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[경영]미국의 금융시장의 이해

미국의 주택금융시장은 크게 1차 시장 (Primary market)과 2차 시장(Secondary market)으로 나뉩니다. 1차 시장은 여러분과 은행(렌더)사이에서 돈을 빌려주고 받는 관계이고, 2차 시장은 은행(렌더)이 다른 투자자 (investor)에게 채권(돈 받을 권리)을 팔고 사는 관계 입니다. 이게 대체 뭔소린가 하실게 분명하니 제가 아주 쉽게 예를 들어 설명 드리겠습니다.ABC은행은 주택융자를 해주기 위해 설립되었고, 자본금으로 100억원을 가지고 있습니다. 집을 사기 위해 융자가 필요한 사람들이 이 은행을 찾아 각각 1억원씩 빌려갔다고 해보겠습니다. 1번부터 100번 고객까지 1억원씩 빌려가고 나면 ABC은행은 자본금 100억원이 바닥나게 되고, 101번째 고객에게 돈을 빌려주기 위해서는 어디선가 돈을 빌려오지 않으면 안 되는 상황이 됩니다. 은행이 돈을 빌려주기 위해 돈을 빌려야 하는 상황이 되는 거죠. 그렇지 않으면 앞서 빌려간 돈을 다 갚기 전에는101번째 손님에게 돈을 빌려줄 수 없으니 그 손님은 마냥 기다려야만 할 것입니다.이런 상황이 될 수 있으니 ABC은행은 손님들에게 30년을 빌려주지는 못하고, 대출기간을 5년으로 제한할 수도 있습니다. 이게 과거 한국의 은행들의 실태였습니다. 한국에 미국식모기지 제도가 도입된 게 불과 3년 전이었다는 사실을 아십니까? 미국식 모기지 제도가 도입되기 전에도 엄연히 주택담보대출이 있었는데 그 기간이 길지 못했습니다. 바로 이런 이유 때문이었습니다.XYZ생명보험회사가 있습니다. 이 회사는 보험료를 다달이 받아서 잘 운용을 한 후 이익을 남겨서 나중에 보험 가입자가 사고를 당하거나 사망하게 되면 보험료를 지불해야 합니다. 보험 가입자가 언제 사망할 지 모르니 젊어서부터 불입하고 있는 보험료를 어떤 식으로든 장기 운용상품에 투자해서 꾸준히 수익을 내야 합니다. 그러기 위해 생명보험회사는 주식, 채권과 같은 단기 고수익 상품 뿐만 아니라 부동산과 같은 장기 투자상품에도 관심을 보입니다.ABC은행과 XYZ보험사가 만나면 서로의 약점을 보완해 줄 수 있지 않을까요? 네, 그렇습니다. ABC은행은 1번부터 100번까지 고객에게 빌려 준 돈에 대한 채권(돈을 받을 권리)을 XYZ 보험사에 팔게 됩니다. 두 은행 관계자가 커피숍에서 다음과 같은 대화를 합니다.은행 : 요새 101번째 손님부터 대출 좀 해달라고 줄을 섰는데, 이거 빌려 줄 돈이 없네요. 은행 자본금이 다 바닥이 났어요.보험 : 그래요? 우리는 그렇잖아도 10년이나 20년쯤 안정적으로 이자 받을 데 없나 고민하고 있었는데…은행 : 그래요? 그럼 우리 채권(돈을 받을 권리)을 사가면 안되겠소? 1번부터 100번 손님에게 각각 1억원씩 이자율 6%에 빌려줬는데…. 5년간 갚기로 하고….보험 : 거 좋소. 그럼 그거 우리가 그거 전부를 돈 주고 살까요?은행 : 좋습니다. 우리가 100억원을 빌려줬으니 다음 주까지100억원을 주시면, 100명의 융자 관련 데이터 전부를 드리겠습니다. 대신 이자는 보험사에서 계속 받으시면 되겠네요.이렇게 해서 홍길동이라는 사람이 ABC은행에서 최초 융자를 지만, 나중에 가서는XYZ보험사에서 돈을 내라는 청구서가 날라오는 것입니다. 홍길동씨가 은행(렌더)으로부터 돈을 빌리는 시장을 1차 시장이라 하구요,이게 우리가 관심을 갖는 주 시장입니다. 은행이 채권을 다른 투자자에게 파는 시장을 2차 시장이라 하구요, 2차 시장에는 보험회사 뿐만 아니라 각종 연기금(연금관리공단 등), 투자은행 및 일반 은행들도 포함되어 있습니다. 예를 들어 Bank of America가 예금을 받아 이자로 소득을 거두기도 하고, 융자를 해 줘서 매출을 올리기도 하지만, XYZ보험회사와 마찬가지로 장기 투자 목적의 모기지 채권 매입도 하는 것입니다. 이런 2차 시장이 발달되어 있기 때문에 렌더는 돈을 여기 저기서 끌어다가 소비자인 여러분께 빌려줄 수 있는 것이고, 그러다 보니 20년, 30년, 40년 등 장기간 융자 상품이 가능하게 된 것입니다. 이런 2차 시장이 활성화되지 않았다면 모든 대출 상품이 3-5년 등의 단기로 운용될 수 밖에 없겠죠.그럼 이런 1차 시장과 2차 시장이 있음으로서 우리 일반 소비자들에게는 어떤 영향이 미치게 되었을까요?1) 융자 기간이 길어졌습니다 ? 앞서 이야기 한 대로 장기 투자자가 2차 시장에 많아질수록 소비자들의 융자 기간은 길어질 수 있습니다. 2차 시장에서 채권을 사주는 투자자가 없다면, 1차 시장의 렌더는 돈을 오래 빌려줄 수가 없게 됩니다. 과거 한국의 은행들이 이런 문제가 있었는데, 미국식 모기지 제도가 도입되면서 장기 융자상품이 선을 보이게 되었죠.2) 틈새 상품이 많아졌습니다 ? 은행이라고 하는 돈을 빌려주는 기관은 위험을 좋아하지 않습니다. 그래서 신용도가 떨어지거나 소득이 확실하지 않은 사람에게는 융자 해주길 싫어합니다. 하지만 2차 시장이 있음으로 인해 No Document, SIVA, Foreign National 등 다양한 융자 프로그램이 선보일 수 있습니다. 완벽하지 않은 조건을 갖춘 사람에게도 융자를 해 줄 수 있도록 그런 틈새 시장에 투자를 하는 투자자 그룹이 자꾸 생기게 된 것이죠. 대신 그들 투자자는 높은 수익을 요구하게 되므로 이자율이 높아지게 됩니다.3) 융자상환 중간에 은행이 바뀝니다 ? 융자를 얻어 보신 분들은 잘 아시겠지만, 분명히 맨 처음에 A 은행에서 융자를 얻었는데, 몇 달 지나지 않아 B 은행에서 돈 내라고 청구서가 옵니다. 바로 채권을 2차 시장에 내다 팔았기 때문입니다. 이건 미국에서 아주 흔한 일로 전체 융자의 80% 이상이 이처럼 손 바뀜이 있다고 합니다. 단, 이렇게 은행이 바뀌더라도 원래 계약하셨던 이자율 등은 전혀 변함이 없습니다.4) Loan Origination Fee가 생겼습니다 ? 이건 100% 제 추측이므로 근거가 있는 이야기인지는 모르겠습니다. 하지만 제가 추측컨데, 이게 없으면 1차 시장의 렌더는 먹고 살 수입이 없어집니다. 돈 빌려주고 이자 받으면 되지 않냐고 하지만, 결국 여러분이 내는 이자는 2차 시장의 투자자에게 가버리게 되므로 초반에 이런 수입이 없으면 1차 시장의 렌더는 봉사만 실컷 하고 소득이 없게 됩니다.이런 금융시장의 기본을 다소라도 이해하게 된다면 융자가 쉬워질 것입니다. 그리고 은행(렌더)이 어느 투자자와 커넥션이 되어 있는가에 따라 각 은행이 가지고 있는 상품이 달라질 수 밖에 없습니다. 그래서 A은행은 내게 융자가 된다는데 B은행은 안된다고 하거나, 이자율이 자꾸 달라지는 것입니다.

경영/경제| 2007.02.09| 3페이지| 1,000원| 조회(262)

부동산, 미국, 은행, 금융, 융자

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