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주택재개발사업과 주택재건축사업에 대한 보고서

주택재개발 및 주택재건축에관한 보고서과 목 명:현대부동산의 이해학 과:지역개발학과학 번:20313134이 름:장 영 재제 출 일:2006년 11월 18일 (토)담당교수:서 경 규 교수님목 차■ 서 론■ 본 론1. 우리나라 도시재개발의 변천과정2. 도시 및 주거환경정비법의 주요내용3. 도시 및 주거환경정비법에 따라 변경된 재개발사업별 제도4. 각 재개발 사업별 현황5. 주택재개발사업과 주택재건축 사업의 비교 분석- 도시 및 주거환경정비사업 진행 과정- 주택재개발사업 및 주택재건축 사업의 비교분석- 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 문제점(서울 뉴타운 개발의 사례를 통한 문제점 지적)■ 결 론■ 서 론도시는 유기체와 같이 새롭게 태어나는 부분이 있는가 하면 소멸되거나 도태되는 부분이 있다. 이러한 과정이 지속적으로 반복되면서 도시는 발전과 쇠퇴를 거듭하게 된다. 따라서 도시가 건강하게 지속적으로 발전하기 위해 소멸 및 도태되어 가는 부분을 재개발하는 것은 필연적인 행위이며, 이러한 재개발은 도시의 성장과정 속에서 누적된 각종 도시 문제 및 도시의 발전을 위한 정책 과제를 구현하는 중요한 수단인 것이다. 즉 신개발에 의해서 도시가 성장하고 확대됨에 따라 필수적으로 수반되는 사항이 기성시가지의 재개발인 것이다.이러한 재개발 사업은 두 가지의 목적을 달성하기 위해서 진행되는데, 첫째는 노후한 주거환경을 개선 ? 향상시키는 것이고, 둘째는 낙후된 도시기능을 효율화 ? 고도화하는 것이다.)이에 따라 우리나라 또한 1976년 처음으로 도시재개발법을 제정한 이래로 주택건설촉진법, 도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 등을 제정하여 각종 재개발 및 재건축을 시행하여 왔다. 그러나 최근 들어 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등 일련의 재개발 관련 사업들이 개별 법령에 따라 시행되는 데에 따른 문제점이 대두됨에 따라 2003년 7월 1일부로 이러한 일련의 사업들을 하나의 법령으로 묶는 「도시 및 주거환경 정비법」을 제정함으로써 재개발 관련사업을 종합화하고 체계화할 수 설업체간 과다한 수주경쟁과 그 과정에서의 시공사와 조합의 유착, 비공식적인 사업추진위원회의 난립 등으로 각종 비리와 분쟁이 발생하여 재정비사업의 원활한 시행에 커다란 장애요인이 되어 왔다.셋째, 도시계획적 차원에서의 관리부족으로 초래된 난개발 등을 방지하여야 할 필요성이 있었다. 주거환경개선사업의 경우 건축기준 등에 대한 각종 특례 규정이 오히려 주거환경 및 도시경관을 더 악화시킴으로써 원래의 사업취지에 반하는 결과가 발생하였고, 재개발?재건축사업의 경우에는 사업성 위주로 사업이 추진되어 난개발 및 투기를 조장하여 왔다.넷째, 중대형 위주의 주택건설로 인하여 저소득층의 주거가 불안정하게 되는 부작용이 일상화되었다. 저소득 원주민에 대한 고려가 충분하지 않아 주민의 재정착률이 저조함은 물론, 소유자 중심의 사업추진에 따라 세입자에 대한 대책이 부족하였다.이처럼 그 동안 각각의 개별법에 근거를 두고 시행되어 오던 재건축사업(「주촉법」)이나 재개발(「도시재개발법」), 주거환경정비사업(「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」) 등을 체계적이고 종합적으로 규율할 필요성에 따라 2003년 7월 단일 통합법의 형식으로 도시 및 주거환경개선 정비법을 제정하게 되었다.)우리나라의 도시재개발 및 도시정비제도의 변화를 간략하게 정리하면 다음과 같다.< 기 존>사업의 종류사업 목적관계 법령도심정비도시재개발사업?도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 및 전환?토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시 기능을 회복?사업지구내 건축물 및 그 부지의 정비와 대지 의 조성 및 공공시설의 정비도시재개발법역세권정비사업?철도 및 도시철도의 역을 중심으로 한 지역 중심생활권을 정비도시계획법(지구단위계획)주택시가지정비주택재개발사업?노후불량주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선도시재개발법주거환경정비사업?노후불량건축물이 밀집한 지역또는 공공시설 의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역의 주거환경 개선?사업지구내로는 근거가 없으나 조합설립 등을 위한 사업추진위원회가 구성?운영되어 왔다. 그 운영과정에서 조합과 시공사가 공동사업시행주체로 될 수 있는 점이 작용하여 각각의 시공사를 등에 업은 복수의 사업추진위원회간의 분쟁과 부조리가 끊이지 않아 왔다.제정법에서는 조합설립 전에 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 후 시장?군수의 승인을 얻어 조합설립추진위원회를 구성하도록 제도화하여 추진위원회의 난립을 방지하였다.Ⅵ. 조합설립요건의 변경사업의 종류설립동의요건정관작성주체인가의 요부재개발현 행토지등소유자 2/3 이상토지등소유자 5인 이상인가필요. 다만, 경미한 변경은 신고로 갈음제정법토지소유자 4/5 이상추진위원회현행과 같음재건축현 행?전체소유자 4/5?동별소유자 2/3조합원 전원(조합규약)인가필요제정법?주택단지 : 현행과 같음?주택단지가 아닌 곳이 정비구역에 포함된 경우 : 당해 지역안 토지 또는 건축물소유자 4/5 이상 및 토지면적 2/3 이상추진위원회(정관)인가필요. 다만, 경미한 변경은 신고로 갈음Ⅶ. 재건축?재개발사업의 활성화를 위한 제도의 도입- 재건축?재개발사업에 있어서 기존 건축물의 존치 또는 리모델링 허용- 재건축사업에서의 매도청구대상 확대-토지분할 허용을 통한 재건축사업 활성화Ⅷ. 주거환경개선사업에서의 건축기준 완화 축소- 종전 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법에서는 주거환경개선사업 활성화를 위하여 시 ? 도조례 위임을 통하여 건축법, 주차장법 등의 건축기준을 완화하여 왔으며, 이러한 건축기준의 완화가 오히려 사업 시행후 사생활 및 일조권 침해, 주차난 등으로 인한 슬럼화 문제를 발생시킨다는 문제를 지적한 바 있다.이러한 점을 고려하여 종전의 위임규정을 대폭 폐지하였다. 다만, 건축법 제33조의 규정에 의한 대지와 도로의 관계(소방활동에 지장이 없는 경우에 한한다)와 동법 제51조 및 제53조의 규정에 의한 건축물의 높이제한(사업시행자가 공동주택을 건설?공급하는 경우에 한한다)에 대하여만 시 ? 도조례가 정하는 바에 따라 그 기준을 완화할 수 있주택재개발구역에 임대주택 건설시 국?공유지를 임대할 수 있음10. 정비사업 전문관리업자의 업무가. 조합설립 및 정비사업의 동의에 관한 업무나. 조합설립인가의 신청업무 대행다. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서 작성라. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무대행마. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무바. 설계서의 검토 등11. 정비사업으로 건축된 건축물의 유지관리정비사업으로 건축된 건축물은 기본계획 및 정비계획에 포함된 건축기준에 적합하게 유지 및 관리하여야 함12. 경과조치가. 조합설립인가를 받은 조합으로서 토지등소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시공자를 선정하여 시공계약을 체결한 경우에는 신법의 규정에 의하여 선정된 시공자로 봄나. 2003. 6. 30이전 조합을 설립하기 위하여 토지등소유자가 운영중인 추진위원회는 토지등소유자 1/2이상의 동의를 얻어 2003. 12. 31까지 구청장의 승인을 얻어야 함다. 종전의 법률에 의하여 설립인가를 받은 조합은 2003. 7. 31이전에 등기한 경우에 한하여 법인이 설립된 것으로 봄라. 정비사업을 위탁받거나 자문을 하는 자는 2004. 3. 31까지 정비사업 전문관리업자로 등록하여야 함Ⅱ. 주거환경개선사업주거환경개선사업은 주택재개발사업과 함께 도시지역의 집단 노후 및 불량주거지의 문제를 해결하는 방법 중 하나이다. 이 제도는 주택재개발사업이 일반적인 저소득계층이 거주하는 불량천을 개량 및 정비하는 사업이라면 너무 열악하여 재개발사업이 어려운 극빈계층의 불량촌의 주거환경개선을 위해 공공이 주관이 되어 시행하는 사업이다.1. 구역지정시 주민 동의종전 토지 및 건축물소유자의 2/3이상의 동의요건 삭제2. 정비계획(개선계획)의 수립시기 변경지구지정고시 후 1년 이내(부득이한 경우 2년 이내) ⇒ 구역지정 시3. 사업시행자원칙적으로 구청장 ⇒ 토지 등 소유자의 2/3이상의 동의를 얻어 구청장이 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정. 다만, 천재?지변 또는 긴급을 요할 시 주민동의 없이 시행가능4. 건축법등의 적용특례 대폭 이전2) 소유권을 이전한 때에는 지방자치단체의 공보에 고시후 구청장에게 보고7. 청산금 징수시기 변경분양처분고시 후 ⇒ 소유권이전고시 후(관리처분계획인가 후부터 이전고시일까지 분할징수?지급 가능)8. 구청장의 정비기반시설설치비용부담 : 임의 또는 의무적부담⇒ 임의부담9. 시행방식의 전환요건가. 토지등소유자의 4/5이상의 동의필요나. 다만, 법 시행이전 지정된 구역은 토지등소유자 2/3이상의 요구와 구청장이 필요하다고 도시계획위원회의 심의를 거쳐 인정한 경우10. 주택재개발사업의 경과조치가. 구역지정에 관한 세부기준은 조례제정시까지 종전의 조례에서 정한 기준을 적용나. 관리처분의 방법 및 기준은 조례제정시까지 종전의 조례에서 정한 기준을 적용다. 임대주택의 공급대상 및 규모등에 관하여는 조례제정시까지 종전의 조례규정에 의함● 각 재개발 사업별 현황)Ⅰ. 도시환경정비사업- 서울시 도시환경정비사업은 1998년 1월 현재 39개 구역 459지구가 지정되었다. 지구 중에서 사업완료 125개(27.3%), 사업시행중 45개(9.9%). 사업미시행 287개(62.8%)이다.Ⅱ. 주택재개발사업- 서울시 주택재개발사업 시행현황을 보면 2001년 10월말 현재 총 328개 구역 중 203개 구역에서 사업이 완료되었고, 82개 구역은 사업시행중이며, 43개 구역은 사업시행을 준비 중이다.사업시행 방식별로는 완료된 203개 구역 중 합동재개발방식은 144개. 자력재개발방식은 59개 구역이다. 시행중인 82개 구역 중 합동재개발방식은 71개, 자력재개발방식은 11개 구역이며, 사업시행을 준비 중인 43개 구역은 대부분 합동재개발방식을 채택하고 있다.Ⅲ. 주거환경개선사업- 서울시 주건환경개선지구는 2001년 10월말 99개 지구가 지정되어 21개 지구에서 사업이 완료되었고, 68개 지구는 사업 시행중이며, 10개 지구는 개선계획 수립 중이다.사업시행 방식별로는 완료된 21개 지구중 현지개량방식이 7개 지구, 공동주택건설방식이 14개 지구, 시행중인 68개 지구 중에서는 현지개량방식이 택을

경영/경제| 2006.11.18| 24페이지| 2,000원| 조회(415)

건축, 주택재개발, 주택재건축

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