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서브프라임 모기지론

Sub-prime MortgageCONTENTSⅠ.서론 • 서브 프라임 모기지론 이란? • 서브 프라임 모기지론의 목적 • 서브 프라임 모기지론의 특징 II. 본론 • 서브프라임의 성장배경 • 서브프라임의 부실화의 배경과 원인 - 부실화의 배경 - 부실화의 원인 - 사례연구 - 뉴센추리의 부실화 과정 • 서브프라임에 대한 긍정적견해와 부정적견해 • 미국 주택시장 및 금융시장에 미치는 영향 -미국시장에서의 서브 프라임의 규모 및 현황 -주택시장에 미치는 영향 -금융시장에 미치는 영향 • 국내 금융시장 및 주택시장에 미치는 영향 - 한국에서 서브 프라임이 존재 할까? - 국내 금융시장에 미치는 영향 - 주택담보시장의부실화가능성 III.결론 • 서브 프라임 문제 에 대한 대안서브 프라임 모기지란?서브 프라임모기지란 우리말로는 “비우량 주택 담보 대출”로써 미국에서 일반적인 모기지론을 신청 할 수 없는 신용도가 낮은 사람들이 집을 살 때 높은 금리로 돈을 빌리는 주택담보대출 입니다. 미국의 주택담보 대출(모기지대출)은 개인 신용등급에 따라 프라임(Prime),알트에이(AltA),서브프라임(Sub-prime) 이렇게 3가지로 나누어지게 됩니다.모기지의 등급별 금리 현황서브 프라임 모기지의 목적서브프라임 모기지 (Sub-prime Mortgages) 신용불량자를 돕자! 라는 취지서브 프라임 모기지의 특징1. 약자 계층의 비중이 높음 2. 높은 금리를 부과 3. 기본금리 외의 높은 연체금리 4. 30년 만기의 2/28인 Hybrid ARM이 주종서브 프라임 모기지의 성장배경1. 1990년대 초반이후 미국의 부동산 경기흐름과 함께 성장 2. 비저축기관의 모기지에 증권화 참여 증가 3. 모기지업체들 및 은행들간의 과다경쟁 4. 미국의 저금리 정책으로 서브프라임에 대한 이자 부담 약화 5. 꾸준히 진행되어온 제도적 뒷받침서브 프라임 모기지의 부실화 배경1. 낮은 신용도로 인한 고금리 2. 높은 금리로 인한 경쟁 격화로 대출 조건의 완화 3. 집값의 내림세로 인한 원금회수 어려움 4. 연체율 증가로 인한 가압류 주택 증가서브 프라임 모기지의 부실화 원인1. 대출자의 채무불이행을 증가시키는 상환구조2. 높은 이율3. 상환부담의 증가4. 서브프라임 모기지 조기 상환시 페널티 부담 가중5. 대출금 미상환으로 인한 금융기관 부실화6. 수익성 개선을 위한 지나친 기준 완화최근 주택모기지의 연체율과 주택압류율2*************0620071/42/43/4전체 모기지 대비 서브프라임 잔액 비중5.311.513.413.7---연 체 율서브프라임11.510.311.613.313.814.816.3프라임2.42.22.52.62.62.73.1주택압류율서브프라임5.63.83.34.55.15.56.9프라임0.60.50.40.50.50.60.8자료 : MBA, Bloomberg최근 주택모기지의 연체율과 주택압류율(%)사례연구- 뉴센추리 부실화 과정투자은행으로부터 단기자금을 빌려 운영 미국 주택경기에 둔화에 따른 모기지 부실증가 투자은행들이 자금지원을 중단하면서 환매 요청 여기에 응할 자금($84억)이 없어 사실상 파산 선언환매요청지급불가긍정적 견해1. 서브프라임이 차중하는 비중은 5%이기 때문에 파장확대가 제한적 2. 우량 고객을 대상으로 정상적인 모기지 대부를 실시 3. 채권들은 다양한 방법으로 위험이 분산부정적견해1. 주택가격의 하락으로 연체율이 증가하여 악순환의 계속 2. 서브프라임 모기지 회사 도산, 체납처분증가 등으로 금융시장의 불안정성이 증가되어 신용경색 사태가 발생할 우려 3. 주택 및 주택관련 업체 침체시 거시경제 연착륙에 애로미국 Mortgage 시장의 규모미국 Mortgage시장 (약13조$)Sub-prime (약6000억$) 4.6%수준미국 GDP13.26조 $미국 주택시장에 미치는 영향I 모기지 업체들의 대출 기준 강화II 신규 모기지 억제로 인한 주택매입의 감소추세III 1월 신규주택 착공건수 감소IV 1월 건축허가건수 감소미국 금융시장에 미치는 영향I 미국 국채 수요 급증II 서브프라임 대출 전문기관의 자금사정 악화 및 파산, 일부대형 투자은행의 이익감소III 일부 대형 투자은행의 경우 대손상각 등에 따른 이익 감소 예상IV Freddie Mac은 서브프라임 모기지 관련 채권 매입 기준을 강화미국 서브프라임의 최근 동향I. 고정금리의 적용II. 자금차입 부담을 경감시켜 신규수요를 창출III. 금융기관들이 만기를 더욱 늘려 월 상환액을 낮춤IV. 40년 만기 모기지의 금리 수준이 30년 만기 모기지보다 0.25~0.37%p 높게 적용V. 월 상환 부담액의 감소한국에 서브프라임 왜 영향을 미칠까?한국의 주택담보대출시장 프라임과 서브프라임이 확실히 구분되지 않는 시장. 현재 우리나라 시중은행의 주택담보대출에는 미국 기준으로 볼 때 신용도가 높은 대출자에 대한 프라임 모기지와 신용도가 낮은 대출자에 대한 서브프라임 모기지가 혼재되어 있음 (지난해의 가계부채 급증이 시중은행 주택담보대출에 의해 주도됨)국내 금융시장에 미치는 영향환율의 변동성 확대3. 투자심리의 위축4. 외국인 주식투자자금의 유출2. 신용 스프레드 확대우리나라와 미국의 신용 스프레드 추이원/달러 환율 및 엔/달러 환율고조되는 주택담보대출 부실화 가능성I. 원리금 분할상환 방식 주택담보대출 급증의 영향.고조되는 주택담보대출 부실화 가능성II. 변동금리부 대출의 비중이 높아 이자부담 증가로 직결됨. 시장금리연동 대출의 비중은 계속 높아지고 있음 (대다수 변동금리부 대출의 기준금리 역할을 하는 CD금리 등 시중금리가 큰 폭으로 오름)고조되는 주택담보대출 부실화 가능성우리나라 시중은행 주택담보 대출은 미국의 프라임 모기지에 비해 원금 상환 부담의 집중도 및 시중금리 상승에 대한 민감도 측면에서 상대적으로 취약함부실화에 대비하기 위한 방안1. 정확환 현황 파악과 모니터링 강화 2. 주택담보대출이 적정한 수준의 증가율을 유지할 수 있도록 유도 3. 주택관련대출의 체질을 강화 4. 선제적인 대응을 통해 불안 심리의 확산을 미리 차단우리나라 정부의 대응방안자기실현적 위기 발생 가능성을 사전적으로 차단 제2금융권을 비롯한 주택금융 부실 발생 가능성을 차단 주택금융 건전성 확보를 위한 금융 감독 차원의 잠재적 위험요인 관리를 강화 외환시장에서는 환율변동성 확대에 대비한 모니터링 및 스무딩 주식시장에서는 외부충격에 취약한 국내증시의 안전성 확보를 위해 지속적인 수요기반의 확충이 필요{nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2010.12.13| 26페이지| 2,000원| 조회(284)

서브프라임, 서브프라임 모기지론, 기본금리, 연체금리

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주택시장 안정화를 위한 미분양 해소방안

주택시장 안정화를 위한 미분양 해소 방안서론 I. 서민들의 주택 마련의 문제제기 본론 II. 주요 주택정책과 주택시장 변화 III. 미분양의 특성 및 발생 원인 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과 결론 V. 미분양 해소를 위한 정책 과제I. 서민들의 주택마련의 문제제기 주거안정을 위한 주택시장 안정화 필요 전국의 미분양 물량은 12 만 3 천호 이 중 82.5% 에 해당하는 정도가 지방주택시장에서 발생 분양대금으로 사업자금을 조달하고 시행하는 구조를 가진 선분양제도하에 자금순환이 이루어 지지 않아 주택건설업체의 자금압박요인 으로 작용 장기화될 경우 금융권에서 대출한 자금에 대한 금융비용의 증가 따라서 미분양을 해소할 수 있는 방안을 모색하여 주택시장을 안정화 시켜야 한다 !II. 주요 주택정책과 주택시장 변화 1. 참여정부의 주택정책 참여정부의 주요 주택정책 부동산 투명성 제고 . BUT!! 가격 조절 기능 상실 지방 주택시장 침체 지나친 수요 규제 정책 실수요자의 구매력 위축II. 주요 주택정책과 주택시장 변화 2. 주택정책과 주택시장 1) 주택공급실적 동향 2003 년 이후 연간 50 만호 미만의 주택이 공급되었으며 , 2007 년 50 만 호 이상의 주택이 공급됨II. 주요 주택정책과 주택시장 변화 2) 주택매매가격 동향 시기별 정부대책 발표 직후 잠시 주춤하다가 일정 시간이 지나면 재 상승 . 그러나 지방은 지속적으로 하락하여 양극화 현상을 심화 3) 주택거래 동향 정부정책결과 수도권내 주택사업이 원활하지 못한 결과임 중장기적으로 완전히 안정되었다고 판단하기는 이름 2003 년 정책 영향으로 2004 년 거래량 급감 후 조금씩 증가 , 2006 년 정책 결과 2007 년 거래량이 매우 낮아짐 .II. 주요 주택정책과 주택시장 변화 4) 주택미분양 동향 2003 년 4 만호에서 2007 년 11 만 2 천호로 증가 . 08 년 지방 미분양이 전체의 82.5% 까지 증가 주택시장 전반에 대한 침체문제가 있음II I . 미분양의 특성 및 발생원인 1. 주택규모별 미분양 60 제곱미터 이하 소형은 지속적으로 감소 , 2005 년 이후 미분양 물량의 증가는 85 제곱미터 초가 규모의 주택이 주도 60 제곱미터 이하 규모 전체 물량의 4.5% 85 제곱미터 초과 규모의 주택은 50.7% 로 절반 정도 차지 주택규모별 미분양 비중 추이II I . 미분양의 특성 및 발생원인 2. 미분양 발생 원인에 대한 검토 1) 기존 주택 공급을 고려하지 않는 과잉 공급 수도권 지역과 광역시의 경우는 주택공급이 필요하지만 반면 강원 , 충북 등 지역들은 주택공급이 충분히 이루어 졌다고 볼 수 있음2) 원가 상승에 따른 분양가 상승 가 . 원가 상승에 따른 분양가 상승 신규 분양주택 가격이 기존 재고주택 가격과 차이를 보이는 이유 ? 토지가격 및 원자재 가격 상승 각종 부담금으로 인한 원가 상승 공사원가의 상승 공동주택의 품질 향상에 따른 원가 상승 특히 원자재의 가격 상승도 주택가격 상승요인임 . II I . 미분양의 특성 및 발생원인 2008 년 시 , 도별 공시지가 상승률나 . 분양가 상승과 미분양 2002 년에는 신규 분양주택 가격과 기존 재고 주택가격이 비슷했으나 , 2007 년에는 1.6 배로 크게 증가하였음 . 이는 기본 주택을 처분하고 동일한 신규 분양주택으로 교체하기 위해서는 1.6 배의 자금이 소요됨을 의미함 기존 재고주택에 비해 높은 신규 분양주택의 분양가는 미분양을 발생시키는 원인으로 작용하고 있음 . 이는 추가 소요자금을 쉽게 조달할 수 없고 , 기존 재고주택 조차 처분이 용이하지 않기 때문임 . II I . 미분양의 특성 및 발생원인 미분양이 발생하는 주요 요인IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과 1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 1) 주택건설사업의 자금흐름 및 자금조달구조 분양주택 건설사업 계 자금투입 20~30% 70~80%( 공정 별 투입 ) 100% 자금회수 계약금 중도금 잔금 20% 60% 20% 100% 사업기간 1~2 년 2~3 년 3~5 년 토지매입 인허가 착공 ( 분양 ) 완공 주택 건설사업의 자금흐름 초기 사업비로 대출 ( 브릿지론 , PF) 자금조달 자금회수는 공정진행률에 따라서 분양대금으로 함1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 1) 주택건설사업의 자금흐름 및 자금조달구조 건설업체의 자금 조달구조의 부작용 사업시행 자금은 대부분 현장 분양수입에 의존 분양수입이 불충분하면 자금 순환에 문제가 발생 외부 차입으로 인한 추가 금융비용 발생 건설공정에 차질 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 2) 미분양 적체와 자금난 재무구조 안정성 악화 흐름도 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 3) 주택건설업체의 재무구조 중소 , 대형주택건설업체의 재무구조 차입금 의존도와 매출액대비 금융비용이 대형업체보다 높음 대형업체보다 더 많은 자금압박이 예상됨 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 부채비율 및 현금 성 자산 현황 3) 주택건설업체의 재무구조 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과1. 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화 4) 자금적체 규모 추정 : 민간부문 2006~2007 년간 미분양으로 인해 투입된 원가가 회수되지 못하고 2 년간 적체되어 있는 자금규모 추정 – 수도권 약 4 조원 , 지방 약 18.2 조원 2 년간 총 22.2 조원 투입 BUT 미분양으로 자금 순환 되지 않음 미분양으로 순환되지 않는 11.2 조원에 대해 연 이자율 8% 을 적용하여 추가적으로 발생할 금융비용을 추정 타인자본 100% 조달시 8.8 천억원 타인자본 30% 조달시 2.6 천억원의 금융비용이 추가적으로 발생함 금융비용 부담 증가로 주택공급기반 위축이 예상됨 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과2. 미분양으로 인한 경제적 파급효과 추정 주택건설사업의 경제적 파급효과 추정 유발계수 미분양 적체 건설업체 수익성 악화 건설실적 감소 생산유발과 고용상황 악화 주택건설 투자감소 IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과V. 미분양 해소를 위한 정책과제 미분양이 발생하는 원인 ? 크게 지역특성을 고려하지 않은 과잉공급 과 정부정책에 따른 거래감소 의 결과로 볼 수 있음 . 또한 토지가격 상승 등과 같은 원가상승 으로 인하여 주변의 재고 주택보다 높은 분양가 도 하나의 원인이 되고 있음 . 따라서 주택건설사업자 , 정부 . 주공 등 공공기관 , 민간투자자 등 모든 주체가 적극적으로 미분양 시장에 참여하여 , 미분양의 발생시점 , 지역 특성 정책 적용시점 등을 고려해서 전략적으로 접근 해야 함 .V. 미분양 해소를 위한 정책과제 1. 주택건설사업자의 미분양 해소 방안 1) 분양가 할인을 통한 미분양 해소 분양가를 일정 부분 할인하여 재 분양함으로써 재무구조를 안정화시킬 필요가 없음 . 분양가격을 5~10% 정도 낮추어 새로운 신규계약자를 모집하는 업체가 나타남 . 2) 분양계약자를 위한 자금지원 및 분양조건의 개선 입주 전에는 수요자 요구에 맞추어 다양한 자금 지원책과 분양조건을 통해 , 분양률과 입주율을 높일 수 있는 다양한 방안 모색이 필요함 .V. 미분양 해소를 위한 정책과제 3) 새로운 지역마케팅 전략 도입 차별화된 지역이나 단지마케팅을 통해 지역이나 단지의 우수성을 홍보함으로써 미분양 주택을 해소할 수 있는 방안 모색이 필요함 . 업체간 경쟁보다는 업체간 공동마케팅을 통해 지역의 우수성을 부각 함으로써 미분양 물량을 해소함 . 4) 미분양 주택의 임대주택으로 전환 주택구매 선호가 떨어지는 분양말기나 준공 후 미분양을 임대주택으로 전환함으로써 자금 유동화가 가능해 자금조달이 가능함 대형 평형 임대주택에도 세제 ( 취 , 등록세 등 ) 감면 혜택 부여V. 미분양 해소를 위한 정책과제 2. 정부의 2. 정부의 미분양 해소 방안 1) 국민주택기금 지원 확대 국민주택기금에서 지원하고 있는 개인수요자 자금 중에서 미분양 주택을 구입하고자 하는 주택구매자에게 지원 근로자서민주택구입자금 , 최초주택구입자금 등 . 2) 주택대출규제 완화 기존주택을 처분하고 신규 분양주택으로 전환하고자 하는 교체수요에 대한 LTV( 담보인정비율 ) 및 DTI( 총부채상환비율 ) 의 주택 금융 대출 규제를 완화할 필요가 있음 . 규제완화를 통해 대출가능 금액확대를 하여 미분양 주택의 구매 수요를 촉진할 필요가 있음 .V. 미분양 해소를 위한 정책과제 3) 주택세제 부담 완화 1 가구 2 주택 보유자가 양도소득세 중과에서 제외될 수 있는 비과세 기간을 현행 1 년에서 미분양 주택 구매자에 한해서는 2 년으로 유예하여 미분양 주택에 대한 구매수요를 촉진할 필요가 있음 . 4) 분양권 전매제한 완화 지방의 주택시장 특성을 고려하지 않고 수도권과 동일하게 적용하고 있는 전매제한 규제는 지방주택시장을 더욱 침체시키는 요인임 . 특히 , 전매제한으로 인한 거래량 감소 결과 미분양 주택이 증가하고 있음 . 따라서 현재의 전매제한을 지역별 미분양 적체 상황을 고려하여 폐지하거나 합리적으로 조정할 필요가 있음 .Q A{nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2010.11.24| 24페이지| 2,000원| 조회(153)

주택시장, 주택시장 안정화, 미분양 해소방

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BBQ마케팅 성공사례

BBQ 마케팅 성공 사례Q A5목차BBQ 소개 및 연혁1한국에서의 BBQ2BBQ 해외진출 사례3BBQ 한계점 및 발전방향415Chapter 1 BBQ소개 및 연혁BBQ : Best Believable Quality의 약자 세상에서 가장 믿을 수 있는 제품이자 가장 맛있는 치킨이란 뜻 → 맛과 품질에 대한 의지를 상징BBQ 설립배경 1. 소비자에게 세상에서 가장 맛있고 신선한 닭고기를 제공함 2. 다양화되는 소비자의 식 문화 욕구를 충족시킴 3. 국내 외식산업을 발전시켜 국가경제에 기여하고자 함BBQ 소개2▶ 가맹점이 살아야 본사가 산다.상생의 노력과 함께 발전하는 합리적인 경영방식으로 가맹점을 위해 아낌없는 지원과 노력을 기울이고 있다.▶ 고객이 원하면 무조건 한다.고객이 원하는 대로 하면 최고가 될 수 있다. 항상 고객이 옳다는 생각을 잊지 않고 최상의 제품과 서비스를 제공하고자 노력한다.경영이념3BBQ CEO소개2성명 : 윤 홍 근 출생 : 1955년 7월 17일 소속 : 제너시스(대표이사) 학력 : 조선대학교 경영학 박사수상 : 09년 제36회 상공인의날 은탑산업훈장1995년09월㈜제너시스 설립 (브랜드명 : BBQ)11월경기도 전곡 1호점 (전곡점) 오픈1999년10월1000호점 오픈 (국내 외식프랜차이즈 업계 최초)2000년09월BBQ 치킨 대학 개관, 물류센터 준공2003년03월중국 진출 – 상해 BBQ 유한공사 설립06월스페인 출범 (Europa BBQ Espand. S.A.)08월BBQ China 5개점 오픈 (국내 프랜차이즈 업계 최초 중국 상해)2005년08월스페인 1, 2호점 동시 오픈연혁42006년02월북한 금강산 온정각점 오픈05월일본 마스터 프랜차이즈 계약06월미국, 중국의 북경과 천진 마스터 프랜차이즈 계약10월중국 동북2성, 베트남 마스터 프랜차이즈 계약12월호주 마스터 프랜차이즈 계약2007년01월중국 강소성, 몽골 마스터 프랜차이즈 계약05월말레이시아, 싱가폴 외 동남아 7개국, 중남미 13개국, 중국 광동성, 두바이, 카타르 오픈연혁55Chapter 2 한국에서의 BBQStrength (강점)- 깨끗하고 위생적인 품질 - 차별화된 다양한 메뉴 - 지속적인 치킨의 맛에 대한 개발 - 체인점으로 높은 인지도Weakness (약점)중소영세업체에 비해 고가격 중앙전화의 인식 부족Threats (위협)- 조류독감의 발생 가능성 - 피자 시장의 계속적 성장 - 경제침체의 장기화Opportunity (기회)- 맞벌이 부부의 증가 - 올리브유 인지도 확산 - 웰빙 열풍기회이자 위협요인 : 소비자의 건강에 대한 관심이 높아짐SWOT 분석8STP 전략 - Segmentation◇ 인구통계학적 변수- 10대 : 일반적으로 외식에 대한 선호와 구매욕구는 매우 높으나 구매를 위한 경제력이 약함 - 20대 : 다이어트에 관심이 매우 높아, 기름진 음식과 지방이 많은 음식에 대해 꺼려하는 경향이 짙음 - 30대 : 주로 초등생 자녀를 둔 주부는 자녀와 가족을 위해 구매행동을 많이 함 - 40대 : 술 안주로써 치킨을 선호하지만 건강에 대한 관심이 높아, 지방과 콜레스테롤에 대한 관여가 증가하여 구매 욕구가 강하지 않음 - 50대 이상 : 치킨에 대한 선호도가 낮아 구매욕구가 가장 낮음9STP 전략 - Segmentation◇ 심리도식적 변수① 핵가족화 및 맞벌이 부부의 확산으로 인한 외식의 선호 증가 ② 건강에 대한 관여도가 높아져 위생적이고 깨끗한 고품질의 외식음식을 원하고 이것에 대한 수요 증가 ③ 기존의 외식 업체들의 위생 상태에 불신이 강한 경우, 깨끗한 위생 상태를 보증하는 외식업으로 니치마켓(Niche Market;틈새시장)을 노리는 전략이 필요- Life style의 변화10STP 전략 - Targeting◇ Main Target- 치킨에 대한 선호와 소비량이 상대적으로 높은 어린이, 청소년, 주부를 Main Target으로 함 - 다양한 입맛의 기호를 파악하여 충족시켜줌으로써 인지도를 높이고 시장점유율을 확보하는데 중점을 둠◇ Sub Target- 기존의 치킨 외식 산업의 위생에 대한 불신감강조함11STP 전략 - Positioning◇ 가치 위상 정립 (Value Positioning)◇ 상표 개성 위상 정립 (Brand Personality Positioning)- 가족적인 분위기를 앞세워 BBQ의 인지도를 높이고자 함 - '세상에서 가장 맛있는 치킨'이라는 슬로건을 내세워 강조함- 청결함, 깨끗함을 강조함 - 흥미위주형 광고에서 벗어나 제품 구매 패턴을 바꾸는 소비자 설득형 광고로 변화시킴◇ 혜택 위상 정립 (Benefit Positioning)- 다양한 이벤트 전략을 이용하여 제품 구매 촉진12◇ Product캐릭터-비동이BBQ심벌포장Marketing Mix (4P)13- 주문 후 즉석 조리가 원칙 - 100% 순수 국내산 닭고기만 사용 - 깨끗한 올리브오일을 사용 - 청결, 위생, 서비스를 철저히 관리 - 다양한 메뉴와 기름기를 줄인 담백한 맛올리브오일- 동네치킨 보다 고가이나 고급 원재료 사용으로 인한 결과 - 판촉에서 가격은 큰 중점을 두지 않음◇ Place- 자체 물류 시스템 구축 → 체계적인 물류 유통 가능 - 전국 단일 배송체계 - 접근성이 용이하도록 주택가에 입점Marketing Mix (4P)◇ Price142000년 경기도 광주에 설립한 국내 최초의 프랜차이즈 교육 시설 매장 운영 기초과정에서부터 관리자 양성과정까지를 개설하여 운영하고 있다.Marketing Mix (4P)◇ Promotion15- 치킨대학소망의 집 자원봉사 소아암 어린이 돕기 행사 소년소녀가장 후원 제한 없는 치킨대학 BBQ 캠프 국토순례단 지원 오페라 '나비부인' 협찬 군부대 방문 등Marketing Mix (4P)◇ Promotion17사회환원 활동Marketing Mix (4P)◇ Promotion16가족같은 이미지 광고5Chapter 3 BBQ 해외진출 사례해외진출현황2해외 진출 현황◇ 중국◇ 스페인◇ 미국- 현재 상하이를 비롯, 200여개 매장 개설 및 운영 - 향후 2015년까지 중국 전 지역을 걸쳐 1만개 매장을 목표- 메뉴는 한국과 비슷하나욕 맨해튼 지점, 로스앤젤레스 지점 오픈 - 3년 안에 미국에 1000여개 매장을 여는 것이 목표▶ 전 세계 43개국에 350여개의 점포를 운영 중18해외 진출 사례18중국진출 배경패스트푸드 보급의 확대 소비 6위 외식 사업의 성장과 잦은 외식빈도 중국의 빠른 GDP 증가 소비의 활성화 소황제- 강력한 구매 결정권 ( 치킨 선호 연령대: 어린이) 한류 열풍에 따른 성장 기회 포착 : 한국에 대한 관심 증가중국 진출 마케팅 4P분석18중국4P전략ProductPlacePrice특이 메뉴 개발 중국인이 선호하는 “구이메뉴” 주력중소형 도시, 대학가 근처, 거주지 인근 점포 소규모화“배달 서비스 중심” 원자재 현지 조달 방식고품질 고가전략한류열풍을 이용한 TV 광고 소황제 마케팅Promotion중국 진출 사례 (청도)18중국중국 진출 사례 (청도 메뉴)18중국중국 진출 최종 목표18해외 진출 사례18스페인닭 소비량이 많고 넓은 시장 국민 1인당 연간 33마리 관광 대국 연간 5천 만 명 이상의 관광객 방문 다양한 소비자 계층 태권도 인구가 세계 두 번째로 많은 정도로 한국에 우호적 스페인어를 사용하는 남미인구가 3억명 시장진출 용이스페인 진출 마케팅 4P분석184P전략ProductPlacePricePromotion매운 맛을 줄인 '양념치킨' 주력 한국식 식사용 메뉴 제공카페형 매장 (번화가) 한국 BBQ와 비슷한 소점포 주택가 입지(배달)평균 21500원 선에서 판매 판매가격의 35%의 순이익 (약 7500원) 가맹점 모집에 있어서의 매력적 요인건강,위생,웰빙,안전 추구 트랜드 구축 배달 마케팅을 통한 현지 배달 문화 정착 노력스페인 진출 사레5Chapter 4 BBQ 문제점 및 발전방향BBQ의 문제점◇ 폭발적인 성장 지금까지 현황으로는 상권을 분석해서 체인점을 세운 결과 이미 포화상태에 이르렀지만, 장기적으로 시장분석을 통한 상권 정리등 관리를 통해 입지를 탄탄히 하는 전략이 필요하다.19BBQ의 문제점◇ 가맹점포 관리 곤란 Supervisor가 점포를 관리하기는 벌기 위해서만 노력하는 것이 아니라 위생, 청결, 고객관 리등 자신이 큰 사업을 운영하는 마음으 로 점포관리의 노력이 필요하다고 하겠다.19BBQ의 문제점◇ 캐릭터 강화의 필요성 맥도날드, KFC 등 각자의 홍보성 케릭터 들로 기업 이미지 각인 반면 BBQ는 상징적인 케릭터 부재19BBQ의 대응방향◇ 내수 시장 점주 권익 향상 가맹점주 들은 소비자들과 가장 가까운 위치에서 서비스 하는 입장. 점주들의 목소리를 기업정책 반영 권익 신장으로 기업 윤리성 강화 필요19BBQ의 대응방향◇ 해외시장 Supervisor 시스템 강화 BBQ는 마스터프랜차이즈 형식으로 진출 하지만 슈퍼바이저 시스템 비활성화 시스템 강화로 연락체계 강화 및 서로의 노하우 전수 할 수 있는 시스템 강화19BBQ의 대응방향◇ BBQ 캐릭터 강화 BBQ 하면 떠오를수 있는 상징적 케릭터 이미지 창조 필요성 ◇ 표준화와 현지화의 조화 해외 시장에서 표준화 된 매뉴얼과 현지 시장의 특색있는 상품 개발로 수익 창출 기대19BBQ의 대응방향◇ 문화 마케팅 홍보 진출국의 문화 행사나 기념일등에 후원으로 기업이미지 상승 및 광고 효과 기대 ◇ 기업 이익의 사회적 환원 각국의 자연재해나 불우이웃돕기등 사회 환원을 지속적으로 하여 고객들에게 필요한 기업이라는 이미지 각인 필요19드시고 싶으시죠? 대표주문전화 ☎1588-928220참고문헌 및 사이트1. 국내 외식 프렌차이즈 시스템의 중국 진출 전략에 관한 연구 (특히,BBQ의 진출 전략 중심으로) -문형진, 고려대 국제경영 석사논문2. BBQ의 경영성공요인과 중국 베이징 시장 진출 전략에 관한 연구 -전의천, 한국산업경제학회, 산업경제연구 16권 2호 243p~255p3. 중국 진출 한국 기업의 마케팅 성공 사례 연구 -한충민, 한국경영학회4. 중국시장에서의 마케팅 전략(성과에 관한 탐색적 연구) -한충민, 한국마케팅학회, 마케팅연구 15권 2호5. 중국진출 한국기업의 직접투자 성과 결정 요인에 관한 실증적 연구 - 한충민, 한국국제경영학회, 국제경영연구 11권w}

경영/경제| 2010.12.13| 41페이지| 2,000원| 조회(284)

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DOW CHEMICALContents2. DOW CHEMICAL 경 영 전 략1. DOW CHEMICAL 기 업 소 개3. DOW CHEMICAL 한 국 진 출 기4. DOW CHEMICAL 해 결 과 제5. DOW CHEMICAL 시 사 점기 업 개 관DOW CHEMICAL ?연간 580억 달러 매출액 전세계 46000 종업원 세계 160개국꾸준한 기술혁신 을 통한 광범위 한 범위의 화학제품 생산과학과 기술에 대한 이해 를 바탕으로 한 인간생활 의 지속적 향상윤리경영 . 인간존중. 혁신 의 기업 가치이념종합 화학 회사기 업 연 혁1897. DOW CHEMICAL 창립 1937. DOW CHEMICAL 주식 최초 뉴욕 증권거래소 상장 1942. 캐나다 지사설립 과 함께 국제적 기업확장 시작 전쟁기간 화학제품에 대한 수요를 충족시키며 기업성장 발판 1960. 23여종 신제품 생산도입 및 연 매출액 10억 달러 돌파 1973. 도쿄 증권거래소 상장 1991. 기업 내 환경자문 위원회 설립 2001. 동종기업 유니언 카바이드 사 인수 2004. IBM 과 기업 IT 인프라 OUT SOURCING 계약 체결제품 및 서비스Products service농업 및 식품 자동차 부품 교통관련 제품 빌딩 및 건설 전자제품 가전제품 섬유제품 신발 건강 의료 오일 가스 및 화학처리 포장 및 필름 와이어 및 케이블기업 VISION가장 큰 기업가장 높은 수익성가장 존경 받는 기업기업 VISION가장 큰 기업규모와 시야의 갖춤을 의미글로벌 인프라 제공을 통한 경쟁우위 창출기업 VISION가장 높은 수익성가장 높은 가치의 제공에서 시작안전한 환경. 현명한 성장. 지속적 수익성의 유지최상 품질의 제품. 서비스를 고객에게 제공기업 VISION가장 존경 받는 기업가장 존경 받는 기업을 향한 도약세계적인 리더쉽 발휘능력의 배양사람에 대한 성실 과 존중을 기반으로 한 기업활동최근 동향2008 YEARS대대적 구조조정 실시글로벌 경기침체 에 의한 경영위기 구조조정 가속화 와 비용절감 필요성 대두20동원 적극적 설비확장위기극복 경영위기 극복 전략.Step 1. 불황기에 호황기 준비 전략 수립Step 2. 전략에 맞는 조직 재정비 실시Step 3. 조직 내 기업가 정신 고취위기극복 경영극복전략 STEP 1.불황기 에 호황기를 준비하는 전략 수립구조조정 을 통한 경쟁력 없는 사업부문 정리 호황기 대비하는 기초 마련 텍사스 에틸렌 설비 캐나다 EO,EG 설비 등 구식설비 폐기 70년대 확대한 에너지 사업 대부분 해외 합작투자 사업 일부 철수경쟁사 대비 차별우위를 지닌 분야에 핵심 역량 집중 스페인 EMPETROL 의 설비 인수 / 주력제품의 글로벌 점유율 높임 범용 화학기업 유니언 카바이드 인수 / 자사 범용제품 시장 지배력 강화카바이드 인수 효과 주력사업인 에틸렌 시장에서의 압도적 지배력 확보 유니언 카바이드가 보유했던 PE 공정 라이센스 획득극복전략 STEP 2.전략에 맞는 조직 재정비 실시본사 STAFF 부서의 권한 강화 전사 투자자원이 본사를 통해서만 관리됨 부실사업 정리 및 핵심사업 강화의 효율적 추진2차 오일쇼크 직후 중앙집권 구조 확립위기극복 경영Worldwide Product Organization 조직 개별 지역 중심의 기존 판매조직 보완 / 강화 복잡한 라이센스 계약 체결된 제품의 체계적 관리극복전략 STEP 2.전략에 맞는 조직 재정비 실시2차 오일쇼크 직후 중앙집권 구조 확립위기극복 경영극복전략 STEP 2.전략에 맞는 조직 재정비 실시업무조직 계층의 축소 12단계 – 6단계로 업무조직 계층의 최소화 사내 의사소통의 원활화 를 꾀함2차 오일쇼크 직후 중앙집권 구조 확립위기극복 경영위기극복 경영극복전략 STEP 3.조직 내 기업가 정신 고취SRA ( Special Recognition Award)성과보상제도 성과 보상 지급을 위한 전사차원 펀드 기업전체 경영성과 와 독립된 성격 선정된 구성원에게 현금포상 지원적극적 동기부여지 식 경 영지적 자산 측정기업 내 지적 자산 관리 팀 조직. 특허에 대한 지적 자산 관리를 시도 특허권 을 사용가능 /폴리오 구축. 분석 / 효율적 의사결정 지원 지적 자산의 축적과 데이터화 – 데이터 와 전략의 응용화지 식 경 영지식 경영 시스템 구축인터넷 인트라넷 지식공유 인터페이스 의 기반.인트라넷 을 통해 정보 인터페이스 를 구축하도록 지침 을 서류화 워크 스테이션 을 IBM 기준으로 통합 데이터 베이스 의 표준화 추구 웹 브라우저 의 설치지 식 경 영지식 경영 시스템 구축협업을 위한 시스템 구축최고 25개 그룹 동시작업 시스템 개발 “넷 미팅” 문서공유 소프트웨어 사용출장 횟수 감소 정보공유 사이클 단축 글로벌 회의 개최 가능 PRESENTATION 공유환 경 경 영WRAP PROGRAM1986년 WRAP (Waste Reduction Always Pays) 프로그램 개발 폐기물 감소 노력의 체계화 . 능률적 수행 합리적. 포괄적인 폐기물 감소 접근법 적용 제안환 경 경 영WRAP PROGRAM폐기물의 환경방출 절감 장기적 비용절감 효과 발전된 활동에 대한 사회적 이미지 획득 지속적 개선에 대한 필요성 재 강조Dow corning ?코닝사다우케미컬운영합작社 설립DOW CORNING1943년 코닝사와 다우케미칼의 합작으로 설립 현재까지 세계 실리콘 시장을 주도숫자로 보는 다우코닝(2008년 12월 기준)54억 5천만 달러매출직원수1만여명(10,200)순이익7억 7천 5백 7십만 달러제공 제품 및 서비스7천 여가지고객 수2만 5천 여명제조 및 창고시설전세계 45개 소재매출 중 R D 투자 비율7%이상제품 및 서비스 제공 분야자동차항공 우주화장품 및 생활용품건축전자식품 및 음료의료 및 제약 산업세제 및 가정용품영상산업설비 조립 및 유지보수에너지 산업포토닉스펄프 및 종이섬유 및 의류 소재플라스틱고무한국다우코닝한국다우코닝 연혁1983년 11월 ㈜럭키(현 LG화학)와 미 다우코닝사의 합작투자회사인 '럭키-DC실리콘㈜'설립 1984년 9월 청주공장 준공 1991년 10월 국내최대 규모의 진천(만승)공장으로 준공 이전 1995년 7월 '한국다우코닝㈜'으로 사명 변경 1999년 4월너지 산업항공 우주 산업포토닉스 산업산업설비 조립 및 유지보수한국다우코닝의 주요 사업 분야컴퓨터 및 전자부품 산업TV 브라운관D램플래시 메모리평면TV현재 국내 반도체 시장점유율은 60% 독보적인 기술을 통한 반도체 산업의 확대건축 산업한국다우코닝의 주요 사업 분야글레이징 씰란트, 지붕 방수재, 방화용 제품, 욕실용 씰란트 및 발수 코딩제 등으로 사용되며, 국내에서는 인천국제공항 여객청사 및 포스코 센터, 월드컵 경기장,부산의 BEXCO 등 국내 대규모 주요 건물들에 널리 적용최첨단 건물 설계가능내부의 습기는 배출하면서 외부는 방수 기능이 있는 다우 코닝의 통기성 코팅 제품은 역사적 가치가 있는 유물이나 사적에도 쓰일 수 있으며, 이를 통해 더욱 오랫동안 원형 그대로의 보존이 가능하다.유물이나 사적 등 원형 그대로의 보존말레이시아의 쿠알라룸프루의 쌍둥이 빌딩이라 불리는 452m의 초고층 건축물인 페트로나스 타워에도 다우코닝의 실리콘을 사용 아랍예미레이트 두바이에서 현재 착공 중인 세계 최고층 빌딩인 '버즈 두바이'(700m 이상 높이)에도 역시 다우코닝 의 실리콘을 사용세계적인 건축물에도 다우코닝의 실리콘이 사용대표적인 건축물들대표적인 건축물들한국다우코닝 성공기한국 수출산업의 역군 한국다우코닝최상의 고객 만족을 위한 S T(Science Technology)센터 운영아시아 지역 물류 허브, 울산 기지1983년 ㈜럭키와의 합작으로 한국에서 제품 생산 및 판매 시작1995년 미국 다우코닝 본사의 100% 지분인수 통한 한국 다우코닝 탄생 1984년 충북 청주에 설비 설치 주요 제품 국내 생산, 공급 시작 1991년 생산 시설 충북 진천 이전 및 공정 의 추가 증설1983년 ㈜럭키와의 합작으로 한국에서 제품 생산 및 판매 시작한국다우코닝 성공기1999년 11월 2천만불 수출의 탑을 수상 2000년에는 총 생산량의 50%를 해외로 수출 2000년 8월 폴리머 종합공정을 도입하여 상위 공정으로의 투자를 확대 2002년 5천만불, 2003년 7천만불2006년에는 동종업계 환경회사 자체적으로 높은 수준의 안전환경 관리 기준을 제정, 준수 안전환경보건 기준의 올바른 국내 도입과 확산, 정착한국다우코닝은1997년 'Responsible Care에 참여2006년 ISO 14001 환경인증을 획득No1. 실리콘 솔루션 업체 – 한국다우코닝㈜“미래창조, 다우코닝이 함께 합니다.'한국경제의 발전과 함께 지속적으로 성장네트워크의 전문성을 바탕으로 토탈솔루션 제공60여 년 간의 실리콘 노하우베트남 고엽제 피해사건 개요베트남 전쟁 (1961~1973)국토면적 18% 고엽제 살포전쟁 참여자 다이옥신 노출1964 고엽제 독성여부 파악1970년 까지 사실 은폐청문회 이후 살포중지베트남 고엽제 피해보상 진행 상황1984년” 1억 8천 만불 보상금 지급 합의1979년 연방정부 손해배상 청구 소송제기 후 5년간 “다이옥신-후유증” 인과관계 파악베트남 고엽제 피해보상 진행 상황한국군 참여자 피해보상 전무 미국정부 상대 손해배상 청구 소송소송 취하국내 피해자 및 2세 환자 국내법원 소송 2006년 1월 법원 일부 승소 판결보상여부 미지수인도 보팔 참사사건 개요1984.12.03 인도 보팔시 유니온 카바이드 공장 다량의 메틸이소시안염 누출사고 발생 단시간 내 보팔시 전체로 퍼져나감고압력 – 저장탱크 벨브 파열 운전원 실수에 의한 사고로 추정 안전장치 소홀 조기경보체제 미작동사고 원인사건 내용인도 보팔 참사사고 후유증하루 사이 2천명 사망 60만 부상자 발생5만 여명 영구적 장애판정독성폐기물 미처리 – 주민피해 지속피해 2세대 되 물림 (양 구개열 . 정신지체)인도 보팔 참사사고 후유증인도 보팔 참사논란 쟁점2001년 다우 케미컬 이 유니온 카바이드 사 인수 다우케미컬 에게 유독성 폐기물 처리 합당한 보상 의 책임피해주민참사 당시 자사와 유니온 카바이드 독립된 회사 공장 소유권 주정부에 인도 – 책임의무 없음다우 케미컬다우 케미컬의 폐기물 처리 주장 비용전가 – 외국인 투자위축을 불러올 수 있다는 주장인도 정부참 사 결 론합작 투자적극적 합작투자를 통한 대표적 ow}

경영/경제| 2010.12.13| 52페이지| 2,500원| 조회(469)

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주택시장 안정화를 위한 미분양 해소방안

주제 : 주택시장 안정화를 위한미분양 해소 방안서론I. 서민들의 주택마련의 문제제기본론II. 주요 주택정책과 주택시장 변화1) 참여정부의 주택 정책2) 주택정책과 주택시장3) 주택시장 진단III. 미분양의 특성 및 발생 원인1) 주택규모별 미분양2) 미분양 발생 원인에 대한 검토IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과1) 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화2) 분양 보증 사고업체 및 부도업체 증가결론V. 미분양 해소를 위한 정책 과제1) 참여 주체별 미분양 해소방안I. 서민들의 주택마련의 문제제기지방주택시장을 중심으로 발생했던 미분양에 대한 문제가 최근 수도권까지 확산되면서 그 문제의 심각성은 전국적으로 확대되고 있음.- 2008년 1월 기준으로 전국의 미분양 물량은 12만 3천호에 이르며, 이 중 82.5%에 해당하는 약 10만호 정도가 지방주택시장에서 발생하였음.- 수도권 주택시장에서 발생한 미분양 물량은 약 2만 1천호로 지방주택시장에 비해 차지하는 비중이 적으나, 전월대비 48.6%가 증가한 일시적인 물량으로 주택거래가 활발하지 않은 상태에서 단기간에 발생했다는 것이 문제임.- 미분양 발생이 문제가 되는 것은 분양대금으로 사업자금을 조달하고 시행하는 구조를 가지고 있는 선분양제도하에서 자금순환이 이루어지지 않아 주택건설업체의 자금압박요인으로 작용하기 때문임.- 특히 장기화될 경우 금융권에서 대출한 자금에 대한 금융비용의 증가와 사업지연으로 인한 대출기한 만기 도래 등으로 주택건설업체의 부도가 발생하게 됨.- 이는 지역의 주택시장 침체뿐만 아니라 지역경제 침체의 주요 원인으로 작용할 수 있기 때문에 그 문제의 심각성이 더 큼.- 따라서 일시적으로 급증한 수도권의 미분양이 지속적으로 증가하고 있어 전체 미분양의 대부분을 차지하고 있는 지방 미분양을 해소할 수 있는 방안을 모색하여 주택시장을 안정화시킬 필요가 있음.- 이에 본고에서는 주택시장 진단을 통해 그 동안의 주요 주택정책들이 미분양에 어떠한 영향을 미쳤는가를 살펴보고- 미분양 특성과 발생원인,시, 혁신도시 등의 개발정책과 서울의 재개발?재건축 시장의 규제로 지방의 공급물량이 수도권보다 많은 비중을 차지함.2) 주택매매가격 동향정부대책 발표 직후 잠시 주춤하다가 일정 시간이 경과하면서 재상승하는 현상을 보여줌. 반면에 지방은 지속적으로 하락하여 양극화 현상을 심화시킴.- 최근 다소 안정세를 보이고 있으나, 시중의 풍부한 유동성, 저금리, 수도권의 낮은 주택보급률 등을 감안할 때 중장기적으로 완전히 안정되었다고 판단하기는 이름.3) 주택거래 동향2003년 정책 영향으로 2004년 거래량이 급감하였다가 조금씩 거래가 증가하더니 2006년 정책 결과 2007년 거래량이 매우 낮아짐.- 2005년도 수도권보다 지방의 거래량이 52.1%로 많아졌음. 이는 정부정책결과 수도권내 주택사업이 원활하지 못한 결과, 대안의 투자처로 지방이 활성화되었기 때문임.4) 주택미분양 동향전국적으로 미분양 주택수가 2002년 2만4천호에서 2004년 6만9천호, 2007년 11만2천호로 증가하면서 주택시장 전반에 대한 침체문제가 있음.- 전체 미분양의 약 70~80%를 차지해 만성적으로 문제가 있던 지방은 최근 정부정책 결과. 전체의 93.6%(6만9천호)까지 급증함.- 지방과 달리 미분양이 지속적으로 감소하던 수도권도 2007년에 공급물량이 증가하면서 미분양의 문제는 전국적으로 확산되고 있음.3. 주택시장 진단결과적으로 수요관리정책이 필요하지 않았던 지방주택시장을 중심으로 거래가 중단되면서 2006년부터 미분양 문제가 가시화되었으며, 최근 들어 분양가상한제로 인한 분양물량이 몰리면서 수도권내 미분양을 증가시켜 지방의 미분양문제를 전국적으로 확신시킴.III. 미분양의 특성 및 발생원인1. 주택규모별 미분양* 60제곱미터 이하 소형은 지속적으로 감소하고 있으며, 2005년 이후 미분양 물량의 증가는 85제곱미터 초과 규모의 주택이 주도하고 있음.- 특히, 전체 물량에서 차지하고 있는 비중을 살펴보더라도 (그림 10 참조) 60제곱미터 이하 규모의 소형은 전체 물량의 4.5%(5.고려한다면, 타 지역으로부터의 주택 구매 수요나 주택 교체수요를 적극적으로 유인 할 수 있는 지원책마련이 필요하며, 향후 이들 지역에 대한 구택 공급 계획은 유보할 필요가 있음- 반면에, 부산, 대구, 경기 지역은 아직까지 주택을 양적으로 더 공급해야 할 필요가 있는 지역임에도 불구하고, 많은 미분양이 적체된 지역으로 지역내 주택구매수요를 촉진할 수 있는 정책지원이 필요함2) 원가 상승에 따른 분양가 상승가. 원가 상승에 따른 분양가 상승* 신규 분양주택 가격이 기존 재고주택 가격과 차이를 보이게 되는 것은i) 토지가격 및 원자재 가격 상승, ii) 공공시설의 기부채납 및 각종 부담금으로 인한 원가 상승, iii) 공동주택의 품질 향상에 따른 원가 상승, iv) 아파트 건설기준 법규조항 신설 및 개정으로 인한 공사원가의 상승 등에 영향을 받기 때문임- 토지가격의 상승은 주택가격의 상승으로 이어질 수밖에 없으며, 서울, 인천, 경기를 중심으로 하는 높은 지가 상승은 결과적으로 수도권에서 분양되는 신규 분양주택의 가격 상승의 주요인으로 작용하게 됨. 특히 최근 철근가격 등과 같은 원자재의 가격 상승도 주택가격 상승요인임.- 공동주택 단지내 공용 시설물 고급화(조경면적 증가, 주민공동시설의 고급화 및 대형화 등)와 마감자재수준의 품질개선, 안목치수의 도입, 발코니 등 서비스면적 증가, 지하주차장 면적 증가등으로 건설원가가 상승하게 되며, 결과적으로 주택 가격이 상승할 수밖에 없음나. 분양가 상승과 미분양* 미분양 물량이 많이 적체되어 있는 지역의 기존 재고주택과 신규로 분양되는 주택의 가격수준을 비교해 보면, 2002년에는 신규 분양주택 가격과 기존 재고 주택가격이 비슷했으나, 2007년에는 1.6배로 크게 증가하였음.- 이는 주택구매자가 기존 주택을 처분하고 동일한 규모의 신규 분양주택으로 교체하기 위해서는 1.6배의 자금이 더 소요됨을 의미함* 기존 재고주택에 비해 높은 신규 분양주택의 분양가는 미분양을 발생시키는 원인으로 작용하고 있음- 이는 대출규제 등으로 생김.2) 미분양 적체와 자금난* 미분양 주택의 적체는 주택건설업체의 자금난을 가중시키고 현강간의 자금 유출입으로 모든 현장에서의 자금흐름을 왜곡시켜 외부 차입금에 대한 의존도를 증가시켜 부채비율이 높아지고 현금성 자산이 줄어드는 등 재무구조를 더욱 악화시킴.- 따라서 미분양 적체로 인한 자금 경색이 장기화될 경우, 사업시행사는 금융비용 증가로 인한 자금압박으로 부도로 이어지게 되며, 시공사는 연대보증을 통한 우발채무로 인하여 자금압박을 받게 됨.- 또한 PF를 통해 시행사나 시공사에 자금을 대출한 금융권에서는 대출자금회수가 어려워짐에 따라 미국의 서브프라임 사태가 발생할 수 있음.3) 주택건설업체의 재무구조* 중소주택건설업체는 대형주택건설업체보다 이자보상배율이 2006년 기준으로 2.6배 더 낮고, 차입금의존도와 매출액대비금융비용은 각각 12.4%P, 4.4%P 더 높기 때문에 자금운용계획에 차질이 생기면, 대형주택건설업체보다 더 많은 자금 압박이 예상됨.- 중소주택건설업체를 중심으로 재무구조가 악화되고 있는 것은 미분양이 급증하면서, 그로 인한 자금운용계획에 차질을 빚고 있기 때문임.- 따라서 미분양이 빠른 시일 내에 해소되지 않아 재무구조가 더욱 악화될 경우, 금융권에서는 신규 PF 대출을 중단하거나 기존 대출에 대한 회수로 인하여 주택업체의 재무구조가 더욱 나빠져, 연쇄도산의 우려가 있음.부동산?임대업을 하는 중소기업은 대출이 증가하였으며, 재무현황과 경영실적이 낮은 것으로 평가됨.- ‘07.9말 기준으로 중소기업 대출은 402.0조원(은행 355.4조원, 보험사 9.7조원, 저축은행 36.9조원)으로 총 대출 채권의 45.3%이며 ’05년 말 이후 증가폭이 크게 확대되고 있음. 특히 그동안 부동산시장 호황으로 부동산?임대업(‘03~’06 평균 증가율 : 부동산업 19.2%, 제조업 7.3%, 중소기업 전체 11.6%)의 자금수요가 급증하였음.- 그러나 재무현황과 경영실적을 보면 부채비율(446%, 제조업 112.3%)이 높고, 이자보상ㅂ율(1.1배,추정해보면,- 타인자본 100% 조달 시 8.8천억원, 타인자본 30% 조달시 2.6천억원의 금융비용이 추가적으로 발생하게 됨. 타인자본 30% 조달을 가정할 경우, 2006년 건설산업이 지급한 금융비용 약 2.5천억원과 동일한 수준의 금융비용 발생.- 미분양의 장기화로 금융비용 부담이 증가할 경우 주택건설업체의 수익성 악화는 물론 부도위험에 대한 노출이 증대되어 주택공급기반 위축이 예상됨.2. 분양보증 사고업체 및 부도업체의 증가1)부도업체의 증가미분양이 증가하기 시작한 2005년 이후 분양보증 사고업체와 부도업체가 증가하고 있음.지역별로 살펴보면, 2006년 대비 경기, 경남, 경북 지역에서 분양보증사고 세대수가 급격히 증가하였으며, 대구, 강원, 충북지역은 감소하기는 했으나 분양보증사고 세대수가 많은 지역임.2) 미분양으로 인한 경제적 파급효과 추정미분양 적체로 인한 주택건설업체의 수익성 악화는 주택건설실적 감소로 이어지게 되며, 이는 주택건설투자 감소로 나타나 경제적 파급효과를 통해 생산유발 고용 상황을 악화시키는 결과를 초래하게 됨.- 주택건설실적이 10% 감소 시 주택건설투자가 10%감소하게 된다고 가정하게 되면, 2003~2006년 동안의 연평균 주택건설투자규모 35.6조원의 10%인 3.56조원의 주택건설투자가 감소하게 됨.- 3.56조원의 주택건설투자 감소는 생산과 부가가치를 각각 7.4조원, 3조원 감소시키게 되며, 고용도 8만4천명 감소시킬 것으로 예상됨에 따라 미분양이 장기화될 경우에는 지역경제에 침체가 가속화될 것임.V. 미분양 해소를 위한 정책 과제지금까지의 분석결과를 토대로 미분양이 발생하는 원인과 그 파급효과에 대해 간략히 정리하면 다음과 같음- 미분양이 발생하는 원인은 크게 지역특성을 고려하지 않은 과잉공급과 정부정책에 따른 거래감소의 결과로 볼 수 있음. 또한 토지가격 상승 등과 같은 원가상승으로 인하여 주변의 재고주택보다 높은 분양가도 하나의 원인이 되고 있음.- 미분양(2006~2007년 2년간)으로 인해 수도권에 약 4조원 있음

경영/경제| 2010.12.13| 19페이지| 2,000원| 조회(397)

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