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[축제 기획안] 서울 국제 무용제 기획안(가상)

2005 서울 국제 무용제 기 획 안목 차1. 기본 계획3. 행사 계획2. 홍보 계획기 본 계 획Ⅰ1st Dance Festival I n S e o u l 2005 서울 국제 무용제2005. 6. 2 ~ 6. 5 (4일간) / 서울 예술의 전당“ 세계로 향한 우리의 몸짓 “ (Our Motion To The World)무용인, 관계자, 일반인일시 및 장소슬 로 건참석대상행사 개요I-1행사 개요I-1국제 무용 협회 (CID – UNESCO) 한국 본부주 최서울 국제 무용제 조직 위원회문화 관광부, 서울특별시, 한국 문화 예술 진흥원주 관후 원공연의 취지 및 목적I-2국제 무용협회 한국본부는 우리나라 무용을 국제무대에 소개하고 세계무용 조류를 국내에 소개하기 위한 목적으로 세계 무용제를 창설했다. 서울 국제 무용제는 세계 정상급 안무가를 초청 재능 있는 우리 안무가의 세계무대 진출을 적극적으로 도모 우리나라 무용을 국제무대에 소개 재능있는 20대 무용가들에게 문호를 적극 개방 홍보와 마케팅 측면에서도 무용 전문가보다는 일반층을 대상공연 내용I-3해외 공식 초 청 작9개국 12개 단체ㄱ. 영국 : 아크람 칸 무용단 / 매튜 본 무용단 ㄴ. 이스라엘 : 클리파 시어터 ㄷ. 프랑스 : 장 끌로드 갈로따 무용단 ㄹ. 싱가포르 : 아트 피션 무용단 ㅁ. 스위스 : 질 조뱅 무용단 ㅂ. 일본 : 쿠로다 이쿠요 미사코 테라다 키타무라 시게미 3개팀 ㅅ. 북한 : 조명애 ㅇ. 미국 : 앨빈 에일리 무용단 ㅈ. 한국 독일 : 전인정 블루 엘리펀트국내 공식 초 청 작16개 단체ㄱ. 우리춤 빛깔찾기 : 임학선, 박명숙 (2개팀) ㄴ. 젊은 무용가의 밤 : 김윤정, 신숙경, 이주희, 정연수, 김향진 (5개팀) ㄷ. 러브 듀엣 : 박해준 육미영, 김수진 유장일 안덕기 백미진 (3개팀) ㄹ. 호남여성농악단 ㅁ. 자신만만 한국 남성가 4인전 : 이해준, 이태상, 박순호, 정헌재 (4개팀) ㅂ. 싱가포르 합작 / 박호빈(안무) (1개팀)공연 내용I-3행사 일정I-4행사장 배치I-5홍보 및 마케팅Ⅱ1st Dance Festival I n S e o u l 2005 서울 국제 무용제타겟 선정II-1무용 관계자, 전문가, 권위자무용에 관심있는 일반 시민주요 타켓확산 층홍보 방법II-2유료광고언론 보도 자료옥외 광고물언론 매체에 무용축제에 대한 source를 제공하면 언론매체는 문화정보를 사람들에게 제공할 수 잇고, 주최 측에서는 무료로 홍보를 할 수 있음축제 기간 한달 전부터 TV, 라디오, 신문, 잡지등에 지속적인 광고포스터 및 현수막제작, 육교 현판 광고인 터 넷홈페이지를 제작하여 축제에 대한 정보를 알려주는 동시에 홍보활동도 함구전 홍보사람들 사이의 입소문을 통한 홍보단계별 홍보 전략II-3- 방송사 신문사 중심 - 다각적 root를 통한 광범위 홍보 - Tarket Group별 인적 홍보- 사전 BOOM 조성 단계 - MASS MEDIA 이용 - 서울시 경기도 지역 집중홍보 - 행사 참여 노벨티 선정언론매체 광고 케이블 TV 활용 행사기간 중 방송 프로그램 유치 - 언론관계자 초청- 대대적 홍보 활동 - CONCEPT 표출 - THEME 이미지 표출- 유관단체 및 일반인 대상의 PRESS RELEASE - 보도자료 배포- 전국적 PR - 참여 의식 고취 - 협찬 유치목적 홍보 - 참가 유치목적 홍보행 사 결 과 NEW RELEASE사 후 P R전 개 방 안개 요구 분제 1단계제 2단계제 3단계사후 단계2005년 3월~4월2005년 4월~5월2005년 6월~행사기간2005년 7월~홍보 Tool 별 전개 방향II-4협력 방송사 활용방안- 교양/문화/예술 프로그램의 특별코너 마련특집 프로그램TV 뉴스 시간대 방영과 라디오 단신으로 방송 행사현장의 직접 취재 및 보도 유도취재 보도주관 방송사를 선정하여 행사전반에 관한 홍보 주관 운영 - 집객 극대화를 위한 근접시점의 집중적 고지 역할협력 방송사 홍보비 고내 용구 분특정 Tarket층에 직접적 소구가 가능하도록 무용관련 전문지 및 문화 잡지를 통한 특집기사화 유도 및 보도기사 재개잡지 전문지주관 신문사 홍보 ( 계속적인 홍보유도) 전국적 Coverage를 가지며 다양한 층에게 어필하는 광역 홍보방안 제작된 포스터 및 팜플렛을 행사기간 근접시점에 삽지광고 행사 인지와 무용축제 중 최고의 행사 이미지 구축 집객을 최대화하기 위한 직접적 행사 고지주요 일간지비 고내 용구 분신문 잡지 활용방안홍보 Tool 별 전개 방향II-4정보통신 활용분야추후 협의- 시청각실과 연계인터넷 생중계특정인을 상대로 한 집중홍보 매니아 층 형성동호회 Cafe의견 수렴 논의의 장인터넷을 통한 세민전의 홍보효과 극대화 Tarket층에게 세부적인 정보를 제공함으로서 관심과 흥미 유발홈페이지 개국비 고내 용구 분인쇄물 활용분야홍보탑 현수막서울시내 주요 요충지를 중심으로 시각적 홍보효과 유도P.O.P서울시의 협조로 서울 및 경기도 지역 집중 부착 행사 유관단체를 통한 전국 주요 요충지에 배포부 착 배 포행사일정 행사취지 위주의 종합 전문지- 행사기조와 의의를 일관된 통일성에 기반 알기 쉽게 제작 종합 포스터 1종 행사 포스터 각 1종 행사 안내 팜플렛 1종제 작비 고내 용구 분행 사 계 획Ⅲ1st Dance Festival I n S e o u l 2005 서울 국제 무용제세계 민속 무용 전시회Ⅲ-1세계 민속무용의 의상, 대표적 인물, 음악, 대표적 춤 등을 사진 및 동영상 기타 시각적 자료를 활용하여 전시한다.2005. 6. 2 ~ 6. 5 (행사기간 중 계속)일 시예술의 전당 전시장장 소출 품 국벨리댄스(이집트), 게더링 피즈코즈(영국), 코파크(우크라이나), 레공(발리), 레즈긴카(러시아), 렌틀러(오스트리아), 리고동(남프랑스의 프로방스), 마주르카(폴란드), 스퀘어 댄스(미국), 플라멩고(스페인), 티니크링(필리핀), 콜로(유고슬라비아), 코삭크춤(터키), 타란텔라(이탈리아), 왈츠(독일)공 연 (해외 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 아크림 칸 무용단▲ 공 연 제 목 : 대지 ma▲ 공 연 일 시 : 6월 2일 10:00▲ 공 연 장 : 제 1 공연장공 연 (해외 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 장 끌로드 – 갈로따 무용단▲ 공 연 제 목 : 마맘 Mammame▲ 공 연 일 시 : 6월 2일 13:00▲ 공 연 장 : 오디토리움공 연 (해외 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 매튜 본 무용단 (영국)▲ 공 연 제 목 : 백조의 호수▲ 공 연 일 시 : 6월 5일 17:00▲ 공 연 장 : 제 1 공연장▲ 무 용 가 : 질 조뱅 무용단 (스위스)▲ 공 연 제 목 : 뫼비우스의 띠▲ 공 연 일 시 : 6월 3일 13:00▲ 공 연 장 : 제 1 공연장공 연 (해외 공식 초청작)Ⅲ-2공 연 (해외 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 조명애 (북한)▲ 공 연 제 목 : 물동이 춤▲ 공 연 일 시 : 6월 3일 20:00▲ 공 연 장 : 제 2 공연장공 연 (국내 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 김윤정, 신숙경, 이주희 정연수, 김향진▲ 공 연 제 목 : 젊은 무용가의 밤▲ 공 연 일 시 : 6월 2일 20:00▲ 공 연 장 : 옥외공간공 연 (국내 공식 초청작)Ⅲ-2▲ 무 용 가 : 호남 여성 농악단▲ 공 연 제 목 : 춤추는 바람 꽃▲ 공 연 일 시 : 6월 4일 17:00▲ 공 연 장 : 옥외공간포 럼Ⅲ-36월 2일부터 5일까지 개최될 제 1회 서울국제무용제 2005 에서는 현재 문화 예술 분야에서 관심을 기울이고 있는 국가 간 공동제작 및 국제교류와 관련하여 서울국제무용제 추진 사례소개와 협력파트너로 공동제작 및 협력 사업을 추진하고 있는 해외 아티스트들을 초청, 무용의 대중화를 위한 방법론을 들어 보는 포럼을 아래와 같이 준비한다.일시 : 2005. 6. 3(금) 10:00 ~ 12:00 장소 : 예술의 전당 오디토리움 회의장 주제 : 무용의 대중화를 위한 방안 진행 : 유현준 (서울 국제 무용제 집행위원장, 한국 무용학 박사) 발제 및 토론 : 02 – 6002- 5687 (담당자 : 서미송, 최준영)워 크 샵Ⅲ-4경희대학교 교수이며 무용 박사이신 유희주 댄스 권위자로부터 살사댄스를 배워보는 강좌이다. 댄스 장르의 유래와 역사에 대한 설명과 더불어, 허리와 골반의 움직임, 상체와 팔의 웨이브와 같은 동작들을 기본으로 한 살사댄스를 배워 본다. '몸'의 운율과 리듬을 느끼는 동안 참가자들의 리듬 감각과 코디네이션 기술이 향상됨을 느낄 수 있다.일시 : 2005. 6. 4(토) 14:00 / 6. 5(일) 18:00 장소 : 예술의 전당 1층 소극장 인원 : 50명 참가비 : 5만원 (2회) 문의 : 6002 - 8852워 크 샵Ⅲ-4프로그램워크샵 강좌 내용 : 살사댄스의 유래와 역사 수업 레벨 - 참가자의 수준에 따라, 아래와 같이 레벨을 조절하여 진행.레벨 1 : 살사에 대하여 전혀 모르거나 기본 스텝을 배워본 적이 없는 개인 참가자들을 대상으로 기초 단계부터 강의레벨 2 : 그룹 수업으로 파트너와 짝을 이루어 중, 상 단계의 동작세부 진행안간단한 몸 풀기 (15분) 본 강좌 – 시범 및 코칭 (70분) 개별 코칭 및 전체 연습 (20분) 몸 풀기 및 마무리 (15분)워 크 샵Ⅲ-4{nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2005.06.16| 29페이지| 2,000원| 조회(1,173)

기획안, 무용, 축제

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[부동산] 다가구 주택, 다세대 주택, 리모델링 사업의 차이점및 자료 분석

제 2 장 다가구 주택, 다세대 주택, 리모델링 사업주택은 주택의 형식, 법적인 행정 절차, 관리의 대상 등에 따라 다양하게 불리고 있다. 보통 단독주택, 공동주택으로 구분하는 것은 법적인 행정 절차의 대상으로 주택을 지칭할 때 사용되는 용어로 주택관리에 있어서도 단독주택관리, 공동주택관리로 부르고 있다. 여기서 우리가 알고자 하는 다가구주택과 다세대주택은 각각 단독주택과 공동주택으로 분류된다. 다세대주택과 다가구주택을 외형만 보고는 일반인이 구별한다는 것은 어렵다. 다시 말해 외형적인 면에 의한 분류가 아닌 건축허가를 받을 때 기준요건인 법적 분류에 따라 구분되어진다. 그렇다면 어떠한 것이 다가구주택 또는 다세대주택인지 알아보고 각각의 장단점, 주거관리, 차이점 및 특징 등에 대해 살펴보자.제 1 절 다가구 주택1. 다가구주택의 의의먼저 다가구주택의 법적 정의를 살펴보면 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다.① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외함.② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하 주차장 면적을 제외)의 합계가 660㎡이하일 것.③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.다가구주택은 한 가구가 독립된 주거생활을 할 수 있는 것을 원칙으로 하여 소유권등기를 하는 주택이며, 다세대주택은 2세대 이상이 연접한 주거에 사는 가구들 간의 생활방식의 차이 및 다세대주택 전체 공동생활과의 연관성 등의 문제가 있기 때문에 다세대주택과는 다른 다가구주택만의 특징을 지니고 있다. 먼저 그 장점으로는 ① 개인이나 가족의 프라이버시 확보가 용이하고, ② 개인이나 가족의 개성 표현이 잘 될 수 있다. 그리고 ③ 마당이 있어 개인 정원을 가질 수 있으므로 정서생활에 좋을 뿐 아니라, ④ 채광이나 통풍 등이 좋다. 그리고 단점으로는 ① 밀도가 낮기 때문에 도심지 등에는 건설이 어렵고, ② 건축비가 비싸다는 점을 들 수 있다음으로 다가구 주택의 하자보수에 대해 알아보자. 다세대주택은 공동주택이므로 공동주택관리령에 의한 하자보수 규정을 적용받을 수 있지만 다가구 주택은 공동주택이 아니므로 동 기준에 의한 하자보증을 받을 수 없다. 앞에서 말했듯이 다가구주택은 단독주택으로 분류하는데 단독주택 안에서 여러 가구가 임대하도록 된 주택을 말한다. 그러므로 분양은 불가능하다. 건축물의 외형은 다세대주택과 다름없기 때문에 허위 분양광고만을 믿고 공동 지분으로 분양받은 경우가 있다. 다세대주택은 11호 김 아무개 85㎡, 12호 박 아무개 85㎡로 구분표시와 등기가 가능하나 다가구주택은 개별 호수 표시가 불가능하다. 전체면적 중 85㎡로 공유 표시되고 그렇게 등기를 할 수밖에 없다.건축물 대장에는 ‘단독주택(0가구)’로 표시된다. 사실상은 각각의 소유이지만 공동주택에 속하지 않으므로 하자보증을 담보 받을 수도 없다. 공동주택관리령의 보호를 받지 못할 경우엔 건설산업기본법에 의한 하자보수 규정을 적용받을 수 있다. 이 경우도 면허를 받은 건설업자가 시공한 경우에 한한다. 그러나 다가구주택의 시공은 면허 여부와 관계없이 누구나 시공이 가능하기 때문에 굳이 면허를 받은 시공자가 시공하지 않는다. 건축주가 직영 공사를 하여 일반인에게 분양을 하기 때문에 문제가 생길 경우 건축주를 상대로 책임을 물어야 한다. 그러기 때문에 하자에 대한 분명한 계약이 있어야 한다. 하자보증 기간과 하자보증금의 담보 방법, 하자보수 불이행시의 문제 등에 관한 꼼꼼한 약정이 필요하다. 계약서에 근거하여 책임을 물을 수 있고 불이행시에는 계약서를 근거로 민사소송을 제기할 수 있기 때문이다.제 2 절 다세대 주택우리나라는 공동주택이 단기간에 많이 공급되면서 주택관리문제가 대두하게 되었고, 이에 따라 주택관리제도가 시행되면서 본격적인 주택관리가 이루어졌다. 공동주택은 단독주택과는 달리 다수의 사람이 하나의 건물에서 거주하므로 관리가 제대로 되지 않으면 그 피해가 단독주택과는 비교할 수 없을 만큼 크게 되기 때문에 주거관리가 더욱한을 받는다.2. 다세대주택의 관리각 세대 위주의 생활만을 중시하고 관리하면 되었던 다가구주택에서와는 달리 다세대주택은 각 세대별 주거관리 뿐만 아니라 공동공간과 공동생활에 대해서도 함께 관리되어야 한다. 즉, 다세대주택관리라는 것은 주택의 특성상 ‘공유’라는 소유개념과 동시에 ‘공동생활’ 이라는 생활방식의 개념을 함께 갖기 때문에 다양한 요구를 어떻게 수용하고 관리해 나가는가 하는 점이 중요하다.다세대주택은 공동주택의 범주에 포함되므로 공동주택관리의 법체계에 대해서 살펴보자.주택관리사를 위한 업무처리지침에 나타난 공동주택관리의 정의를 살펴보면, 공동주택관리란 공동주택과 그 주택에 부수되는 부대시설 및 복리시설을 효과적으로 관리하여 주택의 기능을 최대한 유지시키며, 쾌적한 단지환경을 조성함으로써 입주자가 안락한 주거생활을 영위하도록 하는 봉사업무라고 정의되어 있다.(대한주택공사, 1992) 즉, 공동주택관리란 건물과 부대시설 및 복리시설을 효율적으로 관리하여 주택의 기능을 최대한 보전, 유지하면서 관리조직과 관리비용 등을 효율적으로 운영하는 업무를 포함하여 개인주의적이고 관리에 비협조적이기 쉬운 아파트 주민의 의식을 참여와 협동으로 이끌어 바람직한 아파트 생활문화를 갖도록 하는 것이다. 관리를 통해서 단지의 문제를 지속적으로 정리, 분석, 파악하며 주택으로서의 기능 및 성능을 보전하면서 입주자의 편의와 생활의 문제점을 보완해 주고, 주민간의 교류를 증진시키는 것을 목표로 한다.주택은 소유권의 형태에 따라 개인이 그 주택을 직접 소유하는 분양주택과 임대용으로 공급되는 임대주택으로 나뉘게 된다. 공동주택도 그 소유권에 따라 분양공동주택과 임대공동주택으로 구분되는데, 현재 우리나라 공동주택관리제도는 분양공동주택과 임대공동주택이 서로 다른 법의 적용을 받는 이원적이 법 체제를 유지하고 있다. 분양공동주택은 주택건설촉진법에 근거하여 그 하위법령인 공동주택관리령과 공동주택관리규칙에 의해 법률로 관리에 관한 사항이 규정되어 있으며, 임대공동주택은 임대주택법에서 관리에 관한 공동주택 거주자의 피해 우려혼합관리(과도기관리)? 관리비 절감과 효율적, 합리적 운영이 가능? 자치관리에서 위탁관리로 전환과정에서 활용 가능? 지휘계통을 확보하면서 전문적 관리도 가능? 책임소재가 불분명? 자치관리와 취탁관리의 결함발생 가능? 자치, 위탁의 협조 및 인화 결여로 이해관계의 대립, 마찰 우려3. 다세대주택의 하자보수이번엔 다세대주택의 하자보수의 관리에 대해 살펴보자. 앞에서도 말했지만 다세대주택의 하자보수는 제도에 의해 보장되어 지고 있는데, 여기서 하자보수제도란 공동주택을 건설한 사업주체가 하자보수 책임기간 동안 그 공사사의 잘못이나 건축자재의 불량 등으로 발생하는 공동주택(대지 포함)의 하자(균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손 등)를 법에 의하여 보수하는 것을 말한다. 주택건설촉진법 제 38조 4항에 의하여 공동주택의 하자보수 책임기간은 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고 그로인한 손해를 보상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 하자보수 책임기간 중의 하자에 대한 보수의무는 주택건설촉진법에 의한 사업주체나 건축법에 의한 건축주가 진다.이러한 하자보수의 처리절차를 살펴보면 먼저 하자가 발생시 하자보수에 대한 요구를 행하는데, 공동주택관리령 제16조에 의하면 “하자보수기간 내에 공동주택에서 하자가 발생한 때에는 입주자, 입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에 대하여 하자보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 보수하거나 보수 일정을 명시한 하자보수 계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.” 라고 법으로 규정되어져 있다. 하자보수에 대한 요구가 이뤄지면 하자 여부에 대하여 판단을 하는데 이때 입주자대표회의 등과 사업주체간에 하자판정에 대한 분쟁이 발생할 경우 전문기관에 하자여부의 판정을 의뢰할 수 있다.(공동주택관리령 제16조 제3항) 이렇게 이루어진 하자에 대한 판정이 완료되면의 배치를 다시 한다든가, 1층이었던 건물을 2층으로 증축하는 것 등의 기능적 변화와 노후설비의 교체 등 성능을 개선하는 일을 통틀어 일반적으로 리모델링이라고 부른다.흔히 우리 건축법상 대수선을 리모델링으로 이해하는 경우가 많은데, 실은 대수선보다 그 범위가 크다. 건축법에서는 「대수선」을 「건축물의 주요 구조부에 대한 수선 또는 변경」과 「건축물의 외부 형태의 변경」이라고 정의하고 있다. 또 건축법 시행령에서는 “증축”을 “기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 증가시키는 것”. “개축”을 “기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것” 이라고 정의하고 있다. 우리 건축법상 리모델링은 대수선 외에 증축과 개축의 일부 의미를 모두 포함하는 것이라고 이해하면 될듯하다.학문적으로 볼 때 리모델링은 대체로 네 가지의 의미를 갖고 있다. 복원, 보존, 보전, 재축이 그것이다. 복원은 건물을 원래의 상태대로 회복시키는 것이며, 보존은 역사적, 건축적으로 중요한 건축물의 물리적 조건을 유지시키는 것이다. 보전은 문화적 가치가 큰 건축물의 재생 및 유지를 위한 것이며, 재축은 없어진 건축물을 다시 건축하는 것이다.이처럼 리모델링은 넓은 의미를 함축하고 이지만 일반적으로는 건축물의 성능 및 설비 개선을 포함해 새로운 기능으로 개보수하는 것이라고 이해한다.요즘 주택에서 흔히 쓰는 리모델링의 의미도 크게 보아 이러한 범주에서 벗어나지 않는다. 리모델링은 건축적으로 보면 집의 일부를 증축, 개축하거나 대수선을 하는 일이다. 집의 모양에서부터 내부의 기능에 이르기까지 전면적으로 보수하는 것이다. 필요하면 골조를 비롯해 집의 구조를 아예 바꾸기도 한다. 건물 유지관리의 기본인 설비 교체나 성능개선도 당연히 이러한 작업에 포함된다.실제 주택에서 리모델링이 이루어지는 범위를 보면 단순히 베란다를 확장하거나 부엌을 개조하는 일에서부터 단층으로 되어있던 집을 2층이나 3층짜리 집으과

사회과학| 2005.06.16| 11페이지| 2,000원| 조회(1,230)

리모델링, 다세대, 다가구

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[부동산] 에스크로 제도의 정착방안 평가D별로예요

제 1 장 에스크로 제도의 정착방안제 1 절 부동산 거래 사고1. 부동산 거래사고 개념 정리우리나라에서 결혼 후 주택을 마련하는데 걸리는 기간이 대체적으로 약 10여년 걸린다고 한다. 내 집을 장만하기 전에는 대부분 남의 집에 전세보증금을 내고 주택의 일부 또는 전체에 세 들어 살면서 내 집 마련의 전 단계로써 전형적인 저축의 한 형태라고도 볼 수 있다. 이러한 내 집 마련의 저축수단이면서 전재산인 전세보증금을 경매나 공매 등 부동산 거래사고로 인하여 몽땅 잃어버리고 내 집 마련의 꿈이 한순간에 산산조각이 되어 버리는 것은 말할 것도 없고 가정경제파탄과 더불어 평온했던 가정이 무참하게 무너져 버리고 마는 경우를 종종 보아왔다.이와 같이 소위 부동산 거래사고는 한 개인 또는 한 가정의 경제적 바탕과 사회적 거주 환경, 그리고 삶을 송두리째 잃어버리게 함은 물론 기업의 생산기반과 집단원들의 일터를 빼앗아가기도 해 개인적, 사회적으로 경계해야 할 아주 무서운 재앙이 되어버린 것이다. 그럼에도 불구하고 아직까지 부동산 거래사고에 대한 연구나 대책이 별로 없다.부동산 거래사고는 사고의 징후나 조짐을 미리 알 수 없을 뿐만 아니라 외적으로 잘 드러나지 않기 때문에 갑작스럽게 다가오고 또한 거래금액이 크고 부동산 취득이 문서상의 권리를 취득하는 것이기 때문에 여러 유형의 사고가 따르기 마련이다. 이러한 부동산 거래 사고를 예방하는 것은 물론 이려니와 이미 발생된 사고는 그 피해를 최소화 할 수 있는 방안을 강구하는 것이 무엇보다 중요한 것이다.2. 부동산 거래사고의 원인들① 부동산 거래사고의 90%이상이 적당주의나 무사안일주의 그리고 거래 당사자나 중간소개인을 맹목적으로 믿고 거래한데서 온다.② 부동산 사고는 내가 아닌 다른 사람이 원인 제공하여 일어나는 경우가 많다.③ 광고 등 대중매체를 통한 직거래에 의한 부동산 거래사고가 많이 일어난다.④「급매물」이라 하여 가격이 싼 것에 현혹되어 부동산의 하자를 간과하여 그 함정에 빠져 부동산 거래사고가 일어나는 경우도 많다.⑤ 광 에스크로(Escrow)제도1. 에스크로의 정의에스크로는 간단하게 말해, 부동산 거래대금의 보관인으로 정의될 수 있다. 사실상 에스크로우 업무에는 신속하고 안전하게 부동산 매매계약을 끝내기 위해 요구되는 많은 세부조항들의 실행에 필요한 모든 업무를 포함한다. 에스크로를 사전에서 찾아보면, 『규정된 조항의 실행이나 수행을 위해서 쓰이거나, 양도를 위해 필요한 증서, 보증금, 돈, 계약서의 보관 또는 제2자와의 서면계약서 보관』이라고 정의하고 있다. 다시 말해, 에스크로란 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다.2. 에스크로의 기대효과우리나라 부동산 시장의 현실을 보면 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많은 실정이다. 즉, 부동산의 거래관련 이해관계인을 보호하는 제도적인 장치가 상대적으로 미흡한 실정이다. 이러한 부동산거래이행보증제도인 에스크로우제도가 실시될 경우 다음과 같은 기대효과가 있다.① 부동산 에스크로 제도는 동시이행의 장점이 있다. 동시이행의 효과라 함은 에스크로 회사가 매도인에게 돈을 지급함과 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어진다는 것을 의미한다. 그러므로 에스크로는 이해 당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 주는 것이다.② 매도인과 매수인 등의 매매당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금 등 금전을 직접 거래하지 않는, 즉 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 이해관계가 없는 제3자(에스크로 회사)의 법적인 책임 하에 안전하게 맡겨져 있기 때문에, 우리나라 부동산 시장에 발생될 수 있는 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.③ 에스크로 회사에 소유권 이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우에는 모든 것을 한 곳에서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 정확하고 절차가 신속하다.④ 본질적으로 부동산의 소유권서 매도자와 매수자를 계약당사자라고 한다.② 계약 대상물인 부동산이 존재해야 한다.- 현존하는 부동산이 없는 경우에는 에스크로는 성립되지 않는다. 대상물의 존재여부는 권리 조사를 통해 사전에 확인하게 된다.③ 에스크로 의뢰서를 작성하여 조건에 대한 상호합의가 있어야 한다.- 매매계약시 에스크로 의뢰서에 나와있는 조건에 따라 계약당사자는 서면에 기입④ 합당한 대가가 있어야 한다.- 부동산 매매시 에스크로 과정에 따라 발생하는 부동산 매매대금, 각종 비용 등은 계약당사자가지불해야 한다.4. 에스크로의 흐름도● 공인중개사를 통한 부동산 거래시● 부동산 직거래시5. 권원보험1) 권원조사매수인과 매도인이 부동산을 거래하기 위해 작성하게 되는 계약서에는 매수인이 매매계약 체결 후 10일 이내에 사전권원보고서에 대해 이의를 제기하지 않으면 자동으로 이를 승인한 것으로 간주한다는 문구가 명시되어 있다. 사전권원보고서는 한마디로 매수인이 매도인의 볻앗ㄴ을 구입할 때 매도인의 부동산이 어떤 상태에 있는가를 보여주는 보고서이다.에스크로가 개설되면 에스크로 사무원은 입수 가능한 모든 기록을 통하여 해당 부동산 권원의 변화를 조사하는 권원조사를 시행한다. 이러한 권원조사는 자신을 해당 부동산의 현 소유주라고 밝히는 사람이 실제로 법적인 소유권을 가지고 있으며 따라서 그 자산을 매도할 권리를 가지고 있는지를 확인하기 위한 절차이다. 또한 권원조사는 그 부동산 권원 전반에 걸쳐 어떤 결함이 있는지를 조사한다. 생명보험 회사가 철저한 신체검사를 하지 않고 보험에 가입시키지 않는 것과 마찬가지로 권리보증보험회사는 철저한 권원조사를 하지 않고는 권원보증보험 증권을 발행하지 않는다.2) 권원보험권원보험이란 부동산의 매입 시에 대금을 지불하고 얻게 되는 권리들에 대한 일종의 보증 수단이다. 권원보험은 매입하고자 하는 부동산의 소유권과 일체의 서류에 등기된 내용이 같다는 것을 인정해 주는 역할을 한다.매수인이 부동산을 구입할 때에는 그 부동산에 대하여 법적인 소유권뿐만 아니라 그 부동산을 사용할 다.이러한 권원보험에는 공공증서에 나타나 있는 하자만을 보장해주는 CLTA(캘리포니아 토지권원협회보험)과공공증서에 나타나 있는 하자뿐 아니라 물건의 조사로서만 확인 가능한 하자들도 보장을 해주는 ATLA(미국 토지 권원 협회보험) 두 종류가 있다.제 3 절 에스크로 제도의 도입1. 한국과 미국의 부동산 중개제도(1) 미국1. 의뢰 : 매도인과 매수인이 브로커에게 의뢰2. 계약 : 브로커를 선정한 후 독점 판매위임계약서작성. 브로커를 통한 계약체결3. ESCROW회사 선정 : 매매와 관련 하여 매도인과매수인이 브로커에게 의뢰하면 대출, 보험, 세무,등록 등 모든 업무를 에스크로우 회사가 처리함4. 에스크로우 종결 : 매도인, 매수 인, 변호사,브로커가 종결서에 서명함으로서 종결됨*매매와 관련하여 매도인과 매수인이 한번만 중개사무소를 방문하면 대출, 보험, 세무, 등록 등 모든업무를 에스크로우회사가 처리해 주므로 절차가간소함.(2) 한국1. 의뢰 : 매도인과 매수인이 중개업자에게 의뢰2. 계약 : 매도인과 매수인이 중개업자를 통해계약체결3. 잔금청산 : 매수인이 매도인에게 잔금일자에잔금지급4. 등기업무 : 법무사가 구청에서 검 인 및 등기소에서 등기5. 세무업무 : 세무사가 세무서에서 세금정산*매매와 관련하여 중개업소에서 계약서를 작성한후 대출을 위해 은행방문, 등기를 위해 법무사를만나 서류작성을 하는 등 번거로운 절차를 거침.구 분한국의 에스크로미국의 에스크로법 률부동산 중개업법캘리포니아 제정법에 에스크로의법적요건을 규정활동할 수 있는 자중개업인, 중개인, 공인중개사부동산중개인, 권원보험회사, 은행변호사, 융자 브로커기 타보증보험, 협회의 공제, 법원에의공탁 중 선택법인인 중개업자는 1억 원 이상,그 외는 5천 만 원 이상 설정.- 에스크로우 대리 업무에 대한 면허는법인에 한해 주어지며, 개인은 면허를받을 수 없음. 면허를 받은 법인은지불 능력이 있어야 하며, 2만 5천달러 상당의 보증증서를 제출해야 함.- 북 캘리포니아 : 권원보험회사에서에스크로 업무 취급- 성이 제도를 정착시키는 데 있어 가장 중요한 문제이다. 에스크로 업무상 필연적으로 상당히 큰 자금이 거래되고 운영되기 때문에 에스크로 회사의 신용도 자체가 사고의 방지에 대한 중요한 척도가 되기 때문이다. 따라서 초기에는 정부 자체나 정부산하기관에서 그 업무를 담당하며 공공성을 부여하는 것이 바람직하다.② 에스크로 회사 또는 기관의 업무처리 능력 및 관리경험 문제 (교육문제): 외국에서는 에스크로 회사직원이 담당하는 업무를 우리나라에서는 권원보장보험 관련업무, 자금의 배분, 금융관련 업무 등을 제외하고는 기존의 법무사나 변호사들이 담당하고 있는 현실 이다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때 제도도입 초기에는 이 업무를 법무사 혹은 변호사가 담당 하는 것이 바람직하다. 그러나 수임료가 상대적으로 높은 변호사들이 담당하게 되면 에스크로 비용을 최소화 할 수 없고 결국 소비자들에게 큰 부담이 될 우려가 있기 때문에 법무사들이 본 업무를 주로 담당하는 것이 바람직 할 것이다.제도가 정찰되어 관리경험이 축적되고, 점차 제도 자체가 대중화 된 후에 에스크로 대리인 면허 또는 자격증제도를 도입하여 법무사 자격증과 구분하는 것이 합리적인 도입방안이 될 것이다.에스크로 담당자를 대상으로 한 관리경험을 위한 교육문제는 에스크로 회사 내에서 관련분야의 학자나 에스크로 제도 연구위원들이 법무사 및 에스크로 직원들을 일정기간 교육하는 특별한 관련교육제도를 생각해 볼 수 있다.③ 수수료의 문제: 제도도입 시 해결해야 할 또 하나의 과제가 에스크로 수수료의 문제이다. 이 문제는 오랫동안 이런 제도 없이 부동산 거래를 진행해 온 우리나라 국민들의 정서를 고려해 볼 때, 어떻게 이 제도를 접목시키고 이해시키느냐에 따라 소비자들의 반발 및 이의를 유발시킬 수도 있기 때문에 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 도입 초기단계에서는 제도에 대한 대대적인 홍보도 필요하겠지만 가급적 필요부분만 간소화하여 도입함으로써 수수료를 최소화해야 할 것이다.④ 소비자 보호 장치: 에스크로 제도가 잘 정착되어 있는 있다.

사회과학| 2005.06.16| 10페이지| 2,000원| 조회(532)

부동산, 에스크로, 거래사고

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