상권분석개 요 Ⅰ. 상권선정 Ⅱ. 상권유래 Ⅲ. 상권범위 Ⅳ. 상권특성 Ⅴ. 중심지 선정 Ⅵ. 결론 ( 부족 필요업종 )Ⅰ . 상 권 선 정 성남시 분당구 서현역 일대II. 상 권 유 래 1980 년대 · 1988 년 9 월 13 일 : 서울특별시의 늘어나는 인구를 분산시키기 위해 ‘ 주택 200 만호 건설계획 ’ 발표 · 1989 년 4 월 27 일 : 분당신도시 개발이 포함된 제 2 차 주택개발계획 발표 후 분당신도시 개발 시작1990 년대 · 1991 년 9 월 : 경기도 성남시 분당구 서현동에 시범단지가 조성되면서 분당의 중심지 역할을 하기 시작 · 1994 년 9 월 1 일 분당선 개통 · 1994 년 수서 ~ 오리구간 분당선 개통에 따라 그 노선의 중간 역 개념으로 서현역 개통 · 1995 년 : 삼성그룹이 한국토지개발공사로부터 서현역사를 낙찰 · 1997 년 8 월 : 분당신도시 최초의 백화점인 삼성플라자 오픈 , 분당의 로데오거리 형성 및 서현역 주변 상권 성장 가속화 참고 ) 삼성플라자가 오픈하면서 분당 제일의 상권으로 꼽히던 야탑역 일대의 유동인구를 포함해 주부층을 상당수 흡수하기 시작함 . 분당중앙공원과 분당구청이 가깝다는 이점도 함께 작용 . 삼성플라자는 2007 년 3 월 애경그룹이 삼성플라자를 삼성물산을부터 인수함 . 그 후 2 년간 삼성플라자라는 브랜드를 한시적으로 사용하고 2009 년 3 월부터 AK 플라자로 상호변경 . II. 상 권 유 래2000 년대 · 2001 년 : 백화점의 셔틀버스 운행 금지령에 따라 서울로 원정 쇼핑을 가던 주부층의 유입으로 분당 내 백화점 수요의 증가 · 2004 년 2 월 : 분당 풍림아이원의 입주시작과 함께 서현역 주변에 각종 상가 및 금융기관이 입주해 상권이 더욱 발달 · 2006 년 10 월 : 아파트와 상가위주의 공간을 활력이 넘치는 문화 공간으로 조성하기 위해 AK 플라자에서 롯데백화점까지 약 970m 정도 문화의 거리 형성 · 2009 년 6 월 : 지역 경제 활성화를 위한 시책으로 서현역 상가 번영회와 성남시가 로데오거리에서 문화체험 행사 개최 . 그 후로 주말마다 다양한 문화 행사와 공연을 개최하면서 상권 발전을 위한 노력을 계속하고 있음 II. 상 권 유 래Ⅲ . 상 권 범 위 분당구 서현역 일대Ⅲ . 상 권 범 위 서현역 AK 플라자 메가박스 현대프라자 소방서 분당제생병원 풍림아이원 대규모 아파트단지 대규모 아파트단지 분당구청 서현고등학교 분당 중앙공원 분당 우체국Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 특성 · 상권 개요 - 위치 : 분당구 서현동 서현역 부근 - 면적 : 약 323,000㎡ - 중심부 (AK 플라자 ) : 일반상업 - 상권 내 서현역 및 다수의 버스 정류장 보유 - 소방서 , 우체국 , 교육청 등 공공시설 밀집 - 상권 외곽에 대규모 주상복한겁물 등 오피스타운 조성 ( 풍림아이원 등 )Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 세부특성 ① AK 플라자 - 연면적 : 134,890㎡ ( 매장면적 : 39,114㎡) - 규모 : 지하 5 층 ~ 지상 7 층 - 연간 2,500 만 명 이용 - 고급 브랜드 등 국내외 대형브랜드 입점Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 세부특성 ② 로데오 거리 ( 서현역 4,5 번 출구 ) - 4 번 출구 방향 - 5 번 출구 방향 - 만남의 장소 역할 - 패션 ( 액세서리 , 쥬얼리 , 보세의류 ) 등이 주로 입점 → 분당구청으로 향하는 4 번 거리는 5 번 출구와 비교해 유동인구가 적고 상권이 비교적 약세Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 세부특성 ③ 상권 외곽 부 - 인근 대형 오피스가의 직장인들이 주로 이용 - AK 플라자 / 로데오 거리에 비해 유동인구가 적음 - 대형주상복합건물 (ex : 풍림아이원 )Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 내 업종분석 ① AK 플라자 층 별 입 점 분 야 7F 전문식당가 6F 아동전문관 / 유아전문관 5F 생활가전 전문관 / 이벤트홀 / 푸드코트 4F 남성패션 / 골프 / 아웃도어 3F 여성캐릭터 / 영캐주얼 2F 명품뷰틱 / 여성캐릭터 / 구두 1F 해외명품 / 화장품 / 패션잡화 B1 식품관 Food Plaza / 영캐주얼 / 스포츠 B2~B5 A 주차장 / B 주차장Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 내 업종분석 ② 로데오 거리 - 패스트푸드 , 패션 ( 액세서리 , 쥬얼리 ), 화장품 , 일반음식점 , 주점 등이 밀집 분포 - 브랜드 의류매장은 AK 플라자에 주로 입점해 로데오거리에는 보세의류매장이 입점Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 내 업종분석 ③ 상권 외곽 부 - 지역주민보다는 인근 대형오피스가의 직장인들이 이용하기 때문에 업종도 직장인 위주 업종이 입점 - 고급음식점 , 퓨전음식 , 주점 / 호프 업종이 위치Ⅳ . 상 권 특 성 · 상권 주변인구 - 상권을 주로 이용할 것이라고 판단한 인근 4 개 동 ( 서현 1 동 , 서현 2 동 , 이매 1 동 , 이매 2 동 ) 의 인구 분포Ⅳ . 상 권 특 성 · 주요 고객층 - 로데오 거리를 중심으로 10~20 대의 젊은 사람들이 주 고객을 이루고 있지만 기존의 분당구청 , 소방서 , 교육청 , 우체국 , 제생병원 , 농협 등이 중심가에 인접해 있어 중장년층까지도 중심상권 내로 상당수 유입 - 주요 상권이 AK 플라자와 로데오 거리 , 외곽 상권으로 상권이 크지는 않지만 이로 인해 유동인구의 분산 없이 집중화 효과 발생Ⅳ . 상 권 특 성 · 주요 고객층 - 로데오 거리 중심가 ① 지하철 및 버스를 이용한 외부 고객도 있지만 인근 이매촌과 시범단지 등의 지역주민과 분당의 기타 지역주민이 주요 고객 ② 주로 10~20 대의 학생 및 주부들이 주요 고객 - 외곽지역 ① 대형오피스가의 직장인들이 주요 고객 ② 주로 40 대 이상의 중 . 장년층이 주요 고객Ⅳ . 상 권 특 성 · 시간대별 고객층 - 로데오 거리 중심가 ① 하교 시간 이후 : 10~20 대 초반이 주로 이용 ② 평일 저녁 7~8 시 : 유동 인구의 80% 이상이 10~20 대의 젊은 층 - 외곽지역 ① 평일 낮 3~4 시 : 30 대 이상이 유동인구의 50% 차지 . 그 중에서도 주부층이 가장 많고 여성 비율이 6:4 로 남성 비율보다 높음 ② 저녁 시간 : 주부층의 비율은 줄어든 반면 퇴근길 남성 직장인이 주로 이용Ⅴ . 중 심 지 선 정 중심지 : AK 플라자Ⅴ . 중 심 지 선 정 · AK 플라자Ⅴ . 중 심 지 선 정 · 중심지 선정 이유 ① 교통편 - 서현역과 지하로 바로 연결 - 서현역은 일일 5 만 명 이상이 이용 (2010 년 기준 )Ⅴ . 중 심 지 선 정 · 중심지 선정 이유 ② 입지성 - 주위에 대규모 아파트 단지가 존재 - 도보로 10 분 거리 내에 6 개 단지 존재 ( 이매촌 한신아파트 , 금강아파트 , 동신아파트 , 코오롱 동부아파트 , 시범단지 한양아파트 , 삼성한신아파트 )Ⅴ . 중 심 지 선 정 · 중심지 선정 이유 ③ 연계성 - 만남의 장소 기능 및 다양한 업종이 존재하는 로데오 거리와의 연계성 보유 및 구심적 역할 수행한식집 로데오 거리 주변 한식집의 부족 로데오 거리에는 대부분 프랜차이즈식의 양식이나 중식음식점 위주로 입점 - 실제로 현장 답사를 가서 한식집을 찾아봤는데 대부분 햄버거 , 스파게티 등의 양식이나 중식 , 고기 집 위주로 입점 - AK 플라자에는 주부층이 많이 찾고 주변 주거지역도 40 대 이상의 거주자가 대부분 - 젊은 층 뿐만 아니라 AK 플라자로 오는 주부층 및 주변 주거지역 주거자들을 대상으로 한식집을 오픈 하면 많은 수요자가 있을 것으로 예상됨 Ⅵ . 결 론 ( 부족 필요업종 )한식집 한정식 집이라고 하면 값이 비싸다고 생각 할 수 있지만 고객들이 주로 많이 찾는 것으로 반찬을 올려 반찬수를 줄이면 가격을 인당 만원 대까지 줄일 수 있음 . 실제로 서울시 무교동에 이사부 한정식이라는 가게는 반찬수를 줄여 가격을 인당 만원까지 낮춤으로 서민층들이 많이 찾아오는 맛 집이 됨 . Ⅵ . 결 론 ( 부족 필요업종 )아이스크림 가게 실제로 현장답사에서 몇몇 사람들에게 물어본 결과 아이스크림 가게 ( 콜드스톤 , 나뚜루 등 ) 가 더 생겼으면 좋겠 다는 의견이 다수 나타남 서현역 주변에 아이스크림 가게는 로데오 거리에 베스킨라빈스 뿐이었음 요즘 젊은 세대들은 베스킨라빈스 , 콜드스톤 , 나뚜루 등의 대표적인 프랜차이즈 아이스크림 가게에 대한 호불호가 나뉨 즉 , 베스킨라빈스가 이미 자리잡고 있는데 다른 가게가 생긴다고 해서 기존 수요가 나뉘지 않음 → 아이스크림 가게가 부족한 이 상권에 다른 메이커의 아이스크림 가게를 개업한다면 많은 수요가 예상됨 Ⅵ . 결 론 ( 부족 필요업종 )출 처 · 국가통게포털 , 인구총조사 경기도 성남시 분당구 자료 · 디지털성남문대전 , http://seongnam.grandculture.net/ · 위키피디아 , http://www.wikipedia.org · 네이버지도T h a n k y o u{nameOfApplication=Show}
1 2012-Spring 복합용도 개발 Mixed Use Development1) 복합용도개발의 정의 , 의의 정의 특징 의의· 복합용도개발 (Mixed use Development) - 도시재개발 방식의 하나로 주거 , 상업 , 업무 , 숙박 등 3 가지 이상의 상이한 기능요소들 이 상호 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계 하여 상호 보완에 따른 상승효과 를 줄 수 있도록 구성하는 복합용도건축물 또는 건축물 군 계획 · 토지의 이용가치를 높이기 위하여 사무실 , 호텔 , 아파트 쇼핑센터 등 상호 지원하는 여러 가지 용도를 합리적인 계획에 의해서 다른 기능을 해치지 않으면서 상호보완적으로 상승효과를 발휘 토록 하는 것이며 더 나아가 문화적 기능 , 오락 그리고 공공시설 등을 집약적으로 개발하는 방식 - 복합용도 개발의 정의·Witherspoon : 복합용도개발은 3 가지 성격을 가지고 있는 대규모 프로젝트라고 언급 - 이 3 가지 성격이 다른 형태의 건축물개발과 구별하는 특징 ① 3 개 이상의 주요 수입원이 발생되는 용도 ② 계획 구성요소들간의 물리적 기능적 결합 ③ 일관성 있는 계획에 의한 개발 - 복합용도 개발의 특징① 3 개이상의 주요 수입원이 발생되는 용도 - 복합용도 개발이 발생하게 된 동기는 단일용도 건축물로서는 기대할 수 없는 수익성을 보장받기 위한 이유 - 많은 건축물들이 한가지 이상의 용도를 가지고 있으나 복합용 도 개발은 상가 , 사무실 , 숙박시설 , 주거 등 주요 소득원이 되는 세가지 이상을 가지고 있는 것을 뜻함 - 하지만 기본적인 세 가지 용도 외의 용도도 다양하게 포함할 수 있기에 다용도 개발 (Multi-used Development) 과는 구분 ② 계획 구성요소들간의 물리적 , 기능적 결합 - 프로젝트 구성요소들을 물리적으로 결합하는 것으로 이는 고도의 집약적인 토지이용을 의미 - 대상지구내 건축물은 수평적 , 수직적으로 연계되며 보행자 네트워크가 주요 구성요소와 연결되어야 함 - 복합용도 개발의 특징③ 일관성 있는 계획에 의한 의 타워들을 묶는 형식 - 자급자족의 구조를 형성 · 블록형 Complex - 소규모의 복합건물을 지구단위로 묶음 - 공간의 구성방식 , 기능이 배열 , 구조 등에 의한 분류4) Anchor Tenant Anchor Tenant 란 ? 복합시설에서 Anchor Tenant 의 역할 Anchor Tenant 의 종류- Anchor Tenant 란 ? ·Anchor Tenant : 백화점이나 오피스빌딩 같은 큰 공간을 임대하는 집객력이 강한 사업체 · 집객력이 강하기 때문에 ① Anchor Tenant 는 그 건물의 가치를 올려주는 역할 수행 ② 쇼핑몰에 융자시 보통 그 시설에 입점한 Anchor Tenant 로 투자 가치를 판단하고 결정 ③ 쇼핑센터의 성패를 좌우하는 매우 중요한 요소로 작용 · 대한 상공회의소의 Anchor Tenant 정의 - 그 점포만으로 넓은 지역으로부터 소비자를 흡인할 수 있는 상권력을 가진 것으로 쇼핑센터나 상점가 등의 중심이 되는 점포 · 즉 Anchor Tenant 는 대규모 상업시설에서 그 시설의 성격이나 경제성에 가장 큰 영향력을 가진 입점시설로 면적이 최대인 경우가 많고 대부분 중장기간의 계약관계 또는 지분소유를 통해 입점- 복합시설에서 Anchor Tenant 의 역할 · 복합시설에서 Anchor Tenant 가 대부분을 차지할 경우 - 시설의 집객력은 높아지지만 소유주의 입장에서는 많은 수익을 기대 할 수 없음 · 반대로 Anchor Tenant 가 없고 소형임차만 있을 경우 - 소유주들이 단기적인 수익을 올리기는 쉽겠지만 장기적인 수익은 불투명 → 주요 집객시설이 없고 타시설과의 차별성을 두기 힘들기 때문 ⇒ Anchor Tenant 와 소규모임차인의 균형이 필요 ·Anchor Tenant 를 얼마나 유치할지 , 시설의 컨셉은 어떻게 할지 , 지속적 관리 유무 등이 상업시설내에서 중요한 요소로 작용· Anchor Tenant 는 백화점 , 영화관 , 가전 , 하이퍼마켓 , 휘트니스 , 서점 , 패션 등 총 7 개 유형으로난 해소 ③ 소규모의 노후화된 건물 철거 후 대규모 현대식 건축개발로 건축면적의 양적 증대 · 부정적인 면 : 필지 내 법규한도내의 최대건축면적 확보 및 수익성 제고에 주안점을 둠 . ① 건물마다 주차장의 독자적 건립으로 인한 보차분리 실패 ② 거주민을 위한 open space 부족 , 프라이버시 침해 ③ 주거의 평면과 입면을 오피스와 동일하게 계획함으로 일조 , 통풍 , 채광 등의 문제 발생- 제 2 세대 (70 년대후반 ~ 80 년대초 ) 4 대문안 재개발에 도입 , 일반 고층건물 수준에 머무름 · 대표적 사례 : 동아생명 , 미도파백화점 , 세종빌딩 , 고려빌딩 등 미도파백화점 고려빌딩- 제 3 세대 (80 년대후반 ~ 90 년대 ) 점적인 개발 위주 , 정부의 복합용도타운 개발 유도 · 1989 년 11 월 10 일 주택분양가 원가연동제실시 이후 공동주택 및 복합용도 건축물에 대한 규제 완화 → 복합용도개발 인식과 개발 추세 높아짐 · 규제 완화 초기 : 도심지 재개발지역 , 공공단체의 체비지 및 개인소유의 나대지에서의 점적 개발이 위주 → 이에 정부는 1994 년 5 월 도심재개발건축기준에 의한 주거 복합의무화 구역을 지정 하여 점적인 개발이 아닌 복합용도 타운 개발 유도 ex) 종로구 5 개동 , 마포구 4 개동 , 서대문구 1 개동- 제 3 세대 (80 년대후반 ~ 90 년대 ) 점적인 개발 위주 , 정부의 복합용도타운 개발 유도 · 개발 형태 : ‘ 도시 속의 작은 도시 ' 개념이 도입되어 초고층 복합용도 건물과 쇼핑몰과 숙박이 한 건물에 어우 러진 복합 mega structure 형태로 개발- 제 3 세대 (80 년대후반 ~ 90 년대 ) 점적인 개발 위주 , 정부의 복합용도타운 개발 유도 · 대표적 사례 : 잠실 롯데월드 , 삼성동 코엑스 , 천호동 코오롱 ・ 현대프라자 등 잠실롯데월드 삼성동 코엑스- 제 4 세대 (90 년대 ~ 2000 년대중반 ) 고급 복합용도개발건축물 전성기 , 대규모 단지 시도 · 특징 : 개별 건축에 의한 첨단 복합 개발이 확산 → 공간 구조가 왜곡되어 주변 도시공간과의 괴리 를 유발 주변 도시공간과의 괴리 수익 , 수요 등 주변 경제상황과의 괴리- 주변 상황과의 괴리 ② 수익 , 수요 등 주변 경제상황과의 괴리 주변 경제상황을 고려하지 못한 개발로 인해 실패한 예시 중 동백 쥬네브 를 예를 들어 문제점 설명 ☞ 동백 쥬네브가 실패한 이유 ㄱ . 주변 시장에 대해 제대로 파악하지 못함 → 초기 단계에는 신도시이기 때문에 현실적 구매 가능자가 부족했지만 이를 고려하지 않고 대형 상가가 초기에 건설 되어 높은 공실률을 기록 주변 도시공간과의 괴리 수익 , 수요 등 주변 경제상황과의 괴리- 주변 상황과의 괴리 ☞ 동백 쥬네브가 실패한 이유 ㄴ . 동백지구의 경우 일종의 베드타운 → 주변지역으로 출퇴근하는 사람들이 대부분이라 주간에는 소비시장에 크게 형성될 수 없음 · 이렇게 주변과의 연계성을 고려하지 않은 개발은 도시공간 내 문제를 발생 주변 도시공간과의 괴리 수익 , 수요 등 주변 경제상황과의 괴리- 지방자치제의 병폐 · 지방자치제의 실행 이후 각 지자체 별로 경쟁적인 보여주기식 개발 을 자행 · 표심을 획득하기 위한 정책 수단으로써 복합단지개발을 시행 → 이는 정확한 계획 없는 무분별한 개발로 이어져 실패한 개발이 될 확률이 높아짐 · 무리한 복합개발을 이유로 중앙정부로부터 예산을 획득 ① 세금의 낭비 ② 지방자치단체 예산자립도의 하락7) 현재 국내외 운영 중인 MXD 10 개의 개요 및 상품구성 국내 용산 민자역사 롯데월드 센트럴시티 강변테크노마트 스타시티 가든파이브- 용산 민자역사 · 서울시 차량정비창 부지를 민자 역사 및 국제 업무타운으로 재개발 한 것으로 1 단계 개발이 완료된 상태 · 개요 개 요 내 용 위 치 서울시 용산구 한강로 3 가 대지면적 126,708.62 ㎡ (38,396.55 평 ) 건축면적 81,760.99 ㎡ (17,703.92 평 ) 연 면 적 270,277 ㎡ (81,761 평 ) 건 폐 율 43.5% 용 적 률 131.8% 총사업비 1 조 수 상품구성 가든파이브 라이프 유통전문상가 ( 의류 , 신발 등 16 개 업종 ) 24,913㎡ 426,635㎡ 지하 5 층 , 지상 11 층 상업시설 , 영화관 , 복합공연장 가든파이브 웍스 아파트형 공장 ( 조립금속 등 3 개 업종 ) 8,001 ㎡ 119,537 ㎡ 지하 5 층 , 지상 10 층 오피스 , 전시실 가든파이브 툴 산업용재 상가 ( 공구 , 철물 등 7 개 업종 ) 17,006㎡ 274,056㎡ 지하 5 층 , 지상 10 층 스파 , 문화센터 , 전시실 중소기업센터 , 업무시설 이마트 상업시설 업무시설 문화시설7) 현재 국내외 운영 중인 MXD 10 개의 개요 및 상품구성 해외 록 본기 힐즈 ( 일본 ) 에비스 가든 플레이스 ( 일본 ) 후쿠오카 Canal City Hakata ( 일본 ) 천왕주지구 Sea-Port Square ( 일본 )·1986 년부터 사업이 시작되었지만 지역주민 전원의 동의를 얻기 위해 결국 14 년의 사업계획 기간을 거쳐 2000 년 공사에 착공해 2003 년 봄에 준공 · 개발배경 : 기존 지역의 만성 교통정체 , 주택의 노후화 , 지역주민의 노령화 등으로 지역의 개선에 대한 필요성이 증대 → 당해 지구를 “ 재개발유도지구 ” 로 지정 - 도심부에 도로 및 공공시설을 확보하고 광역교통 거점 , 지역방재 거점으로서 지역에 공헌하기 위한 목적으로 록본기 힐즈 건설 · 밀집시가지였던 록본기 6 정목에 “ 문화도심 ” 을 주요 컨셉트로 업무 , 주거 , 상업 , 문화가 복합된 복합단지 - 록본기 힐즈 ( 일본 )· 시설개요 및 지구개요 - 록본기 힐즈 ( 일본 ) 개 요 내 용 위 치 미나토구 록본기 6 정목 대지면적 약 11 헥타르 (33,264 평 ) 건축면적 84,800 ㎡ (25,652 평 ) 연 면 적 729,000 ㎡ (220,522 평 ) 총사업비 2,700 억엔 지 구 A 지구 건축면적 : 6,600 ㎡ (1,997 평 ) B 지구 건축면적 : 57,200 ㎡ (17,302 평 ) C 지구 건축면적 : 21,}
1 2012-Spring 복합용도 개발 국내 · 외 사례선정국내 사례 롯데월드 메타폴리스1 ) 건축개요 - 롯데월드 개 요 내 용 대지면적 128,245㎡(38794.11 평 ) 연 면 적 581,584 ㎡ (175959.41 평 ) 개발주체 롯데그룹 계열사인 호텔롯데 사업기간 1985 년 8 월 ~ 1989 년 7 월 12 일 개장 사업방법 시공사 단독개발 총사업비 약 6,500 억원2 ) 상품구성 , Anchor Tenant ▶ 상품구성 : 상업 · 호텔 · 문화 · 업무시설 등 - 상업시설 : 롯데백화점 ( 잠실점 ), 롯데마트 ( 월드점 ), 전문쇼핑물 , 면세점 , 지하게임시설 등 - 호텔시설 : 롯데호텔 - 문화시설 : 테마파크 , 아이스링크장 , 민속관 , 문화센터 , 공연장 , 영화관 - 업무시설 - 롯데월드3 ) 사업과정 및 관리운영 연 도 내 용 1985 년 8 월 굴토공사 착수 1988 년 9 월 호톨 롯데월드 개관 1988 년 11 월 백화점 ( 잠실점 , 월드점 ) / 쇼핑몰 개관 1989 년 1 월 민속박물관 , 수영장 , 스포츠센터 개장 1989 년 7 월 아이스링크 , 롯데월드 어드벤쳐 개장 1999 년 6 월 입장객 누계 5,000 만 명 기록 - 롯데월드3 ) 사업과정 및 관리운영 연 도 내 용 2001 년 9 월 세계관광의 날 ‘ 대통령 표창 ’ 수상 2002 년 5 월 한국 서비스 대상 테마파크 부분 대상 수상 2002 년 12 월 ‘ 아름다운 화훼 환경 디자인 ’ 대상 수상 2003 년 12 월 서비스 품질 우수기업 인증 획득 2005 년 1 월 입장객 누계 9,000 만 명 돌파 2005 년 5 월 미국 Forbes 사 선정 ‘2005 세계 테마파크 Top 10’ - 롯데월드4 ) 개발이전의 상황 및 개발 동기 ▶ 개발이전의 상황 ·80 년대 이후 복합용도개발 관련 규정의 등장 · 올림픽을 앞둔 시점에 도시정비에 대한 필요성 대두 · 당시 복합용도개발의 흐름 중 ‘ 업무 중심 복합용도개발 ’ 형태 등장 ▶ 개발 동기 · 테마파크이자 세계적인 관광명소의 위상 - 롯데월드6 ) 특이 참고사항 · 롯데월드 건설 과정에서 인근 아파트 주민들의 민원 발생 ① 건물의 대형 유리돔에서 반사되는 햇빛으로 인한 건너편 아파트의 눈부심과 과열 ② 조망권 침해 - 문제 해결 과정에서 행정당국은 적극 개입하지 않고 합의결과만 도출하고자 함 - 건축주와 아파트 거주자 사이에서 합의 ( 반사방지 필름 , 복층유리 설치 ) ▶ 시사점 : 최근에는 건축과정 중 분쟁발생시 건축분쟁조정위원회를 설치하여 민원을 조정하는 것과 매우 다름 - 롯데월드1 ) 건축개요 - 메타폴리스 개 요 내 용 대지면적 95,494㎡(28,886 평 ) 연 면 적 812,502㎡(245,781 평 ) 개발주체 한국토지주택공사 , 포스코건설 , 신동아건설 팬퍼시픽 , 신한은행 사업기간 2004 년 4 월 ~ 2011 년 12 월 사업방법 주택복합단지 PF 사업 총사업비 1 조 7 천억원2 ) 상품구성 , Anchor Tenant ▶ 상품구성 : 주상복합 · 할인점 · 오피스 · 비즈니스호텔 · 영화관 방송국 · 벤처센터 ▶ Anchor Tenant · 패션 : 금강제화 , 나이키 , 레스모아 , 리복 , 아디다스 , 게스 등 · 엔터테인먼트 : 매직아이스링크 , 메타엔터테인먼트 , CGV, 뽀로로 테마파크 등 · 헬스 : 바디앤소울 · 식당 : 사보텐 , 에슐리 , 뉴욕핫도그 , 미소야 , 스무디킹 · 마트 : 홈플러스 - 메타폴리스3 ) 사업과정 연 도 내 용 2001 년 12 월 화성동탄지구 택지개발예정지구 지정고시 2002 년 12 월 화성동탄지구 실시계획 승인고지 2003 년 10 월 ~ 12 월 화성동탄 복합단지 PF 사업 민간사업자 모집공고 및 포스코건설 컨소시엄 2004 년 4 월 한국토지주택공사 , 포스코건설 , 팬퍼시픽 , 신동아건설 , 우리은행과 함께 ㈜메타폴리스 설립 LH 와 사업협약 체결 2005 년 4 월 민간주주사 ( 출자회사 ) 변경 우리은행 → 신한은행 - 메타폴리스3 ) 사업과정 연 도 내 용 2006 선택 · 화성시의 성장으로 복합단지의 수요가 늘고 개발의 필요성 대두 - 메타폴리스5 ) 개발 후 평가 · 복층 오피스이면서 소형 평형 위주로 구성되어 있어 회수가치가 높음 → 아파트 시장의 침체로 임대료를 얻는 오피스텔이 뜨고 있는 상황 · 주변 인프라 등이 잘 갖춰져 있어 일정한 임대료 수입을 얻을 수 있음 · 메타폴리스 몰은 분양 대신 임대 방식을 택해 96% 의 임대률 기록 - 메타폴리스6 ) 특이 참고사항 · 복층 사용이 가능한 주거용 오피스텔 · 쇼핑몰을 체계적으로 지원 , 관리하는 전문 경영 시스템을 도입 → 안정적인 상가운영이 이루어짐 - 메타폴리스2) 국외 사례 록 본기 힐즈 에비스가든 플레이스1 ) 건축개요 - 록본기 힐즈 개 요 내 용 대지면적 약 11 헥타르 (33,264 평 ) 연 면 적 729,000 ㎡ (220,522 평 ) 개발주체 재개발 조합원 400 여명 모리개발 주식회사 사업기간 총기간 : 1986 년 ~ 2003 년 ( 공사기간 : 2000 년 ~ 2003 년 ) 사업방법 환지방식 후 잔여부분 개발자 수익 총사업비 약 2,700 억엔 ( 토지평가포함 4,700 억엔 )- 록본기 힐즈 2 ) 상품구성 , Anchor Tenant ▶ 상품구성 : 주거 · 상업 · 호텔 · 문화 · 업무시설 등 - 주거시설 : 록본기힐즈 레지던스 - 상업시설 : 게야키자카 콤플렉스 ( 쇼핑몰 ), 할리우드 뷰티플라자 , 모리타워 내 식당 · 쇼핑가 , 아사히 방송센터 내 판매시설 - 호텔시설 : 그랜드 하야트 도쿄 - 문화시설 : 모리 아츠센터 , 뮤지엄 콘 , 버진 시네플렉스 등 - 업무시설 : 모리타워 , 아사히 방송센터 , 오피스 빌딩 등 - 기타시설 : 불교신전 , 창고시설 등 - 모리타워 : 6 층 이하 ( 상업 + 업무보조시설 ), 7 층 ~48 층 ( 업무시설 ) 49 층 ~54 층 ( 문화시설 – 도서관 및 academy zone )- 록본기 힐즈 3 ) 사업과정 연 도 내 용 1986 년 록본기 재개발지역 지정 1990 년 록본 임대 주거 밀집 지역의 주거환경 질적 저하 ·80 년대 대도시 업무시설 증가 및 주택 수 감소로 중심시가지 공동화 현상 · 도심 활성화를 위한 복합개발 필요성 증대 ·1986 년 동경도 재개발 유도지구로 지정- 록본기 힐즈 5 ) 개발 후 평가 : 국내 , 외적으로 높은 평가 · 주거 , 상업 , 호텔 , 문화 , 업무시설 등 다양한 도시기능을 집적하여 단지 내 자족기능이 높음 · 기존의 연못과 녹지를 보존시키며 공원과 광장으로 정비 · 연 5,000 만명의 관광객이 방문하는 관광 명소 · 뉴욕과 같은 국제도시를 모델로 동경의 문화적 수준 향상을 위한 Cultural Center 개발을 배경으로 사업이 시행돼 높은 평가를 받음 · 기존 원주민의 재정착률이 높아 성공적인 도심재개발사업으로 평가 · 동경 최대 규모 오피스 중 하나인 모리타워에는 유명 외국계 기업이 입주하는 등 여러 기업이 입주하기를 원하고 있으며 입주 시 성공한 기업이라는 사회적 인식 획득- 록본기 힐즈 6 ) 특이 참고사항 · 모 리빌딩주식회사의 SPC 설립 → 일본 최초의 대규모 개발형 프로젝트 금융 사업 · 사업이전 주민조합원의 100% 동의를 얻어 사업 시행 → 이로 인해 사업기간이 길어졌지만 개발과정 중 불만사항 최소화 · 민간에 의한 기성시가지 재개발 사업으로는 일본 최대의 규모1 ) 건축개요 - 에비스가든 플레이스 개 요 내 용 대지면적 82,364 ㎡ (24,915 평 ) 연 면 적 477,002 ㎡ (144,293 평 ) 개발주체 삿포르맥주 주식회사 동경 주택도시정비공단 사업기간 총기간 : 1985 년 ~ 1994 년 ( 공사기간 : 1991 년 ~ 1994 년 ) 사업방법 민관 공동 개발 민간 : 삿포르맥주주식회사 - 대주주 , 건설사 / 은행 등 7 개사 공동 참여 공공 : 동경 주택정보도시공단 총사업비 약 2,950 억엔- 에비스가든 플레이스 2 ) 상품구성 , Anchor Tenant ▶ 상품구성 : 주거 · 상업 · 호텔 · 문화 · 업무시설 등 - 주거시설 : 에비스가장이 치바현으로 이전 1989 년 기본설계실시 1990 년 6 월 실시설계개시 1991 년 8 월 공사 착공 1994 년 10 월 준공 - 에비스가든 플레이스4 ) 개발이전의 지구 상황 및 개발 동기 ▶ 개발이전의 지구 상황 · 기존의 삿포르 맥주공장과 시가지가 노후화된 상태 · 도심이 급팽창하여 도쿄로 몰리는 인구가 많은 상황 ▶ 개발 동기 · 도쿄로 몰리는 인구를 인근 위성도시에 도심배후 주거단지를 조성해 분산시킬 계획안의 등장 - 시초 : 에비스일대 37.7ha 의 종합개발계획을 수립 · 기존 노후화된 맥주공장과 시가지의 재개발필요성 대두 · 삿포르맥주회사의 부동산 부분의 사업 다각화 차원 - 에비스가든 플레이스5 ) 개발 후 평가 : 내부적 , 사회적으로 모두 양호한 성공적인 개발 · 주거 , 상업 , 호텔 , 문화 , 업무시설 등 다양한 도시기능을 집적하여 단지 내 자족기능이 높음 · 단지 내 공유할 수 있는 오픈 플라자배치와 부지내의 60% 를 오픈스페이스로 제공 및 환경친화적 디자인 도입으로 쾌적성 부각 · 연 1,200 만명이 방문하여 집객력이 뛰어남 · 외국계 유명회사 등 지명도 있는 업체가 입주하였으며 고소득층이 주거지에 유입되어 고급화 개발 결과를 가져다 줌 - 에비스가든 플레이스6 ) 특이 참고사항 · 단지 내 사진미술관은 국내외 일류 사진가의 작품을 전시하는 세계에서도 몇 안 되는 사진전문 미술관 · 오피스 빌딩 , 백화점 , 삿포르본사빌딩 등 고층건물이나 외부인 방문이 잦은 건물은 도로변에 집중배치 / 주거지역에는 문화시설 배치 · 상업지역은 외관을 유럽풍으로 설계 → 단지에 랜드마크 기능을 부여 ·TWIN21 빌딩과 JR 쿄바시 역 간 280m 을 지붕을 얹어 보행자도로로 만들고 에스컬레이터를 이용해 지하철까지 이동가능 → 보행자위주의 단지설계 - 에비스가든 플레이스참고자료 · 조익수 , 2002, 도심활성화를 위한 복합용도 건물의 개발방안에 관한 연구 , 연세대학교 공과대학 · 김태경 외 , 2009, 복합용도개발의 문제점 및 개선}
공간 경제 도시에서 일어나는 경제 현상과 관련하여Contents Ⅰ. 이슈 Ⅱ. 이론적 배경 Ⅲ. 개인적 의견Ⅰ. 이슈ⅰ. 역 앞 음식점 vs 기사식당 역 앞 음식점 : 훌륭한 음식이 드묾 기사식당 : 일반적으로 값에 비해 질이 좋음 Why? Ⅰ. 이슈Ⅰ. 이슈 ⅱ . 학교 교실 내 수업시간 선생님이 질문을 했을 때 ① 대답을 하지 않는 학생 ② 대부분의 대답을 하는 학생 ③ 미소만 짓고 있는 학생 Why?왜 이런 현상들이 일어날까 ? ⇒ 정보의 비대칭 이 존재 Ⅰ. 이슈Ⅱ. 이론적 배경정보의 비대칭 이상적인 경제 모형과 달리 현실에서 모든 거래당사자가 완전한 정보를 가지는 것이 불가능 이로 인해 도덕적 해이 와 역선택 이 발생 Ⅱ. 이론적 배경정보의 비대칭 해결 정부의 개입 등 직접적 해결방안이 아닌 탐색행위 와 신호발송 을 통한 해결에 초점 * 탐색행위 : 상품의 가격에 대한 불완전한 정보를 가진 소비자가 좀 더 낮은 가격을 부르는 곳을 찾으려고 노력하는 행위 * 신호발송 : 정보를 가진 경제주체가 자신에 관한 정보를 상대방에게 전달하려고 노력하는 행위 Ⅱ. 이론적 배경- 이슈 ⅰ : 소비자입장에서의 탐색행위 역 앞 음식점의 주 손님 : 여행 중인 사람 → 시간이 넉넉하지 않음 ① 기회비용 ( 한정된 여행기간 ) 고려 시 더 맛있는 음식을 찾기 위해 탐색행위를 하는 것이 무조건적인 양의 효용 발생이라고 볼 수 없음 ② 여행했던 지역을 재방문 하지않거나 그 기간이 길기에 맛집을 찾는 탐색행위는 무의미 ⇒ 역 앞 음식점들은 적당히 음식을 만들어도 찾는 사람이 존재하기에 음식 맛을 향상시킬 유인이 부족 Ⅱ. 이론적 배경- 이슈 ⅰ : 소비자입장에서의 탐색행위 기사식당의 주 손님 : 운전기사 → 운송수단을 보유하고 있어 기동성이 좋음 ① 평소에 손님을 찾기 위해 운송수단을 가지고 거리를 돌아다니기 때문에 탐색행위에 드는 비용이 적음 ② 운전기사는 많은 식사를 외부에서 해결해야 하므로 탐색행위를 통해 좋은 식당을 발견하는 것은 양의 효용 발생 이라고 볼 수 있음 ⇒ 기사식당의 경우 기동성을 보유해 탐색행위 거래비용이 적은 운전기사가 다른 기사식당으로 가는 것을 막기 위해 음식 맛 향상에 대한 유인이 많음 Ⅱ. 이론적 배경- 이슈 ⅱ : 공급자입장에서의 신호발송 선생님이 질문을 했을 시 ⇒ 위 예시는 노동자가 아닌 학생이지만 그 결과를 노동을 공급하는 공급자 입장으로 확장 해석하게 되면 노동자는 그들의 능력에 맞는 신호발송을 통해 고용주가 자신을 선택하도록 유도 Ⅱ. 이론적 배경- 사회적 정의감이 있어서가 아니라 거래에 있어 손해를 입지 않기 위해 - 이슈 ⅰ 소비자의 탐색행위 를 통한 정보의 비대칭 해결 - 이슈 ⅱ 공급자의 신호발송 을 통한 정보의 비대칭 해결 Ⅱ. 이론적 배경Ⅲ. 개인적 의견- 시장실패 요인 중 하나인 정보 비대칭의 해결 방안인 탐색행위와 신호발송은 정부의 계획적 · 규칙적 개입이 아닌 개인들이 거래에서 손해를 보지 않기 위한 자연적 행위 - 외부 효과의 민간 해결방안인 코우즈 정리와 어느 정도 연관성이 존재 Ⅲ. 개인적 의견- 코우즈 정리가 이상적이지만 현실적으로 그 시행이 어려운 이유는 거래비용이 너무 크기 때문 (ex : 환경문제 ) - 탐색행위와 신호발송도 탐색비용 등의 금전적 비용 이외 에도 시간 등 기회비용을 고려해야 되는 비용이 발생 - 효율적으로 정보 비대칭을 해소하기 위해 탐색행위와 신호발송의 비용을 줄여야 하며 결국 민간의 자발적 규약 및 규칙이 필요 (ex : 상가 내규 등 ) Ⅲ. 개인적 의견- 결국 이는 수요자와 공급자 모두에게 효용이 극대화되는 win-win 거래 ( 소비자잉여 · 생산지잉여 극대화 ) 를 이끌어 낼 수 있음 Ⅲ. 개인적 의견Thank You{nameOfApplication=Show}
상권분석-분당서현역
