업을 들 수 있다. 영향을 크게 받지
부동산과 지리정보시스템Ⅰ. 서설Ⅱ. 입지선정의 현황과 문제점1. 입지선정의 현황2. 입지선정관련 법제3. 입지선정과정4.입지선정인자5. 입지선정의 문제점Ⅲ. GIS를 접목한 새로운 입지선정모형1. 새로운 입지선정과정모형의 정립2. 새로운 모형과 GIS의 접목Ⅲ. 입지선정을 위한 GIS 활용방안{{1. 자료정비방안2. 데이터베이스 구축방안3. 시스템 구축방안4. 시스템 구축을 위한 선행요건 및 GIS활용의 한계Ⅳ. 마치며부동산과 지리정보시스템정보화사회가 도래하면서 정보의 중요성이 커지고 있으며 컴퓨터의 발달로 전산화된 정보이용에 대한 추세가 점점 증가하고 있다. 이러한 추세는 다양한 정보시스템의 활용의 확산으로 이어졌으며 지리정보시스템 분야에서도 활발히 진행되고 있다. 정보화가 심화될수록 무엇이 어디에 있는가에 대한 관심이 증가하면서 지형공간 데이터에 많은 가치를 부여하게 되었다. 지형공간 데이터의 효율적인 제작, 보관, 관리 및 응용을 위한 GIS는 특정한 목적을 갖고 제작된 지형공간 데이터를 다양한 분석에 이용할 수 있으며, 또한 지형공간 데이터를 다른 정보와 결합시켜서 함께 분석할 수 있는 장점도 갖고 있다. 이에따라 GIS는 도시계획이나 교통계획, 자원관리, 환경 및 토지관리, 군사적 목적 등으로 이용된다. 부동산학분야에서도 현재 입지선정에 GIS를 활용하려는 움직임이 나타나고 있다. 이에 부동산 입지선정과 GIS의 활용에 대하여 살펴보도록 하자.Ⅱ. 입지선정의 현황과 문제점1. 입지선정의 현황1) 시설현황과 전망도시계획법 을 비롯하여 택지개발촉진법 , 산업입지및개발에관한법률 등에는 여러 가지 도시시설이 분류되어 있다. 도시계획법 에서 분류하는 도시계획시설로는 도로, 광장, 주차장, 철도, 하천, 운하, 공항, 항만, 녹지, 공원, 운동장, 공공공지, 수도, 하수도, 공동구, 공동묘지 등이 있고, 광역시설로는 유원지, 도살장, 화장장, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 전기공급설비, 가스공급설비, 유류저장 및 송유설비, 방송통신시설, 유통업무설비, 열공급지에 관한 조사, 공업입지의 기준, 공단의 지정과 개발, 공장의 설립, 공업의 재배치, 산업단지의 관리사항등을 다룬다.(4) 혐오시설 입지선정 관련법혐오시설은 법에 정의되어 있는 시설은 아니다. 하지만 일반적으로 주민기피시설이라 하여 폐기물처리시설, 원자로관계시설, 다목적댐 등을 지칭하고 있다. 따라서 폐기물관리법 , 원자력법 , 전원개발에관한특례법 , 특정다목적댐법 등이 관련법이라 할 수 있다. 폐기물관리법 은 폐기물관련 처리시설에 대한 기본계획이나 시설의 설치 및 관리에 대한 사항을 규제하고, 원자력법 은 원자로관련 관계시설의 건설 운용, 핵원료주기사업의 설계 및 공사방법에 대해 규제한다. 원전개발사업 실시계획, 원전개발사업 예정구역의 지정에 관한 사항은 전원개발에관한특례법 에서 다룬다. 특정다목적댐법 은 다목적댐의 건설실시계획, 건설예정지역의 지정 및 관리에 관한 사항을 다루고 있다.3. 입지선정과정(1) 입지선정과정의 정의이 연구에서 입지선정과정이란 부지가 가지고 있는 자연환경적, 사회경제적, 법제적인 조건을 개발계획의 목표와 조정하는 진행과정으로 예비부지를 비교검토하여 최적의 입지를 선정하는 의사결정과정을 뜻한다.(2) 법에 제시된 입지선정과정각종 법에 제시된 입지선정과정은 토지개발과정의 일부로서 법에는 일반적으로 미약하게 표현된 경우가 대부분이다. 입지관련기관의 실무지침이나 개발편람 등을 종합해 볼 때 법제상의 입지선정과정은 다음과 같이 여섯단계로 볼수있다.1 근거법에 의한 개발계획 수립단계입지선정과정의 첫단계에서는 각 근거법에 따라 개발계획을 수립한다. 택지개발은 택지개발촉진법 을 근거로 하여 개발계획이 수립되고, 산업단지개발은 산업입지및개발에관한법률 에 따라, 혐오시설중 대표적 시설인 폐기물처리시설은 폐기물관리법 을 근거로 개발계획을 수립한다.2 목표 및 목적 설정 단계개발계획은 먼저 개발의 목적과 수요에 따라 입지의 규모 등을 설정하는 데서 비롯한다. 택지개발의 경우 적정한 수용인구, 개발밀도, 주택유형 등을 설정하고, 산업단지의 경우 개발잠재이스의 구체적인 내용이 된다.1 자연환경적 인자자연환경적 인자는 지형, 지질, 기상, 수문, 식생 및 야생동물분포 등으로, 이러한 인자들의 조건이 입지에 미치는 영향은 아래와 같다.. 지형조건지형은 거의 등고선으로 표시되는데 시설물의 위치, 도로 등의 부지선정 및 건설가능성 분석에 영향을 미치며, 표고, 경사도, 경사향 등이 지형조건을 결정한다.. 지질조건지질(지반구성)의 상태는 시설물의 배치와 식재에 직접 영향을 미치며 토양과 지질구조 등이 지질조건을 결정한다.. 기상조건시설계획의 배치, 식재계획, 배수로, 작업조건 등에 영향을 미치며 기온, 습도, 강우량, 풍향, 풍속 등이 기상조건을 결정한다.. 수문조건물의 존재상태, 순환, 분포 및 물리적 화학적 특성뿐만 아니라 물리적 생물적 환경과 물의 상호관계까지 포함한다. 특히 유수, 지하수의 질과 양이 입지선정에 많은 영향을 미친다.. 식생 및 야생동물 분포입지대상지역의 식물상과 야생동물의 종류와 서식지 및 보호되고 있는 동식물의 존재가 입지선정에 영향을 미친다. 특히 보호되고 있는 동식물 분포는 자연보존림, 공원용지를 선택하는데 중요 변수가 된다.2 사회경제적인자사회경제적 인자는 인구, 산업, 교통, 지가 등으로, 이러한 인자들의 각 조건이 입지에 미치는 영향은 아래와 같다.. 인구조건지역의 노동력 수급에 큰 영향을 미치며 전문기술인력과 단순노동인력의 공급이 인구조건을 결정한다.. 산업조건연관산업분포와 배후도시의 규모가 산업조건을 결정한다. 이 조건들은 산업단지의 생산성 등에 영향을 미치는데, 예를 들어 동종기업의 공간적 집적과 연계는 기업기능의 시너지(synergy) 효과를 창출하며 산업활동의 효과성을 높이는 변수가 된다.. 교통조건도로, 철도, 항만 등의 상태가 교통조건을 결정하며 입지의 접근가능성에 지대한 영향을 미친다.. 지가조건기업들에 있어서는 경제적 인자를 의사결정요인의 최우선순위로 여기기 때문에 공장입지선정에 있어서 가장 많이 고려하는 인자는 공장용지의 가격이라 할 수 있다. 지가는 대부분의 시설입는 모든 자료를 통합하여 다양하게 분석하기 어렵다. 아울러 필요한 입지기준을 상세하게 적용하기도 어렵기 때문에 기존의 방법으로는 정확한 입지를 선정할 수 없으므로, 이러한 한계를 극복할 수 있는 새로운 분석기법이 필요하다.Ⅲ. GIS를 접목한 새로운 입지선정모형{{{1. 새로운 입지선정과정모형의 정립1) 모형의 개요앞에서 밝힌 여러 가지 문제들로 인하여 현행의 입지선정작업에는 과학성과 합리성이 부족하여 최적의 입지를 선정하기 어려운 실정이다. 이러한 문제를 극복하기 위해서는 과학적인 수단을 동원한 새로운 형태의 입지선정작업이 필요하다. 여기에서 제시하는 새로운 입지선정과정모형은 입지정책 실무자들의 의견을 종합하고 각종 문헌에 제시된 개선방안을 종합하여, 기존의 입지선정과정을 개선한 모형으로 다음의 네 가지 사항을 강조한다.첫째, 소홀히 취급되던 인자 등의 분석강화둘째, 입지대안을 여러 가지로 제시하여 선택의 폭을 넓힘셋째, GIS를 입지선정분석에 활용넷째, 입지대안을 정량적으로 평가하여 최적의 입지선정을 꾀함2) 모형의 구성위의 모형에서 빗금친 부분이 입지선정과정에서 GIS를 활용하는 부분으로, 기초조사단계에서 최적입지선정단계까지를 나타낸다. 입지선정단계별로 기존의 모형과 새로운 모형의 차이점은 아래와 같다.(1) 기초조사 및 자료수집단계이 단계에서는 지역의 일반현황과 입지분석에 가장 기초가 되는 자료를 폭넓게 수집한다. 새로운 모형에서는 수집된 자료를 모두 전산화해서 이용한다는 점이 기존의 자료수집방식과 근본적으로 다른 점이다. 이 단계에서는 먼저 이미 전산화되어 있는 자료를 파악하는 일이 선행되어야 한다. 그 다음으로 입지선정작업에 필수적이지만 각종 도면과 통계자료를 수집하는데 특히 소홀히 다루어졌던 자연환경적인자를 비롯한 기타 필요한 자료를 수집하여 전산화작업을 통해 입지선정 데이터베이스를 구축한다.(2) 예비후보지 선정단계기존 방식에서는 예비후보지를 정책적 판단에 따르거나 간단한 자료만으로 도출하는 것이 일반적이다. 그러나 새로운 모형에서는 합리적 기준 고도의 기술적인 분석기법도 구사할 수 있다. 아울러 분석된 자료와 구축한 데이터베이스를 필요시에 언제든지 다시 활용할 수 있으므로 편리할 뿐만 아니라 자료가 많이 누적될수록 더욱 정교하고 다양한 분석결과를 얻을 수 있다.(3) GIS를 이용하면 입지선정의 대안선택 폭이 넓어짐예비후보지를 여러 군데 도출하여 각 후보지를 분석하고 비교하여 최적입지를 물색하는 절차에 대하여 과거에는 분석기법과 시간의 한계로 이상적으로만 여겨졌다. 하지만 GIS를 활용하면 데이터베이스에서 구축된 자료를 조건에 맞추어 예비후보지를 순식간에 물색할 수 있다. 또한 여러 예비후보지들의 입지적합성을 평가할 때 시설에 따라 입지기준을 여러 가지 유형으로 설정하여 융통성있게 적용할 수 있어 다양한 분석결과를 얻고 이를 활용할 수 있다.(4) GIS를 이용하면 입지선정과정에서 투명성과 객관성이 보장됨GIS를 활용하면 분석결과가 객관적이다. 수작업에서는 분석자의 주관이 반영된 분석결과를 제시하더라도 그것을 쉽게 점검할 수 있는 방법이 마땅하지 않다. 그러나 GIS를 활용하면 그러한 오류를 예방할 수 있는데 이는 GIS 분석과정이 명확하고 체계적인 까닭이다. 또한 GIS의 가장 큰 장점중의 하나는 보여주는 기능 즉 출력기능이다. 데이터베이스가 구축되어 있으므로 입지선정관련 민원발생시 관련자료를 곧바로 제공하고 공개할 수 있어 민원도 신속히 해결할 수 있다.2) GIS 접목방안(1) 수집된 자료의 데이터베이스화입지선정에 필요한 자료의 대부분은 지도나 도면 등 도형자료이므로 일반 데이터베이스관리시스템(DBMS: Database Management System)만으로는 관리하고 이용하기 어렵다. GIS용 DBMS는 도형자료뿐만 아니라 일반 속성자료도 함께 관리하고 이용하는 기능이 뛰어나므로 이를 이용하면 필요한 자료를 원하는 형태로 데이터베이스화 할 수 있다. 또한 구축된 데이터베이스는 다른 시설의 입지선정에도 계속해서 사용할 수 있도록 하여 자료의 활용성을 높인다.(2) 기존의 데이터베이스를 통한 기다.
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