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보전처분의 개념 특징 종류

보전처분의 개념과 특징 및 종류▣ 보전처분의 개념ㅇ 보전처분이란 권리관계 또는 법률관계에 관한 쟁송이 있을 것을 전제로 하여 이에 대한 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결이 있을 때까지 손해가 발생할 것을 방지할 목적으로 일시적으로 현상을 동결하거나 임시적 법률관계를 형성하게 하는 재판으로 보전재판, 보전절차라고도 한다.보통 보전처분이라하면 민사소송법 제7편제4장에 규정된 가압류와 가처분을 의미한다.▣ 보전처분의 특징ㅇ 보전처분의 특징은 ① 잠정성, ② 긴급성, ③ 부수성, ④ 자유재량성이다.① 잠정성 : 보전처분절차는 확정판결의 집행보전이라는 특수한목적을 갖고 있으므로 일반 민사소송절차가 분쟁의 종국적 해결이라는 점에 비하여 잠정적이라는 특징을 갖는다.즉 확정판결의 집행보전을 위하여 다툼이 있는 법률관계를 잠정적으로 규율하기 위한 처분이므로 임시적 처분이 되며, 계쟁의 권리 또는 법률관계의 존부를 확정적으로 판단하여 권리의 최종 만족, 종국적 실현을 가져오는 것이 아니다.② 긴급성 : 보전처분은 긴급히 그 내용을 실현하지 않으면 목적을 달성할수 없기 때문에 변론을 거치지 않고 신청서에 의하여 결정을 하게 된다.③ 부수성 : 보전처분은 본안소송에 대하여 부수성이 그 특징이다. 보전처분은 장래에 있을 확정판결의 집행을 보전하기 위한 것이므로 당연히 그 확정판결을 얻기 위한 민사소송절차가 현재 또는 장래에 계속 될 것을 전제로 하고 있다. 그러나 여기서 주의할 것은 보전처분은 본안소송을 전제로 한 것이라고 하더라도 본안소송과는 별개의 독립한 절차에 의하여 행하여진다는 점이다.④ 자유재량성 : 보전절차에 있어서는 긴급성과 밀행성의 요구와 재판의 적정이라는 서로 상충되는 2개의 요구를 개개의 사건에 관하여 구체적으로 조화시키고자 하는 목적으로서 법원의 심리에 관하여 많은 자유재량을 주고 있다. 변론을 거칠 것인가, 서면심리에 의할 것인가, 소명만으로 발령할 것인가, 담보를 제공하게 할 것인가, 그 담보의 종류와 범위는 어떻게 할 것인가 등은 모두 원칙적으로 법원의 자유재량(freis Ermessen)이다.▣ 보전처분의 종류ㅇ 보전처분에는 민사소송법 제7편제4장에 규정된 가압류와 가처분이 있으며 주요한 내용은 다음과 같다.☞ 가압류ㆍ정의 : 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도이며, 현실적으로는 채무자의 조기변제를 유도하기 위한 심리적인 압박수단으로 자주 이용된다.ㆍ대상 : 재산확인절차에 의해 확인된 발견재산 중 법적조치의 협의를 거쳐 회수실익이 있는 부동산, 동산, 채권(급여, 예금 등), 무체재산권(특허권, 상표권 등), 기타재산(골프회원권, 공탁금 회수청구권 등)ㆍ신청서류 : 부동산가압류신청서, 대출원인서류 사본, 채권양도증서 사본, 채권양도통지서 사본, 부동산등기부등본, 공사초본 등☞ 가처분ㆍ정의 : 채권자가 금전 이외의 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행제도

법학| 2006.11.24| 3페이지| 1,000원| 조회(551)

부동산, 보전처분

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[부동산투자] 리츠(REITs) 개요

Subject ;A Short Essay on REITsDec. 2003Subject :Presenter :1. REITs 개요REITs(Real Estate Investment Trusts)란 많은 투자자들로부터모은 자본으로 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위하여 결합한 영업신탁(Business Trust), 조합(Association) 또는 회사(Corporation)를 말한다. 즉 REITs는 주식이나 채권 등을 발행하여 투자자들로부터 자금을 조달하고 조달된 자금의 대부분을 부동산에 투자하고 투자된 부동산으로부터 발생되는 수익의 대부분을 다시 투자자에게 되돌려 주는 회사를 말한다.현재 우리나라에도 부동산에 대한 간접투자수단으로서 REITs가 도입되어 있으나 아직 활성화되어 있지 않고, 우리나라의 REITs 제도 역시 REITs 태동국인 미국의 제도에서 많은 부분을 참고했으므로 우리나라 REITs제도를 이해하는데에 도움이 될것으로 생각되어 여기서는 REITs 선진국인 미국의 사례를 중심으로 살펴보고자 한다.REITs는 1960년 미국 의회에서 부동산 투자를 전담하는 회사에 대해 일정한 법적 요건을 충족시킬시 세금혜택을 부여하는 법안이 통과됨으로서 그 제도적 출발점을 갖게 되었다. 이 후 1986년 세제개혁으로 인한 성장기를 거쳐 1990년대 이후 본격적인 발전기를 거쳐 오늘날 미국 부동산시장의 투자를 활성화시키는 주요한 투자수단으로 자리 잡게 되었다.2. REITs 구조 및 기능미국REITs의 성립요건미국의 내국세법(IRC)에 의하면 REITs는 회사, 신탁 또는 조합의 형태로 설립되어야 하며, 다음의 구성요건을 갖게 된다.- 1명 또는 그 이상의 수탁자 또는 경영자에 의해 경영- 양도 가능 주식이나 수익증서에 의한 수익소유권이 교부- 국내 기업(Domestic Corporation)- 금융기관 및 보험회사는REITs가 될 수 없음- 100인 또는 그 이상의 사람에 의해 수익소유권이 분산미국REITs의 자산요건- 총자산 가치의 75% 이상이 부동산 관련 자산, 현금, 정부발행 유가증권으로 구성되어야 함.- 총자산 가치의 25% 미만이 유가증권으로 구성되어야 함.또한 단일발행자의 증권이 REITs 총자산의 5%를 초과할수 없으며, 단일 발행사의 의결권 주식잔고의 10%이상을보유해서는 안 됨.미국REITs의 소득요건(95%룰 및 75%룰)- 최소한 연간 소득의 95%는 배당금, 이자수입, 부동산 임대료 및 주식, 유가증권, 부동산의 매각 또는 그 밖의 처분으로부터 발생 소득, 부동산 관련 세금의 감액 또는 환불, 유저당 부동산(Foreclosure Property)으로부터 발생한 수입이나 양도소득, 모기지 대출, 부동산 매입 또는 리스 계약행위의 대가로 수취되거나 발생한 이익 그리고 부동산의 매각 또는 처분에서 얻어지는 이익으로 발생되어야 한다.- 최소한 연간 소득의 75%는 부동산 임대료, 부동산 또는 부동산 지분에 설정된 모기지에 의해 담보된 채권에서 발생한 이자, 부동산의 매각 또는 그 밖의 처분으로부터 발행한소득, 허가된 단기투자 이익 등에서 발생되어야 한다.미국REITs의 유형ㅇ 투자대상에 따른 분류- 지분형REITs(Equity REITs):부동산 임대수입이 주수입원- 모기지형REITs(Mortgage REITs):대출이자수입이 주수입원- 혼합형REITs(Hybrid REITs):소유지분,대출 및 모기지에 투자ㅇ 환매여부에 따른 분류- 개방형REITs:투자자의 환매요구에 언제든 응함.- 폐쇄형REITs:환매요구 불가. 증권시장에 주식 매각 자금회수ㅇ 존속기한에 따른 분류- 무기한REITs:존속기간이 없음.- 기한부REITs:일정기간 경과후 보유자산 매각하여 배분미국REITs의 조직- 내부조직- 외부조직:부동산관리회사(AMC), 자기관리형태가 다수- 자산보관회사, 주간사, 신용평가사 및 부동산정보회사미국REITs의 자금조달과 운용- 자금조달:REITs의 자본조달 수단은 기업공개와 유상증자로 나눌수 있고 부채 형태의 조달수단으로는 무담보회사채, 주택저당담보증권, CP, 은행차입 등이 있다. 자본조달의 방법으로는 1990년대 초까지만 해도 기업공개가 중요한 비중을 차지하였으나, 1990년 중반에 들어서면서 유상증자 형태의 자금조달이 기업공개보다도 더 큰 비중을 차지하고 있다. 차입의 형태는 1970년대에는 은행이나 CP 등에 의한 차입이 주류를 이루었으나, 1980년대 이후에는 무담보회사채나 주택저당채권(MBB) 등이 주요 차입 수단이 되고 있다.- 근래 미국 REITs시장의 최대 기관투자자는 뮤츄얼펀드로서 약 50%의 비중을 차지하고 있으며, 그 외 부동산투자자문회사와 은행신탁 및 연금, 보험회사 및 외국투자자 등이 주요한 투자자이다.- 미국 REITs의 자금조달과 운용의 특징으로는,첫째, REITs는 부동산 시장 특히 상업용 부동산 시장을 자본시장으로 편입시키는 역할을 수행하고 있다. 이전까지 주택부분은 모기지 제도를 통해 주택자금을 조달하고 조달된 자금으로 주택을 구입하는 등 자본시장과 주택시장이 금리를 매개로 상호 긴밀하게 연계되었지만 상업용 부동산 시장은 REITs가 활성화되기 이전까지는 자본시장과의 연결구조가 취약하였다.둘째, REITs의 자금조달과 운용상의 불일치가 상당부문 해소되었다. 1970년대 기간상의 불일치와 역스프레드현상으로 어려움을 겪고 난 뒤로는 부동산의 장기투자 성격에 맞추어 조달도 MBB난 무담보회사채 등 장기차입의 비중을 높였기 때문이다.셋째, 기업공개보다는 기존 REITs가 자산을 매수하거나 REITs간의 합병방식이 시장의 주류를 이루어 가고 있다.미국REITs의 감독기관- SEC(Security and Exchange Commission)- 주정부(State Government)3. REITs의 문제점(1) 부동산가격상승 및 투기 조장- REITs도입 초기시기에는 부동산에 대한 수요확대로 수요증가에 의한 가격 상승 초래(장기적으로는 문제 없음)(2) 주식시장의 교란 가능성- REITs도입으로 인해 생산자금이 부동산시장으로 유입됨에 따른 제조업 부문의 생산자금 부족현상 발생(3) 부동산의 낮은 수익률- 우리나라의 경우 부동산에 대한 투자는 아직도 주로 양도차익등의 자본이득을 목표로 하고 있고 이에 반해 임대료 등의 정기적인 수익발생 즉 Cashflow는 매우 낮은 편이므로, 정기적인 배당을 목적으로 하는 부동산투자회사는 낮은 수익률로 인하여 시장정착이 어려울것이라는 문제점 발생(4)전문인력 및 기관의 부족- 우리나라 REITs 정착 및 활성화를 위해 가장 시급히 해결되야 할 문제점으로서 공신력있는 공공기관 및 기관투자자를중심으로 부동산투자회사 설립을 유도하고 자산운용전문인력에 대한 일정한 요건을 규정하여 조속한 시일내에 전문인력을 양성할 필요가 있음.4.REITs활성화의 향후 전망- 우리나라는 REITs 도입이후 아직 제도적인 문제점으로 인해크게 활성화되지는 못하고 있는 상황이나, 정부의 제도보완과 부동산에 대한 투자인식 변화 등으로 인해 앞으로 REITs 활성화가 예상되고 있는바, REITs 활성화로 인한 향후 부동산시장전망은 다음과 같다.①자산관리, 운영 및 투자자문의 전문화②부동산서비스 기능의 분화와 종합화③건설, 개발기능에 있어서 Developer 역할 증대와 전문화④부동산가치평가의 대전환- 앞서 이미 100여년의 역사를 가진 미국의 REITs제도를 살펴 보았는바, 무엇보다 REITs의 순기능과 본래 취지를 이해하고 현재의 관련 제도를 보다 투명하고 우리나라 현실에 맞도록 재구성되는 방향으로 개선된다면 REITs의 국내시장 활성화는 보다 빨리 다가올 수 있을 것이다. 끝.PAGE PAGE 5

경영/경제| 2003.12.27| 6페이지| 3,000원| 조회(500)

리츠, 부동산투자신탁, REITs

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[주택정책수단] 주택정책수단의 개선

..PAGE:1주택정책수단의 개선Now, I’ll start today’s presentation. Due to the time limit, it would be appreciated if you ask a question after finishing presentation.You can guess the topic of this presentation by title.This presentation is regarding the regional development policies and strategies of Thailand.In here, We will see some related information and transit process of Thai regional development policies & strategies as a practical and actual case of Regional development...PAGE:2목 차1) 기본전략2) 주택금융의 활성화3) 주택관련세제의 개편4) 택지개발방식의 정비5) 주택관련제도의 정비I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:3기본전략배경- 주택수요의 양적 질적의 급격한 변화 예상- 현행 주택정책 수단의 한계 도출기본 전략① 주택 공급체계의 정비- 민간주택 : 정부간섭배제 및 시장매커니즘 일임- 공공주택 및 소형민간주택 : 정부개입유지 및 지원 확대② 재건축,재개발,주거환경개선사업 확대 및 제도개선- 도시 저소득층의 ver this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:4주택금융의 활성화 민간주택금융의 발전방향 I.① 민간주택금융 환경변화- 현재 : 주택금융 = 정책금융 자금조성 및 운용에 정부규제민간주택금융의 자율화민간주택금융의 발전WTO 및 OECD 가입 금융시장 대외개방 가속화주택시장 개방 및 분양가격 자율화 / 주택수요 감소주택자금 조성방식의 문제점 상존- 경기 의존적인 분양조건부 계약저축 및 소액가계저축 중심 주택자금 조달- 주택가격 대비 대출비율(Loan to Value ratio)가 20~30%대로 선진국의1/2~1/3 수준에 불과- 단기성 자금 조달 후 장기 대출 : 자산-부채의 만기구조 불일치I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:5주택금융의 활성화 민간주택금융의 발전방향 II.② 주택저당채권 유동화제도의 도입 추진- MBS 도입 주택부문과 자본시장의 연계를 통해 민간주택금융의자율화 도모* 주택금융의 선진화 : 자금 조성 확대, 대출금 주체* 2차 저당대출시장 관련 : 중개기관 설립여부, 설립시 기관 성격(민간,공공,관민)MBS발행주체 및 방식, 형태(주식형,채권형,혼합형), 매각대상MBS 위험측정 및 관리, 가치결정, 저당채권서비스 제공자- 바람직한 유동화 중개기구안 제시 ; 공공기관으로 설립* 장점 : 주택경기 변동에 따른 주택자금대출의 급격한 변동 조절 용이MBS발행시 정부채권 수준의 신용도 획득으로 저리자금의 조달 가능향후 저당채권시장의 확대시 민간기관의 한계성 예상발생 수익을 저소득층 공공주택 공급을 위한 재원으로 활용 - 미국I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:6주택금융의 활성화 공공주택금융의 발전방향 I.① 공공주택금융의 역할- 1차적 역할 : 주택금융의 직접 조성* 민간주택금융 미발달시 정부 직접 개입 : 재정자금 직접 투자 / 공공주택금융기관 이용- 2차적 역할 : 주택금융의 직접 운용* 시장소외계층(저소득층 및 임대주택)에 대한 주거문제 해결 목적으로 공공부문이 지원* 미국 및 영국 등 선진국 : 직접 지원 축소 / 민간주택금융 활성화 지원을 통해 해결- 3차적 역할 : 주택금융에 대한 신용보완* 공공부문 역할 : 민간주택금융 발전에 따라 증대하는 리스크 관리 장치 마련* 예금보험제도, 주택금융신용보증, 대출 보험, 보증제도, MBS에 대한 원리금 지급 보증I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thaior regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:7주택금융의 활성화 공공주택금융의 발전방향 II.② 국민주택기금의 역할평가 및 향후 전망- 국민주택기금 1차적 역할 > 2차적 역할 > 3차적 역할* 1차적 역할에만 충실 / 2차적 3차적 역할은 극히 미미- 현 국민주택기금의 문제점* 자금운용측면 - 소형주택에 대한 수요 감소로 미분양 누증- 저리자금운용의 수혜자가 저소득층이 아닌 중산층에 집중- 자금회전을 고려한 분양주택위주로 주택 공급- 기반시설 및 주택관리 지원 전무- 국민주택기금의 향후 전망* 정부의 금융시장 및 자본시장 개입 축소 자금조성 어려움* 경기의존적 자금조성구조 투기억제 및 시장지향적 정책 변화로 자금조성력 상실* 신규주택 분양가격자율화 채권입찰제 소멸로 제2종 채권 수입 상실* 청약관련저축 가입자 감소 기금조성 감소I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:8주택금융의 활성화 공공주택금융의 발전방향 III.③ 공공주택금융의 발전방향- 국민주택기금 공공주택금융기능의 강화로 역할 조정 필요* 2차적 3차적 역할 증대 필요 : 기금의 정부재정 비율 증대 및 공공주택금융기관 설립* 국민주택기금 운용 방향 변경: 서민층의 내집 마련 중심 서민 주거 안정을 위한 임대주택 공급 및주거수준개선* 민간주택금융의 질적 보완 기능 수행 : 저소득층 주택문제 해결 및임대 주택 공급* 1996년 M험 관리* MBS 시장 활성화시 2차 저당 대출시장 개입으로 시장조정기능 담당 필요I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information...PAGE:9주택관련세제의 개편주택 관련 세제 내용- 주택거래과세 (High) : 양도소득세 및 취등록세- 주택보유과세 (Low) : 종합토지세 및 재산세주택 관련 세제 문제점- 저보유과세 : 주택과소비 유발, 주거형평성 저해, 한정된 자원 낭비- 고거래과세 : 주택거래 위축 요인- 지방재정운용의 불안정성 ; 주택경기에 따른 세수증감 심화주택 관련 세제 개편 기본방향- 양도소득세 : 양도차익산정 일원화 및 현실화로 세부담 형평성 확보, 종합과세 추진- 취등록세 : 지방재정 확충 대책과 함께 경감 추진- 재산세 : 주택과소비 억제 및 부의 재분배를 위해 강화 추진- 지방재정 안정성 확보 : 지방자치단체간 지방교부세 재분배 방안 수립Tax base sharing 검토국세지방세I will cover this topic in four sections which are Backgroud, outline of thai general situation, regional development policies and strategies in Thailand and the last, Conclusion & personal view. Appendix is as for regional disparities in several terms of Thailand for your information..할 증대

경영/경제| 2003.05.15| 12페이지| 3,000원| 조회(361)

MBS, 주택금융, 택지개발, 주택정책

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[주택경제] 주택경제와 정책

I. 용어 설명1. 사용자 비용 (User Cost)“사용자 비용” 이란 주택에 대한 투자 측면과 관련된 개념으로서 1963년 D. Jorgenson이 기업의 투자행위를 분석하기 위하여 개발한 신고전주의 투자모형(neoclassical investment theory)에서 처음으로 사용되었으며, 이후 세제 및 금융제도 등이 투자행위에 미치는 영향을 분석하는데 주로 이용되었다.사용자 비용은 생산 및 사용과정에서 자본을 이용한 대가로 지불해야 하는 총비용을 지칭한다. 여기에는 자본 확보에 투자한 재원(Equity investment)의 기회비용, 자본사용과 관련되는 세금, 자본의 감가상각비 등 자본의 사용과 관련되는 실질비용이 모두 포함된다.즉 사용자 비용은 자본을 확보함에 따라 소요되는 재무비용(financial cost)과 상이하고 감가상각비가 고려된다는 점에서 자본비용(cost of capital)과는 다른 개념인 것이다. 오히려 사용자 비용은 투자사업의 평가에 사용되는 할인률과 비슷한 개념이다. 사용자 비용은 이를 도출하는 과정에서 자본투자에 영향을 미치는 여러 가지 제도의 효과를 용이하게 반영할 수 있는 장점이 있다. 특히 주택의 수요함수에서 주택가격 대신 사용자 비용을 채택하는 것은 사용자 비용이 주거서비스에 대한 소비자의 기회비용을 가장 잘 반영하는 것으로 보기 때문이다. 주택의 사용자 비용에는 통상 자본이자율, 취등록세, 재산세, 양도소득세, 연간주택가격 상승률 등이 포함된다.User Cost = P1r [P2(1-d)t - P1] P1 = 매입가격, P2 = 매도가격 r=이자율, d=감가상각위 결과값이 (+)값이면 User Cost가, (-)값이면 User Gain이 발생하게 된다.주택의 특성별 단위가격을 평가하는 Hedonic Price가 주택을 소비재로 보는 것과 비교하여 User Cost는 주택을 투자측면의 자산으로 보는 개념이다.2. 휠터링(Filtering) 이론휠터링(Filtering) 이론은 주택승계 현상과 관련된 이론으로서, 주택시장정을 포함하고 있다고 볼 수 있다.이러한 휠터링 이론은 특히 저소득층의 주거 문제와 관련하여 신축주택의 정부 지원 등과 같은 주택정책을 수립하는데에 중요한 의미를 가지고 있다.3. 주택저당채권유동화주택저당채권유동화(Mortgage Backed Securities)란 저당대출(Mortgage loan)을 대상자산으로 하여 발행케 되는 유동화증권(ABS)의 일종이다.저당대출(Mortgage loan)이란 금융기관이 주택에 대하여 저당권을 설정하고 대출을 하는 것으로서 만일 채무자가 대출 상환 즉 채무를 이행치 않는 경우 다른 채권에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 가지는 대출채권을 말한다. 통상 저당대출은 선진국의 경우 30년 정도의 장기대출이 주종을 이루고 있다. 주택저당채권유동화는 이러한 저당대출을 모아서 주택자금 대출기관이 장기주택자금 대출에 따른 자금의 고정화 현상을 해소하고 신규 현금 흐름을 창출하기 위하여 저당대출채권을 직접 또는 증권의 형태로 자본 시장에 매각하여 현금화 함으로서 신규대출재원을 확보하는 방법이다. 미국은 매우 활성화 되어있으나 아직 우리나라는 도입단계이며, 대표적인 주택금융의 방법으로서 일반적인 주택저당채권 발행 구조는 다음과 같다.`4. 주택의 생산성 이론주택의 생산성 이론이란 주택연구에 관한 거시적 접근법의 한 이론으로서, Burns(1970)가 제시한 ‘거주환경의 개선에서 오는 간접적인 혜택’을 구체적인 항목으로 세분하고, 그 혜택을 계량화함으로서 주택의 중요성을 파악하려는 이론이다.주택의 개선에서 오는 간접적인 혜택은 ① 직장에서의 생산성 증가 ② 건강개선 ③ 교육적 노력의 효과 향상 ④ 범죄 및 청소년 비행의 감소등으로 분류할 수 있으며, 이러한 주택투자의 혜택이 클 경우 자유시장의 움직임에 따라 이루어지는 주택투자는 사회적으로 비적정한 자원분배를 가져 오게 된다. 따라서 투자우선순위를 결정하는 기준으로 경제학자들이 흔히 사용하는 자본-산출 비율은 주택의 간접적 혜택을 고려하지 않음으로서 실제보다 높게 계산된다고 할 수 여 소비자들이 지불하고자 하는 내재가격(implicit price)라고 볼 수 있고 정형식은 P(z) = P(Z1, Z2, ….Zn) 로 표시할 수 있다.Hedonic price는 효용함수와 소득수준에 따른 지불수준과 관련 지어 나타낼 수 있는데, 효용함수를 U = U(X1, Z1, ….Zn)로, 또한 예상 제약조건인 소득수준을 Y = P1 X1 + P(z) 으로 나타낸다.각각의 특성에 따른 Hedonic Index를 통해 주택의 동질화를 위한 지표로서 활용할 수 있으며, 또한 특성감안가격함수를 통해 각 특성별 비교는 물론 도시간의 주택시장특성 비교가 가능하고, 시기별 주택가격 지수 작성이 가능하며 또한 주택의 질적변화 파악은 물론 주택 특성에 따른 수요 파악이 가능하다.지면상 Hedonic price와 관련한 효용극대화곡선은 생략하나, 각 특성들은 다른 특성들간의 한계대체율(marginal rate of substitution)에 따른 기울기를 보이게 되며 효용극대화점에서 가격곡선에 접할(tangent)하게 된다.6. 외부효과 (externality)일반적 경제용어로서의 외부효과는 어떤 개인의 생산과 소비활동이 다른 개인에게 손해나 이득을 주지만 어떠한 결과에 대해서도 보상이나 보답이 이루어지지 않기 때문에 시장가격기구에 의한 자원배분이 효율적으로 달성되지 못하는 경우를 말한다.주택에 있어서의 외부효과는 주택이 가지는 위치의 고정성이라는 특징과 매우 밀접한 관계를 지니고 있다. 즉 위치의 고정성에 기인하여 주변환경으로부터 큰 영향을 받고 동시에 영향을 미치는 교호작용을 의미 한다.이러한 외부효과는 외부 경제적인 요인(순외부효과)와 외부 불경제적인 요인(불외부효과)로 구분 할 수 있는데 가령 주택 주변에 고속도로가 신설되어 교통편의성의 증대로 주거환경이 향상 되는 것은 이러한 외부효과의 순기능이라고 할 수 있으며, 반대로 쓰레기소각장과 같은 혐오시설이 위치하여 주택가격이 급속하게 하락하는 것은 외부효과의 역기능이라고 볼 수 있다. 현재 우리나라의 주택시장에 있환되어야 할 것이며, 이를 통해 민간주택금융의 질적 보완기능 즉 저소득층의 주택문제 해결 및 임대주택공급 등의 사회적 요구를 충족시킬수 있을 것이다.이를 위해서는 현재 국민주택채권 발행을 통한 재원 외 일시적이나마 정부의 재정 지원이 필요할 것으로 판단되며, 궁극적으로 우리나라의 민간 주택금융활성화 시점이 다가오는 현실에서 국민주택기금은 공공주택금융의 신용보완 기능 즉 민간주택금융의 발달에 따른 시장안정 및 조정기능까지도 포함하는 보다 광범위한 공공주택금융의 역할을 수행해야 할 것이다.주택상품과 일반재화간의 차이점을 설명하고 주택시장분석시 소비자선택 이론을 적용하는데 따른 문제점미시경제학하에서 주택은 일반재화와 마찬가지로 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 소비재로서 인식 된다. 하지만 주택은 일반재화와 비교하여 다수의 확연한 특징적인 속성을 지니고 있는데 가장 큰 차이점으로는 위치의 고정성, 내구성(durability), 이질성, 불가분성(indivisibility)이며 그 외 공공서비스의 필요성, 생산의 장기성, 거래과정의 복잡성 등을 열거할 수 있다.ㅇ 위치의 고정성 : 주택이 가지는 일반재화와의 가장 큰 차이점은 일반 재화와는 달리 주택은 공간적으로 고정된 재화라는 점이다. 주택은 토지에 부착되어 있어 그 위치가 고정되어 있다. 따라서 일반재화가 지역간 이동이 가능하여 수출입 등이 자유로운 반면 주택은 원천적으로 이동이 불가능하다. 따라서 주택에 있어서 입지적인 여건이 주택의 사용가치와 교환가치에 절대적인 영향을 주게 된다.ㅇ 내구성 : 주택은 통상 20년이상의 수명을 가진 내구소비재이며 동시 에 투자재로서의 특성을 가진다. 따라서 그 변환에 비교적 큰 비용과 긴 시간이 소요되며 단기간내에 증개축이나 폐기가 어려운 재화이므로 특히 소비자의 선택행위시 큰 신중을 요하게 된다.ㅇ 이질성 : 주택은 일반재화보다 훨씬 복잡하고 세분화되는 이질성을 지니고 있다. 즉 점유형태별(자가/차가), 주택유형별(단독주택/다가구 다세대/아파트), 정부지원여부 및 지역별, 건이러한 한계점을 극복하여 주택에 대한 소비자의 선택을 분석하고 정형화하려는 여러 이론들이 끊임없이 발달되어 오기는 했으나 일반재화에 비해 그 수요를 측정하는 것은 여전히 매우 복잡하며 이에 따라 정형화된 소비자의 선택이론을 적용하는 것 또한 매우 어렵다고 할 수 있다.집을 구입할 때 소비자들은 융자지원이 필요한데, 지원규모와 지원조건이 어떻게 결정되는지의 설명 및 주택저당금융제도주택금융은 국가의 경제성장 및 금융 그리고 재정정책에 따라 각기 다른 제도적 특징을 지니게 된다. 특히 주택은 내구재로서 구입시 일반재화와 비교하여 막대한 비용이 소요됨으로 융자지원은 주택구입에 있어 필수적인 요건이라 할 수 있다.우리나라의 주택구입시 융자지원은 선진국에 비해 매우 단순하고 그 활용폭 또한 매우 적은 상황이다. 주로 주택소유자나 주택 구입자의 개인차원에서 금융기관에 대출서류를 제출하게 되고, 금융기관은 해당주택에 대한 융자 비율을 산정하여 저당권설정후 대출을 제공하고 있다. 여기서 융자 지원 범위의 기준이 되는 융자비율이란 대출금의 연체시 담보물의 현금화에 따른 환가가치(경매시 통상 실가격보다 낮게 경락됨), 환가비용 등을 감안하여 담보물의 감정가격에서 실제로 대출가능한 인정비율을 말하며 은행별, 담보 물 종류별로 많은 차이를 보이고 있다.문제는 현재 주택에 대한 우리나라의 융자비율이 너무 낮고 이로 인해 주택에 대한 loan to value ratio가 매우 저평가되고 있다. 즉 일반적으로 부동산을 제외한 담보(예금, 유가 증권, 보증서 등)는 감정가격에 융자비율을 곱한 금액까지 대출되고 있으나, 부동산의 경우에는 감정가격에 융자비율을 곱한후 선순위 채권액, 임차 보증금, 임금채권 등을 차감한 금액까지 대출이 가능하므로 부동산을 담보로 대출받을수 있는 금액은 부동산의 현시세보다 상당히 적게 된다. 또한 대출기간에 있어서도 선진국에서는 보통 20~30년의 장기 대출이 주를 이룸으로서 소비자에 대한 상환부담을 경감하고 이를 통해 보다 나은 주거환경을 획득할 수 있는 지원제.

경영/경제| 2003.05.15| 15페이지| 3,000원| 조회(466)

MBS, 주택정책, 사용자비용, 주택경제, 생산성이론

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[경매및공매] 경매와 공매

Ⅰ. 序論ㅇ 경제의 발달과 함께 금융거래가 크게 증가하여, 개인이나 기업이 자금을 필요로 할 때 보통 부동산 등의 담보를 제공하고자금을 융통하고 있다.또한 일반인들의 상거래나 기업경영 등 경제활동 과정에서국가나 지방자치단체가 재정을 충당하기 위해서 부과한 국세나 지방세 등 각종 조세를 납부하여야 한다.ㅇ 그런데 개인이나 기업이 금융기관으로부터 차용한 금전을변제하지 않거나, 국가나 지방자치단체에 조세를 납부치 않을경우,채권자가 채권을 회수하기 위해 국가 공권력을 통한 강제환가방법으로 채권을 회수하도록 되어 있다.ㅇ 이때 채권자가 채무자가 제공한 담보 물건을 법원에 담보권실행을 신청하여 매각하는 절차를 ‘경매’라 하고,국가나 지방자치단체 등이 조세를 납부치 않는 체납자의 재산을 압류하여 매각하는 절차를 ‘공매’라 하고 있다.Ⅱ. 競賣意義廣義 : 매도인이 다수의 매수 희망자에게 口頭로 매수의 청약을 하게하고 그 중 최고가격으로 청약을 한 사람에게매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매 형식.狹義 : 民事訴訟法상의 경매(舊 경매법에 의한 경매). 실질적의미의 경매강제경매 : 채무명의를 득한 채권자가 채무자의 재산에대하여 법원에 경매신청을 하여 진행되는경매담보권실행을 위한 경매 : 저당권 등의 담보물권에 의한경매로써 채권자의 신청에 의해 법원에서 진행되는 경매. 실무상의 용어로서 임의경매.※債務名義:채권자가 채무자에 대하여 그 청구권을 강제집행 할수 있음을 인정한 공적인 문서.(종류)- 확정된 이행 판결가집행선고부 판결확정된 지급 명령화해조서, 인락조서 등 각종 조서공증된 금전채권 문서競賣의 類型경매의 주체에 의한 분류私競賣 : 개인이 주체가 되어 경매를 진행하는 경우公競賣 : 국가기관이 주관하여 실행하는 경우※公競賣의 例法院競賣 : 법원에서 진행國稅徵收法상의 공매 : 한국자산관리공사에서 대행▣ 자산관리공사公賣 국세징수법상의 공매(체납처분절차)금융기관 비업무용재산 공매(위탁업무)금융기관으로부터 인수한 재산 공매법원으로부터 경락받은 재산 공매경매방식에 의한 분류入札方式 : 현행의 법원경매口述方式(呼價) : 종전법원경매,농수산물 경매시장※競賣方式變更에 따른 용어 변경(入札을 명한 경우)경매→입찰/경매기일→입찰기일/경락기일 →낙찰기일/최고가매수인→최고가입찰인/차순위 매수신고인 →차순위입찰신고인/경락허부결정→낙찰허부결정/경락인→낙찰인 으로 본다(’93.3.3 개정 민사소송규칙 제159조에 의거)기타의 분류① 新競賣와 再競賣ㅇ 競賣를 실시하였으나 최고가 매수신고인이 없거나,또는 입찰이 불능되어 실시하는 경매가 신경매.ㅇ 재경매는 경매를 실시하여 결정에는 이르렀으나 경락인이 경락대금을 납부치 아니하여 다시 실시하는 경매.재경매 3일 이전까지 연체이자 및 경락대금을 납부하면 재경매절차는 취소. 전 경락인은 재경매에 입찰할수 없음.② 일괄경매와 분할경매ㅇ 경매대상물건에 대한 사회,경제적 필요성에 의거 분리또는 통합하는 경우法院競賣法院競賣의 意義만족을 얻기위한 국가 즉 법원이금전채권 채권자의 부동산을신청에 따라 강제적으로 매각法院競賣의 分類强制競賣 – 채무명의에 의한 경매任意競賣 – 담보권실행을 위한 경매(실무상의 용어. 법상의 용어는 아님)※ 채권자 또는 담보권자가 채권회수를 하고자 할 때 채무자의 부동산 등을 법원에 경매 신청하여 그 대금으로채권회수의 목적을 달성하는 절차일반적으로 신청(압류)→경매(환가) →배당 의 절차로진행∎ 경매절차의 이해관계인ㅇ압류채권자(신청채권자)와 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자ㅇ채무자 및 소유자ㅇ등기부에 기입된 부동산 위의 권리자ㅇ부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자【의미】부동산에는 소유자를 포함하여 기타 권리자들의부동산 경매로 인하여 권리에 영향을 받게 되므로,경매절차의 진행상황을 알고 절차에 참가, 권리행사를 할 필요성이 있음.競賣進行의 槪略的인 節次부동산소재지 ----- 경매의 신청 ---------- 채권자지방법원법 원 ----------- 경매개시 결정 ----------- 지방법원단독판사집 달 관 --------- 입찰기일의 실시 --- 개찰, 입찰종결고지지방법원 --------- 낙찰기일의 실시 ----------- 입찰일로부터단독판사 7일 이내집행법원 ----------- 경락대금 납부 ---------- 소유권 취득(등기신청)집행법원 ----------- 배 당 --- 대금납부 2주일내지정(배당표의확정)예 납 금 ---------- 경매업무의 종결 ------------ 기록인계잔액환부경매의 특성① 경매의 장점ㅇ 고수익 보장ㅇ 간단한 절차ㅇ 물건의 다양성ㅇ 물건의 정보가 명확하고 안전② 경매의 단점ㅇ 인도.명도의 문제ㅇ 정확한 권리분석 등 전문지식의 요구ㅇ 대금의 일시불ㅇ 경매부동산 취득의 가변성ㅇ 취득시 세금의 부담경매의 필요성법적,사회적 필요성자력구제가 아닌 합법적인 법집행절차개인재산의 법률적 보호에 기여탈세불가능. 부동산의 사회적 순기능에 기여경매의 대중화경매제도의 변화실수요자들의 관심증대경매물건의 증가경매신청인의 자격법원의 허가 없이 신청을 할수 있는 자본인법정대리인법령에 의한 소송대리인변호사② 법원의 허가를 받아 경매신청을 대리할수 있는 자당사자의 친족,피고용인,기타 특별한 관계자법무사매수신청인의 자격매수신청인은 부동산을 매수할 능력이나 자격이 있는 자는 가능. 행위 무능력자는 단독으로 할수 없고 법정대리인에 의해서 신청 가능.대리인에 의한 매수신청- 민법상의 임의대리인이면 가능(대리권을 증명할수 있는 서면첨부)부동산 중개업자의 경매의 알선매수신청인이 될 수 없는 자매수신청인이 될 수 있는 자競賣와 住宅賃貸借保護法ㅇ주택임차보증금의 보호대상 기준은 저당권설정등기 또는 압류등기의 일자를 기준으로 그 보호대상 여부가 결정됨.→주택임대차보호법이 ’81.3.5. 제정된후, 6차례에 걸쳐 개정됨.개정된 시점부터 임대차보호대상 범위가 다르게 적용되므로근저당권이나 압류가 등기된 날자에 해당되는 임대차보호법을적용해야 함.※ 업무처리시 유의사항주택임대차보호법은 미등기전세에도 적용되는지 여부“주거용 건물”의 판단기준일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부주택점유와 주민등록은 계속 존속해야 하는지우선순위의 판단기준(주민등록전입일,점유일,확정일자)하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 공동생활을 하는 경우의 임차보증금은.Ⅲ. 公賣公賣의 意義廣義 : 법률의 규정에 의거 공적기관에 의하여 강제적으로행하여지는 매매로서 매수의 기회가 일반으로 공개되는 점에서 개인간의 임의매매와 대립된다.狹義 : 국세,지방세 등과 조세에 준하는 공과금 등의 징수를목적으로 압류한 재산을 강제환가하는 조세체납처분의 절차로서 공매, 즉 재산환가처분을 뜻함.이러한 공매는 징수관청에 의하여 행해진다.公賣의 特性ㅇ 국세징수법상 과세관청이 우월한 공권력의 행사로서 행정소송의 대상이 되는 공법상의 행정처분ㅇ 원칙적으로 수의계약이 없음.단, 압류재산이 부패, 변질 또는 감량되기 쉬운 것으로서신속한 매각을 요하는 것과 재산의 추정가격이 10만원 미만인 경우 수의계약 가능.ㅇ 집행일의 10일전에 공고하여야 하고, 체납자 등에게 송달이되어야 가능.ㅇ 세무서장은 그 공매에 전문지식이 필요하거나 특수한 사정이 있는 때에는 한국자산관리공사에 공매를 대행시킬수 있도록 함.競賣와 公賣의 區分- 일반적으로 경매는 민사소송법상 강제경매와 임의경매를포함하는 개념으로 단순히 ‘경매’라는 용어를 사용하고 있다.공매란 국세징수법에 의하여 압류재산에 대하여 불특정다수인의 매수희망자로 하여금 자유경쟁을 하게 하여 최고가액에의하여 매수인을 결정하는 방법이다.- 경매와 공매는 민사소송법, 국세징수법으로 각기 근거법이다르고 집행기관도 법원과 한국자산관리공사로 다르지만 가격을 공개한 가운데 경쟁하여 계약을 체결하는 방법이 같아 넓은 의미에서는 경매와 공매가 같은 의미로 사용된다고 할 수 있다.※ 공매(체납처분)과 법원경매의 차이구 분경 매공 매매각예정가격체감가격체감의 원칙이 없고통상적으로 전차경매 가격의 20%씩 체감1, 2차 동일, 3회차부터1회차 가격의 10%씩 체감대금납부방법낙찰허가 결정 후 통상30~40일 사이 지정된 대금납부기일에 잔대금 납부매각결정일로부터 7일또는 60일 기한내에잔대금 납부잔대금 불납시입찰보증금의처리배당할 금액 포함됨(단, 재경매기일 3일전까지납부하면 유효)불납시 10일간의 납부 유예기간을 주고, 유예기간동안잔대금 불납시 매각결정은취소되며, 입찰보증금은국고(지방금고)에 귀속.저당권부 채권의 상계가능성상계가능(민소법 제660조의 ②)상계불허(대판.1996.4.23 95 누 6052)근거법민사소송법국세징수법 등수의계약여부절대 불가원칙 불가4. 한국자산관리공사(구成業公社)의 公賣- 한국자산관리공사의 공매는 2가지로 분류됨하나는 국세징수법상의 체납처분절차인 압류재산을 공매하는 것이며다른 하나는 금융기관이나 기업체가 소유한 비업무용자산을 공매하는 것임.(최근에는『금융기관부실채권의효율적처리및한국자산관리공사의설립에법률』에 의거 한국자산관리공사가 직접 법원경매에서 취득한 재산도 포함)국세징수법에 의한 압류재산 공매는 광의의 競賣로 그 중실질적 公競賣의 일종이며, 금융기관이나 기업체가 소유한비업무용자산의 공매는 가격을 공개하여 매각한다는 의미에서 公賣라는 용어를 사용하고 있으나 법률의 규정이 아닌한국자산관리공사의 內規에 의해 매각하는 공매로 私競賣의일종으로 보아야 할 것이다.※ 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 구분법원경매 – 임의경매 – 민소법에 의한 담보권실행공매 압류재산 - 국세징수법에 의한 대납처분비업무용재산 - 한국자산관리공사내규에 의한 재산매각※ 한국자산관리공사 공매의 분류구 분용어사용분류형태경매방법특 징압류재산공매공경매입찰수의계약불가비업무용재산공매사경매입찰수의계약가능 PAGE 1 / NUMPAGES 11

법학| 2003.05.15| 11페이지| 3,000원| 조회(2,097)

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