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청주 복대동 주상복합 분양성검토서

..PAGE:1타당성 검토서[청주 흥덕구 복대동633 ]Ver01_..PAGE:2I 상품의 이해 l사업개요사업 개요 / 분양 면적표입지 여건입지 여건 분석..PAGE:3상품의 이해_____________1) 사업 개요 및 분양 면적표설계 개요공동주택 분양 면적사 업 명청주 복대동 주상복합 신축공사대 지 위 치청주시 흥덕구 복대동 633-1번지 외 124필지건 축 규 모공동주택 : 지하 5층 ~ 지상 46층판매시설 : 지하 1층 ~ 지상 3층연 면 적308,695.36㎡ (93,380.35평)세 대 수공동주택 1,180 세대평형세대수전용면적주거공용공급면적평형비율㎡평형㎡평형㎡평형36,64평형24284,9025.7136.1310.93123.0336.6420.51%36.74평형24484.7025.6436.7211.11121.4836.7520.67%36.53평형23884.9025.7035.8010.83120.7636.5320.17%46.62평형114120.8636.5633.2210.05154.1146.629.66%49.49평형114128.0338.7335.5710.76163.6049.499.66%56.87평형114147.3744.5840.6212.2918856.879.66%56.38평형114146.0144.1740.3612.21186.3856.389.66%합 계1,180------100%판매시설 분양 면적구분층별전용면적공용면적기타공용면적합계전용률㎡평형㎡평형㎡평형㎡평형판매시설지상3층4,715.621,426.472,412.14729.67389.15117.727,516.922,273.8662.73%지상2층3,938.861,191.502,307.71698.08507.10153.46,753.712,042.9958.32%지상1층3,412.241,032.202,157.13652.53183.2455.435,752.621,740.1659.32%지하1층----13,022.533,939.3013,022.533,939.30-지하5층----658.11199.08658.11199.08-합계--잘 갖춰져 있는 중부권의 교통요충지청주시 중심도로인 사직로가 연접해 있어 도심지역 접근성우수교육 : 도보 통학이 용이한 학군 형성초·중·고교가 도보 10분 이내에 위치하여 도보 통학 용이충북대·한국폴리텍대 반경 1Km 이내로 도보 통학 용이사업지는 사직로권역 위치하여 교통시설, 학교, 의료시설 등생활 환경이 양호하고 청주산업단지와 인접하여 출·퇴근이용이하나, 서민주택 주거지역 이미지 고착화와 인근 아파트미분양 적체로 수요 유인에 한계가 따르는 입지적 성향을 보임입지종합교통환경 : 경부·중부고속과 빠르게 연결되는 교통망경부고속지선서청주IC6Km사업지반경 600m이내 봉명초서원초, 복대초위치고속터미널반경 2Km이내 위치흥덕구청반경 2Km이내사업지반경 2Km이내 서원중봉명중, 성화중위치공항입구IC4.5km롯데마트반경 2Km이내 위치사업지사업지 반경 2Km 내에 롯데마트, 농협하나로 클럽등이위치하여 이용 편리흥덕구청, 청주세무서 및 복대공원, 신율봉공원등 관공서와공원 및 청북대병원등 각종 인프라시설이 구축되어 있음생활 : 생활인프라 시설 이용 편리01. 상품의 이해..PAGE:5I 사업 환경 분석 l부동산 시장 동향청주시 부동산 시장 동향공동주택 공급 현황청주시 공동주택 공급 현황미분양 현황청주시 연도별 미분양 추이공동주택 실거래 현황청주시 규모별 실거래 현황주요 공급 사례주요아파트 분양 조건 현황..PAGE:6사업환경분석______1) 부동산 시장 동향매매 시장 동향청주지역 매매가격 상승세 지속- 지방 부동산 시장 호황과 맞물려 청주지역 매매가격 상승률은 2009년 2/4분기 이후 지속되면서 20011년 6월 대비7월 매매가격 상승률은 1.03%를 기록하며 도내에서 가장 높은 상승률을 기록.- 시ㆍ군별로는 충주시가 0.96%로 두번째로 높은 상승세를 보였으며, 제천(0.45%), 청원(0.39%) 순으로 높은 변동률을기록하였으나 그 외지역은 약 보합세를 보이며 지역간 변동차이를 보임l 청주시 월간 매매가 변동률 l(단위: %)2008년2009년2010년2011년l `11년 7월 현재 0.76%의 상승률을 보이며 전월(6월 0.63%)에 비해 소폭 상승.- 청주시가 가장 높은 상승률을 보여 매매가와 더불어 높은 상승률을 보이고 있는 것으로 조사됨.02. 사업환경분석..PAGE:7사업환경분석______2)공동주택 공급 현황청주시 공동주택 공급현황(단위: 건)구분2005년2006년2007년2008년2009년2010년2011년19평이하814063425701,067020~29평290193,12051701,064030~39평3,0411,5512,4911,9302,1082,55049740~49평*************,0151,67615250~59평134*************3615260평이상140001887610총계4,6242,1637,0294,0113,5087,367811l 2011년 청주시 규모별 공급 현황 l2008년 이후 40평형대 이상 중대형 평형 공급 증가- 2008년 이후 40평형 이상 중대형 평형의 공급이 연 평균 약470세대를 상회하며 지역 미분양 적체의 원인이 됨.- 상대적으로 실수요층이 두텁고 거래량이 활발한 40평형대 미만중소형 평형은 급격하게 줄어들며 전세 품귀 현상으로 이어지며전세가 상승과 매매가 상승을 견인함.02. 사업환경분석..PAGE:8사업환경분석______3) 미분양 현황청주시 미분양 현황청주시 미분양 하락세 지속- 청주지역은 `10년 6월 이후 13개월 연속 하락세를 보이고 있으며 `11년 6월 현재 청주지역 미분양은 996세대를기록하였으며 이는 부산발 부동산 활황세 및 충남지역 부동산 호재가 청주지역까지 영향을 끼친 것으로 판단됨.- 전세 품귀 현상으로 인한 가격 상승 및 그에 따른 매매가 상승으로 미분양 소진은 `11년 들어 빠르게 진행되고 있으며봄철 이사시즌 종료 및 여름 피서시즌 돌입에 따른 부동산 피수에 따라 `11년 6월 들어 상승폭은 하락함.02. 사업환경분석..PAGE:9사업환경분석______4) 공동주택 실거래 현황청주시 공동주택 실거래 현황청주시는 충청북도 중 가장 활발하게 형평형에 대한 거부감이 뚜렷하게 나타남.자료 : 온나라 부동산 정보(단위: 건)지역별 아파트 거래량 현황(2011. 6월 현재)구분19평이하20~25평26~39평40~49평50~59평60평이상총계청주시6*************1,492충주시*************4제천시1*************청원군22525039030517구분2010년2011년9월10월11월12월1월2월3월4월5월6월19평이하4277887371,1*************480867120~25평2833974454*************244146226~39평2611,026*************4129616627440~49평44247527*************7450~59평635*************0평이상0000112000총계1,0212,4931,4973,1611,7691,7791,5921,5081,4441,492l 규모별 아파트 거래량(2011. 6월 현재) l02. 사업환경분석..PAGE:10사업환경분석______5) 청주시 주요공급 사례청주 대농지구 지웰시티 1차분양초기에 투자자들로 인해 분양이 되는듯이 보였지만 현재는 49평이상은 분양이 거의되지않음위 치청주시 흥덕구 복대동 555번지규 모지상45층, 9개동 / 2164세대분양 시기2007.03입주 시기2010.07시공사㈜신영분양면적분양가평당분양가분양률비 고평형세대수38688412,000천원10,583천원32%분양금액의 60% 대출받으면대출이자 2년 대납49688568,000천원11,584천원59688701,000천원11,691천원6350829,000천원12,977천원77501,037,000천원13,403천원02. 사업환경분석..PAGE:11청주 대농지구 금호어울림현재 20% 할인적용중이지만 할인분양 초기 입주민들의 반대와 46평형 이상 중대형평형은할인에도 불구하고 미분양 소진에 고전중위 치청주시 흥덕구 복대동 254-4번지규 모지상20층, 23개동 / 1,234세대분양 시기2007.01입주 시기2009.02시공사금호건설분양면적분양천원8,375천원49279423,400천원8,525천원59114505,000천원8,475천원774760,700천원9,800천원783765,900천원9,800천원사업환경분석______5) 청주시 주요공급 사례02. 사업환경분석..PAGE:12청주 사직 두산 위브더제니스청주 도심에 위치하여 입지여건은 좋지만 높은분양가 책정으로 현재 20% 할인에도 불구하고 미분양 소진에 고전중위 치청주시 흥덕구 사직동 265-5번지규 모지상41층, 2개동 / 576세대분양 시기2006.03입주 시기2009.03시공사두산건설분양면적분양가평당분양가분양률비 고평형세대수3978301,172천원7,919천원14%현재 20% 할인분양중49A142413,946천원8,381천원49B206397,993천원8,110천원57142519,267천원9,081천원788781,398천원9,991천원사업환경분석______5) 청주시 주요공급 사례02. 사업환경분석..PAGE:13l 의견종합 l평형구성평형 구성 제안전문가 집단 의견청주시 전문가 집단 인터뷰결론종합분석..PAGE:14결론______1) 평형구성평형 구성 제안중대형 평형 집중 공급2008년 이후 중대형 평형 과다 공급으로 실 수요층 고갈 및 미분양 적체중대형 평형 저조한 실거래량2011년 6월 현재 전체 거래량 중 40평형 이상 거래비율은 5.6%를 차지함주요 공급 업체의 실패청주시 주요 공급 사례 분석 결과 49평형 이상 공급 아파트 할인분양 실시 중미분양이 확정적인 중대형 평형을 시장 상황 및 공급 사례를 분석하여 중소형 평형대로 제안함.03. 의견종합..PAGE:15결론______2) 전문가 집단 의견청주지역 전문가 집단 인터뷰중소형 평형 선호 및 거래 활발- 현재 청주시는 소형 평형대 공급에 2008년 이후 급격히 줄어들었으며 중대형 위주로 공급이 되어 실 수요층이 외면함.- 청주에서 집을 매매한다는 것은 평수 및 가격은 34평형 기준 2억 5천만원이 상한선으로 정해짐.- 지역 부동산 소장 인터뷰 결과 20~30평형 구성이 가장 적합하며,치.

경영/경제| 2014.05.14| 16페이지| 1,000원| 조회(425)

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전주시 효자동 사업타당성 분석

..PAGE:1타당성 검토[전주시 효자동 타당성 검토 ]Ver01_..PAGE:2Contents1. 입지환경분석1.1 입지환경 분석1.1.1 입지현황1.1.2 토지개요1.2 법규검토1.2.1 개발 가능 건축물1.2.2 개발 가능 규모1.3 주변개발여건1.3.1 상위계획1.3.2 인문여건1.3.3 주택시장현황2. 사업성 검토2.1 사업성 분석 전제2.2 사업성 분석..PAGE:3전주IC서전주 IC전주시청SITE전주역전북도청전북대학교6km6km6km3km5km2km1. 입지환경분석1.1 입지현황1.2 토지개요사업지는 전주시청에서 서측으로 약 5km 거리에 위치전주시 서측 최외곽지로 북서측은 산으로 둘러쌓인 구릉지사업지 용도지역지구 : 자연녹지지역, 자연취락지구SITE지번면적(평)완산구 효자동3가 764-2대74.42777대86.82777-1대139.15780-3전58.99776-1대248.05775-1대76.53산 33임780.15총계1,464.10위치도사업지 범위지번도01. 개발환경분석..PAGE:4토지주 개발가능 건축물자연녹지지역자연취락지구국토의계획및이용에관한법률시행령제78조별표23전주시도시계획조례제28조국토의계획및이용에관한법률시행령제71조 별표17전주시도시계획조례제27조2. 법규검토2.1 개발 가능 건축물단독주택, 공동주택(아파트제외)제1종근린생활시설제2종근린생활시설(단란주점및안마시술소제외)문화 및 집회시설종교시설판매시설(농수산물공판장, 직판장(1만㎡미만), 대형할인점 및 중소기업공동판매시설)의료시설교육연구시설공장(첨단업종 공장, 아파트형공장, 도정 및 식품공장에 한함)노유자시설수련시설운동시설창고시설(농업·임업·축산업·수산업용 제외)위험물저장 및 처리시설자동차관련시설(정비공장 폐차장 제외)동물및식물관련시설분뇨및쓰레기처리시설교정및군사시설방송통신시설발전시설묘지관련시설관광휴게시설장례식장단독주택, 공동주택(아파트제외)제1종근린생활시설제2종근린생활시설(단란주점및안마시술소제외)문화 및 집회시설종교시설판매시설(농수산물공판장, 직판장(1만㎡미만))의료시설교육연구시설노유자시설수련시설운동시설창고시설(농업·임업·축산업·수산업용 제외)동물및식물관련시설교정및군사시설방송통신시설발전시설단독주택, 공동주택(아파트제외)제1종근린생활시설제2종근린생활시설(단란주점,안마시술소제외)문화 및 집회시설의료시설노유자시설창고시설(농업·임업·축산업·수산업용 제외)※ 단, 4층 이하로 건축가능01. 개발환경분석..PAGE:5법적용적율 : 100%법적건폐율 : 20%2. 법규검토2.2 개발 가능 규모자연녹지지역자연취락지구최대지상연면적 : 1,171평최대건축면적 : 293평최고지상층수 : 4개층사업지 용도지역지구 : 자연녹지지역, 자연취락지구산33번지는 현재 임야로서 대지로 형질변경이 우선 진행되어야 하며, 경사지로서 대지로 활용가능 여부 또한 경사로분석을 통해 검토되어야 함.위성사진 상 임야 일부에 묘지가 존재하므로 정확한 측량을 통한 묘지 이장비용의 발생 여부 검토 필요.층수 제한으로 인해 개발가능 용적율은 80%1,464평01. 개발환경분석..PAGE:63. 개발여건3.1 상위계획전주시 2021년 도시기본계획 및 장기발전계획에 의거 향후 도시 발전의 중심 축으로 서북부지역을 선정상위 개발사업 : 하가지구 택지개발사업지구(2,802 세대), 전주완주혁신도시(공공기관 이전, 9,667세대)종합운동장 부지 : 컨벤션 중심의 복합개발사업으로 추진사업지로부터 3km 외곽지역에 주요 개발계획이 수립되어 있어, 상위계획에 따른 수혜 기대하기 어려움.전주시 2021 도시기본계획전주시 2021 권역별 공간구상도SITE01. 개발환경분석..PAGE:73. 개발여건3.2 인문여건현황SITE전주IC전주공단전주시청전북대학교전북도청전주시 2010.12 기준 인구 641,515명 / 234,415가구 (사업지 속한 효자4동 인구 46,577명(7%))사업지 인문특성 : 효자4동의 연령별 인구 분포를 분석하면, 30~40대 및 10대 이하 연령이 70% 차지 (3~4인가구 밀집)사업지는 주택용지로 개발함이 가장 안정적 / 또는 주변 거주민을 대상으로한 근생시설로의 개발이 적정거리(반경)효자4동전주시전국주변 현황인구분포현황01. 개발환경분석..PAGE:83. 개발여건3.3 주택시장현황공동주택 매매시세다세대/다가구주택 매매시세서곡LG / 328가구 / 1999.11 입주122.31(37평) 623만원/평155.37(47평) 543만원/평667만원/평, 대지 81평연면적 150평, 4층, 11세대서곡현대 / 328가구 / 1999.06 입주119.00 (36평) 638만원/평

경영/경제| 2014.05.14| 10페이지| 1,000원| 조회(230)

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..PAGE:1전주 타운하우스 PJ[전주시 중화산동]Ver01_*..PAGE:21. 상품의 이해2. 타운하우스 시장 환경 및 현황3. 사업 환경4. 마케팅 환경사업 환경 분석..PAGE:31) 사업 개요사업 환경 분석“대상 사업은 전주시에 거주하는 최상류층을 Target으로 하는총 272세대 규모의 신축 Project임.”대지위치전주시 완산구 중화산동 2가 274-17외 59필지지역지구제1종 일반 주거지역/최고고도지구 (10층 이하)대지면적사업면적82,760.00㎡ (25,034.90평)제외부지16,648.00㎡ (5,036.02평)건축부지66,112.00㎡ (19,998.88평)주요용도공동주택(연립주택) 272세대건축규모연립주택 17개 동/주민복리시설1개 동지하1층, 지상4층건축면적13,308.04㎡ (4,025.68평)건 폐 율16.08%, 허용건폐율 60%연 면 적60,612.76㎡ (18,335.36평)용 적 율71.03% (허용 용적율 180%)주차대수497대 (장애인 주차대수 20대)공/동/주/택/분/양/면/적/개/요구 분세대수전용면적분양면적47평형160126.09㎡156.64㎡57평형112150.40㎡190.05㎡(단위 : ㎡)사/업/개/요사업지01. 상품의 이해-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:42) 전주 생활권 및 공간 구조 특성“구도심 단핵구조에서 서부신시가지, 송천생활권, 인후동 생활권의 다핵화가 진행되고 있음.사업 환경 분석▶ 기입주 : 화산 코오롱 하늘채45평형 : 평당 6,239천원~6,667천원56평형 : 평당 6,682천원~7,054천원▶ 분양권 : 서부신시가지 I’PARK47평형 : 평당 7,574천원~7,576천원56평형 : 평당8,286천원~8,572천원서부신시가지/화산지구▶ 분양권 : 송천 아이파크45평형 : 평당 6,264천원58평형 : 평당 7,136천원▶ 분양권 : 송천 센트럴파크44평형 : 평당 6,043천원55평형 : 평당 6,591천원송천동 생활권▶ 기입주 : 한신휴플러스42평형 : 평당 5,067천원4숨 막힌 도심속의시멘트 벽’보다 맑은 공기를 마실 수 있는, 도심지에서 가까우면서커뮤니티도 가능한 ‘전원 속의 집’이 각광을 받을 예상주/택/수/요/트/렌/드/변/화사업 환경 분석2) 타운하우스 시장 동향 및 전망02. 사업환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:8구 분사 업 명가구수공급평형가 격비 고전원형 주택발트하우스7744~1207억~15억 원용인 양지, 최고급 전원주택 단지로 커뮤니티 시설(클럽하우스) 계획노블힐스2870~20013억~15억 원설계부터 마감까지 입주자 개성대로 주문 제작헤르만하우스137515억 원국내최초 타운하우스 접목삼성단지135-5억 원사업지 인접 선호 전원주택 단지포스힐판교2460~8016억~22억 원고급 전원주택 단지교외형 고급빌라웰리드758423억 원상품성 대비 고분양가로 인해 분양 실패린든그로브5266~8814억~19억 원판교 인접 대규모 고급 빌라촌리버데일3881~14115억~28억 원북한강 조망권을 가진 별장형 최고급 빌라르시트빌모트3677~133-최고 건축가의 철학이 담긴 주택으로써 철저한 비밀마케팅 전개도심형 고급상품신안 앤시모1912722억~27억 원서리풀공원 조망 가능한 최상층 외 분양 저조SK 삼성 아펠바움1712030억~60억 원한강 조망 가능, 분양 중상지카일룸1, 2차36130~18036억~48억 원한강 조망 가능, 분양 완료이니그마1, 2차3613035억~40억 원갤러리아 백화점 맞은 편 고급빌라촌 내 입지대우 로얄카운티1~6차7377~12020억~40억 원주거 선호도 높음기타 고급 상품상림원9660~12012억~40억 원최고급 실버타운, 전매 무제한, 1가구 2주택 적용SK 기흥 아펠바움7747~876억~26억 원국내최초 패어웨이 위의 골프빌리지, 빌라형/단독형 Type사업 환경 분석3) 고급 주택 공급 현황.. a) 국내 고급 주택 사례02. 사업환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:9*A-1* 발트하우스기/본/개/요입 지용인시 양지 평창리규 모44~120평, 2층 77세대가 격7억~최초 커뮤니티빌리지 개념 지향CID(공동관심주거) 등 새로운 개념 도입법률 및 세무 자문, 자산관리서비스,골프장부킹, 의료지원 등 고급생활서비스 지원세가지 인테리어 컨셉(희훈, 국보, 이웨스)공 급05년 6월 평당 2,800만원 수준 공급 (23억원 대)사 업 평 가사업특징서울 M/H 건립으로 강남 고급수요 유치 전략자산관리, 의료서비스 등 각종 생활서비스 기능 지원시사점최고급 교외형 주거 지향기존 빌라 형태의 물리적 한계 (평이한 외관, 배치 등)상품성대비 고가 분양가로 수요 유입에 한계수용성고급상류층 수요 흡수에 최상의 입지·가격 부적합상품성 대비 고분양가로 수요한계 노출분양성입지대비 높은 가격(죽전지구 20억 원 이상 분양 수요흡수 어려움)사업 환경 분석3) 고급 주택 공급 현황.. a) 국내 고급 주택 사례02. 사업환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:16B-4* 죽전 극동 스타클래스사 업 명죽전 극동 스타클래스위 치용인시 죽전 택지지구 H15 - 2블럭, 4블럭규모 및 형태단독주택 지하2층, 지상3층 146 세대 및 부대복리시설상품 장단점▶ 69A, 69B, 69C, 79, 78 평형▶ 일조권과 통풍이 탁월한 세대 배치▶ 분당지구 상업시설이 인접해 있어 문화 생활이 편리▶ 죽전택지개발지구 내에 노른자위 입지분당선 보정역 도보 10분 거리공 급평당 21,130 천원 ~ 21,950 천원사 업 평 가사업특징2006.10.20 오리역 견본주택을 오픈하여 강남 및분당 고급수요 유치 전략계약금 10%, 중도금 60% 조건으로 사전 수요자 확보시사점최고급 도시,교외 복합형 주거타운 지향기존 빌라 형태의 물리적 한계 (연립형 외관, 배치 등)69평 1층, 3층 : 총 분양가 1,516,000 천원2층 : 총 분양가 1,406,000 천원수용성고급상류층 VVIP수요 흡수에 최상의 입지·가격 부각죽전택지지구 내의 입지 부각 (한성CC 조망)분양성입지대비 높은 가격이나 1차분 48세대 조기 완료(3개월 이상의 밀착형 프리마케팅 전개)사업 환경 분석3) 고급이버시를보호하고, 조망권을 최대한 살린 지그재그형 배치공 급3.3㎡당 20,000천원 ~ 21,000천원사 업 평 가사업특징- 용인 양지IC가 인접하여 진·출입 편리- 2009년 용인 경전철 개통 예정시사점입주민용으로 고급 외제승용차 2대를 운전기사와 함께 배치운영하고 서울 W호텔의 휘트니스, 골프연습장 등을 이용할수있도록 제공- 한 채당 분양가가 20억~24억 선임.수용성고급중상층 VVIP수요 흡수에 최상의 입지·가격 부각분양성대외적으로는 60% 가량 분양되었다고는 하나 실제로는약40% 선은 조사됨.사업 환경 분석3) 고급 주택 공급 현황.. a) 국내 고급 주택 사례02. 사업환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:22구 분특 장 점분양가용인 유방동 ‘체스넛힐’리조트하우스 49가구리조트형 주거단지, 30~40대 신흥부자대상 귀족마케팅, 유명디자이너 설계의 디자이너 브랜드10~12억용인수지 ‘노블랜드’전원주택단지 30가구천연자연소재의 내부마감재, 입주자 관리(신원관리, 상류층커뮤니티), 보안시설 도입골프장, 백화점, 고액 연봉자 등 VIP명단 확보. ‘투자클럽’대상 마케팅8~10억용인 은화삼 ‘샤인빌’골프 빌리지 105가구은화삼 컨트리클럽과 연동한 콘도형 골프빌리지. 68평형 이상 대형평형 105가구8억~12억용인 기흥 SK ‘아펠바움’골프 빌리지 77가구기흥읍 고매리(대지면적:12,674평) 47, 57, 67, 87 평형 77가구(단독형 6세대 포함)빌라형 골프빌리지국내 최초 페어웨이 위에 건축된 휴양성 주거 콘도미니엄, 웰컴 하우스8억~25억대우 ‘그린카운티’골프 빌리지04년 6월 입주한 골프빌리지분양성 저조 / 입주율 저조 >> 수요층 미약7억7천(70평형)분당 구미동 빌라촌현대 ‘노블리스’ 92가구(87평형), 월드메르디앙 7가구(112평형, 분양가 12억)7억 5천(현대)16억(월드시세)사업 환경 분석3) 고급 주택 공급 현황.. b) 기타 공급 현황02. 사업환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:234) 인문 사회적 환경...업 환경 분석지 역아 파 트 명공 급 평 형매 매 가세대수입주시기㎡평하한가평당가상한가평당가효자동포스코 the-# 2차14845276,8206,183301,8206,70726907. 0217553329,6306,227349,6306,59720462379,7406,154419,7406,77022468435,1806,422475,1806,98826179608,2907,705643,2908,14331495793,1508,350803,1508,454330100790,7207,921850,7208,507서신동e-편한세상125.6238232,7006,124232,7006,12465106. 12158.6848301,6006,283301,6006,283198.3560390,8006,513390,8006,513효자동포스코 the-#12538250,0006,612260,0006,84288805. 1115547310,0006,612330,0007,02117854360,0006,686370,0006,85221164390,0006,110410,0006,406엘드 수목토14243257,8006,002257,8005,99514006. 1017553326,0006,158326,0006,15103. 마케팅환경-*-[전주 중화산동 타운하우스]..PAGE:29지 역아 파 트 명공 급 평 형매 매 가세대수입주시기㎡평하한가평당가상한가평당가송천동현대4차9930100,0003,339110,0003,67318098. 1211936150,0004,167180,0005,00015848210,0004,394260,0005,44021164270,0004,230300,0004,700효자동서곡 현대11936130,0003,611140,0003,88932399. 0616149165,0003,388180,0003,696중화산동코오롱 하늘채11134185,0005,510210,0006,25485803. 0715146285,0006,239305,0006,67718857380,0006,682395,0006,946현대 에코르

경영/경제| 2014.05.14| 42페이지| 1,500원| 조회(439)

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여주읍 리조트 컨설팅 제안서 평가A+최고예요

..PAGE:1컨설팅 제안서[여주읍 상거리 리조트 개발]Ver01_..PAGE:2제1장 사업지 및 과업 개요1..PAGE:31. 사업지 개요토지현황약 2,300,000㎡(약 700,000평)위치 : 여주읍 상거리 산 16-3번지 일원구성비 : 사유지 56%, 군유지 33%, 국유지 11%지주작업 현황 : 사유지 토지주 22명 1차 협의 완료,토지비 : 약 1,000억 원 (약 15만원/평)첼시아울렛여주 IC여주 JC01. 사업지 및 과업개요..PAGE:4Pilot사업성사업기간 : 2010년 3월 ~ 2016년 5월주요시설 : 관광호텔, 콘도미니엄, 워터파크 & 스파, 컨써트홀, 컨벤션센터, 타운하우스, 9홀골프장, 승마장, 레포츠센터, 커넬시티(판매 및 식음시설)총사업비 : 5,800 억 원개장연도 매출 및 영업 이익율 : 1,100억(29%)워터파크호텔골프장타운하우스승마장콘도커넬시티콘도콘도스파2. 사업지 프로그램01. 사업지 및 과업개요..PAGE:53. 과업의 배경사업 기획 및타당성 검증사업 계획사업 실행투자자 모집 및 Funding단계별 세부사업 추진건축설계 및 건설사 선정착공 및 분양입지환경분석시장환경분석법규 및 사업추진방식 검토마스터플랜:토지이용계획 등사업성분석사업구조설계Master Plan: 전체 토지 개발계획Phase Plan(단계별 계획): 프로그램별 처분계획 수립Legal Permission Plan: 도입프로그램 건설을 위한 인허가 계획현재, 본 사업에 대한 명확한 Master Plan 부재 상황투자자 모집을 위해서는, 사업지에 대한 Pilot Master Plan 수립 및 타당성 검증 과정 필요1단계로 본 사업에 대한 입지환경분석, 시장환경분석, 토지이용계획 및 건축기획, 사업성분석 등 사업기획 및 사업타당성 분석업무 진행이상의 과정을 통해, 본 사업지에 대한 최적 개발 Concept 및 최유효 이용계획 도출 가능4. 과업의 단계01. 사업지 및 과업개요..PAGE:6제2장 컨설팅 용역 제안2..PAGE:7DevelopmentSuccess : 관광단지 Vs 유통물류단지관광단지 : 막대한 초기 시설투자금 필요한 리조트형 관광단지조성유통물류단지 : 입지적 이점을 활용한 유통물류 또는 생산시설단지Marketing Position시장수요 중심 : 분양 및 매각 처분 가능한 부동산 상품으로의 개발공급자수요 중심 : 고효율 운영수익 기대되는 상품개발 후 투자자 배당여주 사업지 개발추진 방향Compass사업 타당성 검토사업 추진 방향 설정최적개발계획안투자자 Tapping사업실행02. 컨설팅 용역 제안..PAGE:8향후 용역 범위본 용역 범위시공인허가사업 추진계획개발환경 분석개발 사례조사상권분석사업주체 Needs,사업배경, 목적의 이해계획설계, 조정 및 관리인허가 일정계획, 협의공사 COST 계획자본구조계획/금융권협의시나리오 Valuation원리금 상환계획 수립사업추진 계획 수립재원조달계획금융/투자자 예비접촉마스터플랜 수립건축요소 감안한세부 MD Development테넌트유치계획/LOI 접수실시설계, 조정 및 관리인허가, 일정관리시공사, 감리사 선정준비시공사 조건 협의, 선정공사 COST 검토, 확정감리, CM계획 수립사업주체, 구도 확정실시협약, PF예산/재무계획 수립시설면적 확정/시세조사MD Plan 확정테넌트 유치 전략 수립PF 관리예산집행, 관리재무관리용역업체 관리시설/자산관리운영조직 구축 지원VE/품질/설계관리공사비 및 공정관리계약 및 클레임관리준공보고서 작성임대계획, 임차인관리계획테넌트 유치, 계약 관리홍보전략 수립, 실행도입시설 Screening시설별 시장조사수요추정개발 기본구상(안)사업추진 방안기초 사업성 분석본 사업 전체 업무 Flow사업 기획02. 컨설팅 용역 제안..PAGE:9기본계획 수립과정은 개발환경분석/SWOT분석, MD Development, 계획설계, 사업추진구조검토 및 재무타당성 분석으로 구성됨기본계획단계기본구상사례분석내부 환경분석외부 환경분석사업구도 수립재원조달계획 수립재무타당성검토MASTERPLANProject Set-up환경분석SWOTProject Set-upProject+30D+30D+30D+15D+15D+15관련 법규 검토건축컨셉 및 규모 검토Concept & Mass Study건축 계획설계인허가 검토, 일정계획Kick-off Meeting1차 중간보고(D+30)최종보고(D+60)FeedbackReviewFeedbackFeedbackPHASE 1PHASE 2Feedback본 용역 수행 업무 계획02. 컨설팅 용역 제안..PAGE:10Ⅲ. 용역 일정 계획용역기간은 총 2개월로 개발환경분석, 사업기획, 기획설계, 재무타당성 분석으로 대분할 수 있음발주사 실무진과의 업무회의는 작업 중 수시로 유무선으로 진행하며, 약 1개월 경에 중간보고를 개최할 계획임건축설계 협의, 조정02. 컨설팅 용역 제안..PAGE:11제3장 사업추진방향3..PAGE:121. 개발 시나리오ALT 1.공격적 모델개발 모델장기 경기 사이클에 따라 현재 불황기에서 2015년엔 회복기에서 성장기로 전환경기회복에 따라 상업시설 중심의 부동산시장의 투자활성화외부 시장상황 시나리오ALT 2.기본 모델금융위기 이후 경기회복곡선이 L자형으로 낮은 회복속도서울시 전체 부동산시장은 침체, 그러나 기존 뉴타운개발사업지 중심으로 활성부대시설 : 수요분석 결과 도입가능시설 최대 규모 도입 (56%)교육시설 : 안정적 사업 추진 가능한 60%미만 구성비율로 개발도입시설 시나리오부대시설 : 사업 추진 가능한 최소 규모로 개발 (44%)교육시설 : 안정적 사업 추진 가능한 60% 미만 구성비율로 개발사업방식학교시설 : BTL방식+부대시설 : BTO방식교육시설 : 교육시설 투자비를 임대료 형식으로 상환부대시설 : 운영사로 부터 임대수익 회수 (20년 이상 장기운영권 제공)03. 사업추진 방향..PAGE:132. 개발 대안 구상타 대학과 학교시설 면적비교 : Reputation University 목표 달성을 위한 학교 기본시설 필요면적 파악대지 확장 없이 개발 가능한 용적 내에서, 수익시설 도입 통한 단계적 개발 계획사업성 위해 최소 40% 이상 상업시설 면적 확보개발대안공 격 적모 델커 : 9,898.5㎡ (38.6%)키 : 905.3㎡ ( 3.5%)일반 : 4,056.5㎡ (15.8%)총 개발면적26,416.5㎡ (평)지상 : 21,834.7㎡지하 : 4,581.8㎡학교 : 10,790㎡(54%)상업 : 9,137㎡(46%)앵커 : 4,175.5㎡ (21.0%)키 : 905.3㎡ ( 4.5%)일반 : 4,056.5㎡ (20.5%)20,694.2㎡ (평)지상 : 16,112.4㎡지하 : 4,581.8㎡학교기본시설 VS명지대14.2 ㎡/인VS9.9 ㎡/인추가필요면적 VS법적가용지상면적27,681 ㎡/인VS28,962 ㎡/인사업성 결여*학교시설 80%상업시설 20%사업가능 상업시설요구 비율최소 40% 이상상업시설 MAX수용면적 14,860 ㎡개발대안기본 모델안공격적 모델안서울31개대학비교*경희대 개발사례 면적비율 적용시 명지대 사업성 결어03. 사업추진 방향..PAGE:142. 개발 대안 구상40% 이상상업시설 구성비율8,761평200% 이내 지상연면적1,500평 이하일반테넌트(키포함)최대 수용연면적법규 분석지상 한계 용량시장 분석상업 한계 용량사업성 분석적정 시설 구성비율계획 기준부대시설56%지상연면적6,605평1,500평Anchor2,994평학교3,496평학교시설44%03. 사업추진 방향..PAGE:15Communication3. 개발 기본 계획 컨셉도입컨셉U-TownHills“지역 커뮤니티 공간 만들기”목표전략도입시설교육시설확보지역의명소화지역 교류수익성9.9㎡/인-> 11.5㎡/인광역상권까지 흡수할 수 있는 지역을 대표하는 시설 도입학교 및 단기 체류객 대상 - 교내 정주 생활 수요 확보집객시설 도입으로 타 테넌트와 시너지 효과연구실다목적홀어학원GUEST HOUSESSMDRUG STORE학교시설Anchor TenantKey Tenant교육+상업 공간이 상호 공존하는 지역 커뮤니티 만들기Education교육시설 증설교육집중 공간명지대학교 학생지역주민어학원, 교육원Community Life여가시간 활용휴식공간학교이용자일상생활 편리성모임 및 없음 (투자비 10% 절감가능)임대료 부가가치세: 명지대학교에 청구되는 매출 부가가치세 발생 않음건설보조금 법인세: 시설사업기본계획에 규정된 건설보조금을 공사대금의 지급구조 형태를 취함으로 SPC 법인세 납부 부담 해소SPC유동화법인대주단(금융권)시공 컨소시엄명지대학교① 실시협약체결② 대출③-2민간투자비 지급③-1공사대금 등채권담보부 대출또는 채권 매각④ 시설완공⑥ 대출상환(원리금균등)⑤ 민간투자비회수(장기 연불공사 미지급금 등 지급)BTL 사업 SPC유동화법인대주단(금융권)시공 컨소시엄국가 또는국 공립 학교① 실시협약체결② 대출③-2민간투자비 지급③-1공사대금 등채권담보부 대출또는 채권 매각④ 시설완공⑥ 대출상환(원리금균등)⑤ 민간투자비회수(임대료)기부채납 부가가치세: 조세특례제한법 제105조규정 영세율 적용으로 발주처로 청구되는 매출부가가치세 없음임대료 부가가치세: 국가에게 시행법인이 청구하는 매출부가가치세는 국세청납부되므로 국가 부담액 아님건설보조금 법인세: 국가 또는 지자체로부터 수령하는 국고보조금은 법인세법의거 과세 이연됨4. 사업 추진 방식사립대학교는 “사회기반시설에 따른 민간투자법” 대상 시설이 아니므로, 동법의 제세 감면 혜택 받지 못 함원시취득자를 명지대학교로 하는 사업구조를 통해 제세공과금 최소화효과 : 학교가 SPC에 지원한 건설보조금과 20년 임대료에 대한 법인세, 부가가치세액 해소최적 사업 구조03. 사업추진 방향..PAGE:1744.8 억원 + 5% + 5% + 90%학교시설 투자비 부대시설 임대수익 50%= (총민간투자비-부대사업순이익 50%현가) × 수익률/{1-(1+수익률)-(임대기간)}주변 상업시설 임대료시장가격 기준5. 사업재원 조달 방안6. 시설 임대료 산정 기준BTL 학교시설BTO 부대시설출자출자장기차입금건설지원금BTL 부문BTO 부문금융기관재무운영 투자자명지대학교시공 컨소시엄0% + 0% + 0% + 100%총민간투자비 = 총사업비 + 물가변동비 + 건설이자 - 학교건설지원금03. 사업추진 방향..PAGE:18제4장 사3.3㎡

경영/경제| 2014.05.14| 22페이지| 1,000원| 조회(378)

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송파구 잠실동 오피스텔 타당성검토 평가A+최고예요

..PAGE:1타당성 검토서[송파구 잠실동 181]Ver01_*..PAGE:2- Table of Contents -상품화 전략분양가 제안분양율 예측임대수익률 분석상가 적정분양가 제안상품의 이해사업 환경마케팅 환경사업지 S.W.O.T 분석I. 사업 환경 분석적정분양가 제안# 별첨 : 설계 개요..PAGE:31. 상품의 이해2. 사업 환경3. 마케팅 환경사업 환경 분석..PAGE:41) 사업개요사업 환경 분석“대상 사업은 강남, 송파구 지역 230대 직장인을 주 Target으로 하는82실 규모의 복합빌딩(오피스텔) 신축 Project임.”주 소서울시 송파구 잠실동 181번지 외 3필지사업대지면적1004.60㎡ (303.90평)지역 / 지구지구단위계획구역, 일반상업지역건축면적596.00㎡ (180.29평)연 면 적12,120.00㎡ (3,666.30평)용적율 산정연면적96,756.39㎡ (29,268.81평)건폐율59.32%용적율782.07%주차대수90대 (장애인주차3대 포함)용 도판 매 시 설오 피 스 텔분 양 면 적3,723.270㎡(1,126.28평)57.69㎡ (17.45평)111.81㎡ (33.82평)세 대 수44실82실계126실사업지잠실주공1단지잠실주공2단지갤러리아펠리스효성올릭픽카운티201. 상품의 이해-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:5잠실 신천역 상권은 송파구, 강동구, 강남 일부 지역의 젊은 소비계층의 계속적인 유입으로 송파 최대의 신세대들이 모이는 상권으로 발전한 지역임.인근 잠실 아파트 단지와 롯데월드, 롯데백화점, 대형할인점,잠실운동장 등의 시설이 인근에 위치하고 있어 젊은 층의 유동률이높은 상권임.사업지가 위치한 올림픽로 대로변 상권은 금융권과 패스트푸드,판매시설, 노점상 등이 활성화 되어 있으며, 뒤편 이면 도로변은주로 먹거리 형태의 업종과 주점, 노래방, 대형호프점 등 유흥업종위주로 분포되어 있음.신천역 상권의 주 소비계층은 10~20대가 차지하고 있지만 주변업무시설이나 주거단지에서 유입되는 30~40대 계층도 무시할 수없최대의 신세대들이 모이는 신촌역 상권에 입지함.사업 지는 강남일대(삼성동) 업무시설 밀집지역과의 접근성이 뛰어나고,편리한 생활여건을 갖춰 A급 지의 우수한 입지 성향을 보임.입/지/종/합롯데월드, 잠실종합운동장 등 레저/체육시설 이용이 편리롯데백화점, 갤러리아백화점, 롯데마트 등 쇼핑시설 이용 편리송파구청, 서울 아산병원, 강남병원 등 공공의료시설 인접생/활/편/의잠일초교, 잠신초교, 잠신중교, 영동여고, 잠실고, 잠실여고 등 명문 학교밀집(강남 8학군의 우수한 교육환경)교/육/환/경잠실대교사업지신천역종합운동장역01. 상품의 이해-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:7사업 환경 분석1) 인문 사회적 환경... A) 인구 현황“송파구 인구의 증가동향을 보면 매년 소폭의 하락세를 보이고 있으나,잠실1, 2단지 재건축 아파트의 입주가 시작되면 활발한 인구 유입이 예상됨.”▶ 연도별 세대 및 인구 추이▶ 동별 세대 인구단위:세대,명단위:세대,명02. 사업환경-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:82) 개발 환경... A) 광역도심 개발 환경거여 / 마천 뉴 타운 조성- 1960년대 도심 철거민 집단 이주지역으로 기존 무허가 건물, 소규모주택 밀집, 도시기반시설 부족 등 낙후된 주거지를 뉴타운으로 조성.- 교육 및 사회복지 등 기반시설 확충, 성내천 복원 등 생활권 단위의개발을 통하여 주거 환경 개선 도모1. 위 치 : 서울시 송파구 거여12동, 마천 12동 일원2. 면 적 : 738,426㎡ (223,373.87평)3. 주요 연계 체계- 서측으로 거마로(30m)와 접하고, 남측으로 오금로(20~30m)가 남부순환로와 연결4. 주변 주요 개발 현황- 마천 국민임대주택, 송파신도시와 인접- 거여 택지개발지구, 장지택지개발지구, 동남권 유통단지,문정동 법조타운 등 입지5. 자연환경- 천마산 근린공원, 정량산 도립공원 위치- 북측의 천마산 능선을 따라 북동고, 남서저 형태의 경사 형성6. 인문환경- 인 구 : 13,302세대 (34,090명, 2.5 한정된 수요로 인한 거래 부진으로 약세를 면치 못하고 있음.1)오피스텔 시장 동향03. 마케팅 환경-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:102) 잠실동 오피스텔 시장 동향“소형 평형의 경우 2~30대 젊은 직장인을 중심으로 풍부한 임대 수요 환경을 보이고 있어상대적으로 공급 부족 현상을 보이고 있으나, 중·대형 평형은 고전을 면하지 못하고 있는 실정임.”오피스텔 매매시장 ↓, 임대시장은↑- 임대시장은 수요에 비해 상대적으로 공급이 적고, 강남~삼성동의 업무시설 밀집지역과의 접근성으로 임대는 비교적 잘 이루어지고 있으나, 매매의 거래는 간헐적으로 이루어지고 있는 실정임.사업 지 인근 오피스텔 동향- 효성올림픽카운티2의 임대 구성 성향을 보면 30대 전후의강남~삼성동을 출퇴근으로 하는 직장 남성들이 대다수를 차지하고 있으며, 아파트재건축 사업으로 인해 소형평형에 대한희소성이 있음.사업 지 상가 동향- 잠실재건축아파트1단지를 비롯 상가 및 아파트 재건축과관련된 기대심리 작용으로 높은 권리금이 형성되어 있음.(중심지 평당 10,000천원이상)- 주중에는 10~20대 젊은 층과 30대 직장인들로 붐비며,주말에는 종합운동장과 롯데월드에서 유입되는 사람들로많은 유동인구 형성- 상권 황금기였던 1990년 대에 비해 상권이 많이 위축되어있으나 잠실재건축 아파트 입주 시점에 맞춰 제2의 황금기를맞이할 것으로 전망 됨.위 치사 업 명분양면적세대수입주일자잠실동① 갤러리아팰리스66.11 ~ 152.06㎡7202005. 02② 효성올림픽카운티62.81 ~ 102.48㎡2852004. 01신천동③ the#스타파크89.26 ~ 191.74㎡1192008. 09부/동/산/동/향주/요/오/피/스/텔/현/황사업 환경 분석321사업지03. 마케팅 환경-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:113) 주요 기입주 오피스텔 시세“기입주 오피스텔은 입주 시기 및 규모 별로 가격 편차가 크며,10평형 대 기준 5,000~10,000천원/3.3㎡대에 형성되어 있음.”사업 환경 분석.78 (32평)145,000150,0004,5314,68710,0001,000~1,200the# 스타파크89.25 (27평)70%250,0009,259분양가격 기준119 세대2008. 0992.56 (28평)260,0009,285105.78 (32평)298,0009,312115.70 (35평)327,0009,342191.73 (58평)618,00010,655잠실 동명오피스텔33.05 (10평)80,000100,0008,00010,00010,000500~65062 세대2002. 12효성올림픽카운티262.81A (19평)54%120,000170,0006,3158,94710,000700~800285 세대2004. 0162.81B (19평)102.48 (31평)220,000240,0007,0967,74120,0001,300~1,50003. 마케팅 환경-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:124. 사업지 S.W.O.T 분석“강남일대 업무시설 밀집지역으로의 접근성이 좋아 임대 수요가 풍부한 입지환경을가지고 있으나 상품의 규모가 작고, 8월 시행예정인 오피스텔 규제로 수요 이탈이 불가피한시장환경을 가지고 있어 수요 창출에 한계가 따를 것으로 사료됨 .”소규모 오피스텔- 총82실로 계획된 소규모 오피스텔에 따른수요 외면高분양가- 상품성 대비 높은 분양가 책정으로 인한투자 메리트 상실Strength강점요인Weakness약점요인Threat위협요인Opportunity기회요인S.W.O.T정부의 규제 정책- 2008. 8월부터 오피스텔에 전매 제한 및지역우선 공급제 적용으로 인한 수요창출 한계지하철 2호선 신천역 역세상권- 신천역이 보도 3분거리의 역세권- 테헤란로, 강남 일대 업무시설 밀집지역접근성 용이편리한 생활 환경- 종합운동장, 석촌호수, 올림픽공원, 롯데월드 등레져/문화시설 풍부- 롯데백화점, 롯데마트 등 대형쇼핑시설 밀집잠실주공아파트 재건축 사업에 따른대규모 아파트 단지 조성- 상주인구 확대로 잠재 수요 증가예상사업 환경 분석03. 마케팅 환경-*-[서울시 54천원갤러리아펠리스 20평형 매매평균가the# 스타파크 27평 매매평균가적정 분양가 제안※ 분양시점 가중치 = 서울지역 월간 아파트 상승률 0.65% X 8개월※ 분양시점 가중치 = 서울지역 월간 아파트 상승률 0.65% X 8개월02. 분양가 제안-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:162) 적정 분양가 제안“기입주 오피스텔 비교 산출, 입지환경, 등을 적용하여 적정분양가를추산한 결과 10,525 ~ 11,051천원/3.3㎡을 사업 지의 적정분양가로 제안함.”적/정/분/양/가/제/안구 분1안 (보수안)2안 (현실안)3안 (적극안)비 고평당 분양가평당 분양가기본 분양가17평형9,788 천원 /3.3㎡10,525 천원 /3.3㎡11,261 천원 /3.3㎡(효성올림픽카운티2 매매가 + the#스타파크 분양가) / 233평형10,277천원/3.3㎡11,051 천원 /3.3㎡11,824천원/3.3㎡17평형의 105% 적용적용율현실안의 93%-현실안의 107%비고- 분양시기 : 2008년 9월- 분양조건 : 초기 계약금 10% / 중도금 40% 무이자 융자 조건적정 분양가 제안02. 분양가 제안-*-[서울시 송파구 잠실동 오피스텔]..PAGE:173. 임대 수익율 분석(오피스텔 17평형)적정 분양가 제안▶ 17.45평형 기준 임대 수익율분양가 산출보 증 금월임대료대 출 이 자보 증 금10,000750,0006.5%(단위: 천원)“제안한 분양가로 투자수익율을 분석한 결과4.35% ~ 3.19%대의 연간 순투자 수익율이 가능할 것으로 산출 됨.”구 분1안(보수안)2안(현실안)3안(적극안)비 고평 형17.4517.4517.45평당 분양가9,78810,52511,261① 예상 총분양가170,801183,661196,504② 취득제세금7,8578,4489,039취득가액의 4.6% 부과③ 대출 금액68,32073,46578,602예상 총분양가의 40%④ 대출 이자4,4414,7755,109⑤ 임대보증금10,00010,00010,000월간임대료750750750⑥ 연간

경영/경제| 2014.05.14| 31페이지| 1,000원| 조회(256)

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