부동산 현장실습부동산 임장 활동 보고서(성산을 중심으로)2013년 11월목차서론1. 임장활동 목표수립 및 계획본론2. 지역분석- 동쪽 방향 임장보고서현황(지역)분석, 시세분석, 결론- 서쪽 방향 임장보고서현황(지역)분석, 시세분석, 결론- 남쪽 방향 임장보고서현황(지역)분석, 시세분석, 결론- 북쪽 방향 임장보고서현황(지역)분석, 시세분석, 결론3. 결론참고 문헌1. 임장활동 목표 수립 및 계획부동산이란 지역성과 부동성을 가지고 있기 때문에 의사결정을 하기 위해서는 현장에서 직접 확인을 하는 임장활동이 꼭 필요하며, 부동산을 효율적으로 사용하거나, 분석하기 위해서는 탁상을 떠나서 대상 부동산 혹은 그 인근지역·유사지역에 나가서 조사·확인 등을 해야 한다.성산을 기준으로 동서남북 방향으로 앞으로의 성산 주변 발전방향 등을 파악하고자 임장활동 보고서를 작성한다.2. 지역분석- 동쪽 방향 임장보고서동쪽 방향 사진1. 현황(지역)현재 직산읍 군서리는 대부분 공장용지로 사용하고 있으며, 성환과 입장의 중간 지점에 북천안 IC와 34번 국도를 통해 접근성이 좋으며 공장용지, 물류창고 등으로 사용하기 적합하다.또한 2009년 군서리 일대 상수원 보호구역이 해제됨에 따라 규제를 받아왔던 개별공장을 비롯해 음식점, 골프장 등의 입지가 가능해질 전망이다.즉 천안 북부지역 도시발전을 촉진하는 전기가 될 것으로 기대된다.2. 시세분석2012년 5월 기준 공장용지 직산읍 군서리 425-14번지로 2만 1300원으로 알려졌다. 이는 천안시 지역 공장용지 기준 최저가에 해당하며 비교적 저렴한 편이다.인근 지역 공장 시세 (대지면적 5319m2 연면적 862m2) 300,000만원 정도로 파악된다. (더존부동산 기준)임대가는 인근 지역 공장 ( 대지면적 383평 (약 1,263m2), 건평 112평 (약 369m2) )보증금 2,000만원에 월세가 200만 원으로 파악된다. (더존부동산 기준)- 현 부동산 현황과 규제 현황, 삼성 계열 협력사 부지로 사용되는 점, 이미 직산읍 일대 가격이 최저가를 기록했던 점(공장용지 기준)을 보았을 때 가격대는 현상 유지하거나, 소폭 상승할 것으로 보인다.결론2009년 상수원 보호구역 해제 이후 상당한 발전이 예상되었으나, 별다른 움직임이 없는점을 보았을 때 매매차익에 대한 효과는 없을 것이라고 판단된다. 그러나 공장용지의 거래율(약 50%) 활발함에 따라 임대수익을 통해 수익을 올릴 수 있을 것으로 예상된다.-서쪽 방향 임장 보고서서쪽 방향 사진현황 (지역) 분석성산 기준으로 서쪽은 남서울 대학교가 들어서 있으며, 1번국도와 지하철 1호선 등을 통해 접근성이 편리하다. 남서울 대학교(약 1만여명)를 통해 평일의 경우 유동인구가 많다.지속적인 발전이 가능한 지역으로 판단된다.시세분석남서울대학교 주변 빌라 기준 시세 76m2 (약 22.9평) 매매가 6,200만원으로 파악된다.(네이버 부동산)남서울 대학교 주변 상가 (메주리 1번국도변 식당) 보증금 4,000만원에 월세 30만원선으로 파악되며, 남서울대학교 앞 상권 시세는 프리미엄이 더 붙을 것으로 예상된다.결론남서울대학교를 주변으로 유동 인구도 많고 교통편도 비교적 편리하므로 남서울대학교 주변지역의 발전 가능성이 보이나, 남서울 대학교를 영역권에 벗어난 지역은 발전가능성은 낮다고 예상된다.- 남쪽 방향 임장보고서남쪽 방향 사진현황 (지역) 분석성산 기준 남쪽 방향으로 군서리와 삼은리는 대부분 공장용지로 사용중이며, 충남 테크노파크 천안밸리를 기점으로 지역경제의 기반을 자리 잡고 있다. 또한 삼은리 지역에 도시계획도로를 구간하면서 접근성이 더욱 편리해 졌다. (2013년 6월 완료)삼은리 지역 또한 상수원 보호구역이 해제됨에 따라 규제를 받아왔던 개별공장을 비롯해 음식점, 골프장 등의 입지가 가능해질 전망이며, 테크노 파크 천안벨리 잔여부지에 대한 개발을 본격화 함으로써(2012년 12월 4일자 신문 발간), 삼은리 일대 지역은 발전 가능성이 있을 것으로 판단된다.시세분석삼은리 일대 청림아파트 기준 (49m2 약 15평형) 매매가 4,250 만원(평/ 약 280만원), 전세가 3000만원 정도로 판단된다. (네이버 부동산 기준)삼은리 일대 대지 153평 기준 매매가 1억 5천, 공시지가 1억 1천만원에 거래가 되는 것으로 판단된다.- 현 부동산 상황이 안좋은점, 삼은리 일대 아파트의 경우 대규모 단지가 아닌 소규모 단지 형태의 아파트가 대부분 이지만, 충남 테크노파크와 그 주변 토지의 개발로 인해 인구 유입이 예상되는 점, 도시계획도로 등을 통해 접근성이 더욱더 편리해 지는점으로 보아 삼은리 일대 아파트 가격은 현상유지를 할 것이라고 조심스럽게 예측한다.결론삼은리와 군서리 일대 상수원 보호구역이 해제되고, 충남 테크노파크 천안밸리를 기점으로 개발이 됨에 따라 급매물을 싸게 구입 후 2-3년 후에는 가격이 상승 할 것으로 예상되며, 시세차액을 보상받을 수 있을거라 판단된다.(토지 기준)- 북쪽 방향 임장보고서북쪽 방향 사진현황 (지역) 분석성환읍은 현재 성환지구 보금자리주택사업 구역이 지방 주택건설 경기 상황 악화에 따라 지정 해제되어 당초 용도지역인 자연녹지지역과 제2종 일반주거지역으로 환원되어 졌다. 그러나 천안시는 오는 2018년까지 서북구 성환읍 복모리 일원(108만1천㎡)에 사업비 2천526억8천400만원(국비 706억6천100만원, 민자 1천820억2천300만원)을 들여 생명공학·동물자원·유전자 등 BT와 전자·영상 등 IT를 갖춘 북부BIT일반산업단지 조성사업을 진행 중이며, 인근 간선도로와 1호선 성환역 등을 통해 접근성이 편리함과 평택과 인접해 더욱 발전될 것으로 판단된다.
