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부동산 사례보고서 평가A+최고예요

1. 사례발생 (원인)송대박(송대관)의 가족은 넉넉치 않은 형편으로 크지않은 호프집을 운영하며 돈을 아끼고 아껴서 제대로 된 내 집 마련을 위해 열심히 살아오고 있었다. 당시 IMF까지 겹치는 악재 속에 장사는 예전만 훨씬 못하였고 네가족이 편안하고 아늑한 공간속에서 화목하게 지낼 수 있길 바래왔던 송대박의 꿈은 생각보다 멀어져 가는 것 같았다. 경기불황속에서 시간 은 흘러 2001년경이 되었고 송대박은 집을 마련할 돈으로 2억을 모았고 이 돈으로 바라 고 바래왔던 좋은 환경의 집을 알아보고자 부동산 여러곳을 돌아다녀보았지만, 생각했던가격보다 현재의 소유액은 20~30%가 모자라 마땅한 집을 쉽게 구할 수 없었다.그러던중 송대박은 오랫동안 부동산에 종사하고 있던 처형관계에 땅부자(강부자)에게서시가보다 10~20% 싸고 고수익성이 있는 경매라는 것을 제안받았다. 처음에는 일반인의상식에서 경매라는 제도가 투명하지 못하고 불건전하고 불법적인 사람들 사이에서의부동산 거래라는 인식 때문에 굳이 경매를 통해서 불안전하게 집을 사지 말고 안전하게일반적인 방법으로 집을 구매하려 하고자 생각을 가졌지만, 땅부자의 지식과 경험을 통해송대박은 경매에 대한 투자가치로써의 믿음을 얻게 되었으며 신뢰할 수있는 처형관계에 있는 땅부자를 통해 정확한 권리분석을 하면 위험성을 줄이는 동시에 오히려 경매에 투자하는 수요자가 없는 점을 경쟁력을 높일 수 있다는 생각으로 마음을 돌리게 되었다.그리하여 처음 접한 경매를 통해 송대박은 경매가 2억 1천만원에 서울시 마포구 대흥동 에 소재한 30평짜리 빌라를 시가보다 싸게 구입할 수 있었으며 송대박 본인은 물론 가족들도 더 좋아진 편안한 쉼터의 환경을 제공하는 집에 대해 크게 만족을 하였다.그후 고수익성과 정확한 권리분석을 통해 안전하고 간단한 절차를 밟을 수 있는 경매라는제도에 매력을 느낀 송대박은 경매가이드 라는 경매지를 통해 투자가치가 있는 물건들에대해 두루 살피기 시작했고, 바쁜 장사생활속에서도 땅부자의 사무실을 주기적으로 방문 하여 관련 기그 집합건물의 경매가지하에서 3층까지의 제 2호 물건과 4층의 제 3호 물건으로 나뉘어 나왔음을 알게 되었 다. 제 2호와 제 3호가 같이 입찰받는다면 문제가 없겠으나 만약 둘중 하나만 낙찰 받을경우 그 가치가 떨어짐은 물론 혹여나 모를 불안정한상태에 휩싸일 수 있었으므로 신중에 신중을 기해 경매에 참여해야 하는 상황이었다. 송대박은 지하에서 3층가지의 제 2호 물 건은 상가라 다른 경매자들이 선호할 것 같다는 예상아래 입찰가보다 더 높여서 가격을 제시했고 4층의 제 3호 물건은 그렇지 않을 것이라는 예상아래 입찰가 그대로 가격을 제 시햇다. 그 결과 불행히 2호는 낙찰을 받아 매수잔금지불을 완료하였은 3호는 낙찰받지 못하였다. 여기서 송대박은 다시한번 안전한 낙찰을 위해 그리고 외관상 완전한 소유권 인정을 위해 3호 낙찰자와 만나 낙찰가 +3천만원이라는 조건으로 매수에 합의하였다.결국 송대박은 전에 살고 있던 집을 2억 1천만원에 경매로 받아 3억에 매매하였으며호프집을 정리하고 생긴 3억과 함께 은행 융자 3억을 더하여 총 9억의 금액으로 현재의집을 낙찰 받은 셈인 것이다. 노후대책을 목적으로 겸사하여 구입한 건물이기 때문에송대박은 생계의 방편인 호프집까지 팔아 모든 돈을 올인하다시피 하였지만, 이와같은경매의 과정으로 받은 건물은 처음부터 끝까지 성공의 과정은 아니였다.먼저 경매받기전 사전 답사를 통해 건물의 지하에서부터 4층까지 두루 살펴보았지만지하에서부터 3층까지는 상가층이었기 때문에 방문한 날에 모든층을 두루 꼼꼼히 방문할수 없는 상황이었다. 전 주인은 운수사업을 하다 사업이 실패하면서 가압류와 근저당권을 설정함으로써 사실 거의 파산에 가까운 지경이었기 때문에 집을 사고자 하는 사람들에게매매하는데 신경을 쓸 형편이 아니였으며, 세입자로 들어온 상가의 사람들은 장사하는장소에서 수도상태나 배수 보일러같은 문제를 그리 꼼꼼하게 확인할 수 있는 많은 시간을 주려고 하지 않았다. 그래도 거의 대부분을 확인하고 문제가 없다고 판단하였지만 막상경매낙찰을 받고 건물의거주하는공간으로 만들기 위해서였다. 4층의 보일러 공사를 위해 바닥을 전면 뜯어 보수하였으며하수배수관도 새것으로 교체 혹은 청소하고 보수하였다. 이렇게 근 2주정도 걸린 공사를통해 추가로 들어간 돈은 4천만원이 소요되었다. 이후 송대박가족은 4층으로 이사를 왔고새집처럼 보수된 넒은 집에 행복하였다. 그러나 당분간 은행에서 융자받은 3억에 대한이자가 쌓임에 동시에 2층, 3층에 같이 세를 놓았던 통신회사가 적자로 인해 부도가 나면서 송대박은 전체세의 50%에 해당하는 금액을 6개월간 전혀 받지 못하였으며 그로인해적지않은 은행이자등에 감당하지 못하고 짧지않은 시간을 어렵게 버티고 살아야했다.그때 마침 9억에 산 건물을 11억에 매매하라는 사람이 나타났지만 송대박은 정부의 부동 산억제정책과 함께 양도소득세 인상과 같은 세법변동으로 인해 팔지 않았던 것이 현재의가지고 있는 이 건물의 가치를 높일 수 있었던 현명한 선택이었다고 생각한다.3. 사례분석{등 기 부 등 본 의 구 성1표 제 부토지 또는 건문의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등2갑 구소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항3을 구소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항1 표제부집합건물 : 4층 근린생활시설 및 주택1층 - 217.29㎡ / 2층 - 217.29㎡ / 3층 - 217.29㎡4층 - 201.40㎡ / 지층 - 304.02㎡토지 : 지목 - 대지 / 면적 - 231㎡2 갑 구1988년 12월 29일 : 박종혁(201.4분의 108.66),홍중후(201.4분의 92.74) 공유지분1999년 2월 3일 : 홍중후 주소변경 (등기명의인표시변경)1989년 1월 25일 2번 : 박종혁 지분전부이전 ( 김동환 지분 201.4분의 108.66)공동지분 박종혁 + 홍중후에서 박종혁 지분이 김동환으로 한 각각 가압류가 들어옴가압류란? 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집 행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자 가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.2002년 5월 25일 8번 : 2번 김동환 지분 압류 (권리자 - 구미세무서)세무서를 통해 압류가 들어온 사실로 미루어 보아 세금미납으로 인한 압류임을알 수 있다.압류란? 가압류와 같은 성격이나 가압류는 개인이 주체 압류는 국가가 주체2002년 6월 24일 9번 : 2번 김동환 지분 임의 경매 신청 (채권자 홍두창)2003년 3월 25일 : 2번 김동환지분전부이전 (공유자 지분 이미숙)2003년 3월 25일 : 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8번 가압류/ 9번 임의경매신청 등기달소2003년 8월 15일 : 이미숙 지분 매매 ( 송대박 )2003년 9월 17일 : 이미숙 지분 압류이미숙이 경매를 통해 낙찰을 받았으나 송대박이 매매이미숙이 경매를 받으면서 은행에 빛진 돈을 송대박이 대신 갚아주면서지분을 매수하였음을 알 수 있다.2003년 11월 23일 : 이미숙 지분 전부 이전 (이미숙 송대박 )4. 사례처리 결과 / 사례로 인한 손해 또는 이익송대박은 전에 소유하고 있던 집을 매도한 후 3억, 호프집을 정리한 후 3억, 은행융자 3 억, 총 9억으로 2003년 11월경 건물을 경매를 통해 구입하였다. 그 당시는 경기가 좋지않은 상황으로인해 중소기업 붕괴와 동시에 개인파산자도 상당한 수였기 때문에 경매를통한 물건들의 종류도 다양하였고 매수하고자 하는 사람들의 선택성도 그만큼 넓어졌다할 수 있는 시기였다. 부동산에 대한 지식과 정보를 얻고자 장기적으로 준비해온 송대박 은 경매를 통해 현 시가보다 10~20% 저렴한 가격으로 낙찰에 성공하였기 때문에 만약송대박이 경매가 아닌 일반적인 매매를 통해 구입하였다면 9억을 가지고 살 수 있는 건 물은 그 조건이 다소 떨어졌거나, 똑같은 건물을 사고자 하여 더욱 무리하는 상황이 될수도 있었으며 혹은 아예 준비했던 계획을 포기해야 2층, 3층의 세입자의 회사 부도로 인해 고정수입과 동시에 송대박가족의생활생계비라 할 수 있는 세액을 50%나 받지 못하는 상황과 더불어 예상치 못한 보일러빗물누수보수공사 등의 대대적인 공사로 4천만원의 부가손해를 입어야만 했다.이 4천만원도 여유자금이 있는 주변 친지들에게 결국 빛을 지면서 사용한 금액이기 때문 에 송대박은 경매를 통해 구입할 당시의 은행융자 3억과 개인빛 4천만원까지의 총 3억4 천만원의 금액에 대한 이자에 허우덕 거려야만 했다는 사실은 결국 총 손해금액을 4천만 원 +은행이자 5%라 산정할 수 있다.무리한 투자로 인한 경제적, 정신적 손해를 입게 되었지만 1년후 2층, 3층에 피씨방과인쇄소가 들어오면서 고정적 수입을 가져다 주게 되었으며 부도난 회사의 1년간의 세액 은 보증금을 통해 모두 돌려받을 수 있었다. 또한 4층 보수공사로 인해 4천만원이라는부가비가 들어갔지만 이 보수공사는 관리자의 건물을 직접 관리할 수 있는 편의를 도모함과 동시에 미관적, 기능적으로 질을 높여 건물의 부가가치를 상승시킴으로써 현재는13억원 정도의 가치로 평가 받을 정도로 그 값이 상승되었다. 9억 4천을 들여 현시가13억은 부동산의 특성상 앞으로 가격이 더 상승될지 하락될 지는 모르지만 현재의 상태로만 보았을 경우 송대박의 이익은 3억 6천만원 - 은행이자 5%로 계산될 수 있다.최종적으로 송대박은 위험성을 감수하고 결과적으로 위에 상당하는 이익을 보았으며이는 결국 남의 자본을 빌려 자기자본 수익률을 증가시키는 효과,즉 지렛대효과로 인한수익이었다고 볼 수 있다.5. 사례연구를 통한 시사점부동산투자는 방법이나 종류에 따라 여러 가지가 있다. 그 가운데 부동산에 관심이 없이살아오거나 부동산에 무지한 사람들은 자신이 선택한 투자방법보다 더 효율적이고 적합한방법자체에 대해 그 자체를 모르거나 혹은 아는 지식이 없고 경험이 미천하다보니 판돈큰 도박에서 큰돈을 꺼내기에 두려운 도박꾼같은 심정으로 그 기회 자체를 회피하려한다.그러면 부동산에 문외한 대부분의 사람들은 경쟁에한,

사회과학| 2007.03.10| 6페이지| 1,500원| 조회(894)

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