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[사회과학 ] 토지공개념 평가A+최고예요

목 차Ⅰ.토지공개념의 의미Ⅱ.토지공개념의 도입 배경Ⅲ. 토지공개념관련 3대제도1.토지초과 이득세제도2.개발이익환수법제도3.택지소유상한제도Ⅳ.토지공개념 3법과 관련 있는 법제１.토지거래허가·신고제２지가공시제３.종합토지세４.등기의무제와 부동산실명제Ⅴ.토지공개념의 도입의 효과１. 지가의 안정２.토지소유의 형평성제고３.토지의 효율적 이용과 공급의 증대４.개발이익의 환수와 사회적 분배개선Ⅵ.토지공개념 3법의 문제점과 개선방향1.토지초과이득세2.택지소유상한제3.개발이익환수제Ⅶ.토지공개념의 결론Ⅰ.토지공개념의 의미토지는 자연적 소산으로 공급이 유한하므로, 수요증대로 인해 지가는 상승하고, 사회적 경제잉여를 토지소유자에게만 귀속시키는 결과를 가져온다. 따라서 토지는 사회적 소산이 아니므로, 이에 대하여 근본적으로 사적 권리를 주장하는 것은 정당치 못하며 만인을 위해 이용되어야한다. 또한 개인소유의 과정 자체가 통념적 사회가치관과 합치되어야 하며. 재산권행사뿐만 아니라 이용도 사회적 필요를 충족하고 공공복리에 적합해야 한다. 그러므로 토지이용에 있어 공익성과 사회성이 강조된다. 토지는 전국민의 삶의 터전이므로 특정인의 재산증식수단이 될 수 없고, 자본주의국가에서도 이제 토지가 공공 재로 인식되면서 토지소유권 절대사상에도 변화가 요구되기에 이르렀다. 그리하여 토지란 단순한 상품이 아니라 인간 생활과 생산을 위한 불가결한 기반이기 때문에, 그것이 농지이든, 산림지이든, 혹은 주거지이든 그 토지가 지니는 기능 내지 적성 혹은 지역에 따라 공공복리를 위해 가장 값지게 그리고 가장 효율적으로 이용되지 않으면 아니 되며 그를 위해 적정한 규제가 가해지지 않으면 아니 됨을 의미한다(서원우 1982){) HTTP://www.cfe.org/urban/books/Land%20Tax/part1.9.HTM이것이 바로 토지공개념의 의미이다Ⅱ.토지공개념의 도입 배경토지공개념의 도입 배경에는 1960년대이래 우리 나라의 토지 정책은 경제 성장의 기반으로서 토지이용의 생산성을 극대화하는데 그 역점을 두어 한다.(4)과세기간: 토지초과이득세는 그 과세기간을 3년으로 하여 과세기간이 개시되는 연도의 1월 1일부터 과세기간이 종료되는 연도의 12월 31일까지의 토지초과이득에 대하여 이를 부과한다. 이와 같이 토지초과이득세는 과세기간을 3년으로 함으로써 3년간의 지가상승으로 인한 초과이득에 대하여 과세하며, 납세의무의 성립시기는 과세기간 종료일 이다. 그러나 개발사업 등으로 인하여 지가가 급등하는 지역에 있어서는 예외적으로 1년을 단위로 하는 예정결정기간 마다 과세한다.2.개발이익환수법제도경제발전과 도시화의 진전으로 많은 개발이 이루어졌고 이로 인해 막대한 개발이익이 발생하였으나 제도의 불 비로 개발이익이 사유화되었다. 이와 같이 토지로부터 발생하는 불로소득이 사회적으로 환수되지 못하고 사유화됨으로써 소득구조의 불균형과 계층간의 갈등을 초래하였으며 이는 토지문제로 제기되어 마침내 사회문제로 확산되기에 이르렀다. 이에 정부는 80년대 후반 한정된 국토공간에 토지공급의 제한, 지가상승과 토지투기의 만연, 개발이익 사유화 등 토지문제를 능동적으로 대처하기 위해 토지공개념 제도를 확대 도입하였다. 개발부담금제는 이의 일환으로 토지초과이득세와 함께 개발이익환수를 위한 제도로 도입되었다(1)개발이익: 개발이익이라 함은 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가 분을 말한다. 국가는 개발부담금 부과대상사업이 시행되는 지역에서 발생되는 개발이익을 이 법이 정하는 바에 의하여 개발부담금으로 징수해야 한다. 또한 국가는 개발부담금 이외의 개발이익에 대하여는 토지초과이득세법이 정하는 바에 의하여 토지초과이득세로 징수하여야 한다.(2)개발이익의 환수조건1국가나 지방자치단체 또는 정부투자기관이 사업을 시행할 것2개발사업 또는 정비사업 등에 의해 지가가 상승할 것3토지소유자의 노력과 무관할 것4토지소유자가 현저한 이익을 얻을 것(3)개발부담금의 부과대상인 개발사업: 개 간주한다.(3)법인에 대한 소유의 상한: 법인(사단, 재단, 기타 단체 등 법인격이 없는 단체 포함)의 택지소유는 원칙적으로 금지되다. 그러나 종업원의 기숙사, 사택 등 종업원용 주거용 건물이나 택지개발, 임대 등의 목적으로 택지를 취득하는 것이 허용되기 때문에 이러한 목적의 토지보유는 허용되고 있는 셈이다.(4)택지취득 허가: 개인이 매매, 증여 교환 기타 계약을 통하여 소유상한을 초과하는 택지(나대지 포함)를 취득하려면 사전에 시장.군수.구청장의 허가를 받아야 한다. 법인은 모든 택지의 취득행위에 대하여 사전허가를 얻어야 한다. 상속, 확정판정 등 법률의 규정에 의하여 불가피하게 200평이 넘게 택지를 소유하게 된 경우에는 취득 후 이를 신고하여야 하며 취득일로부터 일정기간 이내에 초과소유부분을 이용. 개발. 처분해야 한다. 도시계획법 기타 관련법령에 의하여 분양을 목적으로 개발된 택지는 개인의 소유상한이나 법인의 택지취득 금지규정에 불구하고 소유, 취득할 수 있으나 택지개발준공일로부터 일정기간내에 이용. 개발. 처분해야 한다.(5)취득택지의 사후관리: 처분을 목적으로 상한을 초과하여 택지를 소유한 사람은 처분 의무 기간 내에 택지를 처분해야 한다. 처분 의무 기간은 6개월, 2년, 3년, 4년의 네 가지가 있다. 반면 임대주택사업용으로 취득한 택지는 5년 이내의 처분을 금지하고 있다. 토지의 소유자가 처분 의무 기간 내에 택지를 처분하지 않을 경우 허가권자는 처분 의무 기간 만료일로부터 6월 이내에 매수할 자를 지정하여 그 토지를 매수하게 할 수 있다. 매매가격 및 방법은 선매자와 토지소유자가 협의하여 결정하는 것을 원칙으로 하나, 협의가 이루어지지 않을 경우 2인 이상의 감정평가업자가 감정 평가한 금액의 산술평균을 사용한다. 처분의무기간 내에 처분하지 않는 택지의 소유자는 처분시까지 택지가격의 11%에 해당하는 초과소유부담금을 납부하여야 한다. 택지를 조성하거나 주택을 건설하여 타인에게 임대하는 것을 업으로 하는 자가 당해 목적으로 취득한 택지는 임대 종합대책에서 비롯되었다. 오늘날 실시하고 있는 토지거래허가·신고제는 1978년만 국토이용관리법 개정을 통해 도입하였다. 그러나 그 시행시기는 대통령이 정하는 날로 유보했는데, 8·9조치 이후 부동산경기가 진정됨에 따라 실제 시행하지는 않았다. 그 후 1982년 후반부터 수도권 및 중부권 등 일부지역에서 지가상승 및 토지투기가 재발하면서 이 제도를 시행할 필요성이 증대됨에 따라 1983년 말 다시 제도를 보완하였다.종전제도에 의하면 규제구역에 대해서는 허가제를 실시하고 그 외의 지역에 대하여는 일률적으로 신고제를 실시하도록 되어 있어, 제도 시행시 행정력의 낭비 및 국민생활의 지나친 불편이 우려되었다. 이에 허가제와 신고제를 분리함으로써 필요한 지역만을 신고구역으로 지정하여 신고제를 실시할 수 있도록 하였다. 이와 함께 허가 또는 신고시의 심사기준인 표준지가의 산정방법을 보완하는 한편, 신고대상 거래를 토지의 소유권 및 지상권에 관한 거래로 조정하였으며, 신고대상에서 제외되는 토지의 규모를 지역 및 용도에 따라 대통통령으로 정하도록 하였다. 본격적인 시행을 위해 보완조치를 마친 이 제도는 그 후 계속적으로 확대 실시되었다. 그러나 1992년 이후 토지시장이 안정되기 시작하면서 이 제도가 경직적으로 운영되어 국민생활에 지나친 불편을 준다는 지적이 일었다. 이에 1994년부터는 그 동안 이중계약서 작성 등으로 인해 실효성이 의문시되던 토지거래가격심사제를 폐지하는 한편, 거래대상 토지가 농지나 임야인 경우 토지거래허가를 받으면 농지매매증명이나 임야매매증명을 받은 것으로 하였다.２.지가공시제우리 나라의 공적 지가제도는 전문평가제도를 채택하고 있으며, 1970년 이후에 도입되었다. 초기 가표는 임대가격을 기초로 산정 되었다. 최초의 임대가격조사는 1943년 조선시가지계획령의 개정에 의해 이루어졌다. 당시에 조사된 임대가격은 임대주가 받게되는 1년간의 임대률로써, 시장거래의 기준으로 긴요하게 활용되었다. 그러나 이후 추가적인 조사 없이 필요할 때마다 임대가격을 일률적으로와 전국에 걸쳐 법인 또는 단체가 보유하고 고유업무에 직접 사용하지 않는 모든 토지를 소유자별로 합산하여 0.5%(3천만원 이하)내지 5%(15억원 초과)의 10단계 초과누진세율을 적용하여 과세토록 한 것이다. 토지보유과세에 인별합산 누진과세라는 요소를 도입한 것은 획기적인 일이었으나, 토지가 합산되지 않는 등 과세대상이 극히 한정되었으며, 특정 토지가 토지과다보유세의 대상인지 아닌지를 가려내기 위한 행정수요가 커졌고, 토지가액에 따라서는 과거의 공한지세 또는 비업무용 토지의 중과세 세액보다도 세부담이 오히려 감소하는 문제가 나타났다. 실제로 토지과다보유세의 징수액은 공한지 및 비업무용토지의 재산세 징수액과 대동소이한 것이었다. 이런 문제 때문에 토지과다보유세는 두 해에 부과된 데 그치고 종합토지세로 대체되었다.４.등기의무제와 부동산실명제부동산 등기법이 등기신청주의를 채택함에 따라 실질적인 채권·채무관계가 등기에 우선하였으며, 그간 미등기 전매·가등기·명의신탁을 이용한 편 법적 거래가 가능했다. 결국 등기제도는 1990년 8월 1일 부동산등기특별조치법의 제정으로 변화의 국면을 맞기 시작했다. 이 법은 부동산소유권이전등기신청을 의무화하고, 부동산투기의 수단으로 악용되는 허위·부실 등기 신청행위와 거래규제를 회피하는 각종 편법·탈법행위를 직접적으로 규제함으로써 등기부 기재와 거래의 실제 내용이 일치하도록 하여 건전한 부동산 거래질서를 확립하는 것을 목적으로 하였다.이 법은 소유권이전등기신청의 의무화, 등기원인의 허위기재 등의 금지, 명의신탁 금지, 미등기 전매행위 금지, 제3자 전매시검인신청 의무화 및 검인계약서제도 의무화, 등기신청시 토지거래신고필증 제출 의무화 등을 규정하였다. 그러나 시행결과 투기 목적의 명의신탁만을 적발하여 처벌규정을 적용하기가 어려웠고, 명의신탁자의 재산권 자체는 그대로 인정되므로 그 실효성이 크지 않았다. 이에 명의신탁 자체를 원천적으로 무효화시키지 않고는 투기행위를 막을 수 없다는 주장이 강하게 제기되었고, 헌법상의 재산권 보장이나 계

사회과학| 2004.01.01| 14페이지| 2,000원| 조회(984)

토지공개념, 토지초과이득세, 토지거래허가제, 개발이익환수법, 택지소유상한

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