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부동산 컨설턴팅

부동산 컨설턴팅● 부동산을 이해하는 데 개인적 소감개인적 소감을 앞서 먼저 부동산이라는 개념부터 살펴봐야 될 것 같다. 제가 이 수업을 듣기 전까지는 부동산이라면, 단지 움직이지 않는 재산... 땅이나 건물등을 말하는 걸로만 알고 있었지만, 더 많은 것이 있다는 걸 알게 되었다. 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물을 말한다. 더 자세히 말하자면 물건인 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력(민법 제98조) 중에서 토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산이다(99조).연혁적으로 부동산은 동산에 비해 경제적 가치가 크다는 점에서 동산과 구별하여 특별한 보호를 하였으나, 오늘날 그러한 의의는 크게 상실되었으며 장소의 이전가능성에 따른 공시방법의 차이가 구별의 근본이유가 된다. 동산인 선박, 항공기, 자동차, 건설기계등에 대하여도 부동산과 같이 등기·등록)이 인정됨으로써 부동산과 동산의 구별의 실익은 점차 줄어들고 있으나, 부동산은 성립하는 물권, 물권변동의 공시방법, 공신의 원칙, 선의취득, 취득시효와 환매의 기간, 무주물선점, 부합과 그 효과, 강제집행의 방법, 재판관할의 특칙, 상린관계, 임차권의 대항력등에서 동산과 다르게 취급된다.토지는 필로 나누고 거기에 지번을 붙여 특정하며, 1필의 토지는 1개의 부동산이 된다. 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다(212조). 토지의 구성물인 암석·토사·지하수 등은 토지의 구성부분으로서 별개의 물건이 아니지만, 미채굴의 광물은 국유에 속하고 광업권의 객체가 된다. 바다와 하천은 사적 소유권의 대상이 되지 않으나 어업권, 공유수면매립권, 점용권 등은 성립될 수 있다. 도로는 사적 소유권의 대상이 되지만, 그 행사는 많은 제한을 받는다.?토지의 정착물로서 건물은 언제나 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다. 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기되었거나 관습법상의 명인방법을 갖춘 때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다. 미분리의 과실은 관습법상의 명인방법을 갖춘 동시에 거래시장은 상당이 위축되면서 새로운 제도가 정착되기까지 매물회전에 어려움이 예상된다.기존 아파트 시장이 10.29조치의 영향으로 침체될 가능성이 높아지는 반면, 광명, 아산 신도시 개발예정지와 뉴타운 예정지를 중심으로한 토지시장은 활기를 띨 것으로 예상된다. 또 300가구 미만의 주상복합아파트에 대한 전매제한조치 시행이 내년으로 연기되면서 주상복합시장의 열기는 당분간 지속될 것으로 보인다.부동산 시장에 떠도는 투자성 자금의 흐름을 바꿀 대안이 제시되지 못해 상대적으로 규제가 덜한 또는 투자재료가 있는 곳에서 풍선효과가 나타나는 현상이 당분간 지속될 가능성이 높다. 그러나 반사이익으로 나타난 풍선효과는 단기에 그칠 가능성도 높기 때문에 적어도 3~5년 뒤를 내다보는 장기적 투자전략 수립이 필요한 때이다.재정경제부 홈페이지는 10·29주택가격안정대책 발표 이후 마비될 정도다. 정부 대책에 불만을 토로하는 네티즌들의 비난이 쏟아지고 있기 때문이다.평소의 10배 이상 올라오는 의견글은 재경부를 ‘강남 투기꾼의 앞잡이’로 몰아붙이는 내용이 많다. 심지어 “재경부 건설교통부의 장차관, 국장들이 강남 지역에 살아서 기득권을 보호하려고 약한 대책들만 내고 있다”는 인신공격성 글도 수두룩하다.정부 정책에 대한 비난은 네티즌뿐만이 아니다. 김태동(金泰東) 금융통화위원회 위원까지 가세했다. 김 위원은 “대통령의 부동산에 대한 인식은 정확해 보이지만 경제부총리나 건교부 장관, 재경부 차관의 문제 인식은 똑똑한 대통령에 비해 다소 모자라는 관료로 이루어진 모습”이라고 질타했다.?하지만 이번 10·29대책을 하나하나 자세히 뜯어보면 그리 만만한 대책이 아니다. 정부가 마련한 안을 토대로 해도 당장 내년에 강남 지역 아파트의 보유세가 크게 올라 조세저항이 우려될 정도다.일부 재건축 아파트는 종합부동산세가 적용되는 2005년이면 올해보다 수십 배 오르는 곳도 나타난다. 웬만한 나라에서는 조세저항 때문에 상상하기조차 어려운 초 고강도 정책이다. 더구나 이렇게 해도 안 되면 주택거래허 다주택자의 경우 현 금리수준을 훨씬 초과하는 이익 분을 세금으로 환수하게 된다. 기존에 주택을 거래하면서 9～36% 정도의 양도소득세율이 적용되던 주택이 투기지역으로 지정이 되면서 투기지역에 거주하거나 주택을 소유만 하고 있어도 양도세를 많게는 75%를 세금으로 납부해야 하는 양도소득세 과중정책이 내년에 시행된다.1가구 2주택 자가 투기지역이 아닌 곳에 주택을 소유하는 경우에는 표3에서 보는 바와 같이 기준 시가를 기준으로 양도차익에 따라 9～36%의 세율로 세금을 내게 되기 때문에 지금의 부과정책과 다름없이 적용된다. 하지만 투기지역 내에 2주택을 보유하고 있다면 그 소유자에게 탄력세율이라는 것이 적용되어 24～51%로 지금보다 15% 이상 높아지게 된다.< 표1 > 양도소득세율주택현황과 세 표 준세율비 고3년 이상 소유1～2년1년 미만1가구 1주택과세표준 1천만원 이하9%40%50%장기보유특별공제혜택 고가주택 제외)1천만원 초과 4천만원 이하18%4천만원 초과 8천만원 이하27%8천만원 초과36%1가구 2주택과세표준 1천만원 이하9%40%50%장기보유특별공제혜택 제공탄력세율 최고15%적용1천만원 초과 4천만원 이하18%4천만원 초과 8천만원 이하27%8천만원 초과36%1가구 3주택이상동일기준60%탄력세율 15% 적용※ 미등기 양도시엔 70% 양도소득세 적용1가구 3주택 이상 보유자를 타깃으로 한 정책이기 때문에 양도소득세로 양도차익 대부분을 세금으로 거두어들이게 된다. 현재는 1가구 3주택자도 9～36%의 양도세가 부과되고 있지만 정책이 시행되면 비투기지역의 경우 60%정도, 투기지역은 75%정도의 막대한 양도세가 부과될 방침이다. 또한 1가구 3주택 이상의 경우 표4와 같이 기존에는 적용되던 장기보유특별공제 혜택까지 받지 못하게 된다.< 표2 > 장기보유특별공제보유기간공제율3년 이상 5년 미만양도차익의 10%5년 이상 10년 미만양도차익의 15%10년 이상양도차익의 30%다시 말해 주민세와 이사비용 등을 고려하자면, 투기지역 내에 한 채라도 집을 가지고며 토지 과다보유자 5만～10만 명에게 최근 가격이 많이 오른 아파트에 대해서 지방세 부과기준이 되는 과표를 크게 올릴 계획이라고 밝혔고, 현재는 면적을 기준으로 부과하던 재산세를 내년(2004년) 7월부터는 그 기준을 시가로 삼아 세금이 부과되도록 조치할 것이라고 밝혔다. 다시 말하자면 서울 강북이나 수도권보다 같은 평수의 강남권 아파트들이 세금이 많이 부과되도록 하는 정책인 셈이다. 정부 종합부동산세를 시행하게 되면 강남지역에 투자목적의 집을 소유한 다주택자는 지금보다 무려 10～20배 인상된 보유세를 내야할 것이다. 다만 장기 임대사업용 주택, 원룸과 같은 소규모 주택, 농어촌 주택은 중과세 대상에서 제외될 수 있다.아파트 건물에 적용되는 재산세는 먼저 과표종토세는 과표를 먼저 산정한 뒤 이 액수에 따라 0.3～7%의 세율을 곱해 산출한다. 과표가 1200만 원 이하인 경우 0.3%, 4000만원을 초과하면 7.0%의 세율이 적용되며 과표는 “신축건물가액×구조?용도위치지수×잔가율(건물년수)×가감산율×면적”으로 결정된다. 이 중 가감산율은 그동안 면적을 기준으로 했는데, 내년부터는 가감산율 기준이 면적에서 국세청 기준시가로 바뀐다. 1㎡당 75만 원 이하는 마이너스 5～20%의 감산율, 1㎡당 100만원 초과는 5～60%의 가산율을 적용하기로 했다. 이렇게 되면 평수가 넓은 아파트보다는 평당 기준시가가 높은 아파트의 세금이 올라가게 된다. 그동안 면적이 넓다는 이유로 재산세를 많이 부담해온 강북 지역 아파트 중에는 오히려 평당 기준시가가 낮아 세금이 줄어드는 곳도 생길 수 있다. 그러나 강남 등 기준시가가 높은 투기지역 아파트들은 반대로 소형이라도 세금이 크게 올라간다. 특히 서울 강남?서초?송파?강동구 등 강남 지역과 경기 일부 지역의 투기지역에 대해서는 우선적으로 과표를 올린다는 방침이다. 여기에 부동산 재벌들을 대상으로 중과세 되는 종합부동산세가 별도로 도입되는 경우 투기지역 내에 1가구 다주택 중 소유자가 직접 거주하지 않고 임대하고 있는 주택에 대선계획-후개발]에 입각하여 국토이용체계를 개편하기로 했다.한편 강남권으로 집중되어있는 부동산 투자를 강북으로 돌리기 위해서 경기부양효과와 더불어 정부 차원으로 지원하여 강북지역 중 뉴타운을 지정하여 개발하고, 시행을 착수하기로 하였다. 1차 강북뉴타운 개발 시범사업대상지로 성동구 상왕십리동의 ‘왕십리뉴타운’과, 성북구 길음～정릉으로 이어지는 곳에 ‘길음뉴타운’, 은평구 진관내?외동을 ‘은평뉴타운’ 세 곳을 선정하였다. 강북지역 활성화와 균형발전을 위해 1차 시범사업지 뉴타운 개발이 시작되며, 성북구 길음동 624 일대(95만㎡)는 주거중심형 개발로, 성동구 상왕십리동 440 일대(32만4000㎡)는 도심형, 은평구 진관내?외동과 구파발동 일대(359만3000㎡)에는 신시가지형으로 계획되었다.‘도심형 뉴타운’은 도심주거기능을 강화하기 위해 주거?상업?업무기능 등을 복합 개발하되 용적률과 건폐율을 최대한 허용해 건물 층수를 높이는 방식으로 추진될 예정이며, ‘신시가지형 뉴타운’은 미개발지나 저개발지를 대상으로 주거?상업?생태?문화기능 등을 갖춘 신시가지로 조성되며 ‘주거중심형 뉴타운’은 주택재개발구역을 중심으로 인근 생활권지역 도시기반구조를 개선하는 방향으로 개발된다.또한 최근 2차로 추가 발표된 뉴타운 지구는 종로구 평창동 164번지 일대와 용산구 이태원과 한남동, 보광동 일대, 동대문구 전농동과 답십리동 400번지, 중랑구 중화동 312번지 일대, 강북구 미아동 1268번지 일대와 서대문 남가좌동 248번지 일대, 마포구 아현동 633번지와, 강동구 천호동 362번지 일대로 선정되었다. 또한 양천구 신정3동 1162번지 일대 강서구 방화동 609번지 일대와 동작도 노량진동 270번지, 영등포구 영등포동 일대 등으로 지정되었다. 추가 발표된 뉴타운개발지구에는 1차 시범지구와 달리 각 구별로 경쟁을 유도하겠다는 방침을 가지고 있으며, 구청장과 지역주민이 추진 중심체가 되고 시는 이들 노력에 따라 개발 준비가 완료된 지역을 선별하여 시 예산을 지원한다는 뜻이다. 또된다.

사회과학| 2005.03.21| 19페이지| 1,000원| 조회(425)

부동산, 컨설팅, 컨설턴팅

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