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부동산학 과제 - 에스크로, 청약가점제, 주상복합, 다가구주택의 정의와 특징들

Ⅰ. 에스크로 제도1. 에스크로(Escrow) 제도1) 에스크로의 정의에스크로는 간단하게 말해, 부동산 거래대금의 보관인으로 정의될 수 있다. 사실상 에스크로 업무에는 신속하고 안전하게 부동산 매매계약을 끝내기 위해 요구되는 많은 세부조항들의 실행에 필요한 모든 업무를 포함한다. 에스크로를 사전에서 찾아보면, ‘규정된 조항의 실행이나 수행을 위해서 쓰이거나, 양도를 위해 필요한 증서, 보증금, 돈, 계약서의 보관 또는 제3자와의 서면계약서 보관’이라고 정의하고 있다. 즉, 에스크로란 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약 조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다.따라서 에스크로는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 있는 금융업자, 변호사, 부동산 중개업자 및 그 이해 당사자 간의 이해관계 등 부동산 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다. 또한 에스크로는 매매계약을 영구적으로 기록 ? 보존하는 역할도 한다.에스크로 제도는 부동산 거래가 발전된 사회일수록 필수적으로 요구되는 것으로 미국에서 처음 시행되었다. 일반적으로 매수인과 매도인 간에 계약이 성립되면, 중개업자가 에스크로 회사에 방문하여 매매계약서와 보증금을 전달하게 되면 바로 에스크로가 개설된다.이 에스크로 법에 의하여 요구되는 것은 아니며, 미국의 모든 주(州)에서 에스크로 제도를 시행하고 있는 것은 아니지만, 제3의 독립된 기관이 매매에 관한 법적 서류절차를 매듭지어 주는 것이므로 반드시 필요한 일이기 때문에 실무에서는 부동산 매매(real estate sale), 융자교환(loan exchange), 주류 면허 매매(liquor license transfers), 담보물 매매(security sales), 유증 매매(probate sale) 등에 많이 이용을 한다. 주(州)마다의 차이는 있으나 주류 면허 매매, 담보물 매매, 유증 매매의 ④ 중개인은 에스크로 사업을 행할 목적으로 다른 중개인과 협회를 설립할 수 없다.⑤ 중개인은 부동산 중개와 관련된 범위 내에서만 에스크로 서비스를 광고할 수 있다. 중개인은 사업체의 이름(fictitious business name)이나 타이틀에 에스크로란 단어 가 들어 있는 것을 사용하여 일반인을 오도해서는 안 된다.⑥ 모든 에스크로 자금은 법인국장의 감사대상이 되는 신탁구좌에 들어 있어야 한다.2) 에스크로 어카운트(Escrow Account)서부지역과 달리 동부지역에서는 에스크로 회사나 권원보험 회사(title insurance company)가 없이 일반적으로 에스크로 어카운트를 사용하고 있다. 이 어카운트는 부동산거래 시 주로 브로커, 변호사, 모기지 회사에서 사용하도록 하고 있으며 규정상 가장 중점적으로 다루는 문제는 이러한 운영주체들의 개인 어카운트와 반드시 구별하여 개설해야 한다는 점이다. 즉 기금을 혼합하여 운영하여서는 안 된다는 점이다.이런 에스크로 어카운트에 관한 동부지역의 일반적인 법적 유형을 보면 다음과 같다.① 에스크로 어카운트는 반드시 은행에 개설해야 한다.② 에스크로 어카운트는 일반은행 어카운트와 별도로 관리되어야 하며, 어떤 법적 소 송이나 압류가 들어와도 영향을 받지 않도록 해야 한다.③ 브로커는 부동산 감독위원회에 에스크로 어카운트를 개설한 시기와 은행이름, 어카 운트번호를 보관하여야 한다.④ 에스크로 어카운트는 보험에 가입되어 있어야 한다.⑤ 브로커와 은행은 부동산 감독위원회의 요구가 있을 시 감사를 받을 수 있도록 자료 를 준비하여야 한다.⑥ 브로커는 에스크로 자금의 예치와 인출에 대한 정확한 회계 자료를 만들어야 한다.3) 에스크로 회사 선택 시 유의사항① 회사에 대한 평판부동산 거래와 관련하여 에스크로 회사로부터 부동산 거래 당사자들의 재산을 보호 받으려면, 해당 지역 내에서 평판이 좋은 에스크로 회사를 선택해야 한다.) 에스크로의 경험이 있거나 그와 관련된 업무에 종사했었던 주변의 사람들에게 에스크로 회사를 추천해 줄원활한 정착을 위한 보완 규정이 없는 실정이므로 소득세법에 에스크로 제도와 관련된 계좌개설 및 관리기준, 과세 및 비과세기준을 신설하는 방안에 대한 검토가 필요하다.Ⅱ. 청약가점제1. 청약가점제의 정의청약가점제는 아파트 분양 시 점수에 따라 당첨자를 가리는 것을 핵심내용으로 하고 있다. 지금 시행되고 있는 ‘추첨제’는 일정한 조건의 일반인이 청약부금이나 청약예금에 2년 이상 가입하고 있으면 모두 1순위자가 되어 15년 동안 무주택자로 있었던 사람이나 2년 동안 무주택자로 있었던 사람이나 모두 동일순위로 보고 추첨을 통하여 아파트를 분양받을 수 있었다.그러나 이제는 1순위자 중에서도 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 따라 당첨확률이 달라진다. 청약통장에는 세 가지가 있다. 청약저축, 청약부금, 청약예금이 그것인데 그 중에서 이미 가입기간과 저축총액 등에 따라 순차적으로 공급되는 청약저축은 청약가점제 적용에서 배제된다. 민간에게 공급하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트와 85㎡ 초과 아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금 가입자만 청약가점제가 적용된다. 청약가점제가 도입되더라도 기존 청약제도가 완전히 없어지지 않는다는 점을 주목해야한다. 청약가점제 시행에 따른 청약통장 기존가입자들의 불만을 막기 위해서 청약가점제와 추첨제가 병행 실시되기 때문이다.지금까지 나온 주택청약제도 개편안에 따르면,청약예금과 부금 가입자를 대상으로 하는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 대해서는 25%, 청약예금 가입자를 대상으로 하는 85㎡ 초과분에 대해서는 50%가 추첨제 물량으로 배정될 전망이다.구분공공택지민간택지공공주택민영주택민영주택85㎡이하저축종류청약저축청약예/부금청약예/부금청약방법순차제(현행유지)가점제(75%)추첨제(25%)가점제(75%)추첨제(25%)85㎡초과저축종류청약예금청약방법채권예정금액이 같은 경우(채권입찰제 우선적용)가점제(50%)추첨제(50%)가점제(50%)추첨제(50%)가점제(50%)추첨제(50%)여기서 주목할 점은, 청약가점제에서 “가입자의 배우자 및 배우 자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원은 호적등본을 징구하여 확인② 세대원의 부양가족 해당 여부 판단방법? 직계존속을 부양하는 경우(가입자가 세대주여야 함)- 최근 3년 이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받는다.? 직계비속은 주민등록표상에 등재된 미혼자녀로 한정된다.- 만 30세 이상의 미혼자녀 : 입주자 모집 공고일 기준으로 최근 1년 이상 계속 하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족 점수를 받는다.2)「가점제 항목의 부양가족수」판단사례→ 직계 존속 및 직계비속이 부양가족 요건을 충족한 사례를 기준으로 다음과 같이 “부양가족의 수”를 판단한다.① 부양가족 : 3명본인배우자자녀(2명)② 부양가족 : 5명본인배우자자녀(2명)부모③ 부양가족 : 7명본인배우자자녀(2명)부모장인장모④ 부양가족 : 3명(주민등록분리)본인배우자자녀(2명)(주민등록분리)⑤ 부양가족 : 3명본인배우자자녀(2명)부모⑥ 부양가족 : 3명(세대주)본인배우자자녀(2명)부모7. ‘청약가점제’ 어떻게 대비해야 할까?1) 청약통장 가입을 서둘러야 한다.청약통장 가입기간이 길수록 유리하므로 빨리 통장에 가입하는 것이 유리하다. 만약에 보유하고 있는 통장이 있다면 함부로 해지 말아야 한다.2) 부양가족 수를 늘려야 한다.부양가족은 가장 점수가 크게 걸려있는 항목이다. 부양가족이 6명이면 웬만한 아파트의 당첨 안정권인 35점을 획득할 수 있다. 배우자의 직계존속을 비롯한 본인의 직계존비속을 본인의 주민등록지로 옮겨서 모시고 사는 것을 고려할 필요가 있다. 단, 직계존속은 3년 이상, 30세 이상의 미혼자녀는 1년 이상 부양해야 한다.3) 여유자금이 있는 무주택자는 대형평형을 공략하는 것이 좋다.대형평형은 대개 주택을 보유한 청약자들이 평형 넓히기를 목적으로 청약에 나서므로 무주택자의 당첨확률이 높다.4) 2주택자는 1주택을 파는 것이 좋다.2주택자는 청약가점제도 도입이후에는 새 아파트에 당첨될 가능성이 거의 없다. 2주택자는 추첨제와 청 주상복합은 일반아파트에 비해 건폐율(건물 바닥면적과 대지면적의 비율)과 용적률(건물 연면적과 대지면적의 비율)이 월등하게 높으므로 동간 거리가 짧고, 공원 등 단지 내 조경시설이 부족해 주거 쾌적성이 일반아파트에 비해 떨어질 수도 있다. 또한 휘트니스 센터 등 각종 부대시설이 건물 내에 들어서기 때문에 전용면적도 일반아파트에 비해서는 다소 떨어진다.3) 창이 열리지 않거나 베란다가 없는 폐쇄적인 구조도 답답함을 줄 수 있다. 그래서 자연 환기가 불가능하기 때문에 강제 환기시스템을 설치해야 한다. 어찌 보면 자연과 격리된 상태에서 생활하게 된다.4) 엘리베이터와 급수시설 등 기계설비의 유지보수 관리비용이 일반아파트보다 많이 소요되므로 관리비가 비싼 경우가 대부분이고, 수납공간의 부족 등도 단점으로 꼽을 수 있다.5) 대지의 평당 단가는 상업용지가 일반 주거용지에 비해 배 이상 비싸다. 초고층주상복합아파트는 상업용지에 세워지므로 재산세가 기본적으로 일반아파트에 비해 2배 이상 비싸다.6) 수요층이 한정돼 있어 환금성이 떨어진다. 이는 입주가 완료된 초기 형태의 주상복합아파트들에 대해 매수, 매도 주문이 거의 없다는 데서 잘 나타난다. 게다가 용적률이 높다. 대우 트럼프월드나 삼성 쉐르빌과 같이 용적률을 800%대로 끌어올린 경우도 있으며 대체로 일반아파트보다 전용면적이 좁은 편이다.7) 고층으로 올라갈수록 화재 등으로 인한 위난상황 때 안전 문제가 증가하는 점도 단점이 된다. 아무리 훌륭한 방재시설을 갖추었다 해도 100% 안전을 보장할 수 없다.8) 주상복합이라고 하지만 상권 형성에 대해 회의적인 시각이 많다. 통상 초고층 주상복합아파트는 가구 수가 적고 이들 아파트 입주자들의 경제적 능력을 고려할 때 소비생활은 도심의 고급 백화점에서 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.9) 상가부의 소음과 혼잡이 발생한다.상가/오피스 부에서의 소음과 혼잡이 우려되고, 상가부와 주거부가 엘리베이터를 공유할 경우 엄청난 지연이 발생한다. 비싼 주상복합은 주거용 엘리베이터가 별도로 설 한다.

경영/경제| 2008.04.16| 31페이지| 2,000원| 조회(535)

에스크로, 주상복합아파트, 청약가점제, 다가구주택

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