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부동산 시장과 부동산 개발

부동산 시장과 부동산 개발 부동산개발 특론 수원대학교 석사과정 이 상현 도시 및 부동산개발학과 20090407목 차 수원대학교 석사과정 이 상현 1 . 부동산 시장이란 ? 2. 부동산 시장의 일반적 정의 3. 부동산..

리포트| 2009.04.06| 48페이지| 5,000원| 조회(1,237)

부동산, 자금, 부동산시장, 부동산 개발, 증시부양조치

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부동산 시장과 부동산 개발 평가A+최고예요

부동산 시장과 부동산 개발 부동산개발 특론 수원대학교 석사과정 이 상현 도시 및 부동산개발학과 20090407목 차 수원대학교 석사과정 이 상현 1 . 부동산 시장이란 ? 2. 부동산 시장의 일반적 정의 3. 부동산 시장의 일반적 특징 4. 부동산 시장의 기능 5. 투자환경요인과 일반시장과의 관계 6. 부동산 시장과 주가와의 관계 7. 부동산 사장의 변동과 경제 8. 부동산 시장의 순환 8. 세계경제위기 확산 구조 9. 일반경기와 선후행 관련성 10. 세계경제위기 확산구조 11. 비이성적 과열 12. G20 6 대 쟁점 합의 내용 13. 한국의 경제 상황 1 장 . 부동산 시장 2 장 . 부동산 개발 1. 부동산 시장의 전망 2. 부동산 시장분석 3. 부동산 시장분석의 이용자 4. 부동산 시장분석에서 검토사항 5 . 부동산 시장조사의 관점 6 . 부동산 시장의 전망과 디벨로퍼 7. 부동산개발 수요분석 8. 부동산시장 공급분석 9. 부동산시장 거래분석 10. 부동산 개발의 타당성 분석 11. 사업의 타당성 분석 12. 부동산개발의 타당성 분석절차 및 검토항목 13. 부동산 정책과 부동산개발 14. 부동산 디벨로퍼의 자세 목 차1 장 . 부동산 시장 수원대학교 석사과정 이 상현 도시 및 부동산개발학과 20090407수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장이란 ? 부동산의 권리의 교환 , 상호 유리한 교환으로서 가액결정 , 경쟁력 이용에 따른 공간분배 , 토지와 공간이용의 패턴 , 결정 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위하여 의도된 상업 활동을 하는 곳 1. 부동산 시장이란수원대학교 석사과정 이 상현 2. 부동산 시장의 일반적 정의수원대학교 석사과정 이 상현 3. 부동산 시장의 일반적 특성수원대학교 석사과정 이 상현 4. 부동산 시장의 기능수원대학교 석사과정 이 상현 5. 투자환경요인 및 일반시장과의 관계 투 자 환 경 일 반 시 장수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장의 기능 부동산시장과 증권시장의 관계는 일반적으로 서로 대체적인 관계에 있다고 할 수 있는데 , 설명하는데 한계가 있다 . 단기적인 부동산주기분석도 주로 가격에 대한 추세자료를 기초로 하고 있다 . 8. 부동산 시장의 순환 -1수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장의 기능 ▶거미집 이론 : 주택시장 상황을 진단하는 수단으로 자주 사용 . 일반적인 가격의 개념으로 본다면 부동산 가격은 수요와 공급이 일치하는 점에서 결정되어야 하고 가격 변동에 대하여 수요와 공급이 즉각적으로 대응되어야 한다 . 그러나 실제 부동산은 물리적인 제약으로 인하여 가격 변화에 대해 공급량이 적응하자면 일정한 기간이 소요되며 이에 따라 가격이 수요와 공급량에 영향을 주는 데에는 시차가 발생하게 된다 . 수요는 시장가격에 즉각적으로 적응하는 대신 공급은 적응하는데 다소 시간이 걸리며 이러한 과정을 통하여 일정한 방향으로 균형을 형성해 간다는 이론 . ▶ 벌 집모형 : 주택시장분석에서 자주 등장하고 있으며 이는 주택가격과 거래량 변동을 외부의 경기변동과 연계하여 설명하려는 모형 . 또한 이 모형은 현재 주택시장이 어떠한 경기순환국면에 있는지를 판단하는 지표로도 사용된다 . 주택시장과 거래량은 일반경기의 각 국면과 분양과 입주간의 시차에 의해 6 각형의 벌집 모양처럼 시계 반대 방향으로 순환 변동한다고 본다 . ►구체적으로 주택시장의 가격과 주택의 거래량은 국내 경기의 각 국면에 따라 일정한 패턴을 보이면서 변동한다는 것으로 일반경기와 주택 시장의 상호 작용에 의하여 주택 사이클은 6 가지 국면으로 나타나면서 순화하는 것으로 분석 . 이러한 6 가지 국면과 각 국면의 특성을 보여주는 것으로 일반경기와 부동산경기 간의 관계 및 각각의 특성으로 인해 발생하는 순환성을 나타낸다 . 8. 부동산 시장의 순환 -2수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장의 기능 부동산시장과 일반시장 실물경기와 부동산 경기와의 관계는 많은 학자들의 연구주제였으며 그 상관성이 어떠한 형태로든 존재한다는 것이 공동적인 특성이라고 할 수 있다 . 실물경기의 변동은 주택에 대한 구매력변화를 가져오고 이는 주택과 같은 부사과정 이 상현 도시 및 부동산개발학과 20090407수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장의 기능 부동산시장 전망의 특징 부동산시장 전망은 그 자체로도 매우 의미있는 일이기도 하며 부동산시장에 관심을 갖고 있는 모든 공적 · 사적 기관이나 전문가 , 개인 , 투자자 등에게는 반드시 필요하다 . 부동산시장 전망은 종합적인 분석결과이다 . 각종의 데이터 수집 및 분석능력과 이를 종합하고 연결할 수 있는 능력과 이를 하나의 결과로 판단할 수 있는 안목이 포함된다 . ▶ 부동산전망의 어려움 : 1 차적인 원인으로 신뢰성있는 데이터들의 부족과 각종 통계자료의 장기적인 축적 부족에 있다 . 그리고 부동산 시장의 변화가 심한 것도 일조하고 있다 . 여전히 부동산에 대한 정부의 통제력이 필요하다는 인식이 강하기 때문에 정부정책의 대증적인 처방들과 다량의 정책 등도 부동산시장 전망을 어렵게 만드는 요인으로 작용하고 있다 . ▶부동산시장에 대한 각종 자료의 정비와 축적 및 일반경제와의 관련성 증대 , 정부 통제력의 점차적인 축소 , 전망모형의 정치화 등이 이루어질 것으로 보면 부동산 시장 전망의 정확성과 신뢰성은 점차 높아질 것으로 보인다 .⇒ 수치자체의 정확성보다는 전망이 주는 각종 변수들의 방향을 인식하는 것에 비중을 둘 필요가 있다 . 1. 부동산 시장의 전망수원대학교 석사과정 이 상현 부동산 시장분석의 개념 부동산 시장분석 (real eatate market analysis) 은 민간부문과 공공부문에서 부동산 개발과 관련된 업무를 담당하는 수많은 의사결정자들에게 길잡이 역할을 한다 . 부동산 개발의 사전단계 , 부동산의 취득단계 , 개발단계 , 마케팅단계 , 처분단계 등 모든 부동산 개발과정에서 의사결정자에게 필요한 정보를 지속적으로 제공하는 일련의 과정이다 . 부동산 시장분석의 목적은 부동산 개발업자들과 투자자들에게 시장분석내용을 적시에 정확하게 제공하여 개발에 따른 위험을 극소화하고 이익실현을 극 대화시키는데 있다 . 2. 부동산 시장 분석수원대학교 석사과정 이 하면 주택관련 자료 분석을 통해 전체 부동산에 대한 수요의 흐름을 파악할 수 있다 . 6) 주택 미분양 현황 주택 미분양 현황자료는 건설교통부가 지자체의 미분양주택 현황을 수집하여 매월 말에 조사발표하고 있으며 한국주택협회 역시 회원사의 미분양 물량에 대하여 지역별 , 규모별로 월별 통계자료를 발표하고 있다 . 과거에는 민간 기업에서도 자체적으로 미분양물량을 조사하고 제공하였으나 최근에는 공공성을 높이기 위해 지자체에서 조사된 자료를 활용하고 있다 . 미분양 물량이 증가하고 있다면 이는 공급에 비해 수요가 따라주지 못한다는 의미가 된다 . 따라서 분양성이 감소하고 분양가격이 인하될 가능성이 높게 된다 . 그리고 미분양 물량이 단기간 내에 해소될 가능성이 없다면 분양시점이나 분양가격 등에 대한 재검토가 필요하게 된다 . 이처럼 미분양 물량의 수준은 부동산개발상품의 수요를 직접적으로 반영하고 있으며 이에 따라 공급측면의 조정에 영향을 주는 변수가 된다 . 수요부문 지표 -2수원대학교 석사과정 이 상현 결론 부동산개발 주체는 기본적으로 공급측면에 서 있다 . 경제학의 생산자들과 마찬가지로 부동산개발상품에 대한 수요자들이 먼저 수요를 창출하면 이에 디벨로퍼들이 대응할 수 있고 또는 디벨로퍼들이 수요자들을 유혹함으로써 수요를 창출할 수도 있다 . ▶수요와 공급에 대한 균형적인 분석은 부동산시장에 대한 전체적인 이해를 돕고 구체적인 부동산개발에 적용할 수 있는 유용한 자료가 된다 . 8. 부동산 시장의 공급분석수원대학교 석사과정 이 상현 도날드 트럼프 (1) 공급개요 - 과거추세와 현재상황 - 아파트정보지 , 재고 , 공실량 조사의 활용 - 오피스용 , 산업용 , 소매용 부동산 조사 (2) 현장실사의 중요성 - 건물관리자 및 임대대핼 관리자 면담 - 과거 및 미래 건축활동에 대한 정리 - 건축허가 및 건축보고서 (3) 경쟁자 위치파악 - 부동산 시장의 공급분석 수원대학교 석사과정 이 상현수원대학교 석사과정 이 상현 결론 1) 건축허가 실적 건축허가통계는 건설교통부에서 건장에서는 대출 심사의 일환으로 투자및 운영자금의 조달 , 차입 원리금 상환 및 우발적인 추가 비용을 지급할 수 있는 충분한 현금수지를 기대할 수 있는가에 대하여 검토 (3) 기술적 타당성 분석 - 프로젝트의 입지 , 생산기술 , 생산 공정 등 기술적인 타당성과 소요자금 규모 등을 검토 - 프로젝트 투자자는 독립된 외부 전문 용역 기관에 의뢰하는 것이 일반적임 - 프로젝트의 종류에 따라 기술적 타당성 분석의 중요도에 대한 편차가 심함 사업타당성 분석의 구분 ( 검토분야에 따라 )42 경영전략적 평가 사업화 능력 평가 기술적 능력 자금조달 능력 시스템 관리 능력 재무 · 경제적 평가 사업 · 매출액 분석 수익성분석 자금수지 분석 감응도 분석 등 사업성 유무 판단 원가 추정 사업성공 요인도출 산업 · 시장성 분석 수원대학교 석사과정 이 상현 분석절차 - 본조사의 체계도43 현황 및 입지분석 자연적 현황 사회경제적 현황 대상지 개요 지역 현황 분석 도시구조 도시 발전 계획 배후지 현황 계획 및 법규검토 국토계획 등 상위 계획 검토 행위제한 및 인허가 상권의 설정 / 수요 추정 경쟁환경 분석 소비자 행태 분석 상권수요 예측 개발 개념의 설정 사업 아이디어 시설 스캐치 유치가능시설 파악 개발 기본 구상 토지이용 계획 건축 계획 업종구성 결정 사업타당성 분석 수익 / 비용 추정 손익 분석 민감도 분석 결론 및 건의 사업의 전제조건 분석 마케팅 전략 사업결정요소 요약 수원대학교 석사과정 이 상현 12. 부동산 개발사업 타당성 분석 절차 및 검토항목수원대학교 석사과정 이 상현 결론 부동산정책의 새로운 시행과 현재 정책의 변화는 어떠한 형태로든 부동산개발에 영향을 준다 . 정부의 중요한 정책이나 개발계획은 내용에 따라 영향의 정도와 그 범위가 다르다 . 전국적인 영향을 미치는 것에서부터 단위필지에 영향을 미치는 것까지 다양하게 존재한다 . 면적 , 선적 , 입체적으로 직접적인 개발이 발생하는 개발정책도 있으며 세금중과 및 용적률 조정과 같은 간접적으로 영향을 미치는 정책도 있다

경영/경제| 2009.04.06| 48페이지| 5,000원| 조회(1,237)

부동산, 자금, 부동산시장, 부동산 개발, 증시부양조치

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부동산 투자제도

20081103 이상현부동산투자회사제도부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 설립되는 주식회사로 2001년에 입법된 부동산투자회사법에 의거하여 설립된다.즉 주식을 발행하여 다수의 투자자로부터 출자를 받아 이를 부동산 및 부도산관련 증권 등에 투자·운용하고 아로부터 발생하는 수익을 배당금으로 투자자에게 지급하는 회사로 2001년 7월 1일자로 국내에서 시행되고 있다.1.1.부동산투자회사의 도입1.1.1 외환위기 이후 국내 부동산 시장의 변화국내 부동산 시장은 1997년의 외환위기 이후 극심한 변화를 격었다.부동산시장의 변화①자산 디플레이션의 경험②부동산시장의 주요 참여자의 변화에 기인한 거래구조의 변화③부동산 상품의 다양화로 요약될 수 있다.정부에서는 붕괴된 부동산 시장을 회복시키기 위하여 부동산 시장에 대한 각종 규제의 완화 및 폐지와 다양한 부동산 거래 제도의 도입을 시도하였다. 특히 외국인토지법의 제정은 정부의 규제 완화 정책 중 가장 두드러진 변화를 가능하게 한 것으로 이에 따라 외국인의 국내 부동산취득은 급격히 증가하게 되었다.(일부분이나마 국내 부동산 시장에서의 거래가 국제기준에 따라 이루어지고 있음을 의미)정부는 부동산 시장을 활성화하고 부동산의 유동성을 제고하기 위하여 부동산 증권화 제도를 적극 추진하였다.ABS와 MBSABS와 MBS의 경우 발행비용이 아직은 높다는 것을 문제점으로 지적할 수 있다. 발행비용의 증대는 곧 발행 금리의 하락으로 이어져 투자 의욕을 감소시킬 것이다. 이는 ABS와 MBS의 소진을 어렵게 하여 유동화의 목적을 달성할 수 없을 것이다. 물론 ABS와 MBS의 발행 규모가 크지 않아 규모의 경제가 불가능하여 발행비용이 높을 수 있을 것이다. 이러한 측면에서 발행 비용은 앞으로 지속적으로 감소할 가능성이 높다고 할 수 있다.그러나 높은 발행 비용의 원인이 단순히 제도적 미비 혹은 관련 산업의 비활성화에 따른 것이라면 추가적인 활성화 방안이 필요할 것이다. ABS와 MBS는 우리나라에서 선례를 찾을 미발달에 기인하며 일부분 발행 과정에서 발생하거나 자산으로부터 발생하는 위험을 적절하게 분산시키지 못하는데 그 원인을 찾을 수 있을 것이다.후순위 증권의 비율이 높다는 것은 그만큼 담보로 제공되는 자산의 안정성이 떨어진다는 것을 의미하며 담보 자산의 안정성을 제고시키는 방안이 마련되어야 할 것이다. 실제로 후순위 증권은 선순위 증권에 대한 담보역할을 하므로 후순위 증권의 비율이 높을수록 선순위 증권에 대한 투자 안정성을 제고되며 발행된 증권의 소진은 무리없이 시장에서 소진될 수 있을 것이다. 그러나 후순위 증권의 비율이 높을수록 유동화를 통해 회수되는 자금의 비율이 낮아지므로 유동화의 효과를 극대화할 수 없을 것이다.따라서 담보로 제공되는 자산의 질을 제고시키고 나아가 동질의 자산을 po풀화함으로써 후순위 증권의 비율이 낮아도 투자자의 투자수요를 증대시킬 수 있는 노우하우를 개발해야 할 것이다. ABS의 경우 담보로 제공되는 자산의 투자가치를 정화하게 판단하여 후순위 증권의 비율을 결정해야 할 것이며, MBS의 경우 가능하다면 담보로 제공되는 저당채권과 채무자, LTV 등의 요소를 표준화시켜야 할 것이다. 특히 유동화중개기관인 KoMoCo를 통해 MBS가 발행될 경우, 적절한 Underwriting Guidelines(인수기준)가 필요할 것으로 예상된다. 이를 통해서 발행 구조상의 후순위 증권의 비율을 낮추고 나아가 발행 비용을 감소시키는 효과를 볼 수 있을 것으로 전망된다.마지막으로 채권양도 절차에 의한 시간비용이 아직은 높은 상황이라는 점을 지적할 수 있다. ABS와 MBS를 발행하기 위해서는 원채무자와의 채권?채무관계가 유동화기관(SPC 혹은 KoMoCo)으로 변경되어야 하며 이를 위해 「자산의유동화에관한법률」에서는 특례조항을 두고 있다. 그러나 내용증명 등 우편을 통한 방식은 시간비용이 높아 오히려 발행 비용을 상승시키는 요인으로 작용하고 있다. 따라서 대출약정서에 채권양도 및 피담보채권 확정에 대한 채무자의 사전승인이 가능하도록 하는 규정을 새로이 첨자회사법 초안을 완성. 2007년 7월 부동산투자회사법의 입법예고로 제도의 도입이 가시화되었다. 2001년 7월부터 부동산투자회사법이 시행되고 있으며 그 동안 수차례의 법개정을 통해 규제를 대폭 완화하였다.2.부동산투자회사의 특징 및 제도의 주요내용2.1 부동산투자회사의 특징부동산투자회사는 운용대상이 부동산이지만 자본시장에서 주식을 통해 자금을 모집하고 운용수익을 배당하는 금융상품의 성격을 지닌다.보유 부동산의 가격 변동에 따른 자본 이득보다 부동산 운용에 따라 발생하는 운용수익 중심으로 자산이 운용되며 이에 따라 일정한 cash flow에 의존하는 수입구조를 지니게 된다.현재 시행중인 우리나라의 부동산투자회사제도는 강한 투자자 보호장치가 마련되어 있다.2.2 부동산투자회사법의 주요내용1) 설립①최소 자본금 250억 원 이상이어야 한다②부동산투자회사의 발기인은 설립시 자본금의 100분의 30을 초과하지 아니하는 범위 안에서 자본금 100분의 10에 상당하는 금액 이상의 주식을 인수하여야 한다.③설립할 때에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다.④현물출자로 부동산투자회사를 설립하는 경우 당해 재산은 부동산이어야 한다.⑤현물출자로 발행하는 주식의 액면총액을 부동산투자회사의 자본금의 100분의 50을 초과할 수 없다.2) 기관①주주총회와 이사회 및 임직원으로 구성되나 위탁관리투자회사는 본점 외의 지점을 설치하거나 직원 및 상근인 임원을 고용하지 못한다.②기업구조조정부동산투자회사에 관하여 이를 준용한다.3) 자금의 조달①주주1인과 그 특별관계자는 부동산투자회사의 발행주식 총수의 100분의 30을 초과하여 주식을 소유하지 못한다.②주주 1l인과 그 특별관계자가 위의 규종을 위반하여 부동산투자회사의 주식을 소유하게 된 경우 당해 주식의 의결권 행사의 범위는1인당 주식소유 한도로 제한된다.③건설교동부 장관은 동일인이 현물출자로 인하여 1인당 주식소유 한도를 초과하여 주식을 소유하는 경우에는 현물출자에 따른 주식의 발행일로부터 1년 이상 한다.7) 부동산 처분①부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년 이내에는 이를 처분하지 못한다. 다만 부동산 개발사업에 따라조성하거나 설치한 토지·건축물 등을 분양하는 경우나 증축, 개축, 대수선 또는 용도 변경하여 처분하는 경우 또는 부동산투자회사의 합병, 해산 또는 분할로 인한 경우 및 그 밖에 국토해양부 장관이 정하는 투기적인 거래가 아닌 경우로서 주주를 보호하기 위하여 처분이 불가피한 경우 처분이 가능하다.②기업조정부동산투자회사는 처분기간에 관한 제한이 없다.8) 자산 구성①부동산투자회사는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축중인 건축물 포함)이어야 한다.②기업구조조정부동산투자회사는 총자산의 100분의 70 이상이 다음의 부동산으로 구성되어야 한다.㉠기업이 채권금융기관에 대한 부채증 채무를 상환하기 위해서 매각하는 부동산㉡채권금융기관과 재무구조 개선을 위한 약정을 체결하고 당해 약정 이행 등을 위해 매각하는 부동산㉢회사정리법에 의한 회사 정리절차 및 화의법에 의한 화의 계획에 따라 매각하는 부동산㉣그 밖에 기업의 구조조정을 지원하기 위하여 금융감독위원회가 필요하다고 인정하는 부동산9) 개발사업의 금지①부동산투자회사는 당해 회사의 주식이 증권거래법 제71조의 규정에 의한 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 동법 제163조의 규정에 의한 한국증권업협회에 등록된 후가 아니면 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다.②부동산투자회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 안된다.③부동산투자회사는 총자산의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니된다. 다만 다음 각호의 1에 해당하는 부동산개발사업에 투자하는 경우에는 그러하지 아니한다.㉠임대주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 건설임대주택사업㉡도시개발법 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 도시개발사업④투자자 보호나 자산의 안정적인 운용을 해할 우우㉡다른 회사와 합병하는 경우㉢다른 회사의 영업전부를 양수하는 경우㉣부동산투자회사의 권리를 실행함에 있어서 그 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우㉤투자자 보호나 자산의 안정적 운용을 해할 우려가 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우②부동산투자회사는 제1항 제2호 내지 제4호 규정에 따라다른 회사의 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득하게 된 때에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 제1항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.③부동산투자회사는 동일인이 발행한 유가증권을 총자산의 100분의 5를 초과하여 취득하여서는 아니 된다. 다만, 국채·지방채 그밖에 대통령령이 정하는 유가증권에 대하여는 그러하지 아니한다.④부동산투자회사는 보유하고 있는 유가증권이 제3항의 규정에 의한 투자한도를 초과하게 된 경우에는 초과취득하게 된 날부터 6월 이내에 제3항의 규정에 의한 투자한도에 적합하도록 하여야 한다.11) 배당부동산투자회사는 당해 연도이익배당 한도의 100분의 90이상을 주주에게 금전으로 배당하여야 하며 위탁관리부동산투자회사는 이익 배당 한도를 초과하여 배당할 수 있다. 초과배당금의 기준은 당해 연도의 감가상각비 범위 안에서 대통령령으로 정한다.12) 차입의 금지 부동산투자회사는 자산의 투자 및 운용 또는 기존 차입금 및 발행사채의 상환을 위하여 운영자금을 일시적으로 차입하는 경우, 부동산을 취득함에 있어 보증금 등 당해 부동산이 담보된 부채를 불가피하게 인수하는 경우, 주택법에 의한 국민주택기금 등 공공목적에 사용되도록 조성된 기금으로부터 자금을 일시적으로 매수대금 또는 환매대금의 지급이 곤란한 겨우에는 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.13) 거래의 제한당해 부동산투자회사의 임원·직원 및 그 특별관계자와 당해 부동산투자회사 주식을 10%이상 소유하고 있는 주주 및 그 특별관계자와 거래를 제한한다.14) 겸업의 제한부동사투자회사는 이 법 또는 다른 법령에 의한 경우를 제외하고는 다른 업무를 영위하여서는 아니 된다. 또한 상근 임

경영/경제| 2008.11.05| 13페이지| 10,000원| 조회(288)

부동산, 부동산 투자제도, 투자제도

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부동산 시장의 변화와 새로은 패러다임

08113101 이상현 부동산 활동의 새로운 패러다임과 시장의 변화1. 개발의 시대에서 관리의 시대로 1960 년대 이후 압축성장의 과정에서 단기간의 도시화 현상을 경험 대도시를 중심으로 부동산의 양적 부족이라는 문제가 야기 됨 . 양적 부족문제가 심각하다 보니 자연스럽게 개발 후보지에서는 투기가 일어나고 토지이용이나 전용에 대한 규제가 광범위하게 시행 , 다시 공급의 부족의 악순환 . 1980 년대 후반부터 전혀 다른 양상을 보이기 시작 도시화율은 거의 90% 에 달하며 도시화의 성숙시대에 접어들고 있으며 부동산의 양적 부족문제는 완화 . ( 토지 시장의 구조적 전환점 : 1991 년경 )1. 개발의 시대에서 관리의 시대로 IMF 이후 위축된 주택수요를 창출하기 위해 지속적인 주택경기 부양과 활성화를 추진 . 부동산 활동은 신규 공급 못지않게 기존 건물이나 토지의 활용도 제고에 관심이 모아지지 않을 수 없으며 재개발 , 재건축 , 리모델링 사업과 부동산 자산관리 분야가 각광 . 개발시대에 지어졌던 기존의 아파트들이 노후화의 과정을 거치는 가운데 재개발 , 재건축의 압력을 받게 되었다 . 주거환경의 악화와 도시 기반시설의 부족 , 개발일변도의 부동산활동에 대한 패러다임의 변화를 요구 .2. 투기성 투자에서 실수요자 중심으로 전환 부동산이 투기의 대상에서 투자의 대상으로 전환되어 실수요자 거래를 중심으로 안정화 . 시세차익의 발생을 기대할 수 없어 투기의 매력 상실 . 보유과세 강화 등으로 실수요자 외의 토지보유 감소 , 개발이익을 추구하거나 실제 보유를 목적으로 한 건전한 수요가 증가 . 부동산 투자가 자금운용의 포토폴리오에 편입되어 건전한 재테크 수단으로 정착 , 부동산이 자산증식의 투기수단이 아닌 생산요소의 하나로 인식 .3. 매도인의 시장에서 매수인의 시장으로 부동산 문제가 양적인 문제에서 질적인 문제로 변화함으로써 부동산 가격은 안정되고 그에 따라서 과거와 같은 투기적인 수요 혹은 가수요가 사라짐으로써 부동산 시장은 자연스럽게 매도인이 주도하는 사장 (sellers’ market) 에서 매수인이 주도하는 시장 (buyers’ market) 으로 전환 . 이제 핵심적인 문제는 부동산의 양적인 문제가 아니라 수급의 종류별 , 질적 부조화 문제 - 부동산에 대한 수요자들은 각 집단에 따라서 다양한 부동산 특성의 조합을 원하게 되었으며 이에 타당한 부동산만이 시장에서 흡수 . 입지 , 레이아웃 , 마감재 - 부동산 고유의 속성 , 시행사 , 건설회사의 재무구조 , 브랜드 이미지 등이 중요한 요소로 작용 .3. 매도인의 시장에서 매수인의 시장으로 부동산 공급업자의 활동에서 가장 중요한 것은 총체적인 평균적 수요에 대응하여 부동산을 공급하는 것보다는 보다 세분화된 표적수요집단의 부담능력과 선호에 접근한 제품을 만들어 내는 일 . 부동산 사업에 성공하기 위해서는 보다 치밀하고 과학적인 시장조사와 수요분석 , 그리고 그에 따른 제품설계 , 가격책정 , 입지 , 홍보 전략이 필요한 시대 . 1990 년대 초 폭발적으로 증가하던 부동산 컨설팅의 열기는 이런 추세를 반영 . 공급이 늘어나고 , 수요는 감소하여 부동산 시장이 수요자 중심으로 재편 . 가계소득의 감소와 기업의 부동산 수요감소 , 수요는 감소하는 반면 토지공급은 늘어나 공급초과현상 발생 .3. 매도인의 시장에서 매수인의 시장으로 선분양제도와 같은 공급자 주도의 시장에 변화 수요자의 관심을 끌기 위한 판촉활동이 활발히 전개 미분양을 줄이기 위한 다양한 마케팅전략이 전개됨 아파트 청약을 이벤트화하는 등 수요자의 관심을 유도하고 저밀도 개발과 환경친화적 개발 지향 물건의 위치 중요성이 더욱 부각되어 위치에 따른 가격의 양극화현상 발생 토지의 분양방식이 퇴조하고 임대방식으로 전환 지가가 안정되어 분양을 받아도 이익을 기대할 수 없어 임대방식을 선호하게 됨4. 저량에서 흐름으로 전세에서 자가와 월세로 주택소유방식 전환 주택금융의 발달로 전세수요가 감소하고 자가와 보증부 월세가 선호됨 MBS 의 도입으로 전세금 보다 적은 초기부담으로 주택소유가 가능해져 자가소유 선호 분양청약제도 및 거래제도에 관한 규제폐지로 주택소유시점의 중요성이 약화되어 소유에 대한 부담이 적어짐 임대인들은 금리인하 등으로 전세 보다는 보증부 월세로 안정적 수입기반 확보 도모 저소득층은 초기부담이 적은 보증부 월세를 선호하게 되어 전세시장이 크게 위축될 전망 오피스 빌딩과 공장용지도 임대방식이 선호됨 지가의 급격한 상승을 기대할 수 없어 소유에 대한 이점이 약화됨 기업의 지속적인 다운사이징으로 꼭 필요한 스페이스만 임대하여 사용 공단의 장기임대 보장으로 분양보다 임대를 선호하게 됨4. 저량에서 흐름으로 부동산 분야의 경제활동은 자산을 중심으로 하는 저량의 경제에 기반을 두고 진행 - 담보금융 위주의 부동산 융자 관행과 낮은 융자율에 기인 이러한 융자 제약이 결국 부동산 투기로 인한 이익이 자산을 많이 보유한 계층에게 더 많이 흘러 들어가게 함으로써 ‘ 부익부 빈익빈 ’ 이라는 결과를 초래 이러한 공금융의 제약이 주택분야에서 세계에서 유일한 전세 제도를 만듬 ( 전세제도는 공금융의 불완전성을 극복 , 주거문제를 해결할 수 있는 제도로 전세금의 수준은 주택가격 상승률과 시장이자율에 의하여 결정된다 ) 전세에서 월세 전환 현상은 IMF 이후 금리의 지속적인 하락과 주택가격의 안정에 힘입어 그 추세가 가속화5. 부동산의 증권화 부동산은 저량상품으로 구입하는데 많은 돈이 필요하며 분리하여 소비가 어렵고 환금성이 낮은 고유의 특성을 지닌다 . IMF 를 겪으면서 이러한 부동산의 특성은 부동산 유동화 , 부동산 증권화를 통해서 서서히 극복되고 있다 . 소극적인 개념에서 탈피하여 적극적으로 저량으로서의 부동산을 흐름으로 바꾸는 의미에서의 다양한 근거법에 의해 여러 형태의 부동산 증권화 경향이 나타나고 있다 .5. 부동산의 증권화 자산유동화의 구조 일반적으로 자산유동화는 유동화 자산의 보유자가 유동화를 위한 별도의 특별목적회사인 SPC(Special Purpose Company) 를 설립하고 동 법인에 유동화 자산을 양도하며 SPC 는 이 자산을 기초로 하여 증권을 발행하고 매각하여 자금을 조달한다 . 이 과정에서 보유자산의 가치평가업무가 발생하며 이는 증권거래법상의 외부평가법인이 자산실사라는 형태로 수행한다 . 유동화대상 자산은 리스채권 , 자동차 할부금융채권 등의 다양한 형태가 있으며 이중 부동산 관련자산은 99 년 기준 51% 정도를 차지하고 있다 . 한편 , 자산관리자는 채권을 추심하여 증권의 원리금 등을 상환하는 업무를 수행하는 데 통상 자산보유자가 자산관리자의 기능을 수행한다 .6. 외국인의 부동산 투자 활성화 우루과이라운드 협상 이래 우리의 부동산 시장은 점진적으로 개방을 취하였으며 IMF 이후에는 외국인의 국내 부동산 투자가 완전히 개방 개방이전 : 13,000 천 평 개방 이후 1999 년 9 월 30 일 현재 23,186 천 평 두배증가 외국인의 부동산 실물자산에 대한 투자와 더불어 부동산 증권이나 프로젝트 파이낸싱 형태의 투자도 상당히 늘어날 것으로 전망된다 . 외국인의 국내부동산 투자 증대는 종래의 매매차익을 중심으로 한 부동산 투자관행으로부터 벗어나 임대료 수입과 운영관리비의 적정화 등 운영수익을 극대화하기 위한 투자관행으로의 변화를 촉진할 것이다 . 부동산 시장의 개방은 자본시장의 통합 및 정보화의 진전과 함께 현재 주식시장에서 볼 수 있는 바와 같은 전 세계적인 시장 동조화의 가능성을 높여나갈 것이다 .7. 부동산 정보산업의 발달 종래의 우리나라의 부동산 시장은 미공개 독점 정보에 의해 가치가 창출되는 경향이 많으며 이로 인해 투기가 만연하였다 . 그러나 인터넷의 보급으로 실시간 고급 정보들이 온라인상에 공유됨으로써 정보의 불완전성이 점차 극복되고 있다 . 이와 같은 부동산 정보망의 발달은 부동산업 내부는 물론 타 산업 , 외국의 동종 업종간의 네트워크화를 촉진할 것이며 이는 종래의 가격제도를 중심으로 배타적으로 발전해 온 우리나라의 부돈산업종에 큰 변화를 초래할 것이다 . 즉 종합산업으로서의 부동산을 육성할 시점이다 . 아울러 부동산 정보산업의 발달은 새로운 마케팅 전략을 중심으로 한 부동산 업무 관행의 변화도 초래할 것이다 .8. 부동산 상품의 복합화와 선진기법의 도입 정형화된 부동산 상품이 복합성 기능상품으로 다양화됨 SOHO 등 새로운 업태의 발달과 독신가구 증가로 오피스텔 , 원룸 등 기능성 주택과 중소형 아파트 중심으로 수요 변화 상가나 공장과 주택의 복합건물이 증가 단일용도 건물 보다 복합용도의 건물에 대한 수요 증가 현재의 단편적인 용도지역지정제의 개편 필요 인텔리전트 빌딩으로 전환과 리모델링이 활발히 전개 공실률을 낮추기 위해 정보인프라를 확충한 인텔리전트빌딩화 진행 레이아웃의 변경 또는 노후 건물 보수 등 리모델링 활성화 가격산정방식에 수익성을 감안한 선진기법 도입 오피스빌딩의 경우 임대율과 임대수입을 감안한 가격산정방식 도입 같은 종류의 건물이라도 위치와 건물관리기법 등에 따라 가격 차등화 발생9. 결론 및 정책과제 부동산의 새로운 패러다임 변화를 주도하고 뒷받침하는 것은 정부 정책의 규제완화 기조의 지속성이다 . 과거와 같은 경기과열의 여부로 규제가 강화되어 후퇴한다면 정부에 대한 불신만 조장하게 된다 . 단기간의 경기 부양책을 지양하고 지속적인 규제완화를 통해 시장기능을 회복시켜 지가를 안정시켜야 한다 . 종합적인 산업 , 서비스로서의 부동산시장을 육성해야 한다 . 참고문헌 : IMF 이후 부동산시장의 패러다임 변화 ( 김갑성 , 박재룡 ) 부동산학원론 ( 조현주 ){nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2008.11.05| 15페이지| 10,000원| 조회(410)

부동산, 투자, 투기성 투자

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건축법 정리입니다.

건축법 사례08113101이 상현1절 총설 및 건축법의 적용범위 2절 건축물의 건축 및 유지, 관리 3절 건축물의 대지 및 도로 4절 건축물의 구조 및 재료 등 5절 개별건축제한 및 기타 제한 6절 이행강제금제도건축법 요약 및 관련 판례건축법의 위치국 토 기 본 법국토계획의 구분국토의계획및 이용에관한법률국토종합계획도종합계획시군종합계획부문별계획지역계획도시.주거 단지개발건축.주택 건설기준조례.기타국토의 용도구분도시지역관리지역농림지역자연환경보전지역도시 및 주거환경정비법도시개발법택지개발촉진법개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법도시공원법주택법건 축 법건 축 사 법주 차 장 법소방기본법건축법 요약제 1절. 총설 및 건축법의 적용범위(1) 법의 목적▪ 건축물의 대지·구조·설비의 기준 ▪ 건축물의 용도 규정▪ 건축물의 안전·기능·미관을 향상 ▪ 공공복리증진내용목적※ 건축법은 건축물의 대지, 구조, 설비의 기준 및 용도에 관하여 규정함으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 한다. ① 건축물의 대지, 구조, 설비의 기준 및 용도 ② 건축물의 안전, 기능, 미관의 향상 ③ 공공복리 증진도모건축법 요약(2) 건축법의 적용범위적용대상물 ① 건축물㉠ 철도관련시설(철도역사는 건축법상의 건축물) ㉡ 문화재보호법상 지정·가지정 문화재 ㉢ 고속도로통행료 징수시설 ㉣ 컨테이너를 이용한 간이창고(공장 안에 설치하는 것으로 이동이 용이한 것에 한함)적용제외㉠ 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것 ㉡ 이에 부수되는 시설물(담장·굴뚝 등) ㉢ 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고정의건축법 요약② 용도별건축물의 종류 (건축법시행령 제3조의4) ▪ 단독주택 ㉠ 단독주택 (가정보육시설포함) ㉡ 다중주택 (독립된 주거형태가 아닌 다수인이 장기간거주가능 연면적 330㎡ 이하, 3층이하) ㉢ 다가구주택(지하층,필로티부분 제외 3개층 이하 바닥면적이합 660㎡이하, 19세대이하 ) ㉣ 공관 ▪ 공동주택 ㉠ 아파트 (5개층 이상인주택) ㉡ 연립주설계도서를 반드시 건축사가 작성하여야 하고 공사감리자를 지정하여야 하며, 건축허가 수수료를 납부해야 하는 등 허가를 받기까지의 시간과 경비의 부담이 과중하나 건축신고사항은 건축주가 전문적 지식이 없어도 작성할 수 있는 배치도와 평면도를 제출하도록 하여 소규모 건축물을 건축하는 건축주의 편의를 도모하는 것이다.3) 건축신고사항 (건축허가와 비교)건축법 요약② 건축신고대상(시장·군수·구청장에게) ▪ 바닥면적의 합계가 85m² 이내의 증축·개축·재축 ▪ 읍·면 지역에서 일정규모 이하의 농어업용 건축물의 건축 등 ▪ 대수선 ▪ 제2종 지구단위계획구역에서 건축하는 건축물(연면적 100m² 이하) ▪ 연면적의 합계가 100m² 이하의 건축물 ▪ 건축물의 높이를 3m 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 ▪ 표준설계도서에 따라 건축조례로 건축하는 건축물 ▪ 공업지역과 제2종 지구단위계획구역, 산업단지 안에서 2층 이하로서 연면적의 합계가 500m² 이하인 공장※ 주택과 복합으로 건축을 하는 경우에는 연면적의 합계가 100m²를 초과하는 경우 허가를 받아야 하며, 그 후 증축을 하는 경우에도 증축하고자 하는 부분의 바닥면적 합계가 85m²이내인 경우에는 신고를 하고,85m²를 초과하는 경우에는 허가를 받아야 함.건축법 요약4) 공용 건축물의 건축(특례) ① 허가권자의 협의 ② 사용승인의 생략: 공사완료 시에 통보 5) 가설건축물의 건축허가 및 축조신고 ① 가설건축물의 건축 허가 ▪ 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조가 아닐 것 ▪ 존치기간은 3년 이내 ▪ 3층 이하 ▪ 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것 ▪ 공동주택·판매 및 영업시설 등으로서 분양이 목적인 건축물이 아닐 것 ▪ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 단계별 집행계획에 적합할 것 ② 가설건축물의 축조 신고 : 착공 5일 전에 시장·군수·구청장에게 신고건축법 요약6) 건축허가의 절차 ① 허가권자 : 원칙으론 시장·군수·구청장, 예외로 특별시장·광역시장 ▪ 예외: 특별시장.광역시장의 보행이 가능한 너비4m 이상) ① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률·도로법·사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 대하여 고시한 도로 및 예정도로 ② 건축허가 또는 신고시 시·도지사나 시장·군수 또는 구청장이 지정·공고한 도로 및 예정도로2) 도로의 지정 및 폐지·변경 ① 원칙: 이해관계인의 동의 ② 예외: 건축위원회의 심의 ㄱ. 이해 관계인이 해외에 거주한 경우 ㄴ. 사실상의 통로로서 조례로 정한 경우건축법 요약3) 도로의 소요폭 ① 원칙: 4m 이상 ② 예외: ▪ 지형적 조건으로 차량통행이 불가능한 도로: 폭 3m 이상 ▪ 막다른 도로 4) 대지와 도로의 관계 ① 원칙: 대지는 도로(자동차전용도로 제외)에 2m 이상 접할 것 ② 예외 ▪ 대지가 2m 이상 도로에 접하지 아니하여도 되는 경우 ㄱ. 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는경우 ㄴ. 건축물의 주변에 광장.공원.유원지 기타 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정하는경우 ▪ 강화되는 경우 연면적 2000m2이상 건축물의 대지 - 폭6m이상인 도로에 4m이상접할 것.건축법 요약(3) 건축선 1) 의의 대지에 건축물이나 공작물을 건축 또는 설치할 수 있는 한계선 →도로침식의 방지·도로교통의 원활을 목적으로 함 2) 위치 ① 일반적인 경우: 대지와 도로의 경계선 ② 소요너비에 미달되는 도로에 접한 경우 ㄱ.도로중심선에서 소요너비의 ½만큼 후퇴한 선 ㄴ.도로반대쪽에 경사지.하천.철로.기타 이와 유사한 것이 있는 경우 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요너비만큼 후퇴한 선 ③ 도로 모퉁이에 위치한 경우 ④ 지정건축선인 경우 → 시장.군수.구청장이 건축선을 지정.고시한 때에는 그 지정된 위치건축법 요약3m2m2m4m도로중심선 도로경사지4m3m건축선※ 건축선의 후퇴3) 건축선에 의한 건축제한 ① 건축물 및 담장은 건축선의 수직면을 넘을 수 없음 ② 도로면으로부터 4.5m 이하에 있는 출입구·창문 기타 이와 유사한 구 조물은 개폐시에 건축선의 수직면을 넘는 구조로 대지 안의 모든 세대가 동지일 기준 9~15시 사이에 2시간 이상 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상 ③ 적용의 특례 2층 이하, 높이 8m 이하인 건축물에 대해 당해 지방자치단체의 조례가 정 하는 바에 의하여 일조권에 의한 높이제한을 적용하지 아니할 수 있음.건축법 요약기존 시가지라도 이웃간 합의한 경우에는 남쪽방향으로 일조권 적용이 가능한지, 가능하다면 동의서 양식 및 첨부서류는 무엇인지? 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우에는 정남방향 의 인접대지경계선으로 부터 거리에 따라 시장.군수.구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있는 것임.※ 관련판례(건축58070-1854)건축법 요약(4) 기타 공개공지 등의 확보 (공공휴식 공간이 부족하여 도시민에게 소공원과 같은 휴식공간을 제공하여 그들의 정서적 편의를 도모하고, 공개공지를 설치한 건축주에게는 용적률 및 도로폭에 의한 높이 제한 등의 건축기준을 완화하여 불이익이 없도록 한 제도이다.) ① 대상 ▪ 대상지역: 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 시장·군수· 구청장이 도시화의 가능성이 크다고 인정하고 지정·공고한 지역 ▪ 대상건축물: 연면적 합계가 5,000m² 이상인 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 업무시설, 숙박시설, 기타 건축조례가 정한 건축물 ② 설치기준: 대지면적의 10% 이하의 범위 안에서 건축조례로 정함 ③ 구조: 공개공지 또는 공개공간에는 건축조례가 정한 공중이 이용할 수 있는 시설 설치하여야 함 ④ 건축기준의 완화적용 ▪ 용적률: 당해 지역에 적용되는 용적률의 1.2배 이하 ▪ 건축물의 높이제한: 당해 건축물에 적용되는 높이기준의 1.2배 이하건축법 요약제 6절. 이행강제금제도이행강제금의 부과 건축법에 위반한 시정명령을 이행하지 않은 경우, 허가권자가 연 2회 이내 이행을 강제하려는 목적으로 반복 부과 (단, 연면적 85m2 이하의 주거용 건축물은 부과횟수를 5회를 넘지 않도록 제한) (2) 시정조치 시정이 되는 경우, 새로운 이행강제금은 닥 면적은 740.53 M각 층의 바닥 면적 계산(지상 2층)덕트를 제외한 나머지 바닥 면적은 729.10 M각 층의 바닥 면적 계산 (지상 3층~15층)덕트를 제외한 나머지 바닥 면적은 704.78 M적 합서울특별시 송파구에 위치하기때문에 서울특별시 도시계획조례에 따라 60%이하로 할 수 있기 때문에 59.80%의 건폐율을 사용한 건축물이기때문에 법적으로 문제가 없다. 796.18 M / 1,331.50 M = 59.80 %국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 77조에 의거 상업지역에서 90%이하 적용, 서울특별시 도시계획 조례에 의거 60%이하 적용건폐율건축법 47조적 합서울특별시 송파구에 위치하기때문에 서울특별시 도시계획조례에 따라 800%이하로 할 수 있기 때문에 798.48%의 용적율을 사용한 건축물이기때문에 법적으로 문제가 없다. 17,154.38 M / 1,331.50 M = 798.48 %국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 78조에 의거 상업지역 1500%이하 적용, 서울특별시 도시계획 조례에 의거 800%이하 적용용적율건축법 48조법 정 기 준항목조 항비 고적 용관 계 법 규적 합현재 이 건물의 높이 : 54.75 m 따라서 이 대지는 35m 도로에 공개공지부분이 약 6m 가량이 도로와 건물 사이에 위치하여 있으므로 41 * 1.5 = 61.5 m 까지 최고 높이로 할 수 있기에 법적으로 문제가 없다.건축물의 각부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리 1.5배를 초과 할 수 없다.다만 대지가 2이상의 도로, 공원 광장, 하천등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 당해 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다. 서울시 건축 조례제28조에 따르면 법 제51조제3항 의 단서규정에 의하여 제1항의 규정을 적용함에 있어서 대지와 도로사이에 시설녹지가 있거나 도로반대쪽에 공원·광장·하천·철도·시설녹지·유수지·자동차전용도로·유원지·공공공지(이하 건축이 금지된 공지 라 한다)가 있는 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물의 높이제

공학/기술| 2008.08.28| 73페이지| 10,000원| 조회(2,463)

법, 건축, 건축법

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08113101 이 상현세계 어린이 자전거 축제 주 제 세계 어린이와 함께 달린다해외 사례 뜨루드 프랑스 : 매년 7 월에 프랑스에서 행해지는 세계 최고의 자전거 레이스 입니다 . 1903 년부터 개최되어 있는 전통 있는 레이스입니다 . 알프스 · 피레네이등의 산악 코스나 , 평지에서의 스프린트 등 변화가 많은 코스이며 , 전체코스는 3000∼4000 Km 정도 레이스는 대략 3 주 안에 진행된다해외 사례 세계누드 자전거타기 대회 : 자동차 사용에 반대하며 전세계적으로 자전거 타기를 홍보하기 위한 대회 런던 하이드 파크에서 ' 세계누드 자전거타기 대회 ' 에 참가하기 위해 알몸으로 서있는 두 남자들 .국내 사례 ( 제주도 )국내 사례 ( 전주시 )국내 사례 ( 대전 )국내 사례 ( 창원 )국내 사례 ( 서울 )국내 사례 ( 뚜르드 코리아 )개 요 1 . 기획 배경 2. 축제 목적 3. 축제 개요 4. 축제의 특성 5. 축제의 효과 6. 코스의 지정 7 . 행사 계획 8 . 학습 행사 9 . 참가 어린이들의 숙박 10 . 축제 홍보 계획1. 기획 배경 1. 세계는 지금 에너지 부족으로 친환경적인 교통수단인 자전거가 주목 받고 있다 . 2. 이명박 대통령은 ‘ 녹색 성장 ’ 을 국정의 새로운 비전으로 제시했다 . 3. 세계적인 대회를 개최하여 화성시의 국내외적인 인지도를 높일 수 있다 . 4. 축제의 개최지는 자전거 코스로 빼어난 자연경관을 지니고 있다 .2. 축제 목적 1. 새로운 시대의 주역인 어린이들에게 친환경적인 인성교육을 할 수 있다 2. 국내에만 국한된 다른 축제와 차별화하여 세계인이 하나되는 축제를 만든다 . 3. 화성시의 아름다운 자연환경을 자전거 대회의 코스로 활용하여 화성시의 홍보효과를 기대한다 . 4. 축제를 시작으로 화성시 내의 자전거 도로를 확장해 친환경도시로 도약할 수 있다 .3. 축제 개요 1. 행사 명 : 세계 어린이 자전거 축제 2. 장 소 : 행사장 3. 행사 기간 : 매년 8 월 셋째 주 5 일간 4. 주 제 : 세계 어린이와 함내를 위주로 하는 코스 C 코스 : 속도있는 경기를 할 수 있는 코스7. 행사 계획 1) 신기한 자전거 발명대회 2) 세계 어린이 자전거 대회 3) 자전거 안전 및 정비 교육 4) 자전거 전시 행사 5) X- 게임 대회 6) 3 발 자전거 경주 대회 7) 가족과 함께 자전거 일주 8) 자전거 시장 9) 자전거 묘기 행사 10) 청소년 , 성인 자전거 대회 11) 자전거 튜닝 행사행사 계획 1) 신기한 자전거 발명 대회 ① 목적 신기한 자전거를 보여 주어 행사 관광객과 시민들의 관심 유도와 시민 과 관광객의 행사 참여 유도 ② 장소 행사장 ③ 내용 누구나 참여 할 수 있는 대회 우승자에게 상금과 특허권을 획득하도록 보조해준다 .1) 신기한 자전거 발명 대회1) 신기한 자전거 발명 대회1) 신기한 자전거 발명 대회행사 계획 2) 세계 어린이 자전거 대회 ① 목적 축제의 메인 이벤트로 세계 어린이들의 화합을 중시한다 . ② 장소 코스 A ③ 내용 어린이만 참가 시킨다 .( 보통은 초등학생 정도만 참가시킨다 ). 지정된 코스를 돌아오는 것으로 어린이에게 무리가 되진 않는 정도의 거리에서 최대한 길게 하여 아름다운 자연환경을 최대한 많이 볼 수 있도록 한다 . 코스 주위의 환경을 잘 아는 진행요원들을 배치하여 어린이들에게 설명 해준다 .2) 세계 어린이 자전거 대회2) 세계 어린이 자전거 대회행사 계획 3) 자전거 안전 및 정비 교육 ① 목적 어린이들에게는 자전거에 대한 안전교육을 실시하여 자전거 사고를 예 방할 수 있다 . 성인들을 대상으로 기초적인 정비에서부터 전문적인 자 전거 ( 산악용 MTB, BMX 등 ) 정비를 교육한다 . . ② 장소 행사장 ③ 내용 안전교육 전문가들을 초청하여 어린이들에게 자전거 안전교육을 실시 하는 시간을 갖는다 . 자전거 동호회와 협력하여 자전거 정비의 전문가 들이 시민들에게 기초적인 것부터 전문적인 것까지 교육하고 실습해 보 는 시간을 갖는다 . .3) 자전거 안전 및 정비 교육3) 자전거 안전 및 정비 교육행사 계획 4) 자전거 전 방법이며 유 명한 선수들은 다른 스포츠 스타와 같은 명성을 얻는다 . 묘기에 가까운 경기의 방식이 새로운 자전거의 모습을 보게 할 수 있다 . X- 게임 대회를 개최하여 젊은 층에게는 축제에 참가할 수 있는 기회 , 성인들에 게는 묘기에 가까운 대회를 관전하면서 볼거리 제공 . 어린이들에게는 유명선수 들과의 만나는 기회를 주어며 여러 가지 기술을 배울 수 있는 시간을 갖는다 .5) X- 게임 대회5) X- 게임 대회행사 계획 6) 3 발 자전거 경주 대회 ① 목적 3 발 자전거 경주대회를 열어 초등학생 이하의 어린이에게도 행사 참가 의 기회를 제공하고 가족들이 함께 하는 대회를 만든다 . ② 장소 행사장 ③ 내용 3 발 자전거를 주제로 초등학생 이하 어린이들의 경주대회를 연다 . 어린 이들만 참여하는 개인전과 가족전 ( 어린이 포함 3 인 ) 으로 나누어 진행하 여 가족인 참여하는 행사를 열어 참가자와 관광객에게 볼거리를 제공하 고 성인들이 3 발자전거를 타는 모습으로 즐거움을 줄 수 있다 .6) 3 발 자전거 경주 대회6) 3 발 자전거 경주 대회행사 계획 7) 가족과 함께 하는 자전거 일주 ① 목적 가족인 함께 긴 거리의 코스를 일주하므로 가족애를 키울 수 있다 . 가 족에만 그치는 것이 아니라 누구나 참여할 수 있게 한다 . 코스를 화성시 의 중심가로 하므로 시민에게 자전거 축제를 홍보할 수 있다 . ② 장소 행사장 ③ 내용 누구나 참여할 수 있도록 자전거를 대여해 주고 가족들이 참여할 경우 는 특별히 2 인용 또는 3 인용 등의 자전거를 대여해준다 . 자신들이 갖고 오거나 발명한 자전거와 특이한 자전거들을 참여시킨다 .7) 가족과 함께 하는 자전거 일주7) 가족과 함께 하는 자전거 일주행사 계획 8) 자전거 시장 ① 목적 시민들이 참여하는 벼룩시장 형식으로 쓰지 않는 중고 자전거 시장과 자전거 업체들의 전문적인 자전거를 판매한다 . 수익금의 일부를 산악 자 전거 코스 조성이나 자전거 교육 , 자전거 도로 조성 등에 기부함으로써 공익과 사익을 모두 충족길 수 있게 하고 모든 행사장에 게릴라성 묘기 공연을 한다 .9) 자전거 묘기 행사9) 자전거 묘기 행사9) 자전거 묘기 행사행사 계획 10) 청소년 , 성인 자전거 대회 ① 목적 청소년과 성인들에게 일종의 경쟁적인 대회에 참여 시켜서 승부감을 자극한다 . ② 장소 행사장 ③ 내용 청소년과 성인으로 나누어 진행하며 경쟁적인 대회이다 . 관광객과 시민 들에게 흥미진진한 행사를 보여준다 . .10) 청소년 , 성인 자전거 대회10) 청소년 , 성인 자전거 대회행사 계획 11) 자전거 튜닝 행사 ① 목적 자전거를 무료로 튜닝해 주어 시민과 관광객의 축제 참여를 유도한다 . ② 장소 행사장 ③ 내용 튜닝 전문가들이 시민들과 관광객들에게 자전거를 무료로 튜닝 , 수리 , 페인팅 해준다 . 누구나 자신만의 자전거를 가질 수 있다는 것에 의미를 부여한다 . 행사가 무료로 진행되므로 자전거 관련 기념품을 판매 하여 수익을 얻고 세계 어린이 자전거 축제를 상징하는 마스코트를 제 작하여 각종 열쇠고리 , 핸드폰 줄 , 병따개 , 시계 등의 기념품을 제작 , 판 매하여 축제의 홍보 효과도 얻는다 .11) 자전거 튜닝 행사11) 자전거 튜닝 행사8 . 학습 행사 1. 자전거 모형 만들기 2. 화성시 문화제 탐방 3. 민속촌 방문 4. 갯벌 체험 5. 용주사 체험 6. 참가 어린이들의 밤1) 자전거 모형 만들기 ① 목적 어린이들에게 자전거 모형을 만들면서 상상력을 발휘하게 해주고 가족 이 함께하는 행사가 되게 한다 . ② 장소 행사장 ③ 내용 어린이들에게 간단한 재료 ( 점토 , 나무 젓가락 등 ) 의 재료 또는 조립식 프라모델을 제공하여 자전거를 가족과 함께 만들게 한다 .1) 자전거 모형 만들기2) 화성시 문화제 탐방 ① 목적 대회에 참가한 어린이들에게 화성시의 문화제를 보여주어 화성시의 문 화의 우수성을 알린다 . ② 장소 화성시의 문화제 ③ 내용 화성시의 주요 문화제를 돌아보면서 세계의 어린이들과 국내 어린이들 에게 화성시 문화의 우수성을 알린다 .2) 화성시 문화제 탐방 .어린이들의 침목을 도모한다 . ② 장소 용주사 ③ 내용 세계의 어린이들과 국내 참가 어린이들이 참가하여 서로 친해질 수 있 는 기회를 제공하기 위하여 여러 가지 게임과 레크리에이션을 진행한다 .6) 참가 어린이들의 밤9 . 참가 어린이들의 숙박 1) 라비돌 리조트 2) 템플 스테이 3) 홈 스테이1) 라비돌 리조트 좋은 숙박시설과 많은 객실로 많은 인원수용 가능 골프장등 많은 부대시설이 이용 가능하다2) 템플 스테이 해외의 어린이들에게 한국의 불교를 체험할 수 있는 기회제공 정신적인 면을 강조하는 행사다 된다3) 홈 스테이 한국의 가족 문화를 체험 할 수 있으며 화성시민에게 외국인과의 생활 체험 제공 외국인과의 친밀감을 높일 수 있다10 . 축제 홍보 계획 1) 홍보 목표 2) 지원금 확보 3) 홍보 계획 4) 시설 계획 및 운영 계획 5) 경쟁력 확보 계획1) 홍보 목적 세계적인 자전거 축제가 되게 한다 . 화성시 자전거 이용 활성화에 기여 한다 . 화성시민 , 관광객의 적극적인 참여를 유도 한다 . 문화 , 이벤트 , 휴식 공간 제공한다 . 수익창출을 통하여 지역 경제 이바지한다 . 화성시가 친환경적인 도시인 것을 알린다 .2) 지원금 확보 경기도 , 화성시에서 상당부분 지원금을 받는다 . 국민생활체육협의회 등 체육관련 기관의 지원을 받는다 . 참여 업체를 통하여 지원을 받는다 . 행사 참가자들에게 참가비를 받는다 .3) 홍보 계획 (1) 직접 홍보 계획 축제에 참여율을 높이기 위하여 참여 가능성이 높은 집단을 선정하여 이들의 참여를 유도한다 . 실질적인 행사 참여자들에게 홍보 함으로써 축제의 참가 인원을 실질적으로 확보할 수 있다 . (2) 매체 홍보 계획 각종 미디어를 활용하여 넓은 범위의 광고 효과를 얻을 수 있다 . 폭넓 은 홍보를 통해서 다양한 층의 관광객이나 참가인원들을 확보할 수 있 다 .4) 시설 계획 및 운영 계획 축제기간 행사 기간 동안 일대를 차 없는 거리로 지정한다 . 축제기간 화성시에 자동차 운행을 줄이도록 협조 요청 한다 . 축제기}

경영/경제| 2008.08.28| 78페이지| 10,000원| 조회(2,819)

자전거, 관광, 축제

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